Bản án 47/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đại diện ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Bà T có chồng là Trần T2 (liệt sỹ, hy sinh năm 1972) và sinh ra 09 người con (trong đó 03 người con đã chết năm 1975 gồm Trần Văn P, Trần Văn D, Trần Thị Bích D1) và 6 người con còn lại gồm: Trần Thị Y, Trần Thị Minh T5, Trần Văn C1, Trần Văn T3, Trần Văn Đ1 (chết 2021) và Trần Thị Diễm C2.

Nguồn gốc đất là của bà Nguyễn Thị S (mẹ chồng bà T – Mẹ Việt Nam anh hùng) và ông Trần T2 và bà T đã tạo lập xây dựng một ngôi nhà cấp 4 và nhà bếp. Diện tích khuôn đất này gồm 415,2m2. Nhưng ngày 15/10/2005, vợ chồng bà T1 đã lừa dối gia đình tự ký tên các anh chị em để hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Tháng 8/2022, bà T1 về nhà lớn tiếng với bà T và ép buộc bà T lăn tay vào giấy gì bà T không biết. Chỉ nói làm giấy tờ cho cháu nội bà T (Trần Thị Quỳnh N1) đi học. (Đoạn ghi âm bà T1 lớn tiếng với bà T đã được các cháu bà T dùng điện thoại ghi lại). Nhiều thông tin phản ánh tháng 6/2023, bà T1 đã bán đất và ngôi nhà của bà T. Ngày 04/7/2023, một số nguời lạ đến nhà bà T nói là chủ nhà mới yêu cầu bà T và các cháu của bà T không can thiệp vào nữa vì bà T1 đã bán ngôi nhà này rồi. Sau đó cả 02 bên được Công an xã H mời về làm việc. Nay nguyên đơn yêu cầu:

Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Trần Thị T1; buộc bà T1 trả lại nhà đất cho bà T.

Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/7/2023 của bà Nguyễn Thị Thanh K1 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ngọc K, bà Lê Thị Ngọc H ký tại Văn phòng C4 quyển số 2/2023 TP/CC-SCC/HĐGD.

Theo bản tự khai, biên bản hòa giải và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đại diện ủy quyền của bị đơn và bị đơn thống nhất trình bày:

Cha mẹ chồng bà T1 là Trần T2, Nguyễn Thị T có khu đất tại Phưóc B, H, Đông Hòa P; ông Trần T2 đã chết trước năm 1975. Mẹ chồng là Nguyễn Thị T đã phân chia đất thành 03 thửa; trong đó, cho vợ chồng bà T1 diện tích 415,2m2, cho bà Trần Thị Diễm C2 01 phần (đã cấp sổ đỏ cho bà C2), cho bà Trần Thị Y 0l phần (đã cấp sổ đỏ cho vợ chồng bà Y).

Như vậy, đất cha mẹ chồng đã phân chia và tặng cho các con xong.

Vợ chồng bà T1 đã được nhà nước cấp sổ đỏ năm 2013, sau đó vợ chồng bà T1 có thế chấp để vay ngân hàng, vì không có tiền trả ngân hàng nên bà T1 mới bán đất cho vợ chồng K, H đề có tiền trả nợ cho ngân hàng.

Hợp đồng đặt cọc ký tại Văn phòng công chứng nội dung thỏa thuận chuyển nhuợng cho vợ chồng Kha H1 194m2 trong thửa 140 (diện tích 415,2m2) với giá là 400.000.000đ. Thỏa thuận miệng là sau này vợ chồng K, H1 về ở, tách thửa xong thì sẽ thanh toán cho tôi thêm 60.000.000đ. Đến nay bà T1 đã nhận của vợ chồng Kha H1 tổng cộng là 450.000.000đ.

Phần đất 194m2 này có nhà ở của vợ chồng bà T1 xây dựng, còn nhà ở của bà T thì nằm phần đất liền kề, chứ không nằm trên phần đất 194m2 bà T1 bán cho vợ chồng K, H1.

Nhưng khi vợ chồng K, H1 đến nhận nhà, đất ở thì xảy ra tranh chấp với bà Y, bà C2 không cho vợ chồng K, H1 ở. Nên vợ chồng K, H1 đòi kiện bà T1 ra Tòa để buộc bà T1 trả tiền cọc và phạt cọc tổng cộng là 800.000.000đ. Bà T1 không có tiền trả nên mới đến Văn phòng công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/07/2023, thửa đất 140, diện tích 415,2m2 với giá ghi trên hợp đồng là 500.000.000đ.

Thỏa thuận là sau khi sang tên sổ đỏ, giao nhận nhà, đất xong thì vợ chồng K, H1 sẽ thanh toán tiếp cho bà T1 250.000.000đ (có viết giấy tay). Số đỏ bản chính bà T1 đã giao cho vợ chồng K, H1.

Nay bà T khởi kiện đòi lại nhà, đất thì bà T1 không biết, vì mục đích của bà T1 là chỉ bán phần đất 194m2 có nhà ở của vợ chồng bà T1 để trả ngân hàng. Nhưng bị bà Y, bà C2 và các cháu ngăn cản, không cho chuyển nhượng, không cho tách thửa.

Bà T1 có liên hệ cơ quan nhà nước để tách thửa 194m2 nhưng khi đến đo đạc thì bà Y, bà C2 và các cháu ngăn cản, không cho đo đạc, tách thửa.

Bị đơn đề nghị tòa:

Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Nguyên đơn phải chịu toàn bộ thiệt hại phát sinh do không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T1 và vợ chồng ông K, bà H1.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1/ Vợ chồng ông K, bà H1 có đơn yêu cầu độc lập trình bày: Ngày 7/7/2023 ông K, bà H1 nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 140, tờ bản đồ 59, diện tích 415,2m2 tại P, xã H, thị xã Đ, Phú Yên đã được UBND huyện Đ cấp GCNQSDĐ số BM 390776 ngày 31/12/2013; cập nhật chuyển nhượng QDSĐ cho bà Nguyễn Thị T6 ngày 05/9/2022.

Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông K, bà H1 với bà T6 được Văn phòng C3, đã giao đủ 450.000.000đ cho bà T6; Tuy nhiên chưa nhận nhà và đất vì đang tranh chấp; Khi vợ chồng ông K, bà H1 làm hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ thì Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ thị xã Đ có văn bản số 574/CNVPĐKĐĐ ngày 18/7/2023 về việc tạm dừng hồ sơ nhận chuyển nhượng QSDĐ do đang có tranh chấp đối với thửa đất này.

Ông K, bà H1 yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông K, bà H1 với bà T6 được Văn phòng C3 công chứng là hợp pháp. Công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 415,2m2 thuộc thửa đất số 140 tờ bản đồ 59.

2/ Văn phòng C3 trình bày: Ngày 7/7/2023 Văn phòng C5 hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng bà Trần Thị T1, bên nhận chuyển nhượng Nguyễn Ngọc K, Lê Thị Ngọc H theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 02811 quyển số 02/2023/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C3 chứng nhận ngày 07/7/2023.

Tại hồ sơ công chứng bà T1 là chủ quyền thửa đất số 140, tờ bản đồ số 59, diện tích 415,2m2 (đất ở nông thôn 250m2, đất trồng cây hàng năm khác 165,2m2) chuyển nhượng có GCNQSDĐ số BM 390776 do UBND huyện Đ cấp ngày 31/12/2012 để thừa kế cho bà T1 ngày 05/9/2022.

Căn cứ khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận.” Tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phòng C3 không nhận bất kỳ văn bản tranh chấp của cá nhân, tổ chức nào đối với thửa đất trên và cơ quan thi hành án cũng không có văn bản ngăn chặn.

Bà T1 đã được nhà nước cấp GCNQSDĐ nói trên và không bị tranh chấp, thi hành án là đủ điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm giao dịch, bà T1, ông K bà H là người có đủ năng lực hành vi dân sự tự mình quyết định được mọi vấn đề trong giao dịch về tài sản. Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.

Căn cứ Điều 40 Luật công chứng năm 2014; khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013. Văn phòng C3 đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng số 02811 là đúng theo quy định của pháp luật.

3/ UBND xã H trình bày tại công văn số 47/UBND ngày 02/2/2025: Đất tranh chấp hiện nay đã được UBND huyện Đ (nay là thị xã Đ đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thửa đất số 140, tờ bản đồ 59, diện tích 415,2m2, trong đó: 250m2 ONT; 165,2m2 HNK) có số phát hành BM 390776, số vào sổ CH 01763, ký ngày 31/12/2013 cho ông Trần Văn Đ1 và Trần Thị T1.

Ngày 29/8/2022 UBND xã có tiếp nhận và giải quyết hồ sơ Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất đối với trường hợp có nhu cầu, thừa kế, đính chính của bà Trần Thị T1 theo đúng quy định pháp luật. Trong đó văn bản phân thỏa thuận phân chia di sản do Văn phòng C6 thực hiện vào ngày 26/8/2022 (đính kèm file văn bản). Ngày 05/9/2022 bà Trần Thị T1 đã nhận kết quả và đã hoàn thành việc thừa kế theo quy định. Đến nay UBND xã chưa tiếp nhận hồ sơ biến động nào khác với thửa đất này.

Các con của ông Đ1, bà T1 ủy quyền cho bà T1 và không có tranh chấp.

Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 390776, số vào sổ CH 01763 cấp ngày 31/12/2013 cho vợ chồng ông Trần Văn Đ1, bà Nguyễn Thị T6, cập nhật để lại thừa kế cho bà Nguyễn Thị T6 ngày 05/9/2022, đối với diện tích đất 415,2m2, thuộc thửa số 140, tờ bản đồ số 59, (đo dạc thực tế là 405,1m2), tại địa chỉ: khu phố P, phường P, tỉnh Đắk Lắk.

2. Giao cho bà Nguyễn Thị T được quyền sở hữu 02 ngôi nhà cấp 4 (gồm nhà chính, nhà phụ có diện tích 124,2 m2); nhà vệ sinh, giếng nước, chái tôn, sân bê tông và các tài sản khác gắn liền với diện tích đất 415,2m2 (đo đạc thực tế là 405,1m2) thuộc thửa đất số 140, tờ bản đồ 59, tại địa chỉ: khu phố P, phường P, tỉnh Đắk Lắk.

(Kèm theo Bản Trích đo hiện trạng địa chính thửa đất ngày 18/9/2023).

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vợ chồng ông Nguyễn Ngọc K, Lê Thị Ngọc H. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/7/2023 giữa bà Nguyễn Thị T6 và vợ chồng ông Nguyễn Ngọc K, bà Lê Thị Ngọc H bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Bà Nguyễn Thị T6 phải hoàn trả cho vợ chồng ông Nguyễn Ngọc K 450.000.000 đồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị tuyên hủy nên vợ chồng ông Nguyễn Ngọc K không phải trả lại cho bà Nguyễn Thị T6. Các bên có yêu cầu giải quyết bồi thường thì được giải quyết bằng vụ án khác.

4. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn phải chịu toàn bộ thiệt hại phát sinh do không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Nguyễn Thị T6 và vợ chồng ông Nguyễn Ngọc K, bà Lê Thị Ngọc H.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm và thông báo quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 10,11 tháng 9 năm 2025, bị đơn bà Trần Thị T1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc K có đơn kháng cáo đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm

Sau khi xem xét các tài liệu có tại hồ sơ vụ án, lời trình bày của đương sự đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến của đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Đà Nẵng đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị T1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc K, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét nội dung kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị T1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc K; Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị T1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Ngọc K và hủy Bản án sơ thẩm số 34/2025/DS-ST ngày 04 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm

2.1. H2 lại cho bà Trần Thị Thanh P1 chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai nộp tiền tạm ứng án phí số 0002122 ngày 13/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

2.2. H2 lại cho ông Nguyễn Ngọc K phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai nộp tiền tạm ứng án phí số 0002121 ngày 13/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.