Bản án 56/2020/DSST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Lê Chí Ng trình bày: Vào tháng 12-2018 ông Ng có thỏa thuận thuê đất của ông H và bà C diện tích 25.000m2 (hai mẫu rưỡi) đất, nhằm mục đích nuôi cá, thời gian thuê là 05 (năm), giá thuê là 125.000.000 đồng/năm. Ông Ng đã đưa trước cho ông H là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng). Ông Ng đã khai thác đến tháng 10-2019 thì ông H và bà C đã chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Trần Văn Nhanh (cò Ngân hàng), bà Đỗ Ngọc H đứng tên giấy tờ. Phần đất mà ông Ng thuê của ông H và bà C tọa lạc tại ấp Tây B , xã Tân H , huyện Tân T , tỉnh Long An. Nay ông Ng khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông H và bà C trả lại cho ông Ng số tiền 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

- Bị đơn ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị C : ông H và bà C đã vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án nên không có văn bản thể hiện ý kiến.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Ngọc H : Bà Hiếu có đơn xin vắng mặt với lý do bà không có liên quan gì đến ông H và ông Ng. Trong quá trình xem xét, thẩm định đất, bà Hiếu trình bày bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H , bà C có thông qua các cơ quan Nhà nước. Các vấn đề trước đây giữa ông Ng với ông H bà không biết. Việc san lắp đất bà không biết, bà không trình bày và không yêu cầu xem xét nên bà không cho bất cứ ai vào đất của bà để đo đạc, xem xét thẩm định.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện ban đầu.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Ngọc H có đơn xin vắng mặt.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Tân T phát biểu quan điểm:

1. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán và Hội đồng xét xử.

+ Về Thẩm phán: Thẩm phán đã thực hiện đúng quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án.

Tòa án đã xác định đúng quan hệ tranh chấp, việc thụ lý, xác định tư cách đương sự của Tòa án đúng quy định của pháp luật.

Về việc thu thập chứng cứ, thủ tục cấp, tống đạt các văn bản tố tụng và việc gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu đúng quy định của pháp luật.

+ Về Hội đồng xét xử: Tại phiên tòa, HĐXX đảm bảo đúng nguyên tắc xét xử, các thành viên HĐXX đảm bảo so với QĐĐVARXX, thủ tục bắt đầu phiên tòa, quá trình tranh tụng tại phiên tòa thực hiện đúng quy định pháp luật.

2. Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định tại Điều 70, Điều 71, Điều 73 của Bộ luật TTDS.

Bị đơn chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70, 72 Bộ luật TTDS. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đủ quyền và và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70 của Bộ luật TTDS.

Người làm chứng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 77, 78 Bộ luật TTDS.

3. Ý kiến về việc giải quyết vụ án: căn cứ hồ sơ vụ án tài liệu, chứng cứ được xem xét tại phiên tòa, có căn cứ thể hiện giữa ông Ng với ông H , bà C thỏa thuận với nhau về hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên, hợp đồng của ông Ng với ông H , bà C không có công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai nên không có giá trị về mặt hình thức. Về số tiền 300.000.000 đồng ông Ng đã giao cho ông H , bà C , theo lời xác nhận người làm chứng có chứng kiến ông Ng giao tiền cho ông H , bà C nhưng không rõ nội dung thỏa thuận. Ông Ng không cung cấp được chứng cứ chứng minh việc giao tiền là đặt cọc cho việc thuê đất và cũng không có sự thừa nhận của ông H , bà C . Căn cứ Điều 91, 92 Bộ Luật TTDS, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ng. Căn cứ Điều 117, 119, 129 Bộ Luật dân sự, Điều 167 Luật đất đai, đề nghị không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn ông Lê Chí Ng khởi kiện yêu cầu bị đơn Nguyễn Văn H , bà Nguyễn Thị C trả lại số tiền 300.000.000đ. Số tiền này vừa được xem là khoản tiền cọc và cũng là tiền trả trước cho việc ông Ng thuê 25.000m2 đất của ông H , bà C . Ông Ng khai thác trên đất chưa được một năm thì ông H , bà C đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho người khác. Ông Ng không còn sử dụng đất được nữa nên yêu cầu ông H và bà C trả lại khoản tiền đã nhận là 300.000.000 đồng. Xét thấy việc thuê đất giữa ông Ng với ông H , bà C không được lập thành văn bản. Tuy nhiên, việc thỏa thuận thuê đất và việc thực hiện hợp đồng thuê đất có sự chứng kiến của những người làm chứng. Tất cả những người làm chứng đều xác nhận khi ông Ng về đầu tư nuôi cá, mỗi lần ông về đều có mời những người trong xóm đến tổ chức tiệc nên nhiều người ở địa phương biết ông Ng thuê đất của ông H , bà C . Do vợ của ông Ng là cháu của bà C nên ông Ng tin tưởng, không làm hợp đông thuê đất. Trên thưc tế ông Ng đã tiến hành đào đìa nuôi cá trên các thửa đất do ông H , bà C đứng tên quyền sử dụng đất. Xác minh tại Trưởng ấp, Trưởng ấp xác nhận có thấy trên đất ông H có đào đìa nuôi cá thời điểm năm 2018. Qua xem xét trên thực tế, đối chiếu bản đồ địa chính, xác định các đìa nuôi cá do ông Ng trình bày và có những người dân tại ấp đến xem việc xem xét thẩm định, xác nhận có vị trí tại một phần các thửa 173, 1340, 228 tờ bản đồ số 6 do ông H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thửa 226, 1373 tờ bản đồ số 6 do ông H , bà C đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ. Hiện đã chỉnh lý biến động sang tên bà Đỗ Ngọc H . Do đó, có cơ sở xác định có giao dịch hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Ng với ông H , bà C . Tuy nhiên, giao dịch giữa hai bên không xác lập thành văn bản và không có đăng ký giao dịch do thuê bất động sản theo quy định pháp luật nên giao dịch vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ Luật dân sự. Do đó, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự. Phần đất ông Ng thuê, ông H đã chuyển nhượng toàn bộ cho bà Đỗ Ngọc H . Hiện bà Hiếu đã quản lý, sử dụng đất và đã tiến hành san lấp đìa, hiện trạng đất đang trồng lúa, chỉ còn lại một đìa nhỏ trên một phần thửa 1340, 228. Do đó, không buộc nghĩa vụ ông Ng giao lại đất. Về số tiền ông Ng đã giao cho ông H , bà C , việc ông Ng trả tiền thuê đất cho ông H , bà C là 300.000.000 đồng mặc dù không có làm văn bản nhưng có nhiều người chứng kiến. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, những người làm chứng là người dân sinh sống tại địa phương gồm: ông Nguyễn Thanh T, ông Huỳnh Văn H , bà Phạm Thị G xác nhận có chứng kiến ông Ng giao tiền cho ông H , bà C số tiền 300.000.000 đồng tiền thuê đất để nuôi cá. Ông Nguyễn Thanh T , có quan hệ là em bà con chú bác ruột với ông H cũng xác nhận ngày ông Ng động thổ đào đìa nuôi cá có tổ chức tiệc có nhiều người dự, trong đó có ông và ông được ông H thuê để đặt bọng dẫn nước từ Kênh vào đìa cá, ông có chứng kiến ông Ng giao tiền thuê đất cho ông H , bà C nhưng không rõ số tiền bao nhiêu. Những người làm chứng xác nhận biết số tiền ông H , bà C nhận từ ông Ng là trả tiền thuê đất, ông Ng giao tiền trực tiếp cho ông H , ông H đưa bà C đếm và giữ tiền, khi đó có đủ mặt hai người con của ông H , bà C . Những người làm chứng chỉ không biết cụ thể nội dung thỏa thuận giữa ông Ng với ông H về việc ông Ng thuê ông H thực hiện công việc giữ cá, chăm sóc, cho cá ăn và việc ông Ng hứa chia lợi nhuận cho ông H để tạo tinh thần trách nhiệm cho ông H (như ông Ng trình bày) như thế nào. Do đó, có cơ sở xác định ông H , bà C có nhận số tiền 300.000.000 đồng của ông Ng trả tiền đặt cọc và cũng là tiền trả trước cho hợp đồng thuê đất. Về thời gian thuê từ tháng 12 tháng 2018 đến tháng 10 tháng 2019, ông Ng đã nuôi và thu hoạch hai đợt cá. Tại đợt thứ nhất thu hoạch cá ông H có đề nghị với ông Ng do ông H đang gặp khó khăn nên chưa trừ tiền thuê đất đã đưa trước 300.000.000 đồng. Người làm chứng là ông Huỳnh Văn H được ông Ng nhờ cộng sổ, tính toán chi phí nuôi cá trình bày có nghe ông H kêu ông Ng chưa trừ tiền cọc đã đưa trước do ông H đang khó khăn. Do đó, ông Ng đã trả tiền thuê đất 125.000.000 đồng cho ông Ng mà không trừ vào số tiền đã đưa trước 300.000.000 đồng. Người làm chứng ông Huỳnh Văn H , bà Phạm Thị G , ông Nguyễn Thanh T xác nhận tại đợt thu hoạch cá đầu tiên, ông Ng tổ chức tiệc có nhiều người dự và chỉ nghe nói ông Ng có trả tiền cho ông H nhưng không có chứng kiến và không rõ số tiền bao nhiêu. Như vậy, thời gian thuê đất ông Ng đã thanh toán cho ông H . Số tiền mà ông H , bà C đã nhận cọc và cũng là tiền trả trước của ông Ng là 300.000.000đồng, ông H và bà C phải trả cho ông Ng do hợp đồng thuê đất vô hiệu, đồng thời khi chưa hết thời hạn thuê đất thì ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị C đã chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất cho người khác mà không thông báo và hoàn trả đủ tiền cho ông Ng. Về phía ông H và bà C , trước yêu cầu của ông Ng, ông H và bà C vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án, nên không thể hiện ý kiến. Theo trình bày tại phiên tòa của những người làm chứng là ông Hóa, ông Tuấn, bà Giàu, ông Tùng thì ông H , bà C trước khi đi khỏi nơi cư trú đã vay mượn tiền nhiều người nhưng không trả. Đồng thời, ngoài việc cho ông Ng thuê đất, ông H còn có chuyển nhượng một phần đất cho ông Võ Văn Cửng, đã nhận tiền của ông Cửng nhưng sau đó lại chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho bà Hiếu và đi khỏi nơi cư trú. Đối với việc cùng quyền sử dụng đất nhưng ông H , bà C cho ông Ng thuê, chuyển nhượng giấy tay cho ông Cửng nhưng sau đó chuyển nhượng toàn bộ cho bà Hiếu, theo đơn yêu cầu khởi tố vụ án hình sự của ông Ng, ông Cửng, Tòa án đã chuyển đơn của ông Ng, ông Cửng cho Công an huyện Tân T xem xét theo thẩm quyền. Tuy nhiên, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an huyện Tân T đã có văn bản số 71/CSĐT ngày 19/3/2020 chuyển hồ sơ lại cho Tòa án giải quyết tranh chấp dân sự do không có dấu hiệu tội phạm. Đồng thời, Công an huyện Tân T cũng đã phát thông báo truy tìm ông H , bà C nhưng vẫn không có kết quả. Do đó, có cơ sở xác định ông H , bà C cố tình giấu địa chỉ, trốn tránh nghĩa vụ đối với ông Ng. Tòa án đã thông báo về việc thụ lý và việc giải quyết vụ án trên phương tiện thông tin đại chúng đúng quy định pháp luật nhưng ông H , bà C vẫn vắng mặt. Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự “2. Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản, kết luận của cơ quan chuyên môn mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh”. Do đó có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Lê Chí Ng về việc buộc bị đơn Nguyễn Văn H , Nguyễn Thị C trả số tiền 300.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 179, 180, Điều 266 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 129, 131 của Bộ luật dân sự năm 2015; ứ Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Chí Ng .

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị C phải có trách nhiệm liên đới trả cho Lê Chí Ng số tiền 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng).

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự.

3. Về án phí:

3.1. Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị C phải có trách nhiệm liên đới chịu 15.000.000 đ (Mười lăm triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

3.2. Ông Lê Chí Ng không phải chịu án phí. Ông Ng được trả lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.500.000 đồng tại biên lai thu số 0000875 ngày 04 tháng 5 năm 2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tân T .

4. Về chi phí tố tụng: Ông Ng phải chịu số tiền 3.942.000đ (Ba triệu chín trăm bốn mươi hai nghìn) và đã nộp xong.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.