Bản án 40/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn anh Đỗ Văn Ch trình bày: Ngày 06/02/2017, bà Lê Thị L và anh Trần Văn Q có chuyển nhượng cho anh diện tích đất 120m2 tại thôn Bông Ngoại (nay là thôn Đức Trung), xã Đức Hợp. Hai bên lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay đề ngày 06/02/2017, theo đó, bà L và anh Q (bên A) chuyển nhượng cho anh (bên B) diện tích đất 120m2 với giá 850.000.000 đồng, thanh toán bằng tiền mặt làm 2 đợt: Đợt 1 bên B thanh toán 700.000.000 đồng; đợt 2: bên B giao nốt số tiền 150.000.000 đồng sau khi bên A giao đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ngay sau khi nhận tiền đợt 1 thì bên bán phải làm thủ tục hợp đồng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua trong thời hạn 60 ngày. Cùng ngày 06/2/2017, hai bên lập biên bản bàn giao tiền viết tay tại gia đình bà Lọc có nội dung anh Ch giao cho bà Lọc và anh Q số tiền 700.000.000 đồng; diện tích đất chuyển nhượng có chiều dài 24m, chiều rộng 5 mét, diện tích 120m2; tứ cận Đông giáp cừ của UBND xã dài 24m; phía Nam giáp đường bê tông xã rộng 5m; phía Tây giáp đất bà L dài 24m; phía Bắc giáp đất bà L rộng 5m. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và biên bản giao tiền đều viết tay, có chữ ký của anh Ch, bà L, anh Q và không được công chứng. Anh đã giao số tiền 700.000.000 đồng cho bà L và anh Q như đã thỏa thuận. Lý do tại thời điểm ký hợp đồng bà L không đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh là do bà L nói đang gửi giấy ở nhà chị Trần Thị H (con gái bà L). Do là người cùng địa phương, lại có mối quan hệ thân thiết nên anh tin tưởng bà L. Nhưng sau đó, bà L và anh Q không tiếp tục thực hiện hợp đồng, không bàn giao đất trên thực địa, không thực hiện tiếp thủ tục công chứng hợp đồng, làm thủ tục sang tên trước bạ quyền sử dụng đất cho anh và nhận nốt số tiền 150.000.000 đồng như đã thỏa thuận. Do đó, anh khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và bà L, anh Q; buộc bà L và anh Q phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 06/02/2017.

Bị đơn bà Lê Thị L trình bày: việc giao kết hợp đồng và số tiền anh Ch đã trả là đúng, mục đích bán lấy tiền trả nợ cho anh Q và trả nợ ngân hàng. Ngoài ra bà trình bày thêm gia đình bà có 2 thửa đất gồm thửa số 50, TBĐ 24, diện tích 755m2, loại đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và thửa số 113, TBĐ số 24, diện tích 249m2, loại đất LNQ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguồn gốc thửa đất thổ cư là do bố mẹ ông Trần Văn Quý (chồng bà) chia cho vợ chồng. Còn thửa đất trồng cây lâu năm là do Ủy ban xã giao cho vợ chồng bà. Sau khi ông Trần Văn Quý mất (năm 2001) thì bà đã kê khai đứng tên chủ sử dụng trong hồ sơ địa chính của xã đối với cả hai thửa đất này. Khi chuyển nhượng hai bên thỏa thuận anh Ch sẽ giữ lại số tiền 150.000.000 đồng để anh Ch làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thửa đất số 113, loại đất LNQ cho bà. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, bà hoàn toàn tỉnh táo và minh mẫn nhưng do lo sợ và thương anh Q nợ tiền cờ bạc bên ngoài, nếu không có tiền trả thì sẽ bị đánh chết nên bà đã đồng ý ký giấy tờ bán đất. Tuy nhiên, sau đó anh Ch không thực hiện như cam kết, không làm được sổ đỏ của thửa đất LNQ cho bà nên bà không bàn giao đất và không tiếp tục chuyển nhượng đất cho anh Ch nữa, ngoài ra khi ký hợp đồng không có sự đồng ý của con gái bà là chị Trần Thị H nên hợp đồng không có giá trị pháp lý

Đồng bị đơn anh Trần Văn Q nhất trí với quan điểm của bà L ngoài ra anh xác định năm 2017, do anh chơi bời cờ bạc nên có nợ một khoản tiền do bà Lọc thương anh, sợ anh không trả được nợ sẽ bị đánh nên bà đã đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng. Nay anh Ch khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng và buộc gia đình anh phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thì anh không nhất trí vì hợp đồng đó không có chữ ký của chị H; anh Ch vi phạm cạm kết trong hợp đồng nên hợp đồng không có hiệu lực. Anh sẽ có trách nhiệm trả lại số tiền 700.000.000 đồng anh Ch đã giao và trả cho anh Ch 100.000.000 đồng tiền lãi.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Trần Thị H xác định: Việc bà L và anh Q chuyển nhượng đất cho anh Ch chị không biết. Sau đó một vài tháng, chị cho con về nhà chơi mới nghe bà L nói chuyện về việc bán đất cho anh Ch. Chị chỉ thắc mắc với mẹ là tại sao bán đất cho anh Ch mà không hỏi ý kiến chị chứ không gửi đơn từ khiếu kiện gì đối với anh Ch. Số tiền 700.000.000 đồng anh Ch giao cho bà L và anh Q như thế nào chị không được biết và không được sử dụng. Nay anh Ch khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng thì chị không nhất trí vì hợp đồng đó không có chữ ký của chị nên không có giá trị pháp lý.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị H (vợ anh Ch) nhất trí với quan điểm trình bày của anh Ch và ủy quyền cho anh Ch tham gia tố tụng.

UBND xã Đức Hợp cung cấp về nguồn gốc thửa đất như sau:

Thửa 74, TBĐ 10, diện tích 744m2, loại đất thổ cư đứng tên chủ sử dụng là cụ Hồ (bố đẻ ông Trần Văn Quý để lại cho vợ chồng ông Quý và bà L). Thửa số 180, tờ bản đồ số 20, diện tích 249m2 là đất ao, Còn thửa đất số 180, tờ bản đồ số 20, diện tích 249m2 loại đất ao, đứng tên chủ sử dụng ông Quý là do địa phương giao cho gia đình ông Quý sử dụng, có biên bản giao đất ngày 20/4/2001, mục đích chuyển giao diện tích đất ao vào đất kinh tế phụ gia đình (đất %), thửa đất này hiện chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, phần diện tích đất này của gia đình bà L được giao sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, không phải đất lấn chiếm. Năm 2020, địa phương đã đưa diện tích đất ao của gia đình bà Lọc vào diện tích đất được quy hoạch sử dụng đất của địa phương và được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở năm 2021, nhưng khi chuyển đổi mục đích sử dụng thì gia đình phải nộp tiền theo quy định.

Theo cung cấp của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Kim Động thì thửa đất số 50, TBĐ số 24, diện tích 754m2, gồm 200m2 đất ở, 554m2 đất trồng cây lâu năm tại xã Đức Hợp, huyện Kim Động đã được UBND huyện Kim Động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BV 613637 ngày 24/6/2015 mang tên bà Lê Thị L. Từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nay không có thông tin gì về việc bà Lọc kê khai đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc đăng ký biến động đối với thửa đất nêu trên.

Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ và sơ đồ hiện trạng và giải thích của các đương sự xác định phần diện tích đất mà bà L và anh Q chuyển nhượng cho anh Ch có chiều rộng Phía Bắc giáp cừ UBND xã, chiều dài 24m; Nam giáp đất bà Lọc dài 24m; Đông giáp đường giao thông của xã rộng 5m; Tây giáp đất bà L rộng 5m.

Theo biên bản định giá tài sản ngày 8/1/2021 thể hiện giá trị quyền sử dụng đất là 7.080.000 đồng/m2; 01 cây bưởi diễn trị giá 330.000 đồng; 01 cây đu đủ trị giá 600.000 đồng; tường gạch xây trị giá 593.800 đồng/m2.

Tại bản án sân sự số 07/2021/DS – ST ngày 23/9/2021, của TAND huyện Kim động đã quyết định:

Căn cứ các Điều 116, 117, 119, 129, 357, 385, 468, 501 và Điều 502 BLDS năm 2015; Điều 100, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; khoản 8 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ – CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ; Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 229 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326 của Quốc hội về án phí, lệ phí Toà án

Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Đỗ Văn Ch, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/02/2017 giữa anh Đỗ Văn Ch, bà Lê Thị L và anh Trần Văn Q

Buộc bà Lê Thị L và anh Trần Văn Q phải giao cho anh Đỗ Văn Ch diện tích 120m2 có tứ cận: Bắc giáp cừ của UBND xã dài 24m; Nam giáp diện tích đất của bà L dài 24m; Đông giáp đường giao thông của xã rộng 5m; Tây giáp đất của bà L rộng 5m; được ký hiệu là hình I,K,H,N,L,M,0,I; trong đó bao gồm 38,8m2 phía sau nằm trong thửa đất số 50, TBĐ số 24, đứng tên chủ sử dụng Lê Thị L, ký hiệu I, K, M, O, I và 81,2m2 phía trước giáp đường giao thông xã nằm trong thửa đất số 113, TBĐ 24, đứng tên chủ sử dụng Lê Thị L, ký hiệu là hình K,N,L,M,K. Trên đất có 01 cây đu đủ và 01 cây bưởi diễn.

Buộc bà Lê Thị L và anh Trần Văn Q phải có trách nhiệm tự tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trên diện tích đất giao cho anh Ch gồm đoạn tường xây gạch chỉ đỏ dài 13,86; đoạn tường xây cạnh phía Nam thuộc lán lợp tôn của bà Lọc dài 17,9m.

(Tứ cận, mốc giới diện tích đất bà Lọc và anh Quân phải giao cho anh Chí có sơ đồ cụ thể kèm theo).

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, anh Ch được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích đất chưa được cấp sổ đỏ là 81,2m2.

Anh Đỗ Văn Ch phải thanh toán trả bà Lê Thị L và anh Trần Văn Q số tiền 150.000.000 đồng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết.

Chấp nhận sự tự nguyện của anh Đỗ Văn Ch thanh toán cho bà L và anh Q giá trị của 01 cây đu đủ và 01 cây bưởi là 930.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người có nghĩa vụ thi hành không thi hành sẽ phải chịu lãi suất đối với số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 468 BLDS.

Về án phí: Bà Lê Thị L và anh Trần Văn Q phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả anh Đỗ Văn Ch số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu số 0001904 ngày 02/11/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Kim Động, tỉnh Hưng Yên.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm bị dơn là bà L và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là chị Trần Thị H kháng cáo xác định phần đất chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá trình giao kết bà bị ép buộc và việc chuyển nhượng không có sự đồng ý của đồng thừa kế là chị Trần Thị Hồng do đó yêu cầu tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lọc, anh Quân với anh Chí vô hiệu.

Tại phiên tòa phúc thẩm bà Lọc và chị Hồng vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, anh Quân bà Lọc vẫn giữ nguyên quan điểm như đã trình bày trên. Về phía anh Quân và bà Chí xác định anh Chí không có hành vi đe dọa, ép buộc bà Lọc mà trước đó anh Quân có hành vi để ép bà Lọc phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh Chí để lấy tiền trả nợ. Anh Chí đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Quan điểm của Đại diện VKSND tỉnh Hưng Yên

- Việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán, những người tiến hành tố tụng, các đương sự tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình.

- Đường lối giải quyết vụ án: đề nghị Hội đồng xứt xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lọc và chị Hồng, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của TAND huyện Kim động.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét, đánh giá toàn diện chứng cứ, HĐXX nhận định:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ những phân tích tại mục [2] trên Hội đồng xét xử xét thấy mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Chí với bà Lọc và anh Quân không được công chứng chứng thực, một phần diện đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi giao dịch chưa có sự đồng ý của chị Hồng, tuy nhiên bà Lọc và anh Quân có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự, các bên tham gia giao kết hoàn toàn tự nguyện, phần diện tích đất mà các bên chuyển nhượng thuộc quyền định đoạt của bên chuyển nhượng, mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật và về phía bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện vượt quá 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (giá chuyển nhượng 850.000.000đ đã trả 700.000.000đ) do đó căn cứ vào Điều 177 và khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự, Tòa án nhân dân huyện Kim Động đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Chí, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/02/2017 giữa anh Đỗ Văn Chí, bà Lê Thị Lọc và anh Trần Văn Quân và buộc các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng là có căn cứ. Như vậy, quan điểm của đại diện VKSND tỉnh Hưng Yên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lọc và chị Hồng, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của TAND huyện Kim động là có căn cứ.

Về án phí phúc thẩm: Bà Lê Thị Lọc và chị Trần Thị Hồng kháng cáo không có cơ sở chấp nhận nên phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308; Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/ 2016/ UBTVQH14 ngày 30/ 12/ 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị Lọc và chị Trần Thị Hồng.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 07/ 2021/ DS-ST, ngày 23/ 9/ 2021 của Tòa án nhân dân huyện Kim động

Về án phí phúc thẩm: Bà Lê Thị Lọc và chị Trần Thị Hồng mỗi người phải chịu 300.000đ tiền án phí phúc thẩm. Đối trừ với số tiền tạm ứng án phí phúc tẩm bà Lọc đã nộp 300.000đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0002526 ngày 26/10/2021, chị Hồng đã nộp 300.000đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0002503 ngày ngày 04/10/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Kim Động, bà Lọc và chị Hồng đã nộp đủ tiền án phí phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật

CÁC THẨM PHÁN

THẢM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Quang Tú

Phạm Trung Thực

Hoàng Hữu Tăng