Bản án 40/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 18/02/2022, bản tự khai và các biên bản lấy lời khai

trong quá trình tố tụng cũng như lời trình bày tại phiên tòa hôm nay ông NĐE xác định: Trước đây, ông có nhận chuyển nhượng một phần đất của bà NNB làm 02 lần cụ thể như sau: Lần thứ nhất vào ngày tháng năm nào ông không nhớ chính xác, ông có nhận chuyển nhượng một phần đất của bàB có chiều ngang 10m chiều dài chạy vào đến hết hậu đất với giá là 40.000.000 đồng. Hai bên chỉ làm giấy tờ viết tay với nhau và cho đến sau này vào ngày 16/4/2018 (âm lịch), bàB mới kêu ông sang thêm phần đất còn lại với giá là 90.000.000 đồng nên hai bên mới thống nhất làm chung lại thành một tờ giấy bán đất có diện tích chiều ngang mặt tiền cặp lộ Xã Tá 30m, chiều ngang sau hậu cặp đất dì 2 có chiều dài 25m, với giá là 130.000.000 đồng như hiện nay. Phần đất trên tọa lạc tại ấp Long Thành, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL. Sau khi nhận chuyển nhượng phần đất này của bàB xong thì ông có đi làm thủ tục sang tên qua cho ông nhưng bàB không đồng ý, bàB tìm nhiều lý do khác nhau để từ chối làm thủ tục sang tên cho ông. Mặc dù, bàB đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bàB cho ông quản lý và hiện tại ông đang trực tiếp canh tác trên phần đất từ khi ông nhận chuyển nhượng của bàB cho đến nay nhưng đến nay bàB vẫn không hợp tác đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển tên cho ông.

Nay xét thấy quyền lợi của ông bị xâm phạm nên nay ông yêu cầu Tòa án công

nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà NNB theo giấy bán đất đề ngày 16/4/2018 (âm lịch) giữa hai bên. Phần đất có diện tích 1.119,7m2 theo biên bản đo đạc thực tế của Tòa án vào ngày 19/8/2022, đất tọa lạc tại ấp Long Thành, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL.

Theo bị đơn bà NNB trình bày: BàB thừa nhận trước đây vào ngày 16/4/2018 (âm lịch), vợ chồng bà có đứng ra chuyển nhượng một phần đất cho ông NĐE. Phần đất có diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã cấp cho bà vào năn 2011 có diện tích chiều ngang mặt tiền cặp lộ Xã Tá 30m, chiều ngang sau hậu cặp đất dì 2 có chiều dài 25m với giá là 130.000.000 đồng như ông E trình bày. Hiện trạng phần đất lúc bà chuyển nhượng cho ông E là một cái đìa, phần đất tọa lạc tại ấp Long Thành, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL. Bà xác định bà đã nhận tiền đầy đủ và đã tiến hành giao đất cùng với giấy tờ đất đầy đủ cho ông E kể từ ngày ông E nhận chuyển nhượng phần đất trên của bà cho đến nay.

Tuy nhiên, do trước đây khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho bà thì

Cơ quan chức năng có thẩm quyền chưa tiến hành đo đạc thực tế phần đất trên của bà nên nay ông E muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần đất này với bà thì bà yêu cầu Cơ quan chức năng tiến hành đo đạc thực tế diện tích phần đất bà đã chuyển nhượng cho ông E trước đây để làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông NĐE theo đúng quy định.

Theo người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà LTT trình bày: Bà thống nhất với

lời trình bày của chồng bà là ông NĐE. Nay bà yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các cây trồng trên đất theo giấy bán đất đề ngày 16/4/2018 (âm lịch) cho vợ chồng bà. Ngoài ra, bà không có yêu cầu nào khác.

Tại phiên tòa hôm nay ông NĐE trình bày: Ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các cây trồng trên đất cho vợ chồng ông. Vì khi ông nhận chuyển nhượng phần đất này của bàB thì trên phần đất đã có những cây trồng này rồi.

Bà NNB xác định: Nay ông E yêu cầu tiếp tục công nhận hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất trên với bà thì bà cũng đồng ý. Và bà cũng đồng ý giao các cây trồng, công trình kiến trúc trên phần đất lại cho E như thỏa thuận ban đầu.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát N dân huyện PL, tỉnh BL phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn sơ thẩm như sau:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ

án của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và của nguyên đơn là đúng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát, Thẩm phán thực hiện chưa đúng theo quy định tại Điều 220 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đối với bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa chấp hành đúng quy định tại các khoản 15, 16 Điều 70 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện

của NĐE. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo giấy bán đất đề ngày 16/4/2018) giữa ông NĐE và bà NNB.

Về chi phí xE xét thẩm định, định giá tài sản: Bà NNB phải chịu.

Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Đương sự phải chịu án phí theo quy định

của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại

phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định nội dung vụ án như sau:

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà NNB. Phần đất tranh chấp theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thuộc ấp Long Thành, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL. Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án N dân huyện PL, tỉnh BL.

Đối với sự vắng mặt của bàB, ông O, anh N và anhT đã được Tòa án triệu tập hợp

lệ đến lần thứ hai để tham gia phiên tòa xét xử sơ thẩm, nhưng bàB, ông O, anh N và anhT vẫn vắng mặt mà không có lý do chính đáng. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đối với bàB, ông O, anh N và anhT.

cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản cây trồng trên đất giữa ông với bàB theo giấy bán đất đề ngày 16/4/2018 (âm lịch). Phần đất qua đo đạc thực tế của Tòa án vào ngày 19/8/2022 có diện tích 1.119,7m2, với giá nhận chuyển nhượng là 130.000.000 đồng, phần đất tọa lạc tại ấp Long Thành, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL do bàB đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng xét xử nhận thấy: Trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa hôm nay các đương sự thống nhất thừa nhận có việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau, việc giao dịch này là hoàn toàn tự nguyện và có xảy ra trên thực tế. BàB đã nhận đủ tiền và tiến hành giao đất cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông E quản lý, canh tác và sử dụng trên phần đất này từ khi hai bên tiến hành nhận chuyển nhượng đất với nhau cho đến nay. Như vậy, lời thừa nhận của bà NNB là những tình tiết, sự kiện không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên Hội đồng xét xử công nhận đây là sự thật.

- Hướng Đông giáp đường lộ nhựa (Xã Tá) có cạnh dài 30 mét

- Hướng Tây giáp phần đất của bà Phan Nguyệt Ánh có cạnh dài 25 mét

- Hướng Nam giáp phần đất của ông Nguyễn Văn Tình có cạnh dài 43,3 mét

- Hướng Bắc giáp phần đất của ông Nguyễn Quốc Cường, cạnh dài 38,9 mét

Tổng diện tích 1.119,7m2 thuộc thửa số 23, tờ bản đồ số 70 tọa lạc ấp Long Thành, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL do hộ bà NNB đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tài sản trên đất gồm có 12 cây xà cừ (Trong đó có 02 cây xà cừ lớn có đường kính từ 10-30cm và 10 cây xà cừ nhỏ có đường kính từ 05-10cm) và 60 cây chuối (Trong đó có 12 cây chuối cho buồng và 48 cây chuối chưa cho buồng). Phần đất và tài sản cây trồng trên đất hiện nay do ông E đang quản lý, sử dụng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, từ khi thụ lý vụ án cho đến nay, Tòa án đã tiến hành cấp, tống đạt đầy đủ các văn bản tố tụng theo quy định của pháp luật cho bàB nhưng bàB không tham gia cùng với Hội đồng thẩm định tại chỗ hoặc bàB có tham gia về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và định giá tài sản thì bàB cũng không đồng ý ký tên của mình vào các biên bản này. Cho nên, sau khi Tòa án mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cũng như định giá tài sản tranh chấp, Tòa án đã thông báo kết quả phiên họp cũng như thông báo thu thập được tài liệu, chứng cứ cho các đương sự trong vụ án biết để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật nhưng bàB không có ý kiến gì. Nay bà yêu cầu Tòa án tiến hành đo đạc lại phần đất trên là không có cơ sở để Hội đồng xét xử xE xét chấp nhận yêu cầu này của bà.

kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên tham gia có làm giấy viết tay tờ giấy bán đất đề ngày 16/4/2018 âm lịch, mặc dù hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực và chưa đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định. Nhưng sau khi ký kết tờ giấy bán đất xong thì các bên đã tiến hành giao nhận đủ tiền chuyển nhượng đất với nhau và bàB đã giao phần đất này cũng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông E quản lý, canh tác và sử dụng cho đến này. Điều này thể hiện qua sự thừa nhận của các đương sự. Như vậy, các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Căn cứ vào khoản 1 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “...Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó” và tại khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông E và bàB không tuân thủ quy định về hình thức nhưng các bên đã thực hiện xong ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch đó nên cần công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vào ngày 16/4/2018 là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật.

Phần đất và tài sản cây trồng trên đất hiện nay do ông E đang quản lý, sử dụng nên không buộc bàB phải giao đất cho ông E. Ông E được tiếp tục quản lý, sử dụng diện tích đất nêu trên và có quyền đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất theo quy định.

xà cừ (Trong đó có 02 cây xà cừ lớn có đường kính từ 10-30cm và 10 cây xà cừ nhỏ có đường kính từ 05-10cm) và 60 cây chuối (Trong đó có 12 cây chuối cho buồng và 48 cây chuối chưa cho buồng) cho ông NĐE. Ông E được quyền sở hữu và sử dụng các cây trồng gắn liền với phần đất nêu trên.

và có đơn yêu cầu xin miễn, giảm án phí nên ông E thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Buộc bà NNB có nghĩa vụ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện PL, tỉnh BL.

Vì các lẽ nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 92, 143, 147, 157, 165, 227 và Điều 228 của Bộ

luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ vào các Điều 116, 129, 500 và 502 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ vào Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/.Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông NĐE đối với bà NNB. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 16/4/2018 giữa ông E và bàB (thể hiện tại “Giấy bán đất” viết tay đề ngày 16/4/2018) đối với phần đất có diện tích 1.119,7m2 thuộc thửa số 23, tờ bản đồ số 70 tọa lạc ấp Long Thành, thị trấn PL, huyện PL, tỉnh BL có số đo như sau:

- Hướng Đông giáp đường lộ nhựa (Xã Tá) có cạnh dài 30 mét

- Hướng Tây giáp phần đất của bà Phan Nguyệt Ánh có cạnh dài 25 mét

- Hướng Nam giáp phần đất của ông Nguyễn Văn Tình có cạnh dài 43,3 mét

- Hướng Bắc giáp phần đất của ông Nguyễn Quốc Cường, cạnh dài 38,9 mét

Phần đất trên do hộ bà NNB đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BE 355044 cấp ngày 25/02/2011. Phần đất và tài sản cây trồng trên đất hiện nay do ông ĐE đang quản lý, sử dụng nên không buộc bàB phải giao đất cho ông E. Ông NĐE được tiếp tục quản lý, sử dụng diện tích đất nêu trên và có quyền kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2/.Ghi nhận sự tự nguyện của bà NNB giao các cây trồng trên đất gồm có 12 cây

xà cừ (Trong đó có 02 cây xà cừ lớn có đường kính từ 10-30cm và 10 cây xà cừ nhỏ có đường kính từ 05-10cm) và 60 cây chuối (Trong đó có 12 cây chuối cho buồng và 48 cây chuối chưa cho buồng) cho ông NĐE. Ông ĐE được quyền sở hữu và sử dụng các cây trồng gắn liền với phần đất nêu trên.

3/.Về chi phí xE xét, thẩm định tại chỗ và định giá đất tranh chấp: Chi phí xE xét, thẩm định tại chỗ với số tiền là 3.203.192 đồng bà NNB phải chịu. Ông E không phải chịu chi phí xE xét, thẩm định tại chỗ. Ông NĐE đã tạm ứng số tiền 3.203.192 đồng đã được chuyển thu chi phí xE xét, thẩm định tại chỗ. Buộc bà NNB phải nộp số tiền 3.203.192 đồng để hoàn trả cho ông E tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện PL, tỉnh BL.

4/.Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông NĐE không phải chịu. Buộc bà NNB có nghĩa

vụ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện PL, tỉnh BL.

5/.Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật

Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án theo Điều 6; quyền và nghĩa vụ theo các Điều 7, 7a, 7b, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo Điều 9 của Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

6/.Án xử sơ thẩm công khai, báo cho các đương sự biết được quyền kháng cáo bản

án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với các đương sự vắng mặt, có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA