Bản án 44/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 28/11/2019, đơn sửa đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 26/12/2019, các lời khai trong thời hạn chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa, nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 01/6/2011, bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L ký Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, theo đó ông T, bà L chuyển nhƣợng cho bà H quyền sử dụng đất diện tích 207 m2 thuộc một phần thửa số 952, tờ bản đồ 33(B2) tọa lạc tại khu phố Bình Phú, phƣờng Bình Chuẩn, thị xã Thuận An (nay là thành phố Thuận An), tỉnh Bình Dƣơng, đất đã đƣợc Ủy ban nhân dân thị xã Thuận An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02058/BC ngày 08/3/2011 cho ông Nguyễn Công T với giá chuyển nhƣợng là 60.000.000 đồng. Bà H đã giao hết tiền cho ông T, bà L. Hợp đồng đƣợc Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011. Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng chuyển nhƣợng ông T, bà L nại ra nhiều lý do không tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, không giao đất cho bà H quản lý. Khi bà H yêu cầu thì ông T nói đã nhờ ông Phạm Việt B làm thủ tục tách thửa nhƣng bà H hoàn toàn không biết ông B là ai, có quan hệ gì với ông T.

Nay bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc ký kết giữa bà H với ông T, bà L đã đƣợc Phòng Công chứng số X, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011 là có hiệu lực. Ông T, bà L phải giao cho bà H quyền sử dụng đất diện tích 207 m2 thuộc một phần thửa số 952, tờ bản đồ 33(B2) tọa lạc tại khu phố Bình Phú, phƣờng Bình Chuẩn, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng cho bà H quản lý sử dụng.

Tài liệu chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp gồm: Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày 01/6/2011, giữa bên chuyển nhƣợng là Nguyễn Công T, Nguyễn Thị L, bên nhận chuyển nhƣợng là Nguyễn Thị H đƣợc Phòng Công chứng số X, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011; bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02058/BC ngày 08/3/2011, thông báo về việc khởi kiện và các tài liệu khác có liên quan.

- Theo bản tự khai ngày 25/5/2020 của ông Nguyễn Công T, bản tự khai ngày 16/6/2020 của bà Nguyễn Thị L, các lời khai trong thời hạn chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L thống nhất trình bày:

Ngày 01/6/2011, bà Nguyễn Thị Hiền và vợ chồng ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L ký Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, theo đó ông T, bà L chuyển nhƣợng cho bà H quyền sử dụng đất diện tích 207 m2 thuộc một phần thửa số 952, tờ bản đồ 33(B2) tọa lạc tại khu phố Bình Phú, phƣờng Bình Chuẩn, thị xã Thuận An (nay là thành phố Thuận An), tỉnh Bình Dƣơng, đất đã đƣợc Ủy ban nhân dân thị xã Thuận An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02058/BC ngày 08/3/2011 do ông Nguyễn Công T đứng tên. Hai bên có thỏa thuận giá chuyển nhƣợng là 75.000.000 đồng nhƣng trong hợp đồng ghi giá chuyển nhƣợng là 60.000.000 đồng. Hợp đồng đƣợc Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011. Sau khi ký hợp đồng ông T, bà L đã nhận 60.000.000 đồng của bà H và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ toàn bộ giấy tờ liên quan cho bà H để bà H tiến hành thủ tục tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số tiền còn lại là 15.000.000 đồng sẽ giao sau khi bà H đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo yêu cầu khởi kiện của bà H yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã ký kết và giao đất cho bà H quản lý, sử dụng, ông T, bà L không đồng ý với lý do nhƣ sau:

Bà H còn thiếu nợ ông T, bà L 15.000.000 đồng từ năm 2011 đến nay không thanh toán.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì ông T, bà L đã giao cho bà H toàn giấy tờ đất để tiến hành thủ tục tách thửa, việc không tiến hành thủ tục tách thửa là do lỗi của bà H.

Ông T, bà L không có yêu cầu phản tố và đề nghị Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L với bà Nguyễn Thị H, đƣợc Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011. Số tiền 60.000.000 đồng đã nhận ông T, bà L tự nguyện trả cho bà H.

Tài liệu chứng cứ mà bị đơn cung cấp gồm: Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Công T (do Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sao y) và các tài liệu khác có liên quan.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phòng Công chứng số X, tỉnh Bình Dương do ông Nguyễn Phú C đại diện trình bày: Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhƣợng là ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L, bên nhận chuyển nhƣợng là bà Nguyễn Thị H đƣợc Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011 do Công chứng viên Phòng công chứng số X tỉnh Bình Dƣơng thực hiện tại trụ sở Phòng công chứng. Tại thời điểm công chứng, các đƣơng sự minh mẫn, sáng suốt, tự nguyện lập hợp đồng, không bị lừa dối, ép buộc và ký tên vào bản hợp đồng có sự chứng kiến của Công chứng viên. Đồng thời, tại thời điểm công chứng, Phòng Công chứng số 2 không nhận đƣợc bất kỳ văn bản nào của cơ quan có thẩm quyền đề nghị ngăn chặn việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất đã cấp cho ông Nguyễn Công T, có hồ sơ xác nhận tình trạng bất động sản để giao dịch dân sự do Ủy ban nhân dân phƣờng Bình Chuẩn xác nhận. Do đó Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dƣơng công chứng hợp đồng là đúng quy định của pháp luật.

Phòng Công chứng số 2 cung cấp cho Tòa án toàn bộ tài liệu liên quan đến việc công chứng Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Việt B đã đƣợc tòa án triệu tập hợp lệ nhƣng vắng mặt không lý do.

Ý kiến của Kiểm sát viên về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thƣ ký tòa án, việc chấp hành pháp luật của ngƣời tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trƣớc thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhƣợng là ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L, bên nhận chuyển nhƣợng là bà Nguyễn Thị H đƣợc Phòng Công chứng số X, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn thừa nhận có ký hợp đồng này và nhận của bà H 60.000.000 đồng, đây là tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn cho rằng hai bên thỏa thuận giá chuyển nhƣợng là 75.000.000 đồng nhƣng không cung cấp chứng cứ chứng minh, nguyên đơn không thừa nhận. Do đó có căn cứ xác định nguyên đơn đã giao đủ tiền chuyển nhƣợng cho bị đơn nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng có hiệu lực, buộc bị đơn phải giao đất cho nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đƣợc thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử sơ thẩm nhận định:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc lập giữa bà H với ông T, bà L là có hiệu lực và yêu cầu ông T, bà L giao cho bà H quyền sử dụng đất diện tích 207 m2 thuộc một phần thửa số 952, tờ bản đồ 33(B2) tọa lạc tại khu phố Bình Phú, phƣờng Bình Chuẩn, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dƣơng cho bà H quản lý, sử dụng. Bị đơn ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đã ký kết vì nguyên đơn không giao đủ tiền và tự ý không tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất làm ảnh hƣởng đến quyền lợi của bị đơn.

Hội đồng xét xử xét thấy: Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhƣợng là ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L, bên nhận chuyển nhƣợng là bà Nguyễn Thị H đƣợc Phòng Công chứng số X, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011 đã ghi nhận giá chuyển nhƣợng là 60.000.000 đồng và bên nhận chuyển nhƣợng đã thanh toán cho bên chuyển nhƣợng bằng tiền mặt sau khi hợp đồng đƣợc công chứng. Bị đơn cho rằng giá chuyển nhƣợng là 75.000.000 đồng và đã nhận 60.000.000 đồng từ nguyên đơn nhƣng không xuất trình đƣợc chứng cứ chứng minh hai bên thỏa thuận giá chuyển nhƣợng là 75.000.000 đồng nhƣ bị đơn trình bày nên Hội đồng xét xử có căn cứ xác định nguyên đơn đã thanh toán hết tiền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho bị đơn.

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa, bị đơn xác định sau khi hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc công chứng thì bị đơn đã giao cho nguyên đơn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02058/BC ngày 08/3/2011 cho ông Nguyễn Công T để nguyên đơn tiến hành thủ tục đăng ký, sang tên quyền sử dụng đất. Nguyên đơn thừa nhận đã nhận giấy tờ do bị đơn giao nhƣng đã giao lại cho bị đơn để thuê ông Phạm Việt B là ngƣời môi giới tiến hành thủ tục. Tòa án đã triệu tập hợp lệ ông B đến Tòa án làm việc về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhƣng ông B không đến Tòa án cung cấp chứng cứ đƣợc xem là từ bỏ quyền và nghĩa vụ chứng minh đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên Tòa án căn cứ vào các tài liệu chứng cứ do các đƣơng sự khác cung cấp và do Tòa án thu thập để giải quyết vụ án.

Quyền sử dụng đất diện tích 1291 m2 thửa số 952, tờ bản đồ 33(B2) tọa lạc tại khu phố Bình Phú, phƣờng Bình Chuẩn, thị xã Thuận An (nay là thành phố Thuận An), tỉnh Bình Dƣơng, đƣợc Ủy ban nhân dân thị xã Thuận An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02058/BC ngày 08/3/2011 cho ông Nguyễn Công T. Đây là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân của ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L nên bà L có quyền và nghĩa vụ trong việc quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản trên.

Xét hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhƣợng là ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L, bên nhận chuyển nhƣợng là bà Nguyễn Thị H đƣợc Phòng Công chứng số X, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011 đối với phần đất diện tích 207 m2 thuộc một phần thửa số 952, tờ bản đồ 33(B2) tọa lạc tại khu phố Bình Phú, phƣờng Bình Chuẩn, thị xã Thuận An (nay là thành phố Thuận An), tỉnh Bình Dƣơng, mặc dù các đƣơng sự chƣa đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhƣng hợp đồng đã đƣợc công chứng hợp pháp, bên nhận chuyển nhƣợng đã thanh toán đầy đủ tiền cho bên chuyển nhƣợng nên Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhƣợng là ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L, bên nhận chuyển nhƣợng là bà Nguyễn Thị H đƣợc Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 92; Điều 147; Điều 227; Điều 228; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Điều 689; Điều 690; Điều 692; Điều 697; Điều 699; Điều 720 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Điều 500; Điều 502 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Điều 105; Điều 106 Luật Đất đai năm 2003;

- Điều 166; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

- Khoản 2 Điều 8 Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 27/9/2017 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dƣơng về quy định diện tích đất tối thiểu đƣợc phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dƣơng;

- Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H, công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhƣợng là ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L, bên nhận chuyển nhƣợng là bà Nguyễn Thị H đƣợc Phòng Công chứng số 2, tỉnh Bình Dƣơng công chứng số 3968, Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01/6/2011 có hiệu lực pháp luật.

Ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L phải giao cho bà Nguyễn Thị H quyền sử dụng đất diện tích 207 m2 thuộc một phần thửa số 952, tờ bản đồ 33(B2) tọa lạc tại khu phố Bình Phú, phƣờng Bình Chuẩn, thị xã Thuận An (nay là thành phố Thuận An), tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02058/BC ngày 08/3/2011 do Ủy ban nhân dân thị xã Thuận An cấp cho ông Nguyễn Công T.

(có sơ đồ, bản vẽ kèm theo)

Các đƣơng sự có quyền và nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Thuận An thu hồi, điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH02058/BC ngày 08/3/2011 do Ủy ban nhân dân thị xã Thuận An cấp cho ông Nguyễn Công T để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị H và ông Nguyễn Công T cho phù hợp với nội dung bản án này.

2. Về chi phí đo đạc, thẩm định và định giá: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn tự nguyện nộp 5.392.901 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, đƣợc khấu trừ vào tạm ứng chi phí đã nộp.

3. Về án phí:

Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Nguyễn Công T, bà Nguyễn Thị L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Các đƣơng sự có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Ngƣời vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án đƣợc giao hoặc niêm yết.

Bản án này đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM