Bản án 46/2023/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NHẬN THẤY

Theo bản án sơ thẩm nội dung vụ án như sau:

* Theo đơn khởi kiện, các lời khai và trong quá trình giải quyết vụ án,

người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Trần Doãn G trình bày:

Vào các tháng 10,11 và 12/2008 bà Trương Thị Thúy S có ký với Ngân hàng TMCP AN gồm 05 hợp đồng tín dụng vay vốn với tổng số tiền 16,4 tỷ đồng, thời hạn vay 12 tháng, tài sản đảm bảo vay vốn là 3 bất động sản tọa lạc tại số 119,125 NT, 123 NT và 02A KY phường TV thành phố N. Do không có khả năng trả nợ khi đến hạn nên ngày 08/10/2009 bà S đã ký 03 hợp đồng có kỳ hạn mua bán tài sản bất động sản với Công ty TNHH QL – Ngân hàng TMCP AN, gồm các hợp đồng sau: hợp đồng số 02/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, hợp đồng số 03/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, hợp đồng số 04/2009/HĐ-CTQLN&KTTS bán các tài sản là nhà đất tại 119, 125 NT, 123 NT và 02A KY thành phố N. Theo nội dung hợp đồng thì bà S cam kết sẽ mua lại các tài sản trên vào ngày 08/04/2010, nếu bà S không thực hiện được việc mua lại thì sẽ phải chuyển nhượng lại các tài sản trên cho Công ty.

Đến ngày 16/10/2009 bà S đã ký với Công ty TNHH QL – Ngân hàng AN gồm 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 2201 quyển số MBTP/CC- SCC/HĐGD; số 2202 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD và số 2203 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD chuyển nhượng các tài sản tại địa chỉ số 119,125 NT, 123 NT và 02A KY thành phố N. Sau khi ký các hợp đồng chuyển nhượng tài sản, Công ty đã làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản và đã được cấp giấy chứng nhận đối với các tài sản trên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 171979, số vào sổ 00643 ngày 19/11/2010; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 292543, số vào sổ CT-00740 ngày 02/3/2011 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 171967 và số vào sổ CT-00741 ngày 02/3/2011.

Như vậy 03 tài sản là nhà đất tại các địa chỉ số 119,125 NT, 123 NT và 02A KY, thành phố N đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Công ty. Công ty đã nhiều lần thông báo yêu cầu bà S phải trả cho Công ty 03 căn nhà nêu trên nhưng bà S không thực hiện. Công ty đã gửi đơn đến UBND phường TV và đã được UBND phường TV hòa giải. Tại biên bản hòa giải ngày 09/8/2011 của UBND phường TV, bà S đề nghị được lưu cư tại 03 căn nhà trên trong 06 tháng kể từ ngày hòa giải và sẽ trả lại cả 03 căn nhà cho Công ty mà không cần bất cứ sự hỗ trợ nào của Công ty. Tuy nhiên phía Công ty không đồng ý theo đề nghị của bà S, đồng thời yêu cầu bà S phải trả nhà ngay.

Việc bà S cho rằng bà ký các hợp đồng với Công ty là do sự áp đặt của Ngân hàng TMCP AN được thực hiện bởi Công ty TNHH QL là không đúng, bởi vì việc bà S với Công ty ký kết các hợp đồng là do bà S hoàn toàn tự nguyện. Bà S cho rằng bà S ký các hợp đồng mua bán tài sản có kỳ hạn gồm các hợp đồng số 02/2009/HĐ- CTQLN&KTTS, số 03/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, số 04/2009/HĐ-CTQLN&KTTS đối với các tài sản nhà đất tại địa chỉ 119,125 NT, 123 NT và 02A KY vào ngày 08/4/2009 là không đúng. Các hợp đồng nêu trên đã được bà S với Công ty ký kết vào ngày 08/10/2009, tuy nhiên do sai sót trong khâu đánh máy nên tại các văn bản số 21/2011/CTQLN-TB ngày 26/4/2011, số 28/2011/CTQLN-CV ngày 30/5/2011 và văn bản số 73/2011/CTQLN-CV ngày 01/8/2011 do Công ty phát hành gửi bà S và Ủy ban nhân dân phường TV thành phố N đã nhầm lẫn thành ngày 08/4/2009

Việc bà S tự ý cho ông Đinh Tuấn N thuê nhà và sữa chữa nhà 119 NT không được sự đồng ý của Công ty nên Công ty đề nghị Tòa án hủy hợp đồng thuê nhà giữa bà S với ông Đinh Tuấn N. Công ty không đồng ý bồi thường số tiền 110.000.000đ là tiền bà S đã sữa chữa căn nhà số 119 NT. Công ty yêu cầu ông Đinh Tuấn N phải trả lại căn nhà 119 NT cho Công ty

Vì vậy Công ty khởi kiện yêu cầu bà Trương Thị Thúy S phải trả lại cho Công ty ba căn nhà, đất địa chỉ 119 NT, 125 NT , 123 NT và 02A KY phường TV, thành phố N

* Tại bản tự khai, biên bản hòa giải và quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Trương Thị Thúy S trình bày:

Quá trình vay vốn và chuyển quyền sở hữu tài sản đối với 03 tài sản là nhà đất tại số 119 NT, 125 NT, 123 NT và 02A KY, phường TV, thành phố N, bà S xác nhận đúng như nội dung nguyên đơn đã trình bày. Tuy nhiên nguyên đơn đòi lại 03 căn nhà đất nêu trên bà S không đồng ý trả lại vì các lý do như sau:

Việc ký kết các hợp đồng có kỳ hạn mua bán tài sản bất động sản số 02/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, số 03/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, số 04/2009/HĐ-CTQLN&KTTS đối với các tài sản nhà đất tại địa chỉ 119 NT, 125 NT, 123 NT và 02A KY, thành phố N không xuất phát từ sự tự nguyện của bà S mà do nguyên đơn áp đặt, cụ thể: Tại các văn bản số 21/2011/CTQLN-TB ngày 26/4/2011, số 28/2011/CTQLN-CV ngày 30/5/2011 và tại biên bản hòa giải ngày 09/8/2011 tại Ủy ban nhân dân phường TV, thành phố N đều thể hiện có nêu tên các hợp đồng mua bán có kỳ hạn tài sản bất động sản số 02/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, số 03/2009/HĐ-CTQLN&KTTS và số 04/2009/HĐ-CTQLN&KTTS là ngày 08/4/2009. Như vậy những hợp đồng này đã được ký trước khi bà S có đơn đề nghị bán tài sản vào ngày 08/10/2009. Đối với các hợp đồng tín dụng mà bà S đã ký với Ngân hàng TMCP AN có thời hạn vay một năm, tuy nhiên chưa hết thời hạn một năm chỉ vì bà S vi phạm nghĩa vụ thanh toán lãi mà Ngân hàng đã buộc bà phải bán tài sản. Sự áp đặt về giá thể hiện ở chỗ khi cho bà S vay vốn Ngân hàng đã định giá 108.000.000đ/m2 nhưng khi mua lại tài sản của bà S thì chỉ với giá 70.000.000đ/m2.

Bà S xác nhận sau khi ký 03 hợp đồng mua bán có kỳ hạn tài sản bất động sản, thì đến ngày 16/10/2009 bà S đã tiếp tục ký với nguyên đơn 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 2201 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD; số 2202 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD và số 2203 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD đối với các tài sản nhà đất tại địa chỉ 119,125 NT, 123 NT và 02A KY, thành phố N. Tuy nhiên do việc ký kết các hợp đồng mua bán có kỳ hạn tài sản bất động sản bị áp đặt là trái pháp luật nên các hợp đồng chuyển nhượng cũng trái pháp luật. Chính vì vậy nên bà S đã có yêu cầu phản tố vào ngày 31/8/2012 đề nghị Tòa án tuyên bố 03 hợp đồng có kỳ hạn mua bán tài sản bất động sản số 02/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, số 03/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, số 04/2009/HĐ-CTQLN&KTTS và 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 2201 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD; số 2202 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD, số 2203 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD là hợp đồng vô hiệu bởi các lý do sau: Việc bà S ký các hợp đồng không xuất phát từ sự tự nguyện của bà S mà do bị nguyên đơn áp đặt. Các tài sản là nhà đất tại 119, 125 NT, 123 NT và 02A KY là tài sản chung vợ chồng của bà S và ông Liều Sấy M nên việc bà S tự mình định đoạt toàn bộ khối tài sản là trái pháp luật đã ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của các con chung bà S và ông M.

Hiện tại trong các căn nhà số 119, 125 NT; 123 NT và 02A KY, thành phố N có những người đang trực tiếp đang sinh sống gồm các ông bà: Trương Thị Thúy S, Trương Văn A, Liều Cẩm P, Liều Cẩm C, Liều Cẩm Y, Liều Cẩm U, Phạm Thị Diễm T.

Riêng căn nhà 119 NT bà S đã cho ông Đinh Tuấn N thuê mặt bằng để kinh doanh cà phê, hợp đồng được lập thành văn bản, thời hạn thuê từ ngày 09/11/2012 đến ngày 09/8/2013, giá thuê 16.000.000đ/tháng. Bà S đã nhận đủ tiền thuê nhà 144.000.000đ. Khi hết hạn hợp đồng ông N trả nhà lại cho bà S và bà S không có yêu cầu gì đối với ông N

Bà S đã sửa chữa căn nhà 119 NT với số tiền 110.000.000đ, tuy nhiên việc sữa chữa nhà do bà S tự ý sữa chữa mà không được sự đồng ý của nguyên đơn nên bà S không yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán lại khi bà S trả nhà.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Liều Cẩm C trình bày:

Ông Liều Cẩm C, Liều Cẩm P, Liều Cẩm Y, Liều Cẩm U là con chung của bà Trương Thị Thúy S và ông Liều Sấy M, bà Phạm Thị Diễm T là vợ của ông C. Hiện tại ông C và những người có tên trên đang sinh sống trong các căn nhà số 119, 125 NT, 123 NT và 02A KY, thành phố N. Các căn nhà này là tài sản chung của bà S và ông M, ông M chết năm 2005, như vậy phân nửa các tài sản này là di sản thừa kế của ông M để lại. Bà S không có quyền định đoạt toàn bộ khối di sản. Ngày 21/7/2013 ông C có đơn yêu cầu độc lập gửi Tòa án nhân dân thành phố N, yêu cầu Tòa án tuyên bố 03 hợp đồng có kỳ hạn mua bán tài sản bất động sản số 02/2009/HĐ-CTQLN&KTTS, số 03/2009/HĐ-CTQLN&KTTS và số 04/2009/HĐ-CTQLN&KTTS03; 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 2201 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD; số 2202 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD và số 2203 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD là hợp đồng vô hiệu nhưng đã không được Tòa án thụ lý giải quyết. Vì vậy nguyên đơn yêu cầu trả 03 căn nhà nêu trên ông C không đồng ý.

*Tại bản tự khai ngày 04/12/2012 người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Đinh Tuấn N trình bày:

Giữa ông Đinh Tuấn N và bà Trương Thị Thúy S có ký kết hợp đồng thuê nhà 119 NT, thành phố N để kinh doanh cà phê. Thời hạn thuê 09 tháng kể từ ngày 09/11/2012 đến ngày 09/8/2013, giá thuê nhà 16.000.000đ/ tháng. Ông N đã trả đủ tiền thuê nhà cho bà S là 144.000.000đ. Ông N có sửa chữa mặt bằng số tiền 10.000.000đ, bà S và ông N thỏa thuận nếu bà S lấy lại nhà trước thời hạn thì phải thanh toán lại 10.000.000đ tiền sữa nhà cho ông N. Khi ký kết hợp đồng thuê mặt bằng bà S chỉ nói tài sản đang thế chấp tại Ngân hàng, nay ông N được biết Công ty TNHH QL - Ngân hàng AN đang khởi kiện bà Trương Thị Thúy S đòi tài sản trong đó có căn nhà 119 NT mà ông N đang thuê, ông N không có yêu cầu gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật. Đối với số tiền 10.000.000đ đã sửa chữa mặt bằng ông N không yêu cầu bà S phải thanh toán lại. Ngoài ra ông N không có yêu cầu gì đối với bà S, đồng thời xin vắng mặt tại tất cả các thủ tục tố tụng.

* Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan gồm các ông bà: Trương Văn A, Liều Cẩm P, Liều Cẩm C, Liều Cẩm Y, Liều Cẩm U, Phạm Thị Diễm T đã được triệu tập nhiều lần mà vẫn vắng mặt nên không có ý kiến trình bày tại giai đoạn sơ thẩm.

Bản án dân sự số 62/2013/DS-ST ngày 15/8/2013 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh Khánh Hòa, đã quyết định:

Căn cứ các Điều 168, Điều 177, Điều 178, Điều 199, Điều 202 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 122, Điều 127, Điều 128, Điều 137, Điều 256, Điều 410, Điều 492 Bộ luật dân sự. Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Công ty TNHH QL – Ngân hàng thương mại cổ phần AN về việc đòi lại tài sản là nhà đất tại số 119 NT, 125 NT, 123 NT và 02A KY phường TV thành phố N tỉnh Khánh Hòa.

Buộc các ông bà Trương Thị Thúy S, Trương Văn A, Liều Cẩm P, Liều Cẩm C, Liều Cẩm Y, Liều Cẩm U, Phạm Thị Diễm T phải trả lại cho Công ty TNHH QL – Ngân hàng thương mại cổ phần AN nhà đất tại địa chỉ 119 NT, 125 NT, 123 NT và 02A KY, phường TV thành phố N tỉnh Khánh Hòa (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 171979, số vào sổ 00643 ngày 19/11/2010; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số 292543, số vào sổ CT-00740 ngày 02/3/2011 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 171967 và số vào sổ CT-00741 ngày 02/3/2011).

2/ Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Trương Thị Thúy S về yêu cầu tuyên bố các hợp đồng có kỳ hạn mua bán tài sản bất động sản số 02/2009/HĐ-CTQLN&KTTS ngày 08/10/2009, số 03/2009/HĐ-CTQLN&KTTS ngày 08/10/2009, số 04/2009/HĐ-CTQLN&KTTS ngày 08/10/2009 và các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 2201 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD ngày 16/10/2009; số 2202 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD ngày 16/10/2009, số 2203 quyển số MBTP/CC-SCC/HĐGD ngày 16/10/2009 là các hợp đồng vô hiệu.

3/ Tuyên bố hợp đồng cho thuê nhà (văn bản cho thuê mặt bằng) đối với căn nhà số 119 NT, phường TV thành phố N tỉnh Khánh Hòa giữa bà Trương Thị Thúy S với ông Đinh Tuấn N là hợp đồng vô hiệu.

Buộc ông Đinh Tuấn N phải trả lại cho Công ty TNHH QL – Ngân hàng thương mại cổ phần AN, căn nhà 119 NT phường TV thành phố N, tỉnh Khánh Hòa

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng thuê nhà vô hiệu: Các bên đương sự không yêu cầu bồi thường thiệt hại nên không xét.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 22/8/2013, bị đơn bà Trương Thị Thúy S kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bà Trương Thị Thúy S và bà Liều Cẩm P đề nghị Tòa án tạm đình chỉ giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà Trương Thị Thúy S, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2.] Xét nội dung kháng cáo của bà Trương Thị Thúy S: Trên cơ sở tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Không chấp nhận kháng cáo của bà Trương Thị Thúy S. Giữ nguyên các quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 62/2013/DS-ST ngày 15/8/2013 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh Khánh Hòa.

2. Về án phí: Bà Trương Thị Thúy S phải nộp 200.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ số tiền 200.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số AB/2010/0008361 ngày 17/10 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố N, bà Trương Thị Thúy S đã nộp đủ tiền án phí phúc thẩm dân sự.

Quy định: “Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM