Bản án 49/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

T i đơn h i iện đề ngày 21 tháng 8 năm 2018 nguyên đơn là ông Trần Quốc L trình bày:

Ngày 25-6-2013 t i NLQ2, ông D và vợ là bà Bà N (bên chuyển nhượng)

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278, quyển số 01/TPCC-HĐGD ( sau đây viết tắt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278) với ông L ( bên nhận chuyển nhượng) thửa đất số 55, tờ bản đồ số 8, diện t ch đất 90m2 với giá 3.700.000.000đ Ba t

y trăm triệu đ ng). Theo thỏa thuận, sau hi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ng có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan Nhà nước có th m quyền để đăng quyền sử dụng đất. Từ hi hợp đồng chuyển nhượng đất với ông D, bà N, đến nay ng chưa làm thủ tục sang tên đăng quyền sử dụng đất. Hiện nay, nhà đất do ng quản l sử dụng và nộp thuế cho nhà nước, gi a ng và bà N, ông D h ng có tranh chấp nào liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đã c ng chứng năm 2013.

Ngày 19-7-2018 NLQ1 ê biên thửa đất ng đã mua của ông D, bà N để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, theo quyết định của bản án mà ng h ng phải là đối tượng phải thi hành. Do vậy, ng đề nghị T a án c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278, quyển số 01/TPCC- HĐGD ngày 25 tháng 06 năm 2013 lập t i NLQ2 có hiệu lực pháp luật và c ng nhận quyền s h u, quyền sử dụng hợp pháp tài sản là nhà đất đã nhận chuyển nhượng của ông D, bà N, t i Tổ dân phố số 1 thị trấn Y, huyện H, t nh Nam Định. Buộc các bên thực hiện việc đăng quyền sử dụng đất t i cơ quan nhà nước có th m quyền theo quy định.

Ông Trần Trung K là người đ i diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ông có cùng quan điểm trình bày như nguyên đơn, việc ông L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông D là do trước đây ông D, bà N nợ ông L 1.200.000.000đ và nợ Ngân hàng C ng thương 1.700.000.000đ, để lấy được nhà đất ông L phải bỏ tiền ra trả Ngân hàng. Sau khi, trừ lãi các hoản, ông L còn phải trả thêm ông D, bà N 700.000.000đ, lý do ông L chưa đến cơ quan nhà nước có th m quyền để đăng quyền sử dụng đất, là do ông L có định mua thêm đất ph a sau nhà đất của ông D, bà N và sau đó làm thủ tục cấp giấy chứng nhận một lần. Nhưng đến nay giá đất đ thị quá cao, nên ông L bỏ định mua thêm đất, mặt hác, năm 2016 ông L có định làm thủ tục sang tên thì NLQ4 có đơn tranh chấp với ông D, bà N nên ông L không làm thủ tục sang tên được. Trường hợp, hợp đồng bị tuyên v hiệu, ông L đề nghị T a án buộc ông D, bà N phải trả cho ông L số tiền đã nhận chuyển nhượng là 3.7000.000.000đ và không ác định lỗi.

Bị đơn là ông Ph m Ngọc D và vợ là bà Ph m Thị Th y N đều trình bày:

Ông bà ác nhận đơn h i iện của ông L là đ ng. Năm 2013 ông bà vay tiền của Ngân hàng và của nhiều người hác, nhưng không có hả năng trả nợ. Ngày 25-6-2013, ng bà lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L nhà và thổ đất diện t ch 90m2 t i thửa đất số 55, tờ bản đồ số 8 với giá chuyển nhượng là 3.700.000.000đ. Sau hi, chuyển nhượng do h ng có chỗ nào khác, nên ng bà tiếp tục thanh l toàn bộ 71 món đồ dùng sinh ho t trong gia đình được 935.000.000đ. Ngày 28-6-2013 ông bà ký hợp đồng thuê nhà 03 năm ( từ ngày 28-6-2013 đến 28-6-2016) thuê l i toàn bộ nhà đất và đồ dùng sinh ho t của ông L với giá 1.000.000đ/01 tháng. Khi hết h n hợp đồng thuê nhà, ng bà l i tiếp tục thuê l i nhà đất và đồ dùng sinh ho t của ông L với giá 3.000.000đ/tháng và đến tháng 8 năm 2018 ông L đ i l i tài sản h ng cho thuê n a. Nay ng bà đề nghị T a án c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a ông D, bà N với và ông L nêu trên.

- T i c ng văn số 238/2019/CV-CCTHADS ngày 24-9-2018 NLQ1 do Ông Lê Gia L- Chi cục trư ng là người đ i diện theo pháp luật và là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập trình bày : Chi cục thi hành án dân sự đang tổ chức thi hành 03 quyết định thi hành án đối với ông D, bà N cụ thể :

Đối với bà N phải thi hành trả nợ cho NLQ3,

óm 17, ã Hải Hưng số tiền 2.970.000.000đ. Đối với ông D, bà N phải thi hành 02 quyết định trả nợ là 1.393.000.000đ (trong đó trả vợ chồng NLQ4, bà Én óm Lê Đê, ã Hải Tân là 605.000.000đ; trả nợ NLQ5 óm 5, ã Hải Phong là 788.000.000đ).

Quá trình tổ chức thi hành án, Chi cục thi hành án đã tiến hành ác minh tài sản của ông D, bà N. Ngoài thổ đất 100m2 t i tổ dân phố số 01, Thị trấn Yên Định, ông D, bà N c n có nhà và thổ đất 90m2 t i thửa đất số 55, tờ bản đồ số 8 cũng tổ dân phố số 01, thị trấn Yên Định đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 14-6-2013 đứng tên ông D, bà N. Nhưng ông D, bà N trình bày đã lập hợp đồng chuyển nhượng thổ đất trên cho ông L, t i NLQ2. Kết quả ác minh t i Chi nhánh Văn ph ng đăng đất đai huyện Hải Hậu, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông D, bà N các bên chưa đi đăng biến động t i Văn ph ng đăng đất đai huyện Hải Hậu. Theo Điều 692 Bộ luật Dân sự 2005, hoản 2 Điều 46 Luật đất đai năm 2003 và hoản 4, Điều 146 Nghị định 18/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Ch nh phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, tiết 2.13 mục 2 phần III Th ng tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02-8-2007 của Bộ tài nguyên và m i trường quy định. Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện trước ngày 01-7-2014 (trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực) thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm thực hiện việc đăng biến động t i Văn ph ng đăng quyền sử dụng đất được ác định thời điểm (giờ, ph t, ngày, tháng, năm) tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Như vậy, theo các quy định trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a ông L và ông D, bà N chưa có hiệu lực pháp luật, nên Chi cục Thi hành án đề nghị T a án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a ông L và ông D, bà N t i thửa 55 tờ bản đồ số 8 diện t c 90m2 đất địa ch thửa đất t i : Tổ dân phố số 01 thị trấn Yên Định, huyện Hải Hậu, t nh Nam Định v hiệu.

- T i công văn số 439/VPCCHA ngày 16-01-2019 và biên bản ác minh ngày 05-10-2018 của NLQ2, ông Hoàng Thế Long -Trư ng văn ph ng trình bày :

Văn ph ng c ng chứng đã thực hiện việc c ng chứng theo đ ng quy định của pháp luật như: Tiếp nhận hồ sơ, so n thảo hợp đồng, hai bên trước mặt C ng chứng viên. Nay NLQ1 đề nghị tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn ph ng thấy h ng có căn cứ, nên đề nghị T a án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

- NLQ4 trình bày: Ngày 15-9-2012, ông cho ông D, bà N vay 950.000.000đ, đ i nợ nhiều lần ngày 14-12-2012 ông D, bà N trả 300.000.000đ, ngày 22-6-2013 ông D, bà N 45.000.000đ (nhưng lấy nợ từ người hác đang nợ ông D, bà N), tổng là 345.000.000đ, c n l i 605.000.000đ ng đã đ i nhiều lần, nhưng h ng trả nên ng đã h i iện ra T a án yêu cầu ông D, bà N phải trả số nợ trên. Trong quá trình đ i nợ, đến hi thi hành án, ng chưa bao giờ nghe được th ng tin ông D, bà N bán tài sản của mình cho người hác. Nay ông D, bà N đưa ra hợp đồng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L và một hợp đồng đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Liệu, là chị gái NLQ3 và thanh l các tài sản hác trong nhà ông D, bà N cho người hác, theo ng các hợp đồng trên là giả t o, nhằm trồn tránh nghĩa vụ trả nợ của người phải thi hành án, đối với người được thi hành án, nên ng đề nghị T a án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng gi a ông L và ông D, bà N.

- NLQ5 trình bày: Trong tháng 9, tháng 10 năm 2010 bà cho ông D, bà N vay 3 lần với số tiền 720.000.000đ, hai bên có thỏa thuận lãi suất, ông D, bà N đã trả lãi được 03 tháng lãi đầu tiên, sau đó h ng trả nên bà đã h i iện ra T a án. T i Quyết định c ng nhận thỏa thuận số 37/2017/QĐST-TCDS ngày 19-7-2017 của T a án huyện Hải Hậu đã buộc ông D, bà N trả nợ cho bà là 720.000.000đ tiền gốc và 68.000.000đ tiền lãi, tổng cộng 788.000.000đ. Do ông D, bà N h ng tự nguyện thi hành án, nên bà đã đề nghị Chi cục thi hành án phát m i tài sản của ông D, bà N thì ông D, bà N đưa ra các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất và thanh l các tài sản sinh ho t trong gia đình. Đến nay, theo bà các hợp đồng trên là giả t o nhằm trồn tránh nghĩa vụ trả nợ của người phải thi hành án đối với người được thi hành án, đề nghị cơ quan có th m quyền em t hành vi trên của ông D, bà N ử l theo quy định của pháp luật.

- T i biên bản lấy lời hai ngày 10-01-2019, NLQ3 trình bày: Xuất phát từ mối quan hệ b n bè cùng học phổ th ng với ông D. Bà làm nghề inh doanh buôn bán vàng, trước năm 2011 ông D, bà N thường vay tiền của bà để làm kinh tế, nhưng đã trả ong. Ngày 02-5-2012 ông D, bà N đến nhà bà hỏi vay số tiền 3.000.000.000đ, thời h n vay 01 tháng, hai bên có thỏa thuận lãi suất, đến h n trả tiền bà đã nhiều lần đ i tiền nhưng ông D, bà N trả cho bà 30.000.000đ, sau đó h ng trả, nên bà đã h i iện ra T a án, t i bản án ph c th m số 25/2017/DS-PT ngày 09-8-2017 của T a án nhân dân t nh Nam Định đã quyết định buộc bà Ph m Thị Th y N phải trả cho bà 2.970.000.000đ (Hai tỷ ch n trăm bảy mươi triệu đồng). Do ông D, bà N h ng chịu thi hành án bà đề nghị Cơ quan Thi hành án huyện Hải Hậu phát m i tài sản của ông D, bà N. Trong quá trình thi hành án, ông D, bà N uất trình hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người hác, theo bà đây là hành vi t u tán tài sản của ông D, bà N, để h ng phải trả thực hiện nghĩa vụ thi hành án, nên bà đề nghị T a án tuyên bố hợp đồng v hiệu và hủy hợp đồng.

T i bản án số 21/2019/TCDS-ST ngày 24-4-2019 của T a án nhân dân huyện Hải Hậu đã quyết định. Căn cứ hoản 3 Điều 26; điểm a hoản 1 Điều 35; điểm c hoản 1 Điều 39; Điều 146; Điều 147; Điều 203; Điều 220; Điều 227; Điều 228 và Điều 235 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ hoản 3 Điều 26; điểm a hoản 1 Điều 35; điểm c hoản 1 Điều 39; Điều 146; Điều 147; Điều 203; Điều 220; Điều 227; Điều 228 và Điều 235 Bộ luật tố tụng dân sự; Các điều 121; 122; 124; 127; 129; 134; 137 ; 689, 691 và 692 Bộ luật dân sự 2005; Căn cứ hoản 2 Điều 46 Luật Đất đai năm 2003; hoản 4, Điều 146 Nghị định 18/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Ch nh phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, tiết 2.13 mục 2 phần III Th ng tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02-8-2007 của Bộ tài nguyên và m i trường; điểm a, hoản 2, điểm b, hoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án ph , lệ ph Toà án.

1. Kh ng chấp nhận yêu cầu h i iện của ng Trần Quốc L.

2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278, quyển số 1/TPCC- HĐGD, thửa đất chuyển nhượng số 55, tờ bản đồ số 8, diện t ch 90m2 t i TDP số 1, thị trấn Yên Định, huyện Hải Hậu, t nh Nam Định t i NLQ2 gi a ông Trần Quốc L và vợ chồng ng Ph m Ngọc D, bà Ph m Thị Th y N là vô hiệu do giả t o.

Ngoài ra, án sơ th m c n tuyên án ph , chi ph th m định, định giá và quyền háng cáo của các đương sự và biện pháp thi hành án.

Ngày 07-5-2019 ông Ph m Ngọc D háng cáo bản án sơ th m số 21/2019TCDS- ST ngày 24-04-2019 của T a án huyện Hải Hậu. Yêu cầu cấp ph c th m giải quyết nh ng việc sau đây: Hủy quyết định ê biên tài sản của ông Trần Quốc L do NLQ1 ban hành.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278 quyển số 01/TPCC-HĐGD ngày 25-6-2013 t i NLQ2 gi a ng Trần Quốc L với vợ chồng ng là đ ng quy định của pháp luật.

Ngày 08-5-2019 ông Trần Quốc L háng cáo bản án sơ th m số 21/2019 TCDS- ST ngày 24-04-2019 của T a án huyện Hải Hậu. Yêu cầu cấp ph c th m giải quyết nh ng việc sau đây:

C ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278 t i thửa số 55, tờ bản đồ số 8, diện t ch 90m2 địa ch thửa đất t i: Tổ dân phố số 1, thị trấn Y, huyện H, t nh Nam Định ngày 25-6-2013 gi a ng với ông Ph m Ngọc D, bà Ph m Thị Th y N có hiệu lực pháp luật và c ng nhận quyền s h u, quyền sử dụng hợp pháp tài sản là nhà đất đã nhận chuyển nhượng. Cho ph p ng được thực hiện thủ tục hành ch nh t i Chi nhánh Văn ph ng đăng nhà đất huyện Hải Hậu theo quy định của pháp luật.

Quyết định háng nghị số 01/QĐ-KNPT ngày 08-5-2019 của Viện iểm sát huyện Hải Hậu, t nh Nam Định háng nghị bản án dân sự sơ th m số 21/2019/TSDS-ST ngày 24-4-2019 của T a án huyện Hải Hậu, cho rằng cấp sơ th m bác yêu cầu h i iện của ng Trần Quốc L, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a ng Ph m Ngọc D, bà Ph m Thị Th y N với ông Trần Quốc L v hiệu do giả t o là h ng đ ng và h ng có căn cứ, đề nghị T a án t nh Nam Định t ử ph c th m vụ án c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gi a ông L và ông D, bà N.

T i phiên t a ph c th m, ng Trần Quốc L gi nguyên yêu cầu h i iện và gi nguyên yêu cầu háng cáo.

Ông Ph m Ngọc D gi nguyên đơn háng cáo.

NLQ4, NLQ3 và bà Ph m Thị Lái đều trình bày h ng nhất tr với kháng cáo của ông L và háng cáo của ông D và háng nghị của Viện iểm sát huyện Hải Hậu đề nghị Hội đồng t ử gi nguyên bản án sơ th m.

Kiểm sát viên - Viện iểm sát t nh Nam Định phát biểu iến: Về tố tụng, quá trình giải quyết vụ án t i cấp ph c th m, Th m phán và Hội đồng t ử đã tuân theo các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự chấp hành đ ng các quy định pháp luật tố tụng dân sự, quyền lợi của các đương sự được bảo đảm. Về đường lối giải quyết vụ án, ông L h i iện yêu cầu T a án c ng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278 ngày 25-6-2013 gi a ông Ph m Ngọc D và bà Ph m Thị Th y N với ng Trần Quốc L và c ng nhận quyền s h u, quyền sử dụng hợp pháp tài sản là nhà đất đã nhận chuyển nhượng của ông D, bà N, t i Tổ dân phố số 1, thị trấn Y, huyện H, t nh Nam Định. Buộc các bên thực hiện việc đăng quyền sử dụng đất t i cơ quan nhà nước có th m quyền theo quy định. Như vậy, yêu cầu của ông L là việc dân sự được giải quyết theo thủ tục việc dân sự quy định t i Điểu 361 BLDS nhưng cấp sơ th m ác định là vụ án dân sự và giải quyết theo thủ tục vụ án dân sự là h ng đ ng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Do vậy, có căn cứ chấp nhận háng nghị của Viện iểm sát huyện Hải Hậu và háng cáo của ông L, kháng cáo của ông D, đề nghị Hội đồng t ử áp dụng hoản 2 Điều 310 hủy án sơ th m giao hồ sơ vụ án cho cấp sơ th m giải quyết l i vụ án. Án ph giải quyết theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau hi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được em t t i phiên toà, căn cứ vào ết quả tranh luận t i phiên toà, Hội đồng t ử t háng cáo của ng Trần Quốc L, háng cáo của ng Ph m Ngọc D và kháng nghị của Viện iểm sát nhân dân huyện Hải Hậu thấy:

quyền sử dụng đất được ác định thời điểm (giờ, ph t, ngày, tháng, năm) tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Theo Chi nhánh văn ph ng đăng đất đai huyện Hải Hậu cung cấp, Chi nhánh chưa nhận được hồ sơ yêu cầu cấp sổ đỏ do ông L nộp lần nào. T i phiên t a, ông L trình bày ng chưa đăng biến động đất đai đối với thửa đất số 55 tờ bản đồ số 8 do nhận chuyển nhượng của ông D, bà N t i Chi nhánh văn ph ng đăng đất đai huyện Hải Hậu. Như vậy, theo các quy định trên, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278 ngày 25-6-2013 gi a ông L và ông D, bà N lập t i NLQ2 đối với thửa đất số 55, tờ bản đồ số 8, diện t ch 90m2 t i Tổ dân phố số 1, thị trấn Y, huyện H, t nh Nam Định là chưa có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ hoản 1 Điều 308, hoản 2 Điều 296 BLTTDS; Điều 122; Điều 129; Điều 137; Điều 689; Điều 692 Bộ luật dân sự 2005; hoản 4, Điều 146 Nghị định 18/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Ch nh phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, tiết 2.13 mục 2 phần III Th ng tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02-8-2007 của Bộ tài nguyên và m i trường; Nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án ph , lệ ph Toà án.

1. Kh ng chấp nhận háng cáo của ng Trần Quốc L và háng cáo của ng Ph m Ngọc D. Kh ng chấp nhận háng nghị của Viện iểm sát nhân dân huyện Hải Hậu, t nh Nam Định. Gi nguyên án sơ th m.

2. Kh ng chấp nhận yêu cầu h i iện của ng Trần Quốc L.

3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của NLQ1.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1278, quyển số 1/TPCC-HĐGD ngày 25-6-2013 gi a ng Trần Quốc L và ông Ph m Ngọc D, bà Ph m Thị Th y N về việc chuyển nhượng thửa đất số 55, tờ bản đồ số 8, diện tích 90m2 t i Tổ dân phố số 1, Thị trấn Yên Định, huyện Hải Hậu, t nh Nam vô hiệu.

4. Án ph dân sự ph c th m: Ông L và ông D mỗi người phải nộp là 300.000đ nhưng được đối trừ với số tiền t m ứng án ph dân sự ph c th m ông L và ông D mỗi người đã nộp là 300.000đ t i biên lai số 0000412 ngày 10-5-2019 và biên lai số 0000411 ngày 10-5-2019 của NLQ1. Ông L và ông D đã nộp đủ án ph dân sự ph c th m.

5. Án ph dân sự sơ th m: Ông L phải nộp 300.000đ nhưng được trừ vào số tiền t m ứng án ph dân sự sơ th m ông L đã nộp là 300.000đ t i biên lai số 0000152 ngày 10-9-2018 của NLQ1. Ông L đã nộp đủ án ph dân sự sơ th m.

6. Về chi ph th m định và định giá tài sản: Ông Trần Quốc L phải nộp 3.000.000đ (ông L đã nộp ong).

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định t i Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định t i các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định t i Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án ph c th m có hiệu lực thi hành ể từ ngày tuyên án.