Bản án 39/2025/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhận định:

Qúa trình tố tụng Tòa án xác định ông C, bà H2, ông T1 và ông Ả là người làm chứng trong vụ án là chưa phù hợp; nay HĐXX xác định ông C, bà H2, ông T1 và ông Ả là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Ông C, bà H2 có yêu cầu giải quyết vắng mặt; căn cứ Điều 228 BLTTDS, HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[1.3.3] Những người làm chứng gồm: Ông Nguyễn Thắng Đ, ông Nguyễn Văn P có yêu cầu được giải quyết vắng mặt; căn cứ Điều 228 BLTTDS, HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt họ.

Nguyên đơn và ông C cùng xác định: Khi chuyển nhượng hai bên không tiến hành đo đạc thực tế, nhưng có chỉ đất ngoài thực địa là từ mép đường giao trở về đến cuối đất giáp mương nước, khi ký chuyển nhượng hai bên nghĩ diện tích đất trong sổ đúng với ngoài thực địa nên thống nhất ghi diện tích chuyển nhượng theo diện tích thể hiện trong giấy chứng nhận; ông C không sử dụng và không bàn giao cho nguyên đơn đối với diện tích đất 453,4m2 thửa đất 1027 tờ bản đồ số 72 xã B; từ khi nguyên đơn nhận chuyển nhượng thửa 450 đã thấy bị đơn đơn là người sử dụng đối với diện tích đất thửa 1027 này.

Bị đơn và ông Ả xác định: Ông Ả là người canh tác, sử dụng ổn định không bị tranh chấp và chuyển nhượng, bàn giao cho bị đơn diện tích đất 453,4m2 thửa đất 1027 tờ bản đồ số 72 xã B từ năm 2003; do thỏa thuận theo diện tích thực tế từ mép đường giao thông trở lên cao đến cuối đất khoảng 2.900m2 nên không biết diện tích đất thực với diện tích ghi trong từng sổ chênh lệch nhau;

Bị đơn xác định: Khi được cấp giấy chứng nhận bị đơn biết diện tích đất cấp chưa đúng diện tích đất ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T bàn giao cho bị đơn sử dụng, nhưng nghĩ là sau này nhà nước sẽ điều chỉnh lại diện tích đất cho đúng nên không thắc mắc, khiếu nại gì.

HĐXX xác định, đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 BLTTDS.

Ngày 24/11/1995 UBND huyện X cấp GCNQSD đất số G 425155 cho ông Nguyễn Đảo Ả, thửa 450, diện tích 4.850m2 và thửa 449, diện tích 1.870m2 cùng thuộc tờ bản đồ số 72 xã B.

Ngày 07/6/2004 ông Ả chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T1 diện tích đất thuộc thửa 450, được UBND xã B chứng thực; đến ngày 07/7/2004 được xác nhận biến động trang sau giấy chứng nhận số G 425155.

Ngày 17/8/2024 ông T1 được cấp GCNQSD đất số Đ 177281, diện tích, số tờ, số thửa không thay đổi.

Ngày 21/01/2008 ông T1 được xác nhận thu hồi diện tích đất 3.384m2 để làm Hồ chứa nước Sông Ray, diện tích thửa 450 còn lại là 1.466m2.

Ngày 22/01/2013 thửa 450 được xác nhận biến động tăng thành 3.411m2.

Ngày 19/02/2013 thửa 450 được xác nhận biến động thành 987 diện tích 500m2 và thửa 450 còn lại là 2.850m2 và 61m2 sang đất chuyên dùng (đgt).

Ngày 24/10/2013 vợ chồng ông T1 chuyển nhượng cho vợ chồng ông C diện tích 2.850m2 thửa 450, được V công chứng số 672 quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD.

Ngày 26/11/2013 vợ chồng ông C được cấp GCNQSD đất số BO 189948, diện tích, số tờ, số thửa không thay đổi.

Ngày 09/3/2016 và ngày 05/4/2016 ông C và bà H2 lập hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng sửa đổi bổ sung chuyển nhượng thửa đất số 450 và thửa 1027 tờ bản đồ số 72 xã B, diện tích 2.175m2 theo GCNQSD đất số BO 189948 do UBND huyện X cấp ngày 26/11/2013 cho nguyên đơn, được V công chứng số 114 quyển số 01/2016-TP/CC-SCC/HĐGD.

Ngày 04/4/2016 cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý biến động quyền sử dụng đất số BO 189948 ngày 26/11/2013 thành thửa 450, diện tích 1.717m2 và thửa 1027, diện tích 458m2; tổng diện tích 2.175m2 (do mở đường giao thông).

Ngày 15/6/2016 nguyên đơn được chỉnh lý biến động sang tên do nhận chuyển nhượng của ông C và bà H2.

Ngày 24/11/1995 UBND huyện X cấp GCNQSD đất số G 425155 cho ông Nguyễn Đảo Ả, thửa 450, diện tích 4.850m2 và thửa 449, diện tích 1.870m2 cùng thuộc tờ bản đồ số 72 xã B.

Ngày 10/8/2003 ông Nguyễn Đảo Ả chuyển nhượng cho bị đơn diện tích khoảng 2.900m2, giá mua bán là 45 triệu đồng, khi mua hai bên có lập giấy tay tiêu đề “Giấy chuyển nhượng đất và hoa màu”.

Ngày 20/8/2004 bị đơn được UBND huyện X cấp GCNQSD đất số Đ 177275 thửa đất 449, tờ bản đồ số 72, xã B, diện tích đất là 1.870m2.

Ngày 16/10/2004 thửa 449 được chỉnh lý biến động tăng thành 1.908m2.

Ngày 06/9/2013 thửa 449 được chỉnh lý biến động thành 02 thửa, gồm: Thửa 991, diện tích 174m2 và thửa 449 còn lại, diện tích 1.686m2, chuyển 48m2 sang đất giao thông; tổng diện tích đất là 1.860m2.

Ngày 01/11/2013 hộ bà T được chỉnh lý biến động do chuyển nhượng cho ông Bùi Ngọc C1 diện tích đất 174m2 thửa 991; diện tích còn lại là 1.686m2.

Năm 2018 chỉnh lý biến động thửa 449 từ hộ bà T sang cho bà Lê Thu T5 theo văn bản thỏa thuận do V công chứng ngày 07/9/2018.

Xét, thửa đất 450 và thửa đất 1027 tờ bản đồ số 72 xã B của nguyên đơn; thửa đất 449 tờ bản đồ số 72, xã B được cấp GCNQSD đất theo đơn yêu cầu; xác nhận biến động do chuyển nhượng theo bản đồ địa chính và hồ sơ chuyển nhượng là đúng nguồn gốc đất, đúng quy định pháp luật về đất đai. Tuy nhiên việc xác nhận biến động tách thửa và tăng diện tích đất cho nguyên đơn chưa đúng thực tế là chưa đúng quy định pháp luật về đất đai.

2.2.1. Ông Lê Hồng C xác định: Ông C bán cho nguyên đơn thửa đất số 450 tờ bản đồ số 72 xã B, ông C chỉ ranh và giao đất theo hiện trạng nguyên đơn đang sử dụng hiện nay như khi mua của ông Nguyễn Văn T1 (phía đối diện với đất bị đơn đang sử dụng) nhưng không bao gồm phần đất tranh chấp mà bị đơn đang sử dụng, tức không bao gồm diện tích 453,4m2 thửa 1027 tờ bản đồ số 72 xã B (phía đối diện với đất nguyên đơn đang sử dụng).

2.2.2. Ông Nguyễn Văn T1 xác định: Thửa đất số 450 tờ bản đồ số 72 xã B, huyện X ông bán cho ông C trước đây ông mua của ông Nguyễn Đảo Ả; ranh giới đất ông Ả giao cho ông T1 và ranh đất ông Tâm giao cho nguyên đơn đúng với ranh đất nguyên đơn, bị đơn đang sử dụng; vị trí đường giao thông hiện tại đúng với vị trí đường đất trước đây; nhà nước chỉ vận động dân có đất hai bên đường hiến để mở rộng mỗi bên 3m.

2.2.3. Ông Nguyễn Đảo Ả xác định: Trước khi bán cho ông Nguyễn Văn T1, ông Ả có bán cho vợ chồng bị đơn diện tích đất 2.900m2; diện tích đất còn lại đối diện với đất bị đơn ông Ả bán cho ông T1 diện tích khảng 1,5 sào, sau đó ông T1 bán cho nguyên đơn; khi giao đất cho ông T1 chỉ có một thửa đối diện với đất bị đơn, không có phần đất thửa 1027 hiện nay nguyên đơn tranh chấp.

2.2.4. Bị đơn ông Lê Ngọc S xác định: Năm 2003 ông mua của ông Nguyễn Đảo Ả diện tích đất khoảng 2.000m2, sau đó ông Ả tách thửa giao đất cho ông S đến đường giao thông, phần còn lại ông Ả bán cho ông Nguyễn Văn T1. Việc xảy ra sai lệch với thực tiễn là do bản đồ cũ thể hiện sai vị trí con đường đất.

2.2.5. Nguyên đơn xác định ông H và bà H2 không được ông C và bà H2 bàn giao trên thực địa diện tích đất tranh chấp, nhưng căn cứ vào diện tích theo giấy chứng nhận trong hợp đồng chuyển nhượng nên yêu cầu ông S trả lại thửa đất 1027 cho ông.

2.2.6. Ông Lê Đăng K-Công chức địa chính xã B xác định: Do sai lệch vị trí đường giao thông giữa bản đồ địa chính 2005 với bản đồ địa chính 2020 dẫn đến sai lệch hiện trạng đất các bên đang sử dụng.

2.2.7. Bà Lê Thị Kim O-Công chức địa chính xã B xác định: Thửa đất 1027 mà nguyên đơn tranh chấp do bị đơn canh tác, sử dụng ổn định từ năm 2003; ông C chuyển nhượng cho nguyên đơn khi chỉ ranh không có thửa đất này; việc tranh chấp do sai lệch trong bản đồ địa chính cũ, nay chỉnh lý đường giao thông theo đúng hiện trạng sử dụng đất và đường giao thông hiện hữu.

2.2.8. Bà Cáp Thị G-Chủ tịch UBND xã B xác định: Việc sai lệch giữa bản đồ địa chính 2005 với bản đồ địa chính 2020 xảy ra trên nhiều thửa đất; việc sử dụng đất của các bên ổn định từ trước tới nay; khi ông C giao đất cho nguyên đơn không chỉ ranh, không bàn giao đối với thửa đất 1027 mà nguyên đơn tranh chấp; vì vậy nguyên đơn xem xét trả lại đất cho bị đơn.

Thứ nhất: Nguyên đơn cho rằng: Năm 2017, khi đi trích lục sơ đồ vị trí để lập thủ tục vay vốn ngân hàng mới biết bị đơn sử dụng diện tích đất 453,4m2 thửa 1027 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn. Xét thấy, ngày 09/3/2016 nguyên đơn nhận chuyển nhượng thửa đất 450 của ông C và bà H2; ngày 04/4/2016 được xác nhận biến động thành thửa: 450 (diện tích 1.717m2) và thửa 1027 (diện tích 453,4m2), tổng diện tích 2.175m2 (Tức giảm 675m2 do mở đường giao thông); ngày 15/6/2016 nguyên đơn được xác nhận sang tên do nhận chuyển nhượng. Như vậy nguyên đơn được xác nhận biến động thành 02 thửa từ tháng 4/2016-Trước khi được sang tên, khi tách đã có sơ đồ vị trí rõ rằng; do đó nếu nguyên đơn là người nhận chuyển nhượng và được bàn giao trên thực tế thì phải biết ngay từ khi bàn giao tài sản cho nhau nên không có căn cứ chấp nhận lập luận này của nguyên đơn.

Thứ hai: Nguyên đơn xác định trước và sau khi công chứng nguyên đơn không được vợ chồng ông C chỉ và bàn giao diện tích đất 453,4m2 (cũ: 458m2) thửa 1027 xã B nên từ khi nhận chuyển nhượng đến nay nguyên đơn không biết và không trực tiếp canh tác, sử dụng. Như đã phân tích ở mục [1.4], mục [2.1], mục “Thứ nhất” mục [3.2], việc xác nhận biến động thêm thửa 1207 trước khi xác nhận biến động sang tên cho nguyên đơn và nguyên đơn biết rõ không được bàn giao thửa đất này, không canh tác, sử dụng là chưa đúng quy định khoản 2 Điều 170 Luật đất đai.

Thứ ba: Các bên đương sự cùng xác định nhà nước chỉ mở rộng đường, không làm đường mới, nguyên đơn cũng thừa nhận không được bàn giao thửa 1027 này. Giữa đất nguyên đơn và thửa đất 1027 này được ngăn cách bởi đường giao thông, đất của nguyên đơn ở dưới thấp, còn đất của bị đơn ở trên cao. Chứng tỏ nguyên đơn mua theo khoảnh, không mua theo diện tích đã được cấp số tờ, số thửa ghi trong hợp đồng.

Thứ tư: Như đã nhận định ở mục [2.2], thời điểm nguyên đơn ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng ngày 09/3/2016 và biến động sang tên ngày 15/6/2016 thì diện tích đất 453,4m2 (cũ: 453,4m2) thửa 1027 xã B bị đơn đang là người sử dụng ổn định, không có tranh chấp; việc nguyên đơn cam kết đất không có tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng là không đúng quy định pháp luật, lừa dối tổ chức công chứng dẫn đến được chỉnh lý biến động và cấp giấy chứng nhận không đúng đối với diện tích thực tế hai bên bàn giao với nhau. Do đó nguyên đơn không đủ điều kiện để được bảo hộ về đất theo quy định Điều 166 Luật đất đai 2013.

Thứ năm: Như đã nhận định ở mục [2.1] và Văn bản số 1901/CNVPĐK-ĐKCG ngày 26/4/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện X: Thửa 450 tờ bản đồ số 72 xã B (viết tắt: Thửa 450) cấp giấy chứng nhận lần đầu số Đ 177281 ngày 17/8/2004 cho ông Nguyễn Văn T1, diện tích 4.850m2. Ngày 21/01/2008 nhà nước thu hồi diện tích đất 3.384m2 làm Hồ chứa nước Sông Ray, diện tích còn lại 1.466m2.

Tuy nhiên ngày 22/01/2013 thửa 450 lại được xác nhận biến động thành diện tích đất 3.411m2 (tăng: 1.945m2). Ngày 19/02/2013 thửa 450 được xác nhận biến động thành 02 thửa là 987, diện tích 500m2 và thửa 450 còn lại là 2.850m2. Ngày 24/10/2013 vợ chồng ông T1 ký chuyển nhượng cho nguyên đơn thửa 450 còn lại này.

HĐXX có đủ căn cứ xác định do cơ quan nhà nước có thẩm quyền sai sót trong việc xác nhận biến động tăng cho thửa 450 từ 1.466m2 thành 3.411m2, dẫn đến việc tách thửa và chuyển nhượng giữa các bên theo giấy chứng nhận bị sai. Tuy nhiên giấy chứng nhận hiện nay thể hiện thửa 450 diện tích 1.717m2 vẫn lớn hơn diện tích đất sau khi nhà nước thu hồi làm Hồ C, phù hợp với diện tích hai bên chuyển nhượng thỏa thuận và bàn giao với nhau trên thực địa nên vẫn đảm bảo quyền lợi ích chính đáng của nguyên đơn.

Bị đơn và các đương khác trong vụ án không phải chịu án phí.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

Các điều 26, 35, 39, 92, 147, 157, 158, 165, 166, 184, 271, 273, 278 và 280 BLTTDS 2015;

Các điều 155, 175, Điều 688 BLDS 2015;

Các điều 50 và 136 Luật đất đai 2003; các điều 99, 105, 106, 166, 170 và 203 Luật đất đai 2013; Điều 195 và Điều 79 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Khoản 3, 5 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Tiêu Dương H và bà Vũ Thị H1 v/v “Tranh chấp quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T.

1.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tiêu Dương H và bà Vũ Thị H1 về việc buộc ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T giao trả cho ông H và bà H1 diện tích đất 453,4m2 (Cũ: 458m2) thửa đất 1027 tờ bản đồ số 97 (Cũ: 72) xã B, thành phố Hồ Chí Minh (Trước: huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Ông Tiêu Dương H và bà Vũ Thị H1 có quyền, nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập thủ tục chỉnh lý biến động giảm đối với diện tích đất này theo quy định pháp luật về đất đai.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T về “Tranh chấp quyền sử dụng đất” đối với nguyên đơn ông Tiêu Dương H và bà Vũ Thị H1.

2.1. Ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T được quyền sử dụng diện tích đất 453,4m2 thửa đất 1027 tờ bản đồ số 97 (Cũ: 72) xã B, thành phố Hồ Chí Minh (Trước: huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T có quyền, nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập thủ tục đăng ký và xin cấp giấy chứng quyền sử dụng đất này theo quy định pháp luật về đất đai.

2.2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của của bị đơn ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T về yêu cầu hủy xác nhận biến động ngày 04/4/2016 và ngày 15/4/2016 tại trang sau của giấy chứng nhận số BO 189948 do UBND huyện X cấp ngày 26/11/2013.

2.3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của của bị đơn ông Lê Ngọc S và bà Nguyễn Thị Hồng T về yêu cầu hủy Bản đồ địa chính xã B năm 2005 đối với con đường đất rộng 2m giữa thửa 449 (mới: thửa 693) và thửa 450 (mới: thửa 1027) tờ bản đồ số 97 (Cũ: 72) xã B, thành phố Hồ Chí Minh (Trước: huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

3. Kiến nghị Chủ tịch UBND xã B, thành phố Hồ Chí Minh và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý giảm đối với diện tích đất 453,4m2 (Cũ: 458m2) thửa đất 1027 tờ bản đồ số 97 (Cũ: 72) xã B, thành phố Hồ Chí Minh thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BO 189948 do UBND huyện X cấp ngày 26/11/2013, được xác nhận biến động sang tên cho ông Tiêu Dương H và bà Vũ Thị H1 ngày 15/6/2016 theo quy định pháp luật về đất đai.

4. Kiến nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố H và cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh sơ đồ địa chính xã B đối với vị trí đường đất (Hẻm r = 2m đi TL 328) cho phù hợp với thực tế sử dụng đất các thửa 449 (mới: thửa 693), thửa 1027 và thửa 450 xã B, thành phố Hồ Chí Minh (Trước: huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) và các thửa đất khác có liên quan (nếu có).

(Diện tích, vị trí, điểm giới hạn đất tuyên trong phần quyết định của Bản án này theo Mảnh trích đo địa chính số 03/2022 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện X lập ngày 30/8/2022).

5. Về chi phí tố tụng:

5.1. Buộc ông Tiêu Dương H và bà Vũ Thị H1 phải chịu số tiền đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 6.303.000đ (Sáu triệu ba trăm lẻ ba nghìn đồng). Ông H và bà H1 đã nộp đủ.

5.2. Ông Lê Ngọc S, bà Nguyễn Thị Hồng T và các đương sự khác trong vụ án không phải chịu chi phí tố tụng.

6. Về án phí dân sự sơ thẩm:

6.1. Buộc ông Tiêu Dương H và bà Vũ Thị H1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là số tiền 13.902.000đ (Mười ba triệu chín trăm lẻ hai nghìn đồng), nhưng được trừ vào số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo biên lai thu tiền số 0011125 ngày 16/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc (Nay là: Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 14, thành phố Hồ Chí Minh). Ông H và bà H1 còn phải nộp số tiền 13.602.000đ (Mười ba triệu sáu trăm lẻ hai nghìn đồng)

6.2. Ông Lê Ngọc S, bà Nguyễn Thị Hồng T và các đương sự khác trong vụ án không phải chịu án phí.

7. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo và VKSND cùng cấp có quyền kháng nghị bản án thời hạn 15 ngày; VKSND cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị bản án trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày tuyên án (ngày 08-9-2025); đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

8. Về thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.