Bản án 47/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm thì:

Trong năm 2015 vợ chồng ông T, bà T1 có cho Công ty cổ phần M (gọi tắt là Công ty M) do anh Lê Hoàng T2 làm đại diện thuê quyền sử dụng đất. Theo hợp đồng thì Công ty M thuê của vợ chồng ông T, bà T1 lô đất có diện tích 2.618m2 thuộc thửa số 127, tờ bản đồ số 29 tọa lạc tại xã X, huyện Y, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B457530 do Ủy ban nhân dân huyện Y, tỉnh Lâm Đồng cấp cho ông Phan Trọng T ngày 28/10/1994 với giá 60.000.000đ/01 năm; mục đích thuê quyền sử dụng đất để Công ty xây dựng và vận hành nhà xưởng chế biến nông sản, ươm tạo và kinh doanh cây trồng trừ những cây thuộc nhóm cấm trồng. Phương thức thanh toán là bên thuê trả 10.000.000đ vào ngày 15/4/2015 và 50.000.000đ vào ngày 04/5/2015, định kỳ vào ngày 15/5 hàng năm Công ty phải thanh toán tiền thuê đất theo hợp đồng, có thể gia hạn trong vòng 05 ngày, trường hợp chậm thanh toán bên Công ty phải trả tiền lãi cho vợ chồng ông T, bà T1 theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. Công ty đã thanh toán cho vợ chồng ông, bà được 01 năm là 60.000.000đ, từ ngày 01/5/2016 đến nay chưa thanh toán.

Sau khi ký hợp đồng thì vợ chồng ông, bà đã bàn giao quyền sử dụng đất cho bị đơn sử dụng, quá trình sử dụng thì anh Lê Hoàng T2, Tổng giám đốc của Công ty, đã cho ông Vũ Mạnh C thuê một phần đất với giá 8.000.000đ/năm để trồng cỏ và cho bà T4 thuê nhà 1.000.000đ/tháng, sau này bà T4 không thuê nhà nữa thì ông T2 tiếp tục cho bà Trần Thị T3 thuê nhà với giá 13.200.000đ/năm. Bị đơn đã sử dụng căn nhà trên đất từ năm 2015. Trong thời gian bị đơn chậm thanh toán tiền thuê đất cho gia đình thì gia đình ông, bà đã thông báo nhiều lần cho bị đơn về việc chậm trả tiền thuê đất bằng lời nói và thông báo bằng văn bản. Theo quy định tại Điều 8 trong hợp đồng: nếu hết thời hạn 01 tháng mà bên thuê chưa thanh toán tiền thì gia đình ông, bà có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu Công ty trả lại đất và nhà.

Nay vợ chồng ông, bà yêu cầu Công ty M phải trả tiền thuê đất còn thiếu đến thời điểm xét xử là 150.000.000đ và lãi suất chậm trả theo quy định đồng thời phải trả lại mặt bằng cùng căn nhà cấp 4 trên đất cho gia đình ông, bà.

Anh Lê Hoàng T2, người đại diện theo pháp luật của Công ty M, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông T, bà T1 vì Công ty không vi phạm hợp đồng. Trong thực tế Công ty M có chậm giao tiền thuê đất cho vợ chồng ông T, bà T1 là vì diện tích lô đất khi ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là 2.618m2 nhưng khi giao mặt bằng thì không đủ diện tích đất và nguyên đơn cũng không giao căn nhà cấp 4 trên đất cho Công ty như nội dung hợp đồng đã ký kết. Công ty đã báo với vợ chồng ông T, bà T1 để giải quyết và yêu cầu nguyên đơn dàn xếp với những người đang sử dụng đất để giao đủ mặt bằng cho Công ty theo đúng diện tích ký kết hợp đồng đồng thời yêu cầu bên cho thuê giảm tiền thuê đất cho Công ty nhưng vợ chồng ông T, bà T1 không đồng ý nên Công ty chưa thanh toán tiền thuê đất. Vì vậy, không thể xem việc Công ty chưa thanh toán do đang chờ thương lượng giá thuê đất là vi phạm hợp đồng.

Ngoài ra việc vợ chồng ông T, bà T1 cho rằng Công ty cho ông Vũ Mạnh C thuê đất 8.000.000đ/năm để trồng cỏ; cho bà T4 thuê nhà 1.000.000đ/tháng; sau này bà T4 không thuê nhà nữa thì Công ty tiếp tục cho bà Trần Thị T3 thuê nhà với giá 13.200.000đ/năm và bị đơn đã sử dụng đất, căn nhà trên đất từ năm 2015 như nêu trong hợp đồng đã ký giữa hai bên là không đúng vì Công ty không cho ai thuê nhà, đất cả. Nay Công ty yêu cầu vợ chồng ông T, bà T1 giảm tiền thuê xuống còn 3.000.000đ/tháng, Công ty sẽ thanh toán tiền thuê đất còn lại tương ứng với thời gian chưa thanh toán. Nếu vợ chồng ông T, bà T1 yêu cầu lấy lại mặt bằng thuê thì phải bồi thường chi phí thiệt hại vì Công ty đã đầu tư xây dựng công trình trên mặt bằng đã thuê.

Theo bà Trần Thị T3 trình bày thì hiện nay bà ở và sử dụng căn nhà cấp 4 trên đất của Công ty cổ phần M do anh T2 làm Tổng Giám đốc thuê của vợ chồng ông T, bà T1, căn nhà này là của vợ chồng ông T, bà T1 xây cho bị đơn thuê. Bà là công nhân của Công ty nên không có trả tiền thuê nhà. Giấy xác nhận bà thuê nhà và trả tiền 1.100.000đ/tháng cho Công ty là do ông Phan Trọng T đã ép bà phải viết vì ông T hù dọa sẽ cắt điện, khóa cửa đuổi ra ngoài. Sau khi giải quyết tranh chấp mà bị đơn phải hoàn trả đất thuê lại cho vợ chồng ông T, bà T1 thì bà sẽ hoàn trả lại nhà cho Công ty cổ phần M.

Ông Vũ Mạnh C cho biết hiện nay ông có trồng cỏ trên đất của bị đơn (đất thuê của vợ chồng ông T, bà T1). Trong thực tế thì anh T2 cho ông trồng cỏ không có thu tiền vì đất đang bỏ trống, khi nào Công ty cần thì ông sẽ trả lại. Nay vợ chồng ông T, bà T1 yêu cầu bị đơn trả lại đất thì ông đồng ý trả lại đất không trồng cỏ nữa.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 61/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 Tòa án nhân dân huyện Y, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1. Buộc Công ty cổ phần M có nghĩa vụ tháo dỡ nhà xưởng do Công ty xây dựng để trả lại cho vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1 diện tích đất 2.618m2 cùng căn nhà cấp 4 trên đất (diện tích là 80m2, có 5 phòng, mái ngói, đóng laphong, lát gạch men); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B 457530 cấp ngày 28/10/1994 thửa đất số 127, tờ bản đồ số 29 tại tổ D, thôn E, xã X, huyện Y và thanh toán số tiền 185.856.000đ (trong đó tiền thuê đất là 150.000.000đ và 35.856.000đ lãi suất) cho vợ chồng ông Phan Trọng T bà Trần Thị T1;

Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 01/5/2015 và Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 15/5/2015 tại Văn phòng công chứng Âu lạc giữa vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1 với Công ty cổ phần M.

Ngoài ra Bản án còn tuyên về án phí, lãi suất, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 24/12/2018 anh Lê Hoàng T2, người đại diện theo pháp luật của bị đơn, kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa,

Anh Lê Hoàng T2, người đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần M, vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Nguyên đơn đề nghị giải quyết như Bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án. Về nội dung: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm theo hướng tính lỗi của các bên làm cho hợp đồng bị vô hiệu, buộc bị đơn phải tháo dỡ các công trình xây dựng trên đất và trả lại phần đất đã thuê cho nguyên đơn sau khi trừ phần đất có chiều ngang 2m, chiều dài kéo hết lô đất đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông D, bà M1.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Mặt khác, theo quy định tại Điều 709 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì:“Khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán”. Như vậy, bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ ngày 21/5/2016 cho đến nay mặc dù bên cho thuê là vợ chồng ông T, bà T1 đã nhiều lần yêu cầu và thông báo để phía Công ty thanh toán nhưng Công ty không thực hiện. Do đó vợ chồng ông T, bà T1 yêu cầu Công ty trả tiền thuê đất còn thiếu và chấm dứt thực hiện hợp đồng trước thời hạn là có căn cứ.

Như đã phân tích, việc Hợp đồng không tiếp tục thực hiện được do hai bên đều có lỗi nên các bên phải chịu thiệt hại tương ứng với phần lỗi của mình. Theo đó, cần xác định lỗi của là nguyên đơn 30% (do không giao đủ đất), bị đơn 70% (không thực hiện nghĩa vụ thanh toán). Vì vậy chỉ buộc Công ty M phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền thuê còn thiếu tương ứng với phần lỗi của mình là: {150.000.000đ (tiền thuê đất) + 35.856.000đ (tiền lãi suất)} x 70% = 130.099.200đ là phù hợp.

Công ty M phải chịu án phí dân sự trên số tiền phải thanh toán là 6.504.960đ (130.099.200đ x 5%); vợ chồng ông T, bà T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền không được chấp nhận là 2.787.840đ (55.756.800đ x 5%). Do sửa án nên đương sự không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết vụ án là ngày 13/12/2017, thời điểm này Nghị quyết số A6/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án có hiệu lực thi hành và thay thế Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án; tuy nhiên cấp sơ thẩm lại áp dụng quy định của Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 nói trên để tính án phí cho các đương sự là không chính xác nên cũng cần sửa lại phần áp dụng Văn bản quy phạm pháp luật để tính án phí cho đương sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 703, 705, 709 Bộ luật dân sự năm 2005;

- Căn cứ các Điều 273, 500 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Khoản 4 Điều 26, Khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số A6/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của Công ty cổ phần M, sửa Bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1 về việc "Tranh chấp Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất" đối với Công ty cổ phần M.

Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Phan Trọng T và Công ty cổ phần M lập ngày 01/5/2015 và Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1 và Công ty cổ phần M đối với lô đất có diện tích 2.168m2 thuộc thửa số 127, tờ bản đồ số 29 tọa lạc tại xã X, huyện Y, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B477530 do Ủy ban nhân dân huyện Y, tỉnh Lâm Đồng cấp cho ông Phan Trọng T ngày 28/10/1994 do Văn phòng công chứng AL công chứng ngày 15/5/2015, số công chứng 10970, quyển số 27 TP/CC-SCC/HĐGD.

2. Buộc Công ty cổ phần M có nghĩa vụ tháo dỡ nhà xưởng, mái tôn có diện tích là 150m2 do Công ty xây dựng để trả lại cho vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1 diện tích đất 2.518m2 cùng căn nhà cấp 4 trên đất (diện tích 80m2, 05 phòng, mái ngói, đóng la phông, lát gạch men) thuộc thửa số 127, tờ bản đồ số 29 tọa lạc tại xã X, huyện Y, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B477530 do Ủy ban nhân dân huyện Y, tỉnh Lâm Đồng cấp cho ông Phan Trọng T ngày 28/10/1994 (đã trừ phần diện tích 100m2 có chiều rộng 2m, chiều dài 50m chạy dọc một bên cạnh thửa đất đang sử dụng để làm lối đi cho vợ chồng ông Lê Hồng D, bà Phùng Thị Như M1).

3. Buộc Công ty cổ phần M phải thanh toán cho vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1 số tiền 130.099.200đ (một trăm ba mươi triệu không trăm chín mươi chín nghìn hai trăm đồng).

4. Về án phí:

+ Án phí sơ thẩm:

Buộc Công ty cổ phần M phải chịu 6.504.960đ án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0000822 ngày 12/11/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Y, tỉnh Lâm Đồng; Công ty cổ phần M còn phải nộp 6.204.960đ.

Vợ chồng ông Phan Trọng T, bà Trần Thị T1 phải chịu 2.787.840đ, được trừ vào số tiền 2.875.000đ tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007130 ngày 13/12/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng; vợ chồng ông T, bà T1 được nhận lại 87.160đ.

+ Án phí phúc thẩm:

Các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

5. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.