Bản án 45/2026/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 22/02/2025 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Xuân Q trình bày:

Ông Nguyễn Xuân Q và vợ, chồng ông Lương Minh Q1, bà Đỗ Thị Hồng N không có quan hệ huyết thống, chỉ quen biết thông qua đời sống hàng ngày. Do được biết vợ, chồng ông Minh Q1, bà N có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43, có diện tích 100m2, tọa lạc tại khu dân cư N, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận (cũ), thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 646185, do UBND thị xã L cấp ngày 12/6/2015, sau khi xem xét đất tại thực địa thì ông Xuân Q và bà T đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất này. Tuy nhiên, do thửa đất này hiện đang thế chấp để bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng TMCP Á, qua tìm hiểu, nguyên đơn được biết quyền sử dụng thửa đất này và 02 thửa đất khác đang thế chấp để đảm bảo cho khoản vay khoảng 2,7 tỷ đồng, trường hợp muốn xóa thế chấp thì phải trả cho Ngân hàng khoản tiền là 700 triệu đồng.

Ngày 06/11/2022, ông Xuân Q và bà Thu thanh T1 cho bà N, ông Minh Q1 số tiền là 1,3 tỷ đồng, mặc dù tại thời điểm này ông Q1 và bà T chưa thực hiện xong thủ tục xóa thế chấp tại Ngân hàng nhưng sau khi nhận đủ 1,3 tỷ đồng, ông Minh Q1, bà N có viết giấy tay xác nhận đã nhận đủ tiền, và thực hiện bàn giao đất, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay, hiện trạng đất vẫn giữ nguyên không thay đổi, ông Xuân Q và bà T không tác động gì vào đất.

Sau nhiều lần làm việc với Ngân hàng TMCP Á, vợ, chồng nguyên đơn đã thanh toán cho Ngân hàng số tiền 748 triệu đồng để thực hiện thủ tục xóa thế chấp. Sau khi xóa thế chấp vào ngày 15/5/2023, đến ngày 22/5/2023, ông Xuân Q và vợ, chồng bị đơn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được công chứng tại Văn phòng C, với giá trị nhận chuyển nhượng là 02 tỷ đồng. Sau khi ký giao kết hợp đồng chuyển nhượng, ông Xuân Q và bà T nộp hồ sơ để đăng ký chỉnh lý biến động chuyển quyền sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trả về với lý do quyền sử dụng đất đang bị Cơ quan Cảnh sát điều tra ngăn chặn chuyển dịch quyền về tài sản. Khoảng 02 tháng sau, vợ, chồng nguyên đơn tiếp tục nộp hồ sơ thì bị xử phạt vi phạm hành chính vì lý do chậm nộp hồ sơ đăng ký, mặc dù đã chấp hành quyết định xử phạt nhưng khoảng 20 ngày sau, ông Q và bà T được Chi nhánh Văn phòng Đ thông báo trả lại hồ sơ với lý do quyền sử dụng đất đã bị yêu cầu tạm dừng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận (cũ).

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ông Xuân Q đã tiến hành khởi kiện ra Tòa án, tuy nhiên sau hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Xuân Q, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22/5/2023, giữa vợ, chồng ông Q, bà N với ông Xuân Q là vô hiệu. Trong quá trình giải quyết vụ án này, do mong muốn là được Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng nên khi Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, ông Q và bà T chưa yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, chính vì vậy, ông Xuân Q khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo hướng buộc ông Lương Minh Q1 và bà Đỗ Thị Hồng N phải trả lại cho ông Xuân Q số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất là 02 tỷ đồng, ngoài ra, nguyên đơn không còn yêu cầu nào khác. Do ông Q là người nhận chuyển nhượng đối với thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43, và đã thanh toán đủ tiền, chính vì vậy, nguyên đơn mong muốn khi phát mãi tài sản đối với quyền sử dụng thửa đất này thì ưu tiên thanh toán cho nguyên đơn đối với khoản nghĩa vụ này.

Vì xác định tài sản dùng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng nên trong quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Xuân Q thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Lương Minh Q1 và bà Đỗ Thị Hồng N phải trả cho vợ, chồng ông Nguyễn Xuân Q và bà Nguyễn Thị Mai T số tiền là 02 tỷ đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là bà Đỗ Thị Hồng N trình bày:

Bà N và ông Lương Minh Q1 đã nhận được các văn bản tố tụng của Tòa án, tuy nhiên vì hoàn cảnh gia đình, đã không đến Tòa án để làm việc được. Hiện tại, bà N và ông Lương Minh Q1 không còn sống chung với nhau, ông Q1 đang ở đâu, làm gì bà N cũng không rõ.

Trước đây, bà N, ông Q1 có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Xuân Q thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43, có diện tích 100m2, tọa lạc tại khu dân cư N, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận (cũ), thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 646185, do UBND thị xã L cấp ngày 12/6/2015, với số tiền là 02 tỷ đồng, bà N, ông Q đã nhận đủ tiền. Tuy nhiên, do vướng vấn đề thi hành án dân sự, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không thực hiện được và bị Tòa án nhân dân thị xã La Gi (cấp sơ thẩm), Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận (cấp phúc thẩm) tuyên bố vô hiệu.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Xuân Q thì bà N đồng ý, tuy nhiên do hoàn cảnh kinh tế gia đình hiện tại rất khó khăn và bà N đang bị nợ rất nhiều người nên khả năng trả nợ hiện nay là không thực hiện được. Do vậy, đề nghị Tòa án và phía ông Nguyễn Xuân Q xem xét giải quyết. Do hoàn cảnh gia đình, bà N không thể trực tiếp tham gia tố tụng giải quyết vụ án, chính vì vậy, bà N đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt bà N tại Tòa án các cấp.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Mai T trình bày:

Bà T là vợ của ông Nguyễn Xuân Q, bà T, ông Xuân Q có đăng ký kết hôn từ năm 2018. Tài sản mà ông Xuân Q dùng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43, có diện tích 100m2, tọa lạc tại khu dân cư N, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận (nay là phường L, tỉnh Lâm Đồng), thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 646185, ngày 12/6/2015, do UBND thị xã L (cũ) cấp ngày 12/6/2015, đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất sang tên ông Lương Minh Q1 vào ngày 10/8/2018, giá trị chuyển nhượng thửa đất là 02 tỷ đồng, hợp đồng được chứng nhận tại Văn phòng C, số tiền dùng để nhận chuyển nhượng tài sản chung của hai vợ, chồng bà T.

Về nội dung vụ án, bà T đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông Lương Minh Q1 và bà Đỗ Thị Hồng N phải trả cho vợ, chồng bà T số tiền 02 tỷ đồng, ngoài ra, bà T không còn yêu cầu nào khác. Toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án bà T đã được tiếp cận và không có ý kiến gì, bà T không yêu cầu Tòa án tiến hành hòa giải, đề nghị Tòa án đưa vụ án ra xét xử. Đối với lời trình bày của ông Xuân Q trong vụ án là đúng, sau khi bà T, ông Xuân Q thanh toán đủ tiền thì bên bán đã bàn giao đất và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ, chồng bà T quản lý, sử dụng. Từ sau khi nhận chuyển nhượng và nhận bàn giao đất cho đến nay, bà T, ông Xuân Q không tác động vào đất do phát sinh tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, hiện trạng thửa đất từ khi nhận chuyển nhượng đến nay là không thay đổi, bà T cũng không yêu cầu Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43.

Do hoàn cảnh gia đình, bà T không trực tiếp tham gia các phiên tòa xét xử vụ án, chính vì vậy, bà T đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt bà T tại Tòa án các cấp.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 15 - Lâm Đồng, tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa:

Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã tiến hành thụ lý, tống đạt các văn bản tố tụng, tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, những người tiến hành tố tụng khác đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm.

Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, đủ căn cứ để xác định yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ để chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu theo hướng buộc ông Lương Minh Q1, bà Đỗ Thị Hồng N phải trả cho ông Nguyễn Xuân Q và bà Nguyễn Thị Mai T số tiền là 02 tỷ đồng; ông Xuân Q và bà Mai T phải trả cho ông Minh Q1 và bà Hồng N quyền sử dụng thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43, có diện tích 100m2, tọa lạc tại khu dân cư N, phường T, thị xã L, tỉnh Bình Thuận (nay là phường L, tỉnh Lâm Đồng), và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 646185, ngày 12/6/2015, do UBND thị xã L (cũ) cấp ngày 12/6/2015. Đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 15 - Lâm Đồng tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 68, Điều 91, Điều 92, khoản 2 Điều 227, Điều 238, Điều 235, Điều 264, Điều 266, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Điều 131, Điều 407 Bộ luật Dân sự.

- Khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016, của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Xuân Q:

Giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Lương Minh Q1, bà Đỗ Thị Hồng N với ông Nguyễn Xuân Q, ngày 22/5/2023, được Văn phòng C chứng nhận cùng ngày, đối với thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43, có diện tích 100m2, tọa lạc tại khu dân cư N, phường L, tỉnh Lâm Đồng, thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 646185, do UBND thị xã L (cũ) cấp ngày 11/6/2015, như sau:

+ Ông Lương Minh Q1 và bà Đỗ Thị Hồng N phải trả lại cho ông Nguyễn Xuân Q và bà Nguyễn Thị Mai T số tiền là 02.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

+ Ông Nguyễn Xuân Q và bà Nguyễn Thị Mai T phải trả lại ông Lương Minh Q1 và bà Đỗ Thị Hồng N quyền sử dụng thửa đất số 53, tờ bản đồ số 43, có diện tích 100m2, tọa lạc tại khu dân cư N, phường L, tỉnh Lâm Đồng và bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 646185, do UBND thị xã L (cũ) cấp ngày 11/6/2015.

2. Về án phí và xử lý tạm ứng án phí:

+ Ông Nguyễn Xuân Q được nhận lại 36.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận (Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực A - Lâm Đồng, tỉnh Lâm Đồng) theo Biên lai thu số 0012392, ngày 15/4/2025.

+ Ông Lương Minh Q1 và bà Đỗ Thị Hồng N phải chịu 72.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

3. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.