Bản án 467/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, sự việc được tóm tắt như sau: Tại đơn khởi kiện đề ngày 10/10/2018, bản tự khai và trong quá trình xét xử, Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim T1 là ông Nguyễn Hải Kim L trình bày:Ngày 24/10/2017, bà Nguyễn Thị Kim T1 ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: 18429 do Văn phòng công chứng Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận (sau đây gọi là “Hợp đồng 18429”) với ông Trần Huy Q và bà Mã Thị Thanh T2 thuê toàn bộ quyền sử dụng đất, tại thửa đất số 501, tờ bản đồ 95, địa chỉ: Số 22 đường Q, Khu phố M, Phường G, (nay là thành phố Thủ Đức), Thành phố Hồ Chí Minh để kinh doanh. Nội dung của Hợp đồng: 18429 như sau: Thời hạn thuê từ 24/10/2017 đến 31/12/2028, mục đích thuê để kinh doanh dịch vụ ăn uống, giá thuê: 5.000.000đ/tháng(Năm triệu đồng/tháng). Quyền cho thuê lại:Bà T1 có quyền cho thuê lại để nuôi cá và kinh doanh cá (theo khoản 1 Điều 5 Hợp đồng số:18429).

Ngày 31/10/2017, bà T1 ký hợp đồng cho thuê lại một phần quyền sử dụng đất với bà Trần Thị Kim N1, số 18830 do Văn phòng công chứng Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận (sau đây gọi là “Hợp đồng 18830”) cho bà N1 thuê lại một phần quyền sử dụng đất để kinh doanh. Nội dung Hợp đồng 18830 như sau: Thời hạn thuê từ 31/10/2017 đến 31/12/2028, mục đích thuê để nuôi cá và kinh doanh cá, giá thuê: 1.000.000/tháng (Một triệu đồng/tháng) không bao gồm điện, nước và các chi phí khác.

- Về giá điện: Hai bên thống nhất lấy đơn giá điện cao nhất theo hóa đơn điện của từng tháng nhân với chỉ số điện của đồng hồ điện riêng do bà N1 sử dụng và cung cấp. Sau đó, bà T1 sẽ tính toán số lượng kwh đã sử dụng dựa trên cơ sở lấy chỉ số điện tháng sau trừ đi tháng trước rồi nhân với đơn giá ra thành tiền và gửi lại cho bà N1 để bà N1 chuyển khoản thanh toán (Điều này được thể hiện tại trang 21 của Vi bằng số: 9577/2018/VB-TPLQ5 ngày 27/10/2018 (“Vi bằng”). Tại thời điểm tranh chấp, bà N1 chỉ mới cung cấp chỉ số điện của 02 tháng là tháng 6 và tháng 7/2018. Từ khi ký Hợp đồng đến nay, bà N1 liên tục vi phạm Hợp đồng mà các bên đã ký kết, cụ thể các hành vi vi phạm như sau: Không thanh toán tiền thuê tính từ tháng 10/2017 đến nay, không thanh toán tiền điện từ tháng 6/2018 cho đến nay và không thanh toán tiền nước cho Công ty Cấp nước từ tháng 6/2018 đến nay. Bà T1 đã nhiều lần liên hệ yêu cầu bà N1 phải thanh toán các khoản tiền trên và thực hiện đúng Hợp đồng, nhưng bà N1 luôn tìm cách tránh né không thực hiện. Đến ngày 18/7/2018, bà N1 chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng để tháo dỡ các vật tư nhằm mục đích thu hồi vốn và trả lại phần diện tích bãi cát ban đầu cho bà T1 (điều này được thể hiện tại trang 22, 23 của Vi bằng). Do đó, nguyên đơn khởi yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê một phần quyền sử dụng đất (số 18830 do Văn phòng công chứng Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 31/10/2017) giữa bà T1 và bà N1; Buộc bà N1 phải di dời toàn bộ trang thiết bị và hoàn trả lại phần diện tích thuê theo đúng hợp đồng cho nguyên đơn ngay sau khi Bản án hoặc Quyết định của Tòa án có hiệu lực; Buộc bà N1 phải thanh toán cho nguyên đơn các khoản tiền sau:Tiền thuê tạm tính từ tháng 10/2017 đến khi vụ án được giải quyết, tạm tính đến tháng 11/2018 (13 tháng) là: 13.000.000 đồng (Mười ba triệu đồng); Tiền điện tính từ tháng 6/2018 đến ngày 07/8/2019 theo Biên bản bắt cá, tạm tính: 21122-11254 = 9868 x 4233 đồng/KW = 41.771.244 đồng (Bốn mươi mốt triệu bảy trăm bảy mươi mốt ngàn hai trăm bốn mươi bốn đồng) và buộc bà N1 phải thanh toán tiền nước còn thiếu cho Công ty Cổ phần Cấp nước H là 3.206.775 đồng (Ba triệu hai trăm lẻ sáu ngàn bảy trăm bảy mươi lăm đồng). Tổng cộng số tiền bà N1 phải trả cho bà T1 tạm tính là: 54.771.244 đồng (Năm mươi bốn triệu bảy trăm bảy mươi mốt ngàn hai trăm bốn mươi bốn đồng) thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Tại Đơn Phản tố đề ngày 24/4/2019 và các tài liệu khác trong quá trình giải quyết vụ án, Đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Trần Thị Kim N1 là bà Nguyễn Thị Bích N2 trình bày:Khoảng tháng 02/2017, được sự đồng ý của ông P và bà T3 là chủ cũ của quán Cà phê Tree House (tọa lạc tại thửa đất số 501, tờ bản đồ số 95, địa chỉ: Số 22 đường Q, Khu phố M, Phường G, Quận L (nay là thành phố Thủ Đức), Thành phố Hồ Chí Minh), bà N1 đã hợp tác thuê khu vực hồ cá và 01 phòng bên trong để đồ và cho nhân viên nghỉ ngơi. Sau đó, bà N1 đã bắt đầu xây dựng hồ và cảnh quan khu vực hồ. Do ông P và bà T3 chuẩn bị ra nước ngoài nên chưa ký hợp đồng thuê mà đợi chủ mới vào để thỏa thuận ký Hợp đồng thuê. Tháng 10/2017, bà T1 thuê lại quán. Ba bên gồm bà N1, bà T1 và vợ chồng ông P, bà T3 bàn bạc và thống nhất với nhau để bà N1 thuê lại khu vực hồ và 01 phòng bên trong như thỏa thuận với ông P, bà T lúc ban đầu. Ngày 31/10/2017, bà T1 và bà N1 ký Hợp đồng thuê một phần quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh số 18830, quyển số 4/TP/CC-SCC/HĐGD. Hợp đồng thỏa thuận một số nội dung như:Thời hạn thuê một phần quyền sử dụng đất ngang 5,5 m x dài 12,5 m, tọa lạc tại:thửa đất số 501, tờ bản đồ số 95, địa chỉ: Số 22 đường Q, Khu phố M, Phường G, Quận L (nay là thành phố Thủ Đức), Thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 31/10/2017 đến ngày 31/12/2028. Giá thuê là:1.000.000 đồng/tháng. Khi thỏa thuận ký hợp đồng, bà T1 đồng ý là không lấy tiền thuê hàng tháng mà yêu cầu bà N1 cho người chăm sóc và cải tạo bổ sung cây cảnh cho toàn bộ quán. Sau đó, bà N1 bắt đầu cho cải tạo lại cây cảnh trong quán và khu vực hồ, cải tạo hồ phun nước của quán (ngoài phạm vi hồ cá). Đầu tháng 05/2018, bà T1 báo không muốn để bà N1 chăm sóc phần quán và yêu cầu bà N1 đưa 5.000.000 đồng/Tháng (Năm triệu đồng) để bà T1 tự chăm sóc cây của quán, bà N1 vẫn chịu trách nhiệm khu vực hồ đã thuê. Bà N1 đã thanh toán cho bà T1 theo đúng thỏa thuận:Tháng 05/2018 và tháng 06/2018 mỗi tháng 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng). Tháng 07/2018 thì phát sinh mâu thuẫn do tiền nước tăng, từ mấy trăm nghìn hàng tháng, cao nhất có tháng hơn 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng), nhưng đến tháng 07/2018 lên tới hơn 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng/tháng). Từ tháng 10/2018 đến 01/2020 bà N1 đã chuyển khoản cho bà T1 số tiền 1.000.000 (Một triệu) đồng/tháng theo thỏa thuận Hợp đồng. Về tiền điện hàng tháng, bà T1 đã tính cho bà N1 đơn giá 4.233 đồng/KW điện. Hàng tháng bà N1 phải đóng tiền điện rất cao, bao gồm cả tiền điện phát sinh bên quán của bà T1, bình thường là 3.000.000 đồng - 4.000.000 đồng có tháng lên tới hơn 6.000.000 (Sáu triệu) đồng/tháng. Từ tháng 07/2018 do phát sinh mâu thuẫn nên tiền điện hàng tháng bà N1 không thanh toán nữa do hai bên chưa đạt được sự thỏa thuận, thống nhất. Việc bà T1 yêu cầu bà N1 thanh toán tiền điện từ tháng 06/2017 đến tháng 11/2018 là không có căn cứ, vì tháng 10/2017 hai bên mới ký Hợp đồng thuê và từ khi phát sinh mâu thuẫn tháng 7/2018 bà N1 mới không thanh toán tiền điện hàng tháng. Vì vậy, đối với yêu cầu khởi kiện của bà T1 yêu cầu bà N1 phải thanh toán tiền thuê đất và tiền điện như nội dung khởi kiện trên là không chính xác, không đúng và không hợp lý với thực tế theo sự thỏa thuận của hai bên. Còn đối với yêu cầu bà T1 chấm dứt Hợp đồng cho thuê một phần quyền sử dụng đất số 18830; Buộc bà N1 phải di dời toàn bộ trang thiết bị, hoàn trả lại phần diện tích thuê thì bà N1 có ý kiến như sau:Theo thỏa thuận cho thuê một phần quyền sử dụng đất số 18830 thì bà N1 được thuê đất đến hết ngày 31/12/2028, nay bà T1 chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Hợp có thỏa thuận, nếu bên A (bên cho thuê - bà T1) chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn thì phải đền bù cho bên B (bên thuê - bà N1) các chi phí đầu tư cảnh quan. Nay, bà N1 yêu cầu bà T1 phải thanh toán toàn bộ chi phí thi công, lắp đặt vật tư, trang trí cảnh quan sân vườn hồ cá mà bà N1 đã ký với Công ty TNHH MTV Cảnh quan Hoa Của Đất, số tiền là: 1.518.735.000 đồng (Một tỷ năm trăm mười tám triệu bảy trăm ba mươi lăm ngàn đồng), chi phí chăm sóc cảnh quan cho phần quán của bà T1 từ tháng 10/2017 đến tháng 05/2018 là 26.721.000 đồng (Hai mươi sáu triệu bảy trăm hai mươi mốt ngàn đồng). Tổng số tiền bà T1 phải thanh toán cho bà N1 là: 1.545.456.000 đồng (Một tỷ năm trăm bốn mươi lăm triệu bốn trăm năm mươi sáu ngàn đồng). Khi nào bà T1 hoàn trả đủ số tiền trên thì bà N1 sẽ bàn giao lại phần diện tích đất đã thuê và chấm dứt Hợp đồng cho thuê một phần quyền sử dụng đất số 18830.

Tại Bản tự khai ngày 10/01/2020, Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Điện lực K trình bày:Ngày 22/9/2016 Công ty Điện lực Kký Hợp đồng mua bán điện, mục đích kinh doanh dịch vụ với Hộ kinh doanh Tree House, tại địa chỉ Số 22 đường Q, Khu phố M, Phường G, Quận L (nay là thành phố Thủ Đức), Thành phố Hồ Chí Minh. Hộ kinh doanh Tree House do bà Trương Thị Thu T3, sinh năm 1972 đại diện theo Giấy chứng nhận đăng ký số 4118000273 do Ủy ban nhân dân Quận 9 (nay là thành phố Thủ Đức) cấp ngày 09/9/2016 tại đường Quang Trung, phường Hiệp Phú, Quận 9 (nay là thành phố Thủ Đức). Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Hộ kinh doanh Tree House đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền điện đầy đủ đến hết năm 2019, tháng 01 năm 2020 chưa đến kỳ ghi điện nên chưa phát sinh hóa đơn tiền điện. Công ty Điện lực K không có ý kiến trong việc “Tranh chấp hợp đồng thuê một phần quyền sử dụng đất”giữa bà T1 và bà N1. Công ty Điện lực K có đơn xin xét xử vắng mặt ngày 10/01/2020. Tại Bản tự khai ngày 10/01/2020, Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Cấp nước H trình bày: Công ty Cổ phần Cấp nước H ký kết Hợp đồng cấp nước gắn đồng hồ nước với bà Ngọc L1 Tuner, đồng hồ nước mang danh bạ: 1609-273-0112 tại địa chỉ Số 22 đường Q, Khu phố M, Phường G, Quận L (nay là thành phố Thủ Đức), Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đến hóa đơn kỳ tháng 8, 9 và tháng 10/2019, người sử dụng nước chưa thanh toán tiền nước sử dụng 03 kỳ trên (tổng số tiền còn nợ ở 03 kỳ hóa đơn là 3.206.775 đồng). Công ty Cổ phần Cấp nước H đề nghị người sử dụng nước liên hệ đội thu tiền của Công ty để thanh toán số tiền nước còn nợ đã nêu trên. Công ty Cổ phần Cấp nước H có đơn xin xét xử vắng mặt ngày 10/01/2020. Tại Bản tự khai ngày 02/12/2021, Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Huy Q và bà Mã Thị Thanh T2 là ông Nguyễn Hải Kim L trình bày:Ông Trần Huy Q và bà Mã Thị Thanh T2 là chủ sử dụng thửa đất số 501, tờ bản đồ 95, tại địa chỉ Số 22 đường Q, Khu phố M, Phường G, Quận L (nay là thành phố Thủ Đức), Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Q, bà T2 và bà T1 ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất – quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 18429 do Văn phòng công chứng Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 24/10/2017 để kinh doanh dịch vụ ăn uống. Khi cho thuê là đất trống, bà T1 sẽ tự cải tạo, sửa chữa theo nhu cầu sử dụng của mình. Hàng tháng bà T1 vẫn thanh toán đầy đủ và đúng hạn tiền thuê đất cho ông Q và bà T2. Sau đó, ông Q và bà T2 biết bà T1 có cho bà N1 thuê lại một phần quyền sử dụng đất nêu trên để kinh doanh cá. Hàng tháng bà N1 phải trả tiền thuê đất cho bà T1. Sau đó, bà T1 và bà N1 có tranh chấp, nên bà T1 khởi kiện ra Tòa án. Đối với “Tranh chấp hợp đồng thuê một phần quyền sử dụng đất”giữa bà T1 và bà N1 thì ông Q và bà T2 không rõ nội dung và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Q, bà T2 với bà T1 thì ông Q và bà T2 tự giải quyết. Tại phiên tòa sơ thẩm: Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Hải Kim L trình bày: Trong thời gian chờ Tòa án mở phiên tòa, phía bị đơn đã di dời toàn bộ các trang thiết bị và hoàn trả toàn bộ diện tích nên nguyên đơn rút lại yêu cầu: Buộc bà N1 phải di dời toàn bộ trang thiết bị và hoàn trả lại phần diện tích thuê theo đúng Hợp đồng cho Nguyên đơn ngay sau khi Bản án hoặc Quyết định của Tòa án có hiệu lực. Nguyên đơn không yêu cầu bị đơn phải thanh toán khoản tiền nước còn thiếu cho Công ty Cổ phần Cấp nước H là 3.206.775 đồng (Ba triệu hai trăm lẻ sáu ngàn bảy trăm bảy mươi lăm đồng), vì khoản tiền này bị đơn đã trả hết cho Công ty Cổ phần Cấp nước H. Nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê một phần quyền sử dụng đất số 18830 do Văn phòng công chứng Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 31/10/2017 giữa bà T1 và bà N1; Buộc bà N1 phải thanh toán cho Nguyên đơn tiền thuê đất tạm tính từ tháng 10/2017 đến tháng 11/2018 (là 13 tháng) là: 13.000.000 đồng (Mười ba triệu đồng) và tiền điện tính từ tháng 6, tháng 7 và tháng 8/2018 là 15.194.922 đồng (Mười lăm triệu một trăm chín mươi bốn ngàn chín trăm hai mươi hai đồng). Tổng cộng 28.194.922 đồng (Hai mươi tám triệu một trăm chín mươi bốn ngàn chín trăm hai mươi hai đồng).

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Nguyễn Thị Bích N2 trình bày: Trong thời gian chờ Tòa án mở phiên tòa, phía bị đơn đã di dời toàn bộ các trang thiết bị và hoàn trả toàn bộ diện tích cho nguyên đơn. Do nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng khi chưa tới thời hạn nên yêu cầu bà T1 phải bồi thường toàn bộ chi phí đầu tư cảnh quan, xây dựng và cải tạo hồ trí cảnh quan sân vườn hồ cá mà bà N1 đã ký với Công ty TNHH MTV Cảnh quan Hoa Của Đất là: 1.518.735.000 đồng (Một tỷ năm trăm mười tám triệu bảy trăm ba mươi lăm ngàn đồng) và chi phí chăm sóc cảnh quan cho phần quán của bà T1 từ tháng 10/2017 đến tháng 05/2018 số tiền là 26.721.000 (Hai mươi sáu triệu bảy trăm hai mươi mốt ngàn đồng). Tổng số tiền bà T1 phải thanh toán cho bà N1 là: 1.545.456.000 (Một tỷ năm trăm bốn mươi lăm triệu bốn trăm năm mươi sáu ngàn đồng.)

Phía bị đơn không có ý kiến đối với việc nguyên đơn rút hai yêu cầu khởi kiện tại phiên tòa. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện theo ủy quyền của ông Q, bà T2 là ông Nguyễn Hải Kim L trình bày: Không có yêu cầu liên quan vụ kiện nên không có gì trình bày.

Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Công ty Điện lực K vắng mặt.

Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Cấp nước H vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:Bị đơn là người đề nghị chấm dứt hợp đồng thuê lại trước thời hạn, đề nghị nguyên đơn sang lại hồ, tuy nhiên nguyên đơn không đồng ý. Theo hợp đồng thuê lại một phần quyền sử dụng đất giữa bà T1 với bà N1 số 18830 do Văn phòng công chứng Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận ngày 31/10/2017 thì bị đơn có trách nhiệm trả tiền thuê 1.000.000 đồng/tháng (Một triệu đồng) và trách nhiệm chăm sóc cảnh quan tối thiểu 10.000.000 đồng/tháng (Mười triệu đồng). Tại Trang 19 của Vi bằng số 9577/2018/VB-TPLQ5 ngày 27/10/2018 của Văn phòng Thừa Phát Lại Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh thì nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả tiền điện và tiền thuê mặt bằng, nhưng bị đơn không thanh toán. Như vậy, bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo Hợp đồng thuê lại một phần quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn. Trang 23, 24, 25 của Vi bằng số 9577/2018/VB-TPLQ5 ngày 27/10/2018 của Văn phòng Thừa Phát Lại Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh thì nguyên đơn, bị đơn thỏa thuận thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê lại này; Bị đơn cam kết di dời cá, không sang nhượng cá cho nguyên đơn. Việc bị đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng, nhưng không dọn đồ đi, không thanh toán tiền thuê, tiền điện, tiền nước, nguyên đơn gọi điện thoại nhưng bị đơn không nghe máy nên buộc nguyên đơn phải khởi kiện ra Tòa án. Việc bị đơn ký Hợp đồng kinh tế số 2/HĐTC-HCĐ/2017 ngày 10/02/2017 với Công ty TNHH MTV Cảnh quan Hoa Của Đất (mà đại diện theo pháp luật là ông Phạm Văn N2- chồng bị đơn) để thi công, lắp đặt vật tư, trang trí cảnh quan sân vườn hồ cá là do bị đơn tự ý ký kết, không có nội dung này trong hợp đồng thuê lại giữa nguyên đơn và bị đơn nên nguyên đơn không chịu trách nhiệm về chi phí đó. Ông Phạm Văn N2, Giám đốc của Công ty TNHH MTV Cảnh quan Hoa Của Đất, là một bên trong Hợp đồng Kinh tế số 02/HĐTC-HcĐ/2017 đã ký với bà N1, chính là chồng của bà N1; Các hóa đơn do bị đơn cung cấp để chứng minh việc thi công theo Hợp đồng Kinh tế số 02/HĐTC-HCĐ/2017 đều là hóa đơn bán lẻ, không phải hóa đơn tài chính theo quy định của Bộ Tài Chính. Bị đơn căn cứ vào Hợp đồng kinh tế này để yêu cầu nguyên đơn bồi thường là không hợp lý. Nguyên đơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn. Nguyên đơn đề nghị Tòa án áp dụng Điều 422 và Điều 428 Bộ luật dân sự; Điều 92, 93 và Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn và bác yêu cầu phản tố của bị đơn. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số:401/2022/DS - ST ngày 15 -02-2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên xử: 1. Chấp nhận yêu cầu nguyên đơn Nguyễn Thị Kim T1 như sau: Chấm dứt việc thực hiện Hợp đồng cho thuê một phần quyền sử dụng đất có số công chứng: 18830 ký ngày 31/10/2017 tại Văn phòng công chứng Quận 9 giữa bà Nguyễn Thị Kim T1 và bà Trần Thị Kim N1; Buộc bà Trần Thị Kim N1 phải hoàn trả bà Nguyễn Thị Kim T1 số tiền số tiền 28.194.922 đồng (Hai mươi tám triệu một trăm chín mươi bốn ngàn chín trăm hai mươi hai đồng) (Gồm: 13.000.000 đồng tiền thuê nhà và 15.194.922 đồng tiền điện). Việc hoàn trả số tiền 28.194.922 đồng được hiện làm một lần, ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các thường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ xét xử việc nguyên đơn Nguyễn Thị Kim T1 yêu cầu buộc bị đơn bà Trần Thị Kim N1 phải di dời toàn bộ trang thiết bị và hoàn trả lại phần diện tích thuê cho nguyên đơn và buộc bị đơn bà Trần Thị Kim N1 phải thanh toán cho nguyên đơn Nguyễn Thị Kim T1 tiền nước còn thiếu là 3.206.775 đồng.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Trần Thị Kim N1 về việc buộc nguyên đơn Nguyễn Thị Kim T1 phải hoàn trả chi phí thi công, lắp đặt vật tư, trang trí cảnh quan sân vườn hồ cá là 1.518.735.000 đồng và chi phí chăm sóc cảnh quan là 26.721.000 đồng.

Buộc bị đơn Trần Thị Kim N1 phải chịu chi phí tố tụng thẩm định giá là 35.000.000 đồng (Tòa án đã tiến hành thu chi phí thẩm định và tiến hành theo Hợp đồng thẩm định giá tài sản số 83/2019/HĐ-TĐG.MDC ngày 09/8/2019).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự và quy định về thi hành án.

Ngày 01/3/2022, bà Trần Thị Kim N1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn bà Trần Thị Kim N1 ủy quyền bà Nguyễn Thị Bích Ngọc đại diện kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, cụ thể như sau:

Tòa án cấp sơ thẩm xác định bị đơn thiếu 13 tháng tiền thuê và buộc bị đơn phải thanh toán tiền thuê 13.000.000 đồng (Mười ba triệu đồng) cho nguyên đơn là không đúng.

Buộc bị đơn trả tiền điện tháng 6,7 và tháng 8/2018 là 15.194.922 đồng (Mười lăm triệu một trăm chín mươi bốn ngàn chín trăm hai mươi hai đồng) là không có cơ sở và không phù hợp với tài liệu có trong hồ sơ vụ án.

Yêu cầu chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc nguyên đơn phải thanh toán lại chi phí thi công, lắp đặt vật tư, trang trí cảnh quan sân vườn, hồ cá là 1.518.735.000 đồng (Một tỷ năm trăm mười tám triệu bảy trăm ba mươi lăm ngàn đồng) và trả tiền chi phí thẩm định giá ngày 04/9/2020 là 35.000.000 đồng (Ba mươi lăm triệu đồng).

Nguyên đơn không đồng ý yêu cầu kháng cáo của bị đơn, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trần Huy Q và bà Mã Thị Thanh Tuyền ủy quyền ông Nguyễn Hải L đại diện yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2. Ông Nguyễn Trung Tính đại diện theo ủy quyền của Chi nhánh Tổng Công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh – Công ty Điện lực Thủ Đức là Kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Công ty Điện lực K có đơn xin xét xử vắng mặt. 3. Đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Cấp nước H vắng mặt. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:Bị đơn cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận bà T1 đồng ý không lấy tiền thuê hàng tháng và yêu cầu bà N1 cải tạo, bổ sung cây cảnh cho quán nhưng nguyên đơn không thừa nhận, bị đơn không xuất trình được văn bản thỏa thuận giữa hai bên. Bị đơn không thanh toán tiền thuê mặt bằng là vi phạm hợp đồng thuê lại một phần quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn. Về yêu cầu phản tố của bị đơn, bị đơn ký Hợp đồng kinh tế ngày 10/02/2107 với Công ty TNHH MTV Cảnh quan Hoa Của Đất mà người đại diện theo pháp luật là ông Ngọc – chồng của bị đơn; Mặt khác, phía bị đơn không cung cấp được hóa đơn tài chính theo quy định của Bộ Tài Chính. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu: Từ khi thụ lý vụ án cho đến khi có Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thực hiện đúng theo trình tự của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Các đương sự chấp hành đúng theo quy định của phát luật. Về nội dung:Tại phiên tòa, bị đơn bà N1 không xuất trình được chứng cứ gì để chứng minh cho việc kháng cáo của bà N1 nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà N1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, tranh luận tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Bà Nguyễn Thị Kim Thanh ủy quyền ông Nguyễn Hải Kim L; Bà Trần Thị Kim N1 ủy quyền bà Nguyễn Thị Bích N2; Chi nhánh Tổng Công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh - Công ty Điện lực Thủ Đức là Kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Công ty Điện lực K ủy quyền ông Nguyễn Trung Tính, việc ủy quyền này phù hợp với Điều 85 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. [2] Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Trung Tính đại diện ủy quyền của Chi nhánh Tổng Công ty Điện lực Thành phố Hồ Chí Minh – Công ty Điện lực Thủ Đức là Kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của Công ty Điện lực K có đơn xin xét xử vắng mặt; Đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần Cấp nước Thủ Đức vắng mặt. Căn cứ vào khoản 2, 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành phiên tòa phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim T1:Luật sư Nguyễn Trình có mặt phiên tòa ngày 26/7/2022; Vắng mặt tại phiên tòa ngày 08/8/2022. Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành phiên tòa phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Nghị Quyết số:326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị Kim N1.

2. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số: 401/2022/DS-ST ngày 15-02-2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

4. Án phí dân sự phúc thẩm:Bà Trần Thị Kim N1 không phải chịu nên bà N1 được hoàn lại 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2021/0026198 ngày 04/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

5.Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.