Bản án 53/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 19/3/2021 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh Ng trình bày: Ngày 14/12/2019, bà Ng hợp đồng thuê mặt bằng với ông Phạm Tr Q, tài sản thuê tại Số 136 đƣờng V, hu phố T, phƣờng Đ, thành phố D, tỉnh B. Thời hạn thuê 3 năm, giá thuê 12.000.000đ/tháng, trả tiền thuê háng tháng vào ngày 3 dƣơng lịch. Bà Ng đã đặt cọc cho ông Q một tháng với số tiền 12.000.000 đồng. Bà Ng giao tiền cọc trực tiếp cho hai vợ chồng ông Q và bà Trần Thị Nhƣ Ng1. Hàng tháng bà Ng trả tiền mặt, c n những ngày nghỉ dịch thì bà Ng trả tiền thuê bằng hình thức chuyển hoản Ng hàng. Mặt bằng này ông Q thuê của bà Tr nên bà Ng thuê với hình thức là thuê lại với mục đích mở quán bán cơm. Khi thuê đã có sẵn căn nhà iên cố, bà Ng hông phải sửa chữa, tôn tạo gì mà chỉ mua thêm ít vật dụng phục vụ cho việc inh doanh. Bà Ng và chồng Nguyễn Hữu Th trực tiếp inh doanh buôn bán, ở tại quán. Đến ngày 12/01/2021 bà Tr cho bà Ng biết việc bà Tr và ông Q đã chấm dứt hợp đồng. Việc này ông Q không thông báo cho bà Ng biết. Sau hi biết hợp đồng giữa ông Q và bà Tr đã ết thúc đƣợc 03 ngày thì bà Ng tìm đến gặp trực tiếp ông Q để hỏi về hợp đồng giữa bà Ng với ông Q và đ i tiền cọc. Ông Q nói với bà chừng nào cô chú chuyển đi thì nói để ông trả tiền cọc cho nhƣng hi bà Ng yêu cầu thì ông Q hông trả. Đối với hợp đồng giữa bà Ng và ông Q thì ông Q không còn quyền với mặt bằng này nữa nên bà Ng sẽ trả mặt bằng để chuyển đi. Đến nay bà Ng chƣa chuyển đi vì bà Ng và ông Q chƣa giải quyết xong tiền cọc theo hợp đồng. Bà Tr đƣa ra điều iện cho bà Ng phải trả tiền thuê là 10.000.000 đồng/tháng nhƣng phải trả một lần cho 06 tháng. Bà Ng hông có tiền nên hông hợp đồng với bà Tr. Từ tháng 02/2021 đến nay bà Ng tiếp tục sử dụng mặt bằng thuê nhƣng trả tiền thuê hàng ngày cho bà Tr.

Nay bà Ng khởi kiện yêu cầu: Chấm dứt Hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14/12/2019 ký kết giữa bà Nguyễn Thị Thanh Ng và ông Phạm Tr Q và buộc ông Phạm Tr Q phải trả lại số tiền đặt cọc cho bà Nguyễn Thị Thanh Ng là 12.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Phạm Tr Q trình bày: Nguồn gốc mặt bằng ông Q cho bà Ng thuê là do ông thuê trực tiếp của bà Phi Thị Tr theo hợp đồng thuê mặt bằng giữa ông Q và bà Tr vào năm 2017, giá thuê 8.000.000đ/tháng, thời hạn thuê đến hi nào nhà nƣớc giải tỏa thì trả mặt bằng. Ngày 14/12/2019, ông Q ký hợp đồng cho bà Ng thuê lại; mục đích thuê là để inh doanh dịch vụ; giá thuê 12.000.000đ/tháng, thanh toán tiền thuê vào ngày 03 dƣơng lịch hàng tháng; tiền đặt cọc là 12.000.000 đồng. Ông Q là ngƣời trực tiếp nhận số tiền cọc này. Do bà Tr muốn lấy lại tài sản thuê nên ông Q và bà Tr đã thỏa thuận việc thanh l hợp đồng thuê vào ngày 12/01/2021. Trƣớc hi thanh l hợp đồng thì ông Q có đến gặp trực tiếp để thông tin cho bà Ng biết về việc ông đã yêu cầu bà Tr cam ết đảm bảo quyền lợi cho bà Ng; theo đó bà Ng đƣợc tiếp tục thuê mặt bằng của bà Tr trong thời hạn 03 năm, giá thuê giảm xuống c n 10.000.000 đồng/tháng. Thỏa thuận này chỉ đƣợc ghi vào góc cuối của “Biên bản thanh l hợp đồng thuê mặt bằng”. Khi ông Q thông báo cho bà Ng thì có ông Đồng Văn Sơn là ngƣời làm chứng; chồng của bà Ng cũng trực tiếp nghe và đồng . Mọi quyền lợi, nghĩa vụ phát sinh sau hi thanh l thì bà Ng giải quyết trực tiếp với bà Tr. Ông Q hông đồng trả lại tiền cọc cho bà Ng vì sau khi thanh l hợp đồng bà Ng sẽ đƣợc tiếp tục thuê mặt bằng thời hạn 03 năm, với giá 10.000.000 đồng/tháng, nên số tiền cọc này sẽ đƣợc cấn trừ. Nếu bà Ng không thuê nữa trong hi giá thuê giảm thì bà Ng đã vi phạm hợp đồng. Đối với yêu cầu hởi iện của nguyên đơn ông Q hông đồng .

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phi Thị Tr trình bày: Ngày 06/01/2017, bà Tr cho ông Q thuê mặt bằng tại số 49/49 tổ 10, hu phố T n Lập, phƣờng Đông H a, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng; mục đích thuê: inh doanh thời trang nhƣng sau đó ông Q đã thay đổi mục đích inh sang bán quán ăn. Ngày 12/01/2021, bà Tr và ông Q đã thanh l hợp đồng, bà Tr bồi thƣờng cho ông Q 30.000.000 đồng và đã nhận lại tài sản. Việc tranh chấp giữ bà Tr và ông Q đã giải quyết xong. Bà Tr hứa sẽ cho bà Ng thuê với phƣơng thức trả tiền thuê nhà 06 tháng trong 01 lần nhƣng bà Ng hông đủ hả năng nên hông hợp đồng thuê với bà Tr mà chỉ xin inh doanh trả tiền thuê theo ngày. Việc thỏa thuận giữa bà Ng và ông Q nhƣ thế nào thì bà Tr hông liên quan. Đối với tranh chấp giữa bà Ng và ông Q thì đề nghị T a án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người làm chứng ông Đồng Văn S trình bày: Ông S chỉ làm chứng việc bà Tr và ông Q ký biên bản thanh lý hợp đồng thuê mặt bằng và việc giao nhận số tiền chấm dứt hợp đồng là 30.000.000 đồng. Ông Q cho rằng khi ký bản thanh lý hợp đồng với bà Tr thì ông Q thông báo cho bà Ng biết về thỏa thuận giữa ông Q với bà Tr để tiếp tục cho bà Ng thuê quyền sử dụng đất, giá thuê là 10.000.000 đồng/tháng, ông Q không phải trả lại tiền cọc 12.000.000 đồng thì ông S không biết và không chứng kiến việc này.

Người làm chứng bà Nguyễn Thu Ph trình bày: Bà Ph là con của bà Tr nên mọi thỏa thuận, giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất giữa bà Tr và ông Q là do bà Phƣơng soạn thảo và quyết định, bà Tr chỉ là ngƣời ký tên vào hợp đồng thuê. Sau này ông Q cho bà Ng thuê lại có thông báo cho bà Tr nhƣng hông cho bà Tr biết thông tin về nội dung hợp đồng thuê này. Hợp đồng ban đầu bà Tr cho ông Q thuê là để kinh doanh thời trang nhƣng sau này cho bà Ng thuê lại thì tự ý chuyển đổi ngành nghề kinh doanh là mở quán ăn. Việc này bà Tr hông đồng ý nên mới yêu cầu ông Q trả lại mặt bằng. Sau khi bà Tr khởi kiện đến Tòa án thì giữa bà Tr và ông Q đã thỏa thuận đƣợc với nhau về tất cả các nội dung, hai bên đồng ý thanh lý hợp đồng thuê; bà Tr đồng ý bồi thƣờng ông Q số tiền 30.000.000 đồng, ông Q có trách nhiệm trả lại mặt bằng cho bà Tr. Trong biên bản thanh lý hợp đồng giữa bà Tr và ông Q không có thỏa thuận gì liên quan đến hợp đồng giữa ông Q và bà Ng. Khi bà Tr và ông Q ký tên vào biên bản này bà Phƣơng có mặt và chứng kiến trực tiếp. Tại thời điểm ký biên bản thì ông Q yêu cầu viết thêm vào phía sau bản thanh lý câu “Bên A đồng ý cho người thuê nhà của bên B là 10.000.000 đồng 1 tháng và tiếp tục ký tiếp hợp đồng thuê nhà với thời hạn là 3 năm”. Dòng chữ này viết vào phía sau biên bản thanh lý nhƣng hông đƣợc ai xác nhận. Tuy nhiên, bà Ph chỉ xác nhận thông tin về việc bà Tr đồng ý tiếp tục cho ngƣời thuê lại của ông Q thuê đất thời hạn 3 năm, giá thuê 10.000.000 đồng/tháng. Còn phƣơng thức trả tiền thuê nhƣ thế nào và những thỏa thuận cụ thể khác trong hợp đồng giữa bà Ng và bà Tr thì hông đƣợc đề cập đến. Sau khi thanh lý hợp đồng với ông Q, bà Tr đã nhận lại tài sản và cho bà Ng thuê với phƣơng thức lấy tiền thuê nhà 01 lần 06 tháng nhƣng bà Ng hông đồng ý nên hai bên không ký hợp đồng. Tuy nhiên, việc bà Tr ký hay không ký hợp đồng với bà Ng thì cũng không liên quan gì tới tiền cọc giữa ông Q và bà Ng.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ l cho đến tại phiên tòa, Tòa án và đƣơng sự chấp hành đúng pháp luật về tố tụng dân sự. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thanh Ng; ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu Th, bà Phi Thị Tr, bà Trần Thị Nhƣ Ng1; ngƣời làm chứng ông Đồng Văn S, bà Nguyễn Thu Ph đều có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Bị đơn ông Phạm Tr Q vắng mặt không có lý do. Vì vậy căn cứ các Điều 227, 228, 229 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ là đúng quy định. Về nội dung: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét, quyết định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2.3] Tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả…Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường…” Trong vụ án này nguyên đơn và bị đơn hông ai yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại. Nguyên đơn là ngƣời sử dụng tài sản thuê, thụ hƣởng lợi ích từ tài sản thuê nên phải có trách nhiệm trả tiền thuê hàng tháng. Do đó, hi hợp đồng vô hiệu thì tiền thuê mà nguyên đơn đã trả không buộc bị đơn phải trả lại. Bà Phi Thị Tr đã nhận lại tài sản thuê là quyền sử dụng đất và căn nhà theo ghi nhận tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 02/6/2021. Ông Q thừa nhận đã nhận tiền cọc là 12.000.000 đồng từ bà Ng. Do đó, hi hợp đồng vô hiệu ông Q phải có trách nhiệm trả lại cho bà Ng số tiền cọc đã nhận là 12.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 144, 147, 227, 228, 229, 238, 266, 271 và 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 168, 170, 188 của Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ Điều 122, 123, 131, 472, 475, 500 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thƣờng vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí T a án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thanh Ng đối với ông Phạm Tr Q về việc tranh chấp hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất.

- Tuyên hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Tr Q và bà Nguyễn Thị Thanh Ng theo “hợp đồng thuê mặt bằng ngày 14/12/2019” bị vô hiệu.

- Ông Phạm Tr Q phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Thanh Ng số tiền đặt cọc là 12.000.000 (mƣời hai triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ngƣời đƣợc thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Phạm Tr Q phải chịu 900.000 (chín trăm nghìn) đồng.

- Trả lại cho bà Nguyễn Thị Thanh Ng số tiền 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0049545 ngày 27/4/2021 của Chi cục thi hành án Dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng.

3. Đƣơng sự vắng mặt đƣợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc từ ngày bản án đƣợc niêm yết theo quy định của pháp luật.

4. Trƣờng hợp bản án, quyết định đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.