Bản án 396/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và các lời trình bày tại Tòa án nguyên đơn bà Võ Thị Cẩm T trình bày:

Bà có thỏa thuận thuê lại phần đất tại ấp B, xã P với anh H, chị K làm 2 lần:

- Lần 1: Ngày 02/9/2023 thuê 7 công đất nhỏ (625m2/công), thời hạn thuê là 3,5 năm từ ngày 02/9/2023 đến ngày 10/2/2027 với giá 20.000.000 đồng. Hiện trạng đất thuê là đất trống, cỏ dại mọc. Theo nội dung thỏa thuận thì bà đã giao đủ cho anh H, chị K số tiền là 20.000.000 đồng.

- Lần 2: Ngày 14/10/2023 thuê 8 công đất nhỏ (625m2/công), thời hạn thuê là 3,5 năm từ ngày 14/10/2023 đến ngày 25/4/2027 với giá 35.000.000 đồng Hiện trạng đất thuê là có sả giống sẵn. Bà đã giao trước số tiền 20.000.000 đồng cho anh H, chị K, số tiền 15.000.000 đồng còn lại hẹn ngày 30/11/2023 âm lịch sẽ giao.

Cả 2 lần thỏa thuận thuê lại đất thì không có đo đạc lại diện tích đất thuê nhưng có lập văn bản viết tay như văn bản viết tay trên giấy tập học sinh có nội dung bắt đầu "Hôm nay ngày 02-9/2023 tại..." do bà viết, phía cuối văn bản này có nội dung "Bên A hoặc bên B... so với hợp đồng" là do anh H viết, hợp đồng thuê đất do chị K viết ngày 14/10/2023.

Ngay khi thỏa thuận thuê lại đất thì bà có tìm hiểu người chủ sử dụng đất thì được biết chủ sử dụng đất là ông Võ Huỳnh L, bà cũng báo cho ông L biết việc bà thuê lại đất của ông, ông cũng không có ý kiến gì. Năm 2022 ông L có cho anh H, chị K thuê toàn bộ diện tích đất tại ấp B, xã P, bà cũng được xem qua nội dung hợp đồng thuê đất giữa ông L và anh H.

Gần đến ngày phải thanh toán số tiền 20.000.000 đồng cho anh H, chị K (ngày 30/11/2023) thì ông L có liên hệ bà để yêu cầu bà ngưng thanh toán tiền cho anh H, chị K vì anh H, chị K không trả tiền thuê đất cho ông L nên ông L thông báo sẽ lấy lại đất. Do đó, bà vẫn chưa thanh toán số tiền còn lại cho anh H, chị K. Sau đó, bà phát hiện anh H bán 8 công đất sả cho chị T với số tiền là 15.000.000 đồng nên bà đã cùng anh H, chị K đến gặp ông L để thỏa thuận, theo đó bà sẽ trả cho chị Thảo số tiền 15.000.000 đồng mà anh H không phải trả lại tiền đã bán sả cho chị Thảo, anh H cũng đồng ý và bà đã giao đủ số tiền 15.000.000 đồng cho chị Thảo tại nhà ông L.

Nay bà yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê đất giữa anh H, chị K vô hiệu, anh H, chị K cùng có nghĩa vụ trả lại cho bà số tiền thuê đất là 55.000.000 đồng và bồi thường số tiền 110.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng.

Bà có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu anh H, chị K trả thêm số tiền 55.000.000 đồng.

Tại bản tự khai và các lời trình bày tại Tòa án bị đơn anh Võ Minh H và chị Trần Thị Thúy K trình bày:

Anh chị có thuê của ông Võ Huỳnh L diện tích 24.150m2 đất, hợp đồng thuê đất là 05 năm kể từ ngày 25/4/2023 và chồng tiền mỗi năm 35.000.000 đồng, đến nay anh chị đã đóng cho ông L số tiền 70.000.000 đồng.

Vào ngày 02/9/2023, anh chị có thỏa thuận cho bà Võ Thị cẩm T thuê lại lần 1 diện tích đất là 07 công đất nhỏ với số tiền 20.000.000 đồng, thời hạn là 03 năm, tính từ ngày 02/9/2023 đến ngày 25/4/2027. Sau đó, ngày 14/10/2023 đến ngày anh chị tiếp tục cho bà Võ Thị Cẩm T thuê thêm mảnh đất 08 công đất nhỏ, trên đất có sả trồng được 50 ngày với số tiền 35.000.000 đồng, thời hạn từ ngày 14/10/2023 đến ngày 25/4/2027. Tổng diện tích đất mà anh chị cho bà T thuê là 15 công đất nhỏ và tổng số tiền 55.000.000 đồng.

Anh chị đã nhận của bà T số tiền 20.000.000 đồng vào ngày 02/9/2023 và 15.000.000 đồng vào ngày 14/10/2023. Theo thỏa thuận giữa anh chị và bà T thì số tiền 20.000.000 đồng còn lại bà T sẽ chồng cho anh chị vào ngày 30/11/2023 nhưng đến thời điểm hiện tại bà T vẫn chưa chồng cho anh chị số tiền 20.000.000 đồng còn lại. Vì bà T chưa chồng tiền cho anh chị dẫn đến việc anh chị không đủ tiền chồng cho ông Võ Huỳnh L nên ông L lấy lại đất.

Nay anh chị đồng ý hủy bỏ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa anh chị và bà Võ Thị Cẩm T vào ngày 02/9/2023 và 14/10/2023, anh chị không đồng ý bồi thường thiệt hại số tiền 110.000.000 đồng và số tiền 55.000.000 đồng tiền thuê đất vì lý do bà T là người vi phạm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất trước.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Lê Thị Trường A trình bày:

Vào tháng 11/2023 vợ anh H là chị K cùng mẹ ruột chị K liên hệ chị để bán cho chị sả với diện tích khoảng 4.000m2 với giá 15.000.000 đồng. Sau khi chị đến xem sả thì chị có đưa trước cho mẹ ruột chị K số tiền 5.000.000 đồng, hẹn 10 ngày sau sẽ đưa tiếp số tiền 10.000.000 đồng.

Đúng 10 ngày sau chị đưa trực tiếp số tiền 10.000.000 đồng cho mẹ ruột chị K cho đến tháng 12 khi chị chuẩn bị thu hoạch sả thì bà T liên hệ yêu cầu chị không được thu hoạch sả vì phần diện tích sả đó là do bà T trồng, chăm bón trên phần đất đang thuê lại từ anh H, chị K, đất tại ấp Bà Tiên, xã Phú Đông. Khi đó, anh H nói lý do bán sả cho chị là do bà T không trả đủ tiền thuê đất, nếu bà T trả đủ tiền thuê đất thì anh H trả lại cho chị số tiền 15.000.000 đồng bằng cách là bà T sẽ trực tiếp trả số tiền 15.000.000 đồng cho chị. Tại nhà ông L có anh H, chị K, bà T, ông L, anh Phát, chị và vợ ông L có mặt biết sự việc này.

Bà T về phần đất thuê để đo lại diện tích thì phát hiện không đủ 07 công đất nhỏ nên bà T trả cho chị 12.000.000 đồng, số tiền 3.000.000 đồng còn lại chị nhận lại từ mẹ ruột chị K. Anh H biết sự việc này vì chị và anh H đã thỏa thuận về nội dung này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ Huỳnh L trình bày:

Ông có ký kết hợp đồng thuê đất với anh Võ Minh H, không có thỏa thuận cho thuê lại. Nội dung tại mục 1 Điều 4 có đoạn ghi: ‘‘Trong thời gian thực hiện hợp đồng bên B không được chuyển giao khu đất thuê. Trong thời gian thực hiện hợp đồng bên A đảm bảo quyền sử dụng đất của bên B khi chuyển giao quyền sử dụng khu đất cho bên thứ 3 khi chưa được bên B thỏa thuận’’, chuyển giao quyền sử dụng đất là cho thuê đất. Anh H không có thông báo với ông về việc cho bà T thuê lại đất. Anh H đã thanh toán cho ông được 02 năm tiền thuê đất, đến hạn thanh toán tiền thuê đất năm thứ ba anh H không thanh toán tiền cho ông cũng không đến gặp ông để thỏa thuận, từ đó cho đến nay cũng không liên lạc với ông.

Khi bà T tìm đến ông và thông báo cho ông biết sự việc chị T thuê lại đất từ anh H. Bà T, vợ chồng anh H và bà Thảo có đến nhà ông để thỏa thuận trước thời điểm thanh toán tiền thuê đất năm thứ ba. Theo nội dung thỏa thuận giữa các bên ông không rõ nhưng ông có ý kiến ông chỉ cho anh H thuê đất.

Việc anh H cho bà T thuê lại đất mà không hỏi ý kiến của ông là vi phạm nội dung hợp đồng cho thuê đất. Việc bà T yêu cầu hủy hợp đồng cho thuê đất anh H là sự thỏa thuận giữa bà T với anh H nên ông yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Từ tháng 5/2024 ông đã lấy lại đất và tiếp tục cho người khác thuê nên ông không có yêu cầu gì đối với bà T và anh H. Sau khi xảy ra sự việc anh H không thanh toán tiền thuê đất năm thứ ba cho ông thì những người thuê lại đất của anh H tìm đến nhà gặp ông thông báo việc anh H có cho những người đó thuê lại đất nhưng ông không có ý kiến gì.

Người làm chứng bà Nguyễn Thị N trình bày:

Bà có mần thuê cho anh Võ Minh H và chị Trần Thị Thúy K do anh H, chị K có thuê đất trồng sả cách nhà bà vài trăm mét. Anh H có thuê bà nhổ cỏ trên đất của anh H, bà có làm cỏ cho anh H hơn một tháng. Bà làm cỏ xong anh H có kêu bà chích sả ra dặm lại trên toàn bộ đất của anh H canh tác, sau đó tự vợ chồng anh H canh tác không có thuê bà nữa.

Sau đó, bà có biết khoảng hơn 01 tháng kể từ lần thuê bà chích sả thì vợ chồng anh H bỏ đi đâu luôn không thấy qua chỗ đất trồng sả, bà có biết vợ chồng H đã cho thuê lại đất trồng sả cho nhiều người, còn cho ai thuê bà không rõ.

Người làm chứng Võ Văn Diệu trình bày:

Ông có mần thuê cho anh Võ Minh H và chị Trần Thị Thúy K do anh H, chị K có thuê đất trồng sả cách nhà ông vài trăm mét. Ông có xịt thuốc sả cho anh H tầm mấy tháng rồi anh H, chị K bỏ đi đâu không biết nhưng không trồng sả nữa.

Lần cuối anh H kêu ông xịt thuốc cỏ để anh H giao cho người khác nhưng giao cho ai thì ông không biết nhưng lúc đó trên đất có sả lượng sả trên đất không đều. Sau đó anh H không còn kêu ông xịt thuốc cỏ nữa, anh H thuê ông xịt thuốc cỏ còn vợ ông thì làm cỏ trên đất của anh H.

Người làm chứng bà Nguyễn Thị Thanh Xong trình bày:

Bà không biết anh Võ Minh H và chị Trần Thị Thúy K, bà có đi làm cỏ chung bà Nguyễn Thị Nương rồi bà Nương mới kêu bà đi nhổ cỏ và rải phân cho sả của vợ chồng anh H.

Cách đây hơn 02 năm đang vô vụ mưa, bà và bà N có nhổ cỏ thuê cho đất trồng sả của anh H, thuê tiếng 30.000 đồng/giờ. Lần cuối cùng bà đi nhổ cỏ cho anh H xong thì có chích sả (chiếc sả dặm lại) trên đất của anh H, do sả đang thu hoạch nên trống khu nào thì dặm lại khu đó, sau đó bà có nghe nói vợ chồng anh H cho thuê lại còn cho ai thuê bà không biết. Sau đó, bà cũng không mần thuê cho anh H lần nào nữa.

Người làm chứng anh Phạm Chí P trình bày:

Vào cuối năm 2023 anh cùng bà T, chị A và anh H có mặt tại nhà ông L để thỏa thuận việc chị A mua sả của anh H với giá 15.000.000 đồng mà không tìm hiểu trước. Anh chỉ đi theo nghe các bên thuận, anh nghe anh H nói lý do bán sả cho chị A (phần sả trên 07 công đất nhỏ đang cho bà T thuê lại) là do bà T không trả đủ tiền thuê đất cho anh H, nếu bà T trả đủ tiền thuê đất cho anh H thì anh H sẽ đồng ý trả lại số tiền 15.000.000 đồng cho chị A bằng cách bà T trực tiếp trả số tiền 15.000.000 đồng cho chị A.

Ngoài ra anh còn nghe thêm bà T yêu cầu đo lại diện tích 07 công đất nhỏ, nếu diện tích bao nhiêu thì sẽ trả tiền bấy nhiêu. Do anh đã thỏa thuận mua diện tích 07 đất trồng sả (mua sả) từ bà T nên anh phát hiện chị A cũng đặt cọc mua phần diện tích sả mà bà T đã thỏa thuận bán cho anh.

Sau khi đo lại phần diện tích đất thì không đủ diện tích 07 công đất nhỏ nên bà T có liên hệ chị A để thỏa thuận trả lại số tiền 12.000.000 đồng cho chị A, lúc đó chị A cũng đồng ý.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Về nội dung giải quyết vụ án Đại diện Viện kiểm sát đề nghị:

Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị Cẩm T đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 165.000.000 đồng.

Ghi nhận sự thỏa thuận của bà Võ Thị Cẩm T và anh Võ Minh H, chị Trần Thị Thúy K:

Thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/9/2023 và ngày 14/10/2023 giữa anh Võ Minh H và bà Võ Thị Cẩm T.

Anh Võ Minh H, chị Trần Thị Thúy K đồng ý trả cho bà Võ Thị Cẩm T số tiền thuê đất là 39.500.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào quá trình tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[2.2] Xét người làm chứng anh Phạm Chí P, ông Võ Thành D, bà Nguyễn Thị N và bà Nguyễn Thị Thanh X có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 229 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt đương sự trên.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3, khoản 6 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 468, Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Xử:

1. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị Cẩm T đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 165.000.000 đồng.

2. Ghi nhận sự thỏa thuận của bà Võ Thị Cẩm T và anh Võ Minh H, chị Trần Thị Thúy K.

2.1. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 02/9/2023 và ngày 14/10/2023 giữa anh Võ Minh H và bà Võ Thị Cẩm T.

2.2. Anh Võ Minh H, chị Trần Thị Thúy K đồng ý trả cho bà Võ Thị Cẩm T số tiền thuê đất là 39.500.000 đồng.

Kể từ ngày bà Võ Thị Cẩm T có đơn yêu cầu thi hành án anh Võ Minh H, chị Trần Thị Thúy K không trả số tiền trên thì hàng tháng anh H và chị K phải trả lãi tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

3. Về án phí: Anh Võ Minh H và chị Trần Thị Thúy K phải chịu 2.275.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn lại cho bà Võ Thị Cẩm T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 4.125.000 đồng theo biên lai thu số 0001750 ngày 18/6/2024 và 1.375.000 đồng theo biên lai thu số 0001626 ngày 18/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Phú Đông (nay là Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp).

4. Báo các đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Báo đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

5.Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành theo qui định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.