Bản án 42/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tóm tắt nội dung vụ án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm, nội dung kháng cáo:

* Theo đơn khởi kiện, các bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn trình bày:

Ngày 31/3/2022, bà Thót thoả thuận chuyển nhượng 60m2 đất tại thửa số 46 tờ bản đồ 03QH tại thôn Lò Vôi, xã Dương Quan (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh Phạm Mạnh Hùng) cho bà Phạm Thị Hương với giá 1.800.000.000 đồng. Bà Hương nhận làm thủ tục tách thửa và yêu cầu trừ số tiền 50.000.000 đồng. Số tiền chuyển nhượng còn lại là 1.750.000.000 đồng. Bà Hương đã đặt cọc 200.000.000 đồng. Hai bên thoả thuận, sau khi làm thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng thì bà Hương sẽ giao nốt số tiền còn lại cho bà Thót và anh Hùng, nhưng sau khi ký hợp đồng xong cho đến nay thì bà Hương vẫn không chuyển tiền mua đất cho bà Thót và anh Hùng.

Tại văn phòng công chứng, anh Hùng và bà Hương có mặt, có ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất cho bà Hương và ký một số bản hợp đồng nữa nhưng anh Hùng tin tưởng bà Hương nên không đọc lại, sau này anh Hùng mới biết bà Hương đưa cho anh Hùng ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho anh Đại, chị Dinh.

Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ có anh Hùng và bà Hương, không có mặt chị Dinh và anh Đại, anh Hùng cũng không biết chị Dinh và anh Đại là ai. Nếu như bà Hương, anh Đại, chị Dinh muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng thì đề nghị bà Hương thanh toán nốt số tiền còn lại; anh Hùng đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, ký các thủ tục giấy tờ sang tên bìa đỏ.

Do bà Hương không thanh toán số tiền còn lại nên nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Toà án tuyên bố bà Phạm Thị Hương mất số tiền đặt cọc để mua thửa đất 60m2 tại thửa số 46 tờ bản đồ 03QH thôn Lò Vôi, xã Dương Quan là 200.000.000 đồng do vi phạm nghĩa vụ tại giấy nhận tiền đặt cọc ngày 31/3/2022 và đề nghị tuyên huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Phạm Mạnh Hùng, bên nhận chuyển nhượng là anh Trịnh Văn Đại, chị Nguyễn Thị Dinh được công chứng số 3112 ngày 29 tháng 4 năm 2022 tại Văn Phòng Công chứng Phạm Thị Thuý Mai. Bà Thót và anh Hùng không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

* Trong quá trình giải quyết sơ thẩm, bị đơn trình bày:

Bà xác nhận có thoả thuận mua thửa đất 60m2 tại thôn Lò Vôi, xã Dương Quan của bà Thót với giá là 1.750.000.000 đòng và có đặt cọc cho bà Thót là 200.000.000 đồng theo giấy nhận tiền đặt cọc ngày 31/3/2022.

Hai bên thoả thuận sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng thì bà Hương sẽ trả nốt số tiền còn lại. Khoảng một thời gian sau (bà Hương không nhớ cụ thể), bà và bà Thót có thoả thuận khi nào làm thủ tục sang tên bìa đỏ thì bà Hương sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại. Bà Thót đã giao bìa đỏ cho bà Hương để làm thủ tục sang tên, đang trong thời gian làm giấy tờ thì bà Thót lấy lại bìa đỏ nên không thực hiện được sang tên.

Bà Hương đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là anh Phạm Mạnh Hùng, bên nhận chuyển nhượng là anh Trịnh Văn Đại, chị Nguyễn Thị Dinh được công chứng số 3112 ngày 29 tháng 4 năm 2022 tại Văn Phòng Công chứng Phạm Thị Thuý Mai. Sau khi làm thủ tục sang tên bìa đỏ cho anh Đại và chị Dinh thì bà Hương sẽ giao nốt số tiền còn lại cho bà Thót.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Văn phòng công chứng Phạm Thị Thuý Mai trình bày: Ngày 29/4/2022, Văn phòng công chứng Phạm Thị Thuý Mai có nhận được yêu cầu về việc công chứng, chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Phạm Mạnh Hùng, bên nhận chuyển nhượng là ông Trịnh Văn Đại, bà Nguyễn Thị Dinh, tài sản chuyển nhượng là quyền sử dụng đất tại xóm Lò Vôi, xã Dương Quan, huyện Thuỷ Nguyên. Sau khi kiểm tra, xác minh nhân thân đối chiếu với hồ sơ và các quy định của pháp luật, trước sự chứng kiến của Công chứng viên tại trụ sở văn phòng Công chứng Phạm Thi Thuý Mai, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã tự nguyện ký tên và điểm chỉ vào hợp đồng chuyển nhượng, sau đó công chứng viên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

- Anh Trịnh Văn Đại, chị Nguyễn Thị Dinh trình bày: Không đồng ý yêu cầu huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn. Chị Dinh đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng, vì các lý do sau: Vợ chồng anh chị mua thửa đất 60m2 tại thôn Lò Vôi, xã Dương Quan của bà Phạm Thị Hương, với giá 2.000.000.000 đồng để mua thửa đất trên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đứng tên anh Phạm Mạnh Hùng. Ngày 04/4/2022, Chị Dinh đã đặt cọc cho bà Hương số tiền 200.000.000 đồng (có hợp đồng đặt cọc). Tại Văn phòng Công chứng Phạm Thị Thuý Mai, bà Hương và Văn phòng công chứng đưa cho vợ chồng anh chị Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Phạm Mạnh Hùng, bên nhận chuyển nhượng là anh Trịnh Văn Đại, chị Nguyễn Thị Dinh đối với thửa đất nêu trên, chị Dinh có kiểm tra hồ sơ pháp lý của bên chuyển nhượng là đầy đủ giấy tờ và kiểm tra thấy bên bán là anh Hùng đã ký ghi họ tên đầy đủ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có anh Hùng ở đó) bên cạnh đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất nên anh Đại, chị Dinh đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng nêu trên và giao toàn bộ tiền mua thửa đất còn lại là 1.800.000.000 đồng cho bà Hương. Việc giao tiền có người làm chứng và Luật sư viết giấy giao nhận tiền cho chị Dinh, người làm chứng là chị Trang ở Văn phòng Luật sư Lam Sơn và chị Đào Thị Thu Hằng, sinh 1987, nơi cư trú: xã Tân Dương, Thuỷ Nguyên. Do anh Hùng đã ký hợp đồng nên anh Đại, chị Dinh mới chuyển toàn bộ số tiền mua thửa đất cho bà Phạm Thị Hương. Việc mua bán là ngay tình và đúng pháp luật nên anh Đại, chị Dinh đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng để làm thủ tục sang tên bìa đỏ thửa đất trên cho anh chị.

Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 78/2024/DS-ST ngày 13 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên (nay là thành phố Thuỷ Nguyên), thành phố Hải Phòng xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

- Tuyên bố số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng của bà Phạm Thị Hương theo giấy nhận tiền đặt cọc ngày 31 tháng 3 năm 2022 thuộc về bà Lê Thị Thót anh Phạm Mạnh Hùng.

- Tuyên huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Phạm Mạnh Hùng, bên nhận chuyển nhượng là anh Trịnh Văn Đại, chị Nguyễn Thị Dinh được công chứng số 3112 quyển số 01/2022.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/4/2022 tại Văn Phòng Công chứng Phạm Thị Thuý Mai.

Về án phí sơ thẩm: Bà Phạm Thị Hương phải chịu 10.000.000 đồng án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Trả lại cho bà Lê Thị Thót 2.800.000 đồng số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0010707 ngày 03-4-2024 của Chi cục thi hành án huyện Thuỷ Nguyên, Trả lại cho anh Phạm Mạnh Hùng 2.800.000 đồng số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0010716 ngày 04-4-2024 của Chi cục thi hành án huyện Thuỷ Nguyên.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của đương sự.

Nội dung kháng cáo: Ngày 13/12/2024, Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên nhận được đơn kháng cáo do anh Đại và chị Dinh nộp trực tiếp. Ngày 19/12/2024, Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên nhận được đơn kháng cáo do bị đơn nộp trực tiếp;

Bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Đại, chị Dinh kháng cáo toàn bộ nội dung bản án dân sự sơ thẩm số 78/2024/DS-ST ngày 13 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên (nay là thành phố Thuỷ Nguyên), thành phố Hải Phòng yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét huỷ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của chị Dinh vẫn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu kháng cáo. Ngoài ra, các đương sự không xuất trình thêm tài liệu chứng cứ mới, không yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ nào khác.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và phát biểu ý kiến về kháng cáo

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự: Trong quá trình giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn và một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về việc kháng cáo của bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

+ Thời hạn kháng cáo và quyền kháng cáo đảm bảo quy định tại các điều 271, 272 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung kháng cáo: Căn cứ khoản 3 Điều 296; khoản 2 Điều 312; khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử:

+) Đình chỉ đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Trịnh Văn Đại;

+) Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Dinh; sửa một phần nội dung về án phí trong bản án sơ thẩm.

+) Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Hương và anh Đại phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định. Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận một phần nên chị Dinh không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; yêu cầu kháng cáo của bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về tố tụng:

- Xét yêu cầu khởi kiện:

+ Tài sản bán là: Lô đất có diện tích 6x10=60m2, có sơ đồ vị trí kèm theo. Giá bán: 1.740.000.000 đồng.

+ Bên B đặt cọc cho bên A bằng hình thức chuyển khoản, với số tiền cọc là 200.000.000 đồng.

+ Bên A có trách nhiệm hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng cho Bên B số tài sản trên. Bên B có trách nhiệm thanh toán nốt số tiền còn lại cho Bên A là: 1.540.000.000 đồng (một tỷ năm trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) sau khi bên A hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng tại Phòng công chứng đồng thời bên A phải bàn giao toàn bộ hồ sơ liên quan đến lô đất trên cho bên B. Sau khi hợp đồng được ký kết, nếu Bên A không bán, chuyên nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B thì bên A phải bồi thường cho Bên B gấp 03 (ba) lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A - Tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là = 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng). Ngược lại nếu Bên B không mua nữa thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc.

* Xét yêu cầu kháng cáo:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 296 và Điều 308, Điều 312 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Các Điều 112, 116, 117, 119, 129, 131, 328, 423, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Điều 167 Luật đất đai năm 2013;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn là bà Phạm Thị Hương và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Trịnh Văn Đại;

2. Chấp nhận một phần kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Dinh; sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 78/2024/DS-ST ngày 13 tháng 11 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên (nay là thành phố Thuỷ Nguyên), thành phố Hải Phòng về án phí dân sự sơ thẩm.

Xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

- Tuyên bố số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng của bà Phạm Thị Hương theo giấy nhận tiền đặt cọc ngày 31 tháng 3 năm 2022 thuộc về bà Lê Thị Thót anh Phạm Mạnh Hùng.

- Tuyên huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là Phạm Mạnh Hùng, bên nhận chuyển nhượng là anh Trịnh Văn Đại, chị Nguyễn Thị Dinh được công chứng số 3112 quyển số 01/2022.TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/4/2022 tại Văn Phòng Công chứng Phạm Thị Thuý Mai.

Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Phạm Thị Hương phải chịu 10.300.000 đồng án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

- Trả lại bà Lê Thị Thót 2.800.000 đồng số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0010707 ngày 03/4/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thuỷ Nguyên (nay là thành phố Thuỷ Nguyên), thành phố Hải Phòng;

- Trả lại anh Phạm Mạnh Hùng 2.800.000 đồng số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0010716 ngày 04/4/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thuỷ Nguyên (nay là thành phố Thuỷ Nguyên), thành phố Hải Phòng.

Về án phí dân sự phúc thẩm:

- Bà Phạm Thị Hương, anh Trịnh Văn Đại mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, các đương sự đã nộp đủ theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010225 ngày 02/12/2024; số 0010259 ngày 19/12/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thuỷ Nguyên (nay là thành phố Thuỷ Nguyên), thành phố Hải Phòng;

- Chị Nguyễn Thị Dinh không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, trả lại chị Dinh 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010222 ngày 02/12/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thuỷ Nguyên (nay là thành phố Thuỷ Nguyên), thành phố Hải Phòng;

Về quyền yêu cầu thi hành án: Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- VKSND TP Hải Phòng;

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Chi cục THADS thành phố Thủy Nguyên;

- TAND thành phố Thủy Nguyên;

- Đương sự (để thi hành);

- Lưu: Hồ sơ, HCTP.

Nguyễn Mạnh Hà THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Thị Vân Thúy Nguyễn Thị Tuyết Hồng

Nguyễn Mạnh Hà Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- VKSND TP Hải Phòng;

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Chi cục THADS huyện An Lão;

- TAND huyện An Lão;

- Đương sự (để thi hành);

- Lưu: Hồ sơ, HCTP.

Nguyễn Mạnh Hà THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Quang Trung

Vũ Thị Bích Diệp

Bùi Thị Thu Hằng

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Bùi Thị Thu Hằng