Bản án 47/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, các lời khai tại Tòa án bà Nguyễn Thị B trình bày: Nguồn gốc phần đất tranh chấp là của vợ chồng ông H, bà Chiến bị Ngân hàng phát mãi cho bà Phạm Thị Mai. Sau đó bà Mai bán lại cho bà phần đất có diện tích là 7.180 m2, tọa lạc tại ấp C, thị trấn C, huyện C, tỉnh Cà Mau; vị trí tứ cận như sau: Phía Đông giáp đất Phạm Hữu Lợi nay là lộ Vành Đai; Phía Tây giáp đất bà Nguyễn Thị Tiếp; Phía Nam giáp lộ Tân Duyệt; Phía Bắc giáp đất ông Trần Văn On. Bà đã được cấp giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t , có cậm mốc ranh giới rõ ràng. Khi Nhà nước làm lộ thì mặt lộ trùm lên phần đất của bà thì ông H nhận tiền bồi hoàn do Nhà nước đền bù phần đất của bà. Sau khi làm lộ xong, bà phát hiện phần đất của bà bị thiếu 470 m2 so với giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t được cấp. Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận và giao cho bà được tiếp tục quản lý sử dụng phần đất có diện tích

theo đo đạ c thự c tế là 348,4 m2 vì phần đất này nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà tại thử a số 32, tờ bả n đồ số 05 đượ c ủ y ban nhân dân huyệ n Cá i Nướ c cấ p ngà y 18.12.1998.

Tại các lời khai tại Tòa án , tại phiên tòa ông Phạm Hữu H trình bày : Trước đây, ông bị Ngân hàng phát mãi hết đất và bán lại cho bà Mai. Khi ông giao đất cho Ngân hàng theo diện tích bị phát mãi là 12.119 m2 nhưng khi đo đạc thực tế phần đất ông giao chỉ có 11.470 m2, như vậy phần đất ông giao còn thiếu 649 m2, ông và Ngân hàng, ông Trọ ng và bà Mai đã thống nhất thỏa thuận ông trả giá trị phần đất bị thiếu là 600.000 đồng. Ông xác định khi Ngân hàng phát mãi thì ông đã hết đất. Hiện tại phần đất đang tranh chấp giữa ông và bà B là phần đất của ông mua lại của ông Phạm Văn Chính vào khoảng năm 2002 và ông đã được cấp giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t, khi ông mua đất của ông Chính thì Nhà nước chưa làm lộ Vành đai. Khi làm lộ Vành đai đi ngang đất ông mua của ông Chính giáp ranh đất với bà B và Ban quản lý đã bồi thường tiền đất trong quy hoạch cho ông là 2.245,8 m2 số tiền là 67.374.000 đồng, còn phần ngoài quy hoạch là 668,9 m2 ông chưa nhận là 20.067.000 đồng (phần bờ dừa đang tranh chấp). Ông xác định trước đây khi Ngân hàng phát mãi đất của ông đã đo trừ ra 5 mét từ chân lộ đất đen năm 1997 đến tuyến lộ Tân Duyệt, khi Nhà nước làm lộ thì trừ đến 8,3 mét. Ông xác định đất của bà B thiếu là ở phía lộ Tân Duyệt chứ không phải ở tuyến lộ Vành Đai. Nay ông không đồng ý với yêu cầu khở i kiệ n của bà B, việc bà B thiếu đất không liên quan đến ông vì bà B mua đất từ bà Mai chứ không phải mua củ a ông.

Bà Võ Thị Chiến thống nhất với lời trình bày của ông Phạm Hữu H bà không có ý kiến gì thêm.

Tại các lời khai tại Tòa án , tại phiên tòa anh Nguyễ n Văn Sol trì nh bà y : Anh và vợ là chị Nguyễn Thị Út Em có mua củ a bà Bả y phầ n đấ t diệ n tí ch đo đạ c thự c tế 1.821,8 m2. Anh đã thự c hiệ n đầ y đủ quyề n , nghĩa vụ đối với bà Bảy và anh đang quả n lý sử dụ ng phầ n đấ t . Nay anh và chị Em yêu cầ u công nhậ n hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t phầ n đấ t anh đã mua củ a bà Bả y và yêu cầ u bà Bả y chuyể n tên quyề n sử dụ ng đấ t đố i vớ i phầ n đấ t có diệ n tí ch đo đạ c thự c tế là 1.821,8 m2.

Tại các lời khai tại Tòa án, tại phiên tòa anh Nguyễ n Hữ u Thà nh trì nh bà y: Anh và vợ là chị Dương Bích Vân có mua phầ n đấ t củ a bà Bảy diện tích đo đạ c thự c tế là 604,9 m2. Anh đã thự c hiệ n đầ y đủ quyề n và nghĩ a vụ đố i vớ i bà Bả y và đang quả n lý đấ t. Nay anh và chị Vân yêu cầ u bà Bảy thực hiện hợp đồng chuyển nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t, chuyể n tên cho anh phầ n đấ t đã mua củ a bà Bả y diệ n tích 604,9 m2.

Tại các lời khai tại Tòa án , tại phiên tòa anh Lê Văn Vũ trình bày : Về nguồ n gố c phầ n đấ t của anh mua là củ a bà Bả y nhưng bà Bả y bá n cho bà Nên và bà Nên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 240 m2, bà Nên sử dụ ng ổ n đị nh. Đế n ngà y 19.6.2018 bà Nên bán lại toàn bộ phần đấ t cho anh và anh đã đượ c cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t . Tại bản trích đo đạc và phòng tài nguyên môi trường xác định phần đất thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh . Nế u ông Hiệ p cho rằ ng cò n đấ t thì ông xuấ t trì nh giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t cho Tò a á n xem xé t.

Tại phiên tòa luật sư Đặng Minh Quang bảo vệ quyền và lợi ích hợp phá p của ông Phạm Hữu Hiệp trình bày: Thử a đấ t số 94 giữ a bà Mai và ông Chí nh có ranh là bờ dừ a có nhiều người biết. Trong đó , phầ n đấ t nà y là đấ t đang tranh chấ p nhưng bà Bảy vẫn chuyển nhượng quyề n sử dụng đất cho nhiề u ngườ i. Phầ n đấ t tranh chấ p diệ n tí ch 348,4 m2 nằ m trong thử a 94 đã đượ c cấ p quyề n sử dụ ng đấ t cho bà Bả y nên đề nghị Tòa án bác toàn bộ đơn khở i kiệ n củ a bà Bả y.

Tại phiên tòa luật sư Nguyễ n Thà nh Sang bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Phạm Hữu Hiệp , trình bày: Việ c bà Bả y mua đấ t và đượ c cấ p quyề n sử dụng thiếu so với quyền sử dụng đất thì the o biên bả n giao nhậ n hiệ n trạng năm 2006 đo đạ c ranh, hiệ n trạ ng xá c đị nh ranh , giải phóng mặt bằng không có tranh chấ p. Phầ n đấ t bà Bả y đượ c quy hoạ ch . Phầ n đấ t ông Hiệ p đượ c cấ p quyề n sử dụng đất thửa 94, phầ n đấ t ông Hiệ p cò n dư lạ i là 668 m2 nằ m trong giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t củ a ông Hiệ p. Khi lậ p phương á n bồ i thườ ng 2.900 m2 do ông Kỵ ký thì ông Hiệp không nhận tiền bồi hoàn để xin giử lại đất, diệ n tí ch đo đạ c thự c tế 668,9 m2 nhưng đo đạ c thự c tế là 334 m2 còn nhỏ hơn diện tích trướ c đây bồ i hoà n , diệ n tí ch đo đạ c thự c tế có dư so vớ i quyề n sử dụ ng đấ t củ a ông Hiệ p là do có sai só t trong việ c cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyề n

sử dụng đất năm 1994. Do đó , đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của bà Bảy, không chấ p nhậ n yêu cầ u của ông Sol và ông Thành.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện C xác định Thẩm phán - Chủ tọa và các đương sự đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Về nội dung đề nghị chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, giử nguyên hiệ n trạng phần đất theo đo đạc thực tế c ó diện tích 348,4 m2 tọa lạc tại ấp Cái Nước , thị trấn Cái Nước, huyệ n Cá i Nướ c, tỉnh Cà Mau cho bà Bảy tiế p tụ c quản lý sử dụng. Buộ c bà Bả y phả i thự c hiệ n chuyể n tên quyề n sử dụ ng đấ t cho anh Sol , anh Thành theo đúng quy định . Buộ c ông Hiệ p có nghĩ a vụ hoà n trả cho bà Bả y chi phí xem xét thẩm định tại chổ và chi phí định giá tài sản

. Về á n phí buộ c ông Hiệ p phả i chị u theo quy đị nh phá p luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Đối với các đương sự vắn g mặ t tạ i phiên tò a đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, không có yêu cầ u độ c lậ p đã đượ c Tò a á n triệ u tậ p hợ p lệ nhưng vẫn vắng mặt nên Tòa án căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử vụ án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Theo Nguyễn Thị B xác định mua đất giáp ranh lộ nên xác định diện tích 348,4 m2 là đất nằ m trong giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t của bà, do hiện tại ông Phạm Hữu H không còn đất vì ông đã giao hết đất cho bà Phạm Thị Mai vào năm 1998. Nay ông H cho rằng ông còn khoảng 600 m2 đất nằm trong phần đất bà đang quản lý là không đúng nên bà yêu cầu Tòa án công nhậ n và giao cho bà đượ c tiế p tụ c quả n lý sử dụ ng phầ n đấ t có diệ n tí ch đo đạ c thự c tế là 348,4 m2.

Phía ông H thừa nhận phần đất của ông đã phát mãi và gi ao hết đất cho bà Phạm Thị Mai năm 1998 nhưng phần đất đang tranh chấp giữa ông và bà B là nằm trong quyền sử dụng đất ông mua của ông Phạm Minh Chính vào năm 2002 chứ không phải trong đất của ông giao cho bà Mai trước kia và ông H cho rằng phần đất của bà B hiện nay là thiếu phía lộ Tân Duyệt chứ không phải thiếu phía giáp ranh đất của ông mua của ông Chính.

Tuy nhiên theo lời trình bày của ông H thì khi đo đạc lại thì từ lộ Tân Duyệt đo vào thêm 8,7 mét nên phần đất bà B bị thiếu là phía lộ Tân Duyệt. Đối chiếu các sơ đồ đất thể hiện tại các biên bản giao đất vào ngày 16/02/1998 và biên bản đo đạc ngày 16/02/2006 Hội đồng xét xử xét thấy có sự chênh lệch về số liệu các cạnh, hình thể thửa đất và diện tích. Cụ thể tại biên bản giao đất thì xác định phần đất của ông Phạm Hữu H phải giao cho bà Phạm Thị Mai thiếu 649 m2. Tuy nhiên theo ông H số liệu thể hiện đo đạc lại ngày 16/02/2006 và số liệu tính toán thì tính phần diện tích bị mất đi và diện tích còn lại là 1.223, 22 m2 + 10.999,11 = 12.222,33 m2. Đối chiếu số liệu với diện tích đo đạc ngày 16/02/1998 thì có chênh lệch lớn về diện tích và thừa so với diện tích ông Phạm Hữu H được cấp trước khi bị phát mãi đất là 12.119 m2. Hơn nữa hình dạng thửa đất khi đo đạc vào năm 1998 về mặt hình học là hình thang, nhưng tại bản vẽ năm 2006 thì lại là hình tam giác vuông. Điều này cho thấy các số liệu tại các biên bản này thể hiện cùng một phần đất của ông H bị phát mãi bán cho bà Phạm Thị Mai, sau đó bà Mai chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị B có mâu thuẫn với nhau về số liệu, hình dạng và diện tích nên lờ i trì nh bà y củ a ông Phạ m Hữ u Hiệ p là không có cơ sở.

Tại phiên tòa bà Nguyễn Thị B xác định trước đây bà mua đất của bà Mai là có bờ dừa và giáp ranh với bà là đất của ông Chính là một con mương ranh và phần đất của ông Chính (sau này bán lại cho ông H) cũng có một bờ dừa trên đất của ông Chính và trên thực tế từ khi mua đất thì bà quản lý, sử dụng bờ dừa cho đến khi xảy ra tranh chấp. Mặt khác phần đất này vào năm 2007 bà có cho cháu là bà Nguyễn Thị Nên phần đất là 240 m2 và bà Nên đã được cấp giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t xong nhưng cũng không xảy ra tranh chấp với ông H, cho đến khi bà bán đất cho ông Sol, ông Thành thì ông H mới phát sinh tranh chấp và ông H cho rằng ông còn đất giáp ranh với bà.

Trong khi đó tại biên bản đo đạc xác định lại ranh đất vào ngày 26/02/2006 chính ông H yêu cầu đo lại đất và có hứa nếu thiếu đất thì sẽ trả đủ cho bà, nhưng khi phát hiện thiếu 470 m2 đất thì ông H không thực hiện trả đất cho bà. Ông H thống nhất phần đất của ông Chính mà ông mua giáp ranh với đất của bà B có bờ dừa và có mương ranh, nhưng bờ dừa hiện tại là của ông Chính chứ không phải của bà B. Vấn đề này Hội đồng xét xử xét thấy theo tập quán tại địa phương thì phần đất giáp ranh giữa các phần đất ở nông thôn từ trước đến nay có mương ranh thì hai bên bờ mương ranh đều có trồng dừa, điều này được ông H và bà B thừa nhận tại phiên tòa. Tuy nhiên phía bà B xác định bờ dừa là của bà, ngược lại ông H xác định bờ dừa là của ông Chính. Hội đồng xét xử xét thấy hiện trạng thực tế cho thấy cả hai bên đương sự xác định mỗi bên đều có bờ dừa thì khi giải tỏa đất thì phía ông H bị thu hồi về cây trồng có trên đất và đã được bồi thường xong, còn phía bà B không có bản chiết tính bồi thường thiệt hại cây trồng có trên đất. Theo các đương sự trình bày thì trước khi làm lộ Vành đai thì trên thực tế trước khi giải tỏa thì tồn tại hai bờ dừa song song nhau, nhưng khi giải tỏa đền bù thì phía ông H được đền bù cây trồng có trên đất, còn bà B thì không được đền bù về cây trồng trên đất và hiện tại trên thực tế vẫn còn 08 cây dừa nằm về phía phần đất của bà B. Ngoài ra, theo như trong quá trì nh quả n l ý sử dụng, cải tạo đất thì chính quyền địa phương xác nhận nguồn gốc phần đất tranh chấp của ông Hiệp đã bị Ngân hàng phát mãi bán cho bà Mai . Sau đó , Mai bán cho bà Bảy năm 1998, bà Bảy quản lý sử dụng phần đất tranh chấp từ thời gian đó đến nay , ông Hiệ p không quả n lý , vị trí đất của ông Hiệp là từ mé mương lộ giáp đất bà Bảy trở sang tiế p giá p đấ t vớ i ông Lợ i.

Từ những cơ sở như đã phân tích nêu trên Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu của bà Nguyễn Thị B là có cơ sở chấp nhận.

quyề n sử dụ ng đấ t , ông Hiệ p yêu cầ u thì anh không đồ ng ý . Ngoài ra, anh không có yêu cầu giải quyết nên không đặt ra xem xét.

Ông H phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí định giá (giai đoạ n sơ thẩ m lầ n 1) là 1.098.000 đồng + 3.500.000 đồng = 4.598.000 đồng; giai đoạ n phú c thẩ m số tiề n là 23.360.000 đồ ng (Anh Nguyễ n Văn Sol nộ p thay); số tiề n tổ ng cộ ng là 27.958.000 đồ ng. Bà B đã nộp xong nên ông H phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bà B.

Do chấp nhận yêu cầu của bà Bảy nên ông H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 184.792.000 đồng x 5% = 9.239.600 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Các điều 26, 35, 39, 85, 147, 157, 158, 227, 232, 266, 271, 273, 278 và 280 Bộ luật tố tụng dân sự; Các điều 166, 357 và 468 Bộ luật dân sự; Điều 203 Luật đất đai; Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giãm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử : Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khở i kiệ n của bà Nguyễn Thị B đố i vớ i ông Phạ m Hữ u Hiệ p.

Giữ nguyên hiện trạng phần đất theo đo đạc thực tế có diện tích là 348,4 m2, tọa lạc tại ấp C, thị trấn C, huyện C, tỉnh Cà Mau cho bà Nguyễn Thị B tiếp tục quản lý sử dụng. Phần đất có vị trí tứ cận như sau: Phía Đông giáp đất ông Phạm Hữu Lợi nay là lộ Vành Đai; Phía Tây giáp đất bà Nguyễn Thị Tiếp; Phía Nam giáp lộ Tân Duyệt; Phía Bắc giáp đất ông Trần Văn On (Có sơ đồ kèm theo).

Buộ c bà Nguyễ n Thị Bả y có nghĩ a vụ thự c hiệ n việ c chuyể n tên quyề n sử dụng đất theo đú ng quy đị nh phá p luậ t cho anh Nguyễ n Văn Sol và chị Nguyễn Thị Út Em đố i vớ i phầ n đấ t di ện tích đo đạc thực tế

tại các cạnh là M8M9M10M26M18M19M25 = 1.821,8 m2, tọa lạc tại ấp C, thị trấn C, huyện C, tỉnh Cà Mau.

Buộ c bà Nguyễ n Thị Bả y có nghĩ a vụ thự c hiệ n việ c chuyể n tên quyề n sử dụng đất theo đú ng quy đị nh phá p luậ t cho anh Nguyễ n Hữ u Thà nh và chị Dương Bích Vân đố i vớ i phầ n đấ t diệ n tí

ch đo đạ c thự c tế

có cạnh là M26M27M17M20M19M18M = 604,9 m2, tọa lạc tại ấp C, thị trấn C, huyện C, tỉnh Cà Mau.

Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tà i sả n: Buộc ông Phạm Hữu H phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị B số tiền tổ ng cộ ng là 27.958.000 đồng (Hai mươi bả y triệ u chín trăm năm mươi tám nghìn đồng).

Đối với khoản tiền này kể từ ngày bà Nguyễ n Thị B có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông Phạm Hữu H không thi hành xong thì ông Phạm Hữu H còn phải chịu lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Buộc ông Phạm Hữu H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch số tiề n là 9.239.600 đồng, nộp tại Chi cục thi hành án dân sự huyện C.

Bà Nguyễn Thị B không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền dự nộp tạm ứng án phí là 350.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0010054 ngày 21 tháng 10 năm 2015 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nướ c.

Anh Nguyễ n Văn Sol không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền dự nộ p tạ m ứ ng á n phí là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí,lệ phí tòa án số 0004423 ngày 20 tháng 5 năm 2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nướ c.

Anh Nguyễ n Hữ u Thà nh không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền sự nộ p tạ m ứ ng á n phí là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0004424 ngày 20 tháng 5 năm 2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nướ c.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Án xử sơ thẩm công khai các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai.