Bản án 52/2025/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về xác định quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện, khởi kiện sửa đổi, bổ sung đề ngày 10/01/2023, ngày 19/02/2023 và ngày 25/7/2024, nguyên đơn là ông Nguyễn Thanh T yêu cầu anh Nguyễn Văn T2 phải tháo dỡ công trình xây dựng trái phép để trả lại phần đất lấn chiếm cho gia đình ông và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) số phát hành DH 218808, số vào sổ CS 14870 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp cho anh Nguyễn Văn T2 đối với thửa đất số 375, tờ bản đồ số 24, xã B, huyện B, tỉnh Quảng Ngãi vào ngày 19/7/2022 (sau đây viết tắt là thửa 375). Tòa án đã xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là: “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng đất (buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép trên đất)”. Tuy nhiên, ông T thừa nhận công trình xây dựng gắn liền với phần đất tranh chấp là của anh T2, ông chỉ yêu cầu tháo dỡ để trả lại đất cho ông, nên yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất tranh chấp là yêu cầu được giải quyết đồng thời trong cùng vụ án; mặt khác, tại phiên tòa ông T đồng ý để anh T2 được quyền tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất có công trình xây dựng của anh T2 lấn sang đất của ông, nhưng anh T2 phải thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông. Đối với việc xem xét hủy GCNQSDĐ (quyết định cá biệt) không phải là một quan hệ pháp luật tranh chấp theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Khi giải quyết vụ án, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ án, không phụ thuộc vào việc đương sự có yêu cầu hay không. Do đó, Hội đồng xét xử xác định lại quan hệ pháp luật tranh chấp là:“Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất” cho chính xác, đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Về xác định tư cách người tham gia tố tụng:

[1.2.1] Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, ông T yêu cầu hủy GCNQSDĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp cho anh T2, nên khi thụ lý vụ án, Tòa án đã xác định Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Q) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Tuy nhiên, theo các tài liệu do Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Q - Chi nhánh huyện B cung cấp cho Tòa án thể hiện việc anh T2 được cấp GCNQSDĐ thửa 375 trên cơ sở bà Nguyễn Thị K tặng cho anh T2. Theo quy định tại mục 2 phần II Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao thì GCNQSDĐ thửa 375 cấp cho anh T2 là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt; khi giải quyết tranh chấp thì không đưa cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ vào tham gia tố tụng và không cần phải tuyên hủy GCNQSDĐ. Do đó, Hội đồng xét xử xác định Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Q) không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

[1.2.2] Theo Thông báo về việc thụ lý vụ án bổ sung số 23/TB-TLVA ngày 01/8/2024, Tòa án đã xác định ông Lê Văn T4 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Theo Trích lục khai tử số 238/2023/TLKT ngày 28/12/2023 do UBND xã B cấp (bút lục 240) thể hiện ông Lê Văn T4 chết ngày 12/12/2023. Tại Biên bản làm việc ngày 20/3/2024 (bút lục 273 - 275), đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Q - Chi nhánh huyện B cung cấp thông tin như sau: Thửa đất số 82, tờ bản đồ số 24, diện tích 220m2 (loạt đất T), xã B, huyện B (sau đây viết tắt là thửa 82) theo bản đồ 299/TTg thuộc thửa đất số 1216, tờ bản đồ số 06, diện tích 220m2 (loại đất T), được Ủy ban nhân dân (sau đây viết tắt là UBND) huyện B cấp GCNQSDĐ cho hộ ông Lê Văn T4 vào ngày 26/4/2000 và được cấp đổi theo dự án đo đạc 09 xã K cho ông Lê Văn T4, bà Trần Thị V thửa 82, diện tích 217m2 (đất ở tại nông thôn) vào ngày 30/12/2014. Các đương sự cũng thừa nhận phần đất tranh chấp không liên quan đến thửa 82 của gia đình ông T4. Do đó, Hội đồng xét xử xác định ông Lê Văn T4 không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, nên sau khi ông Lê Văn T4 chết, Tòa án đã không xác định và bổ sung người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Lê Văn T4 vào tham gia tố tụng trong vụ án.

[1.3] Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Hồ Thị D, anh Nguyễn Thành D1, anh Nguyễn Thanh H1 và Chủ tịch UBND xã B, tỉnh Quảng Ngãi vắng mặt, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 1 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người nêu trên.

[2] Về nội dung:

[2.1] Theo các tài liệu có tại hồ sơ vụ án, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, các đương sự đều thừa nhận nguồn gốc và sự biến động của thửa đất tranh chấp qua các thời kỳ như sau:

[2.1.1] Năm 1989 - 1990, UBND xã B thực hiện chủ trương trài dân ra Khu kinh tế mới Bàu Chuốc, trong đó có hộ ông Nguyễn P, bà Nguyễn Thị K (cha, mẹ đẻ của anh Nguyễn Văn T2) được giao 1.460m2 đất (theo bản đồ 299/TTg thuộc thửa đất số 651, tờ bản đồ số 06, diện tích 1.460m2); ông P, bà K đã làm nhà ở đến ngày 30/4/1997, chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh T, bà Hồ Thị D một phần diện tích đất phía Tây có chiều ngang 06m, chiều dài hết đất với giá 6,6 chỉ vàng; hai bên có lập Giấy chuyển nhượng vường ở đề ngày 30/4/1997 (bút lục 287); từ khi nhận chuyển nhượng đến nay, ông T và bà D để đất trống, không sử dụng.

[2.1.2] Năm 1998, đo đạc chỉnh lý bản đồ để cấp GCNQSDĐ thì hộ ông T được UBND huyện B cấp GCNQSDĐ thuộc thửa đất số 888, tờ bản đồ số 06, diện tích 240m2 (đất T) vào ngày 26/4/2000 (sau đây viết tắt là thửa 888), (bút lục 05) và hộ ông P được UBND huyện B cấp GCNQSDĐ thuộc thửa đất số 651, tờ bản đồ số 06, diện tích 1.220m2 (trong đó có 200m2 đất T và 1.020m2 đất vườn) vào ngày 30/12/2000 (sau đây viết tắt là thửa 651), (bút lục 68).

[2.1.3] Theo bản đồ đo vẽ năm 2001 (bút lục 106) thì thửa 888 và thửa 651, diện tích 1.220m2 biến động thành thửa đất số 131, tờ bản đồ số 12, diện tích 1.572m2 (sau đây viết tắt là thửa 131).

[2.1.4] Theo bản đồ đo vẽ năm 2007 (bút lục 105), thửa 888 và thửa 651, diện tích 1.220m2 thuộc một phần thửa đất số 83, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.560m2 (sau đây viết tắt là thửa 83).

[2.1.5] Khi cấp GCNQSDĐ thửa 888, diện tích 240m2 cho hộ ông T và thửa 651, diện tích 1.220m2 cho hộ ông P đã bao gồm một phần diện tích đất do UBND xã B quản lý, nên theo bản đồ đo vẽ năm 1998, bản đồ đo vẽ năm 2001 và bản đồ đo vẽ năm 2007 đều có phần diện tích đất bờ lô do UBND xã B quản lý.

[2.1.6] Năm 2012, cấp đổi và chỉnh lý lại bản đồ nên diện tích thửa 83 còn lại 1.235m2, giảm 325m2 (1.560m2 - 1.235m2), nguyên nhân là do chỉnh lý thành đất bờ lô do UBND xã B quản lý. Sau khi chỉnh lý, thửa 83 được tách thành 03 thửa là thửa đất số 184, diện tích 760m2 (trong đó có 100m2 đất ở tại nông thôn và 660m2 đất trồng cây hàng năm khác), (sau đây viết tắt là thửa 184); thửa đất số 185, diện tích 152m2 (trong đó có 100m2 đất ở tại nông thôn và 52m2 đất trồng cây hàng năm khác), (sau đây viết tắt là thửa 185) và thửa đất số 186, diện tích 323m2 (trong đó có 100m2 đất ở tại nông thôn và 223m2 đất trồng cây hàng năm khác), (sau đây viết tắt là thửa 186), cùng tờ bản đồ số 24, xã B, huyện B, tỉnh Quảng Ngãi, được UBND huyện B cấp GCNQSDĐ cho ông P, bà K cùng ngày 09/8/2012 (bút lục 62

[2.1.7] Theo bản đồ đo đạc năm 2014, thửa 184 biến động thành thửa đất số 220, diện tích 888m2 (trong đó có cả phần đất do UBND xã B quản lý), (sau đây viết tắt là thửa 220); thửa 185 biến động thành thửa đất số 221, diện tích 201m2 và thửa 186 biến động thành thửa đất số 222, diện tích 323m2, cùng tờ bản đồ số 24, xã B.

[2.1.8] Theo bản đồ chỉnh lý năm 2014, thửa 220 biến động thành thửa đất số 321, diện tích 748m2 (sau đây viết tắt là thửa 321) và thửa đất số 320, diện tích 140m2 (sau đây viết tắt là thửa 320).

[2.1.9] Năm 2019, bà K nhận thừa kế di sản của ông P đối với thửa 184 (sau đó, biến động thành thửa 320 và 321). Ngày 06/11/2019, bà K được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp GCNQSDĐ thửa 321, diện tích 748m2 (trong đó có 100m2 đất ở tại nông thôn và 648m2 đất trồng cây hàng năm khác), (bút lục 89) do nhận thừa kế theo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản, được UBND xã B chứng thực ngày 18/9/2019 (bút lục 100 - 101). Sau khi nhận thừa kế, bà K làm thủ tục tách thửa 321 thành 02 thửa là thửa đất số 375, diện tích 351,2m2 (trong đó có 50m2 đất ở tại nông thôn và 301,2m2 đất trồng cây hàng năm khác), (sau đây viết tắt là thửa 375) và thửa đất số 376, diện tích 396,8m2 (trong đó có 50m2 đất ở tại nông thôn và 346,8m2 đất trồng cây hàng năm khác), cùng tờ bản đồ số 24 (sau đây viết tắt là thửa 376), được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp GCNQSDĐ cho bà K cùng ngày 12/5/2022 (bút lục 73, 95).

[2.1.10] Ngày 14/5/2022, bà K lập hợp đồng tặng cho anh T2 thửa 375, được Văn phòng C (bút lục 134 - 135). Ngày 19/7/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp GCNQSDĐ cho anh T2 thửa 375 (bút lục 87).

[2.2] Tại Biên bản làm việc ngày 10/12/2025 (bút lục 396), đại diện UBND xã B (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của UBND huyện B) xác định: Theo GCNQSDĐ do UBND huyện B cấp cho hộ ông Nguyễn Thanh T đối với thửa 888, diện tích 240m2 (loại đất T), xã B, huyện B (nay là xã B), tỉnh Quảng Ngãi vào ngày 26/4/2000 và cấp cho hộ ông Nguyễn P đối với thửa 651, diện tích 1.220m2 (trong đó có 200m2 đất T và 1.020m2 đất vườn) tại xã B, huyện B (nay là xã B), tỉnh Quảng Ngãi vào ngày 30/12/2000. Tuy nhiên, do sai sót trong quá trình chỉnh lý, xác lập bản đồ đã nhập thửa 888 và thửa 651 thành một thửa, sau đó qua nhiều lần biến động thì hiện thửa 888 thuộc một phần thửa đất số 375, tờ bản đồ số 24, diện tích 351,2m2 (trong đó có 50m2 đất ở tại nông thôn và 301,2m2 đất trồng cây hàng năm khác), xã B, huyện B (nay là tờ bản đồ số 188, xã B), tỉnh Quảng Ngãi. Thửa 375 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp GCNQSDĐ cho anh Nguyễn Văn T2 vào ngày 19/7/2022 trên cơ sở hợp đồng tặng cho giữa bà Nguyễn Thị K với anh Nguyễn Văn T2, được Văn phòng C công chứng ngày 14/5/2022. Trong diện tích thửa 375 có diện tích thửa 888 cấp cho hộ ông T vào năm 2000. Tại thời điểm hiện nay, GCNQSDĐ thửa 888 vẫn đang còn hiệu lực. Trường hợp, Tòa án có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, buộc anh T2 trả lại phần diện tích đất nguyên thuộc thửa 888 cho ông T thì mục đích sử dụng đất là đất ở tại nông thôn (nhưng không được vượt quá 240m2), phần diện tích còn lại của thửa 375 (sau khi trừ phần đất trả cho ông T) sẽ có 50m2 đất ở tại nông thôn, còn lại là đất trồng cây hàng năm khác.

[2.3] Theo GCNQSDĐ, thửa 375 có diện tích 351,2m2, nhưng theo kết quả trích đo khu đất do Trung tâm Trắc địa và Quan trắc Môi trường tỉnh Q thực hiện (bút lục 329) thì thửa 375 có diện tích 452,3m2, tăng 101,1m2 (452,3m2 - 351,2m2) là do thửa 375 có bao gồm thửa 888, diện tích 238,8m2 (giảm 1,2m2 so với GCNQSDĐ [240m2 - 238,8m2]) và thửa 320, diện tích 140m2. Theo Văn bản số 569/UBND ngày 12/11/2024 (bút lục 353) và Văn bản số 156/UBND ngày 16/4/2025 (bút lục 387), UBND xã B xác định: Thửa đất số 320, tờ bản đồ số 24, diện tích 140m2 do hộ ông T sử dụng 22,7m2 và hộ anh T2 sử dụng 117,3m2; thửa 320 không thuộc đất UBND xã quản lý, không thuộc quỹ đất công ích. Các đương sự cũng thống nhất giải quyết theo diện tích đo đạc thực tế, Hội đồng xét xử chấp nhận.

[2.4] Về giá trị quyền sử dụng đất: Tại phiên tòa, các đương sự thống nhất giá trị quyền sử dụng đất theo Chứng thư thẩm định giá do Công ty TNHH T5 thực hiện ngày 20/10/2023 (viết tắt là Chứng thư thẩm định giá) là 4.427.961 đồng/m2, không yêu cầu thẩm định giá hay định giá lại tài sản tranh chấp, Hội đồng xét xử chấp nhận.

[2.5] Quá trình giải quyết vụ án, anh T2 thừa nhận khi làm nhà có lấn sang thửa 888 của hộ ông T, cụ thể: Một phần nhà gạch, diện tích 3,4m2; một phần máng nước, diện tích 0,9m2 và một phần mái hiên (mái tôn), diện tích 2,4m2. Anh đồng ý thanh toán cho ông T, bà D giá trị quyền sử dụng đất có một phần nhà gạch và một phần máng nước của gia đình anh lấn sang đất của ông T, bà D và tự nguyện tháo dỡ một phần mái hiên, diện tích 2,4m2 đã lấn không gian thửa 888, để trả lại đất cho ông T và bà D.

[2.6] Tại Biên bản làm việc ngày 10/12/2025 (bút lục 396), đại diện UBND xã B đã xác định: … Do sai sót trong quá trình chỉnh lý, xác lập bản đồ đã nhập thửa 888 và thửa 651 thành một thửa, sau đó qua nhiều lần biến động thì hiện thửa 888 thuộc một phần thửa 375…. Trường hợp, Tòa án có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, buộc anh T2 trả lại phần diện tích đất nguyên thuộc thửa 888 cho ông T thì mục đích sử dụng đất là đất ở tại nông thôn (nhưng không được vượt quá 240m2), phần diện tích còn lại của thửa 375 (sau khi trừ phần đất trả cho ông T) sẽ có 50m2 đất ở tại nông thôn, còn lại là đất trồng cây hàng năm khác. GCNQSDĐ do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Q cấp cho anh T2 thửa 375 là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự (bà K tặng cho anh T2), không phải là quyết định cá biệt, nên Hội đồng xét xử không xem xét hủy GCNQSDĐ. Tuy nhiên, như nhận định trên, trong diện tích thửa 375 có diện tích thửa 888 và tại phiên tòa, các đương sự đã thỏa thuận được việc giải quyết phần đất tranh chấp, nên cần xác định rõ phần đất ông T, bà D và anh T2 được quyền quản lý, sử dụng làm cơ sở để cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho ông T, bà D và anh T2 khi bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định tại khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai, cụ thể: Ông T, bà D được quyền quản lý, sử dụng phần đất phía Tây thửa 375, diện tích 211,2m2 (được giới hạn bởi các điểm 2,3,12,13,19,18,2), (ký hiệu 1); anh T2 được quyền quản lý, sử dụng phần đất phía Đông thửa 375, diện tích 241,1m2 (được giới hạn bởi các điểm 3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,3), (ký hiệu 2).

[2.7] Về tài sản (công trình xây dựng, cây lâu năm) gắn liền với thửa 375: Ông T và anh T2 không tranh chấp và thống nhất tài sản gắn liền với phần đất người nào được quyền quản lý, sử dụng thì người đó được quyền sở hữu, sử dụng nên Hội đồng xét xử không xem xét, giải quyết.

[2.7] Đối với GCNQSDĐ thửa 888: Tại Biên bản làm việc ngày 10/12/2025 (bút lục 396), đại diện UBND xã B có ý kiến cho rằng không cần thiết phải hủy bỏ, thu hồi GCNQSDĐ thửa 888, mà trên cơ sở bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án, thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp đổi GCNQSDĐ cho ông T, bà D. Mặt khác, như nhận định trên thì việc UBND huyện B cấp GCNQSDĐ thửa 888 cho hộ ông T là đúng quy định của pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử không hủy GCNQSDĐ thửa 888.

[3] Về chi phí tố tụng khác: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 3.000.000 đồng; chi phí trích đo thửa đất 7.000.000 đồng; chi phí thẩm định giá tài sản 8.000.000 đồng, tổng cộng 18.000.000 đồng. Ông T được chấp nhận yêu cầu khởi kiện, nên anh T2 phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng khác theo quy định tại Điều 157, 165 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, tại phiên tòa ông T và anh T2 thỏa thuận thống nhất, mỗi bên chịu ½ là 9.000.000 đồng. Ông T đã tạm nộp và chi phí xong, nên anh T2 có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông T, bà D số tiền 9.000.000 đồng.

[4] Tại phiên tòa, ông T và anh T2 thống nhất số tiền anh T2 phải hoàn trả cho ông T, bà D tổng cộng 69.000.000 đồng (giá trị quyền sử dụng đất 60.000.000 đồng + chi phí tố tụng khác 9.000.000 đồng) được thanh toán thành 03 đợt, mỗi đợt là 23.000.000 đồng vào các ngày 13/02/2026, ngày 17/8/2026 và ngày 18/12/2026. Trường hợp anh T2 vi phạm bất kỳ nghĩa vụ thanh toán theo từng đợt như thỏa thuận trên, thì anh T2 có trách nhiệm thanh toán toàn bộ giá trị 27,6m2 đất là 122.212.000 đồng và toàn bộ chi phí tố tụng khác là 18.000.000 đồng cho ông T và bà D, trừ số tiền mà anh T2 đã thanh toán theo đợt (nếu có).

[5] Về án phí: Ông T được chấp nhận yêu cầu nên ông T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; anh T2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 3.000.000 đồng (60.000.000 đồng x 5%) theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự.

[6] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.