Bản án 483/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Phía nguyên đơn trình bày: Năm 2001, bà T có hợp đồng thuê phần đất nuôi tôm diện tích hơn 03ha của ông Nguyễn Văn C3, với số tiền 250.000.000 đồng, thời hạn thuê 49 năm và ông C3 đã nhận đủ tiền. Ngày 02/9/2022 ông C3 chết. Sau khi ông C3 chết, bà K và anh M làm thủ tục thừa kế và đứng tên phần đất của ông C3.

Khi nhận đất thuê từ ông C3, bà T cải tạo đất, làm cống xổ, thả con giống với tổng số tiền là 95.000.000 đồng. Thời gian sau, gia đình ông C3 biết bà T bị thất lạc hợp đồng thuê đất nên đã lấy lại phần đất, không cho bà T sử dụng phần đất thuê. Khi ông C3 lấy lại đất thì không bồi thường hay trả lại tiền cho bà T số tiền đầu tư và số tiền thuê đất là 345.000.000 đồng.

Nay bà T yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng thuê đất được thiết lập giữa bà T với ông C3 vào năm 2001. Buộc bà K, anh M, chị L, chị K4, anh L1 phải tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao phần đất cho bà T quản lý sử dụng. Phần đất ngang giáp sông K 34m; ngang hậu 60m; dài 660m, có vị trí: Hướng Đông giáp đường kinh xổ của ông C3; hướng Tây giáp phần đất ông Lê Văn L4; hướng Nam giáp sông K; hướng Bắc giáp đất ông Cao Tấn L5. Buộc bà K, anh M, chị L, chị K4, anh L1 bồi thường các khoản với số tiền 9.936.000.000 đồng.

Phía bị đơn trình bày: Về hợp đồng thuê đất nuôi tôm dài hạn đề ngày 12/9/2001 do bà T cung cấp và cho rằng ông Nguyễn Văn C3 đã ký và nhận đủ số tiền 250.000.000 đồng và có xác nhận của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã T. Khi còn sống ông C3 khẳng định giữa ông với bà T không có ký bất cứ hợp đồng cho thuê đất nào và cũng không nhận bất cứ khoản tiền nào từ việc cho thuê đất của bà T. Chữ ký và chữ viết trên hợp đồng nuôi tôm dài hạn (bên bán đất, cho thuê đất ký) không phải của ông C3. Bị đơn không đồng ý giao phần đất thuê và bồi thường thiệt hại theo yêu cầu của bà T. Thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đã hết. Nay bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 106/2025/DS-ST ngày 29 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau (Nay là Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Cà Mau) đã quyết định (tóm tắt):

Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm giữa nguyên đơn bà Trương Thị T với bị đơn bà Trần Thị K và anh Nguyễn Kha M.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm trả, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo luật định.

- Ngày 12/5/2025 bà Trương Thị T là nguyên đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm tuyên hủy bản án sơ thẩm số 106/2025/DS-ST ngày 29/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi để giải quyết lại theo hướng xác định quan hệ tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất thuê.

- Ngày 24/6/2026, bà T có đơn kháng cáo bổ sung, cho rằng mới tìm được “Giấy sang nhượng đất” lập ngày 10/9/2001, có nội dung ông Nguyễn Văn C3 chuyển nhượng cho bà diện tích hơn 03ha đất nuôi tôm với giá 250.000.000 đồng; từ đó yêu cầu hủy bản án sơ thẩm, xác định lại quan hệ pháp luật là tranh chấp quyền sử dụng đất, công nhận hợp đồng chuyển nhượng và công nhận phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của bà.

- Ngày 14/5/2025 bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M là bị đơn; chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyên Duy L6 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm số 106/2025/DSST, ngày 29/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi. Những người kháng cáo yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xem xét giải quyết phúc thẩm, cụ thể như sau:

1. Trường hợp giám định chữ ký mang tên C3 trên "Hợp đồng cho thuê đất nuôi tôm dài hạn và bổ sung sang nhượng đất lập ngày 12/9/2001" là không phải chữ ký của ông Nguyên Văn C4. Chúng tôi yêu cầu Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

2. Trường hợp giám định chữ ký là của ông Nguyễn Văn C3 hoặc Tòa án cấp phúc thẩm không trưng cầu giám định chữ ký mang tên C3 trên "Hợp đồng cho thuê đất nuôi tôm dài hạn và bổ sung sang nhượng đất lập ngày 12/9/2001". Chúng tôi yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện và giữ y bản án sơ thẩm số 106/2025/DS

- ST, ngày 29/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Bùi Kim N có yêu cầu rút đơn khởi kiện và rút đơn kháng cáo nhưng do phía bị đơn không đồng ý việc rút đơn kháng cáo, nên bà Bùi Kim N xác định giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và kháng cáo bổ sung.

Bị đơn không đồng ý việc rút đơn khởi kiện của phía nguyên đơn. Bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người bảo vệ quyền và lợi ích cho bà Trương Thị T trình bày:

Tại cấp phúc thẩm, bà T có chứng cứ mới để chứng minh việc ông C3 chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không phải là hợp đồng thuê đất. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo, hủy bản án sơ thẩm số 106/2025/DS-ST ngày 29/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Người bảo vệ quyền và lợi ích cho anh Nguyễn Kha M và chị Nguyễn Thị Hòa L trình bày:

Nếu bà T cho rằng tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không có việc thuê đất, đề nghị Hội đồng xét xử bác đơn khởi kiện. Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng thuê đất thì đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm số 106/2025/DS-ST ngày 29/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa phát biểu:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tiến hành đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự; Các đương sự chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ theo pháp luật quy định.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của bà Trương Thị T. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Duy L1, chị Nguyễn Thị Hòa L. Sửa Bản án sơ thẩm số 106/2025/DS-ST, ngày 29 tháng 4 năm 2025, của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Cà Mau), theo hướng dành cho bà T quyền khởi kiện để đòi lại số tiền 250.000.000 đồng đã giao cho ông C3.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bà Trần Thị K là bị đơn, anh Nguyễn Duy L1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có kháng cáo nhưng có đơn yêu cầu xử vắng mặt, do đó Hội đồng xét xử tiến hành xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

Việc bà T cho rằng nhà bị sạt lở làm thất lạc hợp đồng không phải là sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc thất lạc hợp đồng chỉ ảnh hưởng đến khả năng cung cấp chứng cứ, không làm mất quyền khởi kiện và cũng không cản trở bà T yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi khi biết đất đã bị lấy lại. Vì vậy, không có căn cứ loại trừ khoảng thời gian này khi tính thời hiệu khởi kiện.

Bị đơn đã yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án. Do quyền, lợi ích mà nguyên đơn yêu cầu bảo vệ đã bị xâm phạm từ năm 2002, đến năm 2024 mới khởi kiện và không có căn cứ áp dụng Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết vụ án theo khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự là đúng pháp luật.

Tại cấp sơ thẩm và trong đơn kháng cáo ban đầu, bà T đều căn cứ vào hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thời hạn 49 năm để yêu cầu công nhận hợp đồng, tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao đất cho bà sử dụng.

Đến ngày 15/7/2026, bà T nộp bổ sung Đơn kháng cáo (đơn ghi ngày 24/6/2026), căn cứ vào “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/9/2001 để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng và công nhận quyền sử dụng đất. Nội dung này làm thay đổi căn cứ phát sinh quyền, nội dung yêu cầu và hậu quả pháp lý của giao dịch; thuộc quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khác với quan hệ tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã được cấp sơ thẩm giải quyết.

Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng chưa được khởi kiện, thụ lý và giải quyết tại cấp sơ thẩm; đồng thời vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu theo khoản 2 Điều 284 và Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do đó, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo bổ sung yêu cầu hủy bản án sơ thẩm. Bà T có quyền khởi kiện bằng vụ án khác đối với giao dịch chuyển nhượng nếu có căn cứ và đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Ngày 15/6/2026 người đại diện của bà T nộp đơn yêu cầu thu thập mẫu chữ ký của ông Nguyễn Văn C3 để giám định chữ ký trong “Giấy sang nhượng đất” ngày 10/9/2001.

Như đã nhận định trên, tài liệu này được cung cấp để chứng minh cho một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là quan hệ tranh chấp khác và không thuộc phạm vi xét xử phúc thẩm của vụ án. Vì vậy, việc xác định chữ ký trong giấy sang nhượng có phải của ông C3 hay không không cần thiết cho việc giải quyết kháng cáo. Căn cứ khoản 2 Điều 102 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu trưng cầu giám định theo đơn ngày 13/7/2026.

Từ các phân tích trên, việc Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng thời hiệu và đình chỉ giải quyết vụ án là có căn cứ. Do đó, chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L và anh Nguyễn Duy L1 về việc giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Lời trình bày của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L có phần phù hợp với nhận định nêu trên của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận một phần.

Bà Trương Thị T phải chịu chi phí thẩm định tại cấp sơ thẩm, với số tiền 4.985.000 đồng (đã nộp xong).

Chi phí giám định tại cấp phúc thẩm: Tổng số tiền 7.322.000 đồng. Do phía nguyên đơn là bà Trương Thị T và phía bị đơn, người có quyền lợi & nghĩa vụ liên quan (gồm bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyễn Duy L1) đều có yêu cầu giám định, nên mỗi bên phải chịu ½ chi phí = 3.661.000 đồng (đã nộp xong).

Bà Trương Thị T là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.

Bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyễn Duy L1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, được nhận lại số tiền đã tạm ứng án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Trương Thị T.

Chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyễn Duy L1.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 106/2025/DS-ST ngày 29 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi, tỉnh Cà Mau (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 4 - Cà Mau).

Tuyên xử:

1. Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm giữa nguyên đơn bà Trương Thị T với bị đơn bà Trần Thị K và anh Nguyễn Kha M.

2. Về chi phí tố tụng:

Bà Trương Thị T phải chịu chi phí thẩm định với số tiền 4.985.000 đồng và chi phí giám định với số tiền 3.661.000 đồng (đã nộp xong).

Bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyễn Duy L1 cùng phải chịu chi phí giám định với số tiền 3.661.000 đồng (đã nộp xong).

3. Về án phí dân sự:

- Án phí sơ thẩm: Bà Trương Thị T được miễn.

- Án phí phúc thẩm:

Bà Trương Thị T được miễn.

Bà Trần Thị K, anh Nguyễn Kha M, chị Nguyễn Thị Hòa L, anh Nguyên Duy L6 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Ngày 14/5/2025 anh M, chị L, anh L6 đã nộp tạm ứng mỗi người 300.000 đồng, theo các biên lai số 0001146, 0001144, 0001145 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau, được nhận lại (bà K đã được miễn dự nộp).

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thành Lập Lê Phan Công Trí

Đỗ Cao Khánh Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau;

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Tòa án nhân dân khu vực 4 - Cà Mau;

- Phòng THADS khu vực 4 - Cà Mau;

- Các đương sự;

- Lưu hồ sơ;

- Lưu án văn;

- Lưu VT(TM:TANDTCM).

Đỗ Cao Khánh