Bản án 43/2025/DS-PT — Tranh chấp đất đai

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1.Tại đơn khởi kiện; Bản tự khai; Biên bản lấy lời khai trong quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn là bà Ninh Thị S trình bày:

Về nguồn gốc thửa đất số 275 tờ bản đồ số 16.1 tại địa chỉ xóm B M, xã M, thành phố N (nay là phường T, tỉnh Ninh Bình) là do vợ chồng bà S mua của bà Trịnh Thị H1 và bà Trịnh Thị H2 vào năm 2017. Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán thì vợ chồng bà S đã làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Ninh Thị S và Trịnh Chiến T3. Đến cuối năm 2023 thì ông Trịnh Chiến T3 (chồng bà S) đã tặng cho phần của ông T3 cho em trai là ông Trịnh Trung L, do đó hiện tại thửa đất trên mang tên bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L.

Về quá trình sử dụng và xây dựng các công trình trên thửa đất số 275 tờ bản đồ số 16.1 như sau: Tại thời điểm vợ chồng bà S nhận chuyển nhượng từ bà H2 và bà H1 thì trên phần đất chỉ có nhà cấp IV (nhà tạm) do bà H2 và bà H1 xây dựng. Sau khi nhận chuyển nhượng từ bà H2 và bà H1 đến đầu năm 2024 bà S mới phá bỏ và cùng với vợ chồng ông Trịnh Trung L và bà Đặng Thị Thu H xây dựng lại. Khi xây dựng thì trên phần đất của ông T đã được xây nhà xưởng, phần bức tường nhà xưởng cũng là phần ngăn cách giữa phần đất nhà bà S và nhà ông T.

Về ranh giới: Hiện tại phần đất của bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L giáp các thửa gồm có thửa đất số 31 của gia đình bà Trần Thị Ú, thửa đất số 60 của ông Nguyễn Mạnh H3, thửa đất số 275 của ông Trịnh Chiến T3 và bà Ninh Thị S và giáp thửa 281 của ông Trần Đại T và thửa 58 của ông Trần Đại T4.

Quan điểm của bà S: theo kết quả đo đạc do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện, bà S đề nghị Toà án buộc ông T phải tháo dỡ công trình xây dựng và trả lại cho bà S và ông L phần diện tích 4,4m2 mà ông T đã xây lấn sang phần đất của bà S và ông L. Bà S đề nghị rút phần yêu cầu khởi kiện đối với phần diện tích 0,5m2 mà gia đình ông T4 đã lấn sang phần đất của bà S và ông L.

Về chi phí thẩm định và định giá: Bà Ninh Thị S đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Tại bản tự khai, Biên bản lấy lời khai và trong quá trình tham gia tố tụng bị đơn là ông Trần Đại T trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 281 tờ bản đồ 16.1 địa chỉ xóm B M, xã M, thành phố N (nay là phường T, tỉnh Ninh Bình) là do vợ chồng ông T nhận chuyển nhượng của anh Trịnh Tuấn A, sinh năm 1985 địa chỉ xóm B M, phường M, thành phố N từ năm 2012. Khi nhận chuyển nhượng từ anh Trịnh Tuấn A thì trên thửa đất số 281 và thửa đất số 275 tờ bản đồ số 16.1 tại địa chỉ xóm B M, xã M (nay là phường M), thành phố N chưa xây dựng công trình gì. Sau khi nhận chuyển nhượng vợ chồng ông T đã xây dựng nhà lợp tôn để sản xuất đồ mộc và sử dụng từ năm 2012 cho đến nay.

Về ranh giới: Thửa đất số 281 tờ bản đồ 16.1 địa chỉ xóm B M, phường M, thành phố N phía Tây giáp với đường T, phía Đông giáp thửa đất số 58 (của ông Trần Đại T4, bà Phạm Thị Ánh T1), phía Bắc giáp thửa đất số 275 của anh Trịnh Chiến T3 và chị Ninh Thị S còn phía Nam giáp thửa đất của anh Trần Hữu Q.

Do khi nhận chuyển nhượng từ anh Trịnh Tuấn A thì tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có đầy đủ toạ độ, mốc giới, diện tích và tứ cận nên ông T xác nhận các bên chỉ bàn giao giấy tờ và đất mà không tiến hành đo đạc lại trên thực tế. Sau đó, ông T đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và đã được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận việc thửa đất đã được chuyển nhượng sang cho ông Trần Đại T và vợ là Trần Thị T2 tại trang 4.

Quan điểm của ông T: Nay theo kết quả đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố N thì phần công trình nhà ông T đã chồng lấn sang phần đất nhà bà S có tổng diện tích là 4,4m2, quan điểm của ông T không nhất trí với kết quả đo đạc và không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Ninh Thị S vì phần diện tích thực tế ông T sử dụng hiện tại còn thiếu 30m2.

3. Tại biên bản thu thập tài liệu chứng cứ ngày 12-3-2025 tại Ủy ban nhân dân phường M xác nhận nguồn gốc thửa đất số 275 tờ bản đồ số 16.1 tại địa chỉ xóm B M, phường M, thành phố N và nguồn gốc thửa đất số 281 tờ bản đồ 16.1 địa chỉ xóm B M, phường M, thành phố N như các đương sự trình bày là đúng.

Theo hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 26 tháng 6 năm 2024 cho bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L thì tổng diện tích đất của thửa đất 275 tờ bản đồ số 16.1 là 136,5m2 trong đó phần diện tích đất đã được điều chỉnh quy hoạch đất ở chưa cấp Giấy chứng nhận là 25,1m2, diện tích đất quy hoạch giao thông không cấp giấy chứng nhận là 9,5m2, phần diện tích bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L mỗi người sử dụng là 50,95m2 đất ở.

Về quá trình phát sinh tranh chấp:

Quá trình sử dụng giữa phần đất của gia đình bà Ninh Thị S với các thửa đất số 31 của gia đình bà Trần Thị Ú, thửa đất số 59 của gia đình ông Trịnh Chiến T3 với thửa đất số 60 của gia đình ông Nguyễn Mạnh H3 và phần đất gia đình bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L không có tranh chấp gì. Tuy nhiên, đến đầu năm 2023 khi bà S có ký hợp đồng đo đạc với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và theo kết quả đo đạc do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố N cung cấp thì phần công trình (tường bao) của gia đình ông Trần Đại T4 chồng lấn sang phần đất của bà Ninh Thị S và ông Trịnh Chiến T3 là 0,5m2; phần tường bao và mái tôn của gia đình ông T đã xây sang phần diện tích đất quy hoạch của bà S và ông L là 1,4m2, sang phần diện tích đất ở chưa cấp giấy chứng nhận của bà S, anh T3 là 1,4m2 và sang phần đất ở của bà S, anh T3 đã được cấp giấy chứng nhận là 1,6m2). Tổng cộng phần diện tích công trình (gồm tường bao và mái tôn) của ông Trần Đại T có xây sang phần đất của bà Ninh Thị S là 1,4m2 +1,4m2 + 1,6m2 = 4,4m2.

Quan điểm của địa phương: Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật đảm bảo quyền và lợi ích của bà S, ông T.

4. Theo yêu cầu xem xét. thẩm định và định giá của nguyên đơn, ngày 13-11-2024 Tòa án nhân dân thành phố Nam Định đã thành lập Hội đồng chuyên môn để tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và ngày 12-3-2025 đã tiến hành định giá tài sản tranh chấp. Kết quả như sau:

Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 26 tháng 6 năm 2024 cho bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L thì tổng diện tích đất của thửa đất 275 tờ bản đồ số 16.1 là 136,5m2 bao gồm phần diện tích đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận là 101,9m2, phần diện tích đất đã được điều chỉnh quy hoạch đất ở chưa cấp Giấy chứng nhận là 25,1m2 và phần diện tích đất quy hoạch giao thông không cấp giấy chứng nhận là 9,5m2. Hội đồng định giá xác định đơn giá giá trị quyền sử dụng đất đối với đất ở đã được cấp giấy chứng nhận của thửa đất số 275 tờ bản đồ số 16.1 tại địa chỉ xóm B M, xã M (nay là phường M), thành phố N là 30.000.000 đồng/m2. Phần diện tích 25,1m2 đất ở chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước là 5.000.000 đồng. Do đó đối với phần diện tích này Hội đồng định giá xác định đơn giá là 25.000.000 đồng/m2. Đối với phần diện tích quy hoạch 9,5m2 Hội đồng định giá không định giá.

Giá trị các tài sản gắn liền với thửa đất số 281 tờ bản đồ 16.1 địa chỉ xóm B M, xã M (nay là phường M), thành phố N của ông Trần Đại T bao gồm phần nhà mái tôn có đơn giá 1.874.000 đồng/m2 x 101,9m2 (giá trị còn lại 30%) = 57.388.180 đồng; Phần tường bao giữa hai thửa 275 và 281 có đơn giá 579.000 đồng/m2 x 52,54m2 (giá trị còn lại 20%) = 6.084.000 đồng. (đã làm tròn số)

Tại Bản án số 12/2025/DS - ST ngày 09/4/2025 của Toà án nhân dân khu vực 7 tỉnh Ninh Bình đã quyết định.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Ninh Thị S: Xác định phần đất có tổng diện tích là 4,4m2 là thuộc quyền sử dụng của ông Trịnh Trung L và bà Ninh Thị S.

Buộc ông Trần Đại T và bà Trần Thị T2 phải trả lại phần đất đã lấn chiếm có tổng diện tích là 4,4m2 cho bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L, buộc ông T và bà T2 có nghĩa vụ tháo dỡ toàn bộ phần bức tường đã xây để trả lại hiện trạng thửa đất ban đầu cho bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Ninh Thị S đối với ông Trần Đại T4 và bà Phạm Thị Ánh T1.

Về chi phí cho việc xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Buộc ông T, bà T2 có nghĩa vụ hoàn lại cho bà S số tiền 11.469.000 đồng (mười một triệu bốn trăm sáu mươi chín nghìn đồng) tiền chi phí cho việc xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 25/4/2025, ông Trần Đại T có đơn kháng cáo với nội dung không nhất trí với quyết định của Bản án sơ thẩm cụ thể: ông T không đồng ý với việc Tòa án cấp sơ thẩm xét xử vắng mặt ông vì ông đã có đơn xin hoãn phiên tòa do phải nằm viện; bản thân nhà ông đang thiếu đất nên ông không đồng ý với kết quả đo đạc của Chi nhánh văn phòng Đ; ông không yêu cầu định giá nhưng lại bắt ông chịu chi phí định giá là không đúng; ông yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đo đạc lại diện tích nhà ông

T5 phiên tòa phúc thẩm:

- Chị Phạm Thị Ánh T1 trình bày: Người đại diện theo ủy quyền của ông Trần Đại T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bị đơn

- Bà Ninh Thị S trình bày: không nhất trí với nội dung kháng cáo của bị đơn; Cơ quan Nhà nước đã đo đạc khách quan và thể hiện nhà ông T đã lấn sang đất nhà bà nên nhà ông T phải tháo dỡ công trình trả lại đất cho nhà bà là hoàn toàn đúng. Vì vậy, đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Đại T

Kiểm sát viên - Viện kiểm sát tỉnh Ninh Bình phát biểu ý kiến: Về tố tụng, quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân theo các quy định Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự chấp hành đúng các quy định pháp luật tố tụng dân sự, quyền lợi của các đương sự được bảo đảm.

Về đường lối giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình xử: Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 12/2025/DS-ST ngày 09/4/2025 của Toà án nhân dân thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định (Nay là Tòa án nhân dân khu vực 7, tỉnh Ninh Bình).

Án phí phúc thẩm: Đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử (Viết tắt HĐXX) xét thấy.

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Trần Đại T thì tổng diện tích đất của thửa đất số 281 tờ bản đồ 16.1 là 127,4m2 bao gồm phần diện tích đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận là 93,0m2, phần diện tích đất qui hoạch giao thông không cấp giấy chứng nhận là 34,4m2. Theo Sơ đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất cho thấy, diện tích mà ông T đang sử dụng là 114,3m2, thiếu 13,1m2 so với diện tích được cấp Giấy chứng nhận. Nguyên nhân, do các hộ liền kề lấn chiếm: Cụ thể, hộ ông Trần Đại T4 ở phía Đông lấn chiếm 2,7m2; hộ ông Trần Hữu Q ở phía Nam lấn chiếm 14,8m2. Như vậy, nếu cộng các diện tích bị lấn chiếm với diện tích đất mà ông T đang sử dụng thì tổng diện tích đất của ông T là 131,8m2 (114.3 + 14,8 + 2,7 = 131,8m2); nhiều hơn diện tích được cấp Giấy chứng nhận là 4,4m2.

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 26 tháng 6 năm 2024 cho bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L thì tổng diện tích đất của thửa đất 275 tờ bản đồ số 16.1 là 136,5m2 bao gồm phần diện tích đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận là 101,9m2, phần diện tích đất đã được điều chỉnh quy hoạch đất ở chưa cấp Giấy chứng nhận là 25,1m2 và phần diện tích đất quy hoạch giao thông không cấp giấy chứng nhận là 9,5m2. Theo Sơ đồ đo đạc hiện trạng sử dụng đất cho thấy phần ranh giới giữa thửa đất số 275 của bà Ninh Thị S và ông Trịnh Trung L với các thửa đất số 31 của gia đình bà Trần Thị Ú, thửa đất số 59 của gia đình ông Trịnh Chiến T3 và thửa đất số 60 của gia đình ông Nguyễn Mạnh H3 trùng với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà S và ông L được cấp. Cạnh giáp với nhà ông T thể hiện phía nhà ông T đã xây lấn sang nhà bà S: Cụ thể đã xây dựng sang phần diện tích đất quy hoạch của bà S và ông L là 1,4m2, xây dựng sang phần diện tích đất ở chưa cấp giấy chứng nhận của bà S, ông L là 1,4m2 và sang phần đất ở của bà S, ông L đã được cấp giấy chứng nhận là 1,6m2; tổng diện tích phần đất xây dựng lấn chiếm sang nhà bà S là 4,4m2. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm quyết định là hoàn toàn có cơ sở và đúng pháp luật.

Từ những phân tích ở trên; HĐXX nhận thấy không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Đại T.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Giữ nguyên bản dân sự sơ thẩm số 12/2025/DS-ST ngày 09/4/2025 của Toà án nhân dân thành phố Nam Định, tỉnh Nam Định (Nay là Tòa án nhân dân khu vực 7 tỉnh Ninh Bình).

2. Về án phí: căn cứ Điều 12 Nghi quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Trần Đại T

3. Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./.