Bản án 39/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và trong quá trình tham gia tố tụng người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Trần Tấn Th trình bày:

Vào ngày 06/5/2021, giữa ông Trần Công Tr và ông Phan Tư Ng ký kết Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc, có ông Trần Tấn Th là cha vợ của ông Phan Tư Ng ký với tư cách là người làm chứng, với nội dung cụ thể như sau:

Ông Trần Công Tr đồng ý chuyển nhượng cho ông Phan Tư Ng quyền sử dụng đất tại địa chỉ: buôn H, xã E, huyện C, tỉnh Đ (nay là buôn H, xã C, tỉnh Đ) có chiều rộng 17m, chiều dài 50m, tổng diện tích 850m2, đất mặt đường chính, có 150m2 đất ở nông thôn, giá chuyển nhượng 306.000.000 đồng. Ông Ng giao trước cho ông Tr số tiền đặt cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 150.000.000 đồng, thời hạn chuyển nhượng là 30 ngày. Số tiền còn lại 156.000.000 đồng ông Ng sẽ thanh toán đủ cho ông Tr sau khi làm xong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Ng.

Tuy nhiên, sau khi nhận tiền cọc ông Tr không chịu làm thủ tục sang nhượng cho bên nhận chuyển nhượng mà lấy đủ lý do để kéo dài, sau một năm không thực hiện, ông Ng và gia đình ông Ng đã rất nhiều lần đến tận nhà đòi lại tiền cọc nhưng ông Tr chỉ hứa hẹn mà đến nay vẫn chưa trả cho ông Ng.

Do vậy, ông Ng làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Huỳnh Thị B và hai con trai là ông H Trần Công T và ông Trần Công Th là những người thừa kế có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sau cái chết của ông Trần Công Tr phải trả lại cho ông Phan Tư Ng số tiền đặt cọc mua đất là 150.000.000 đồng và 50% số tiền bồi thường hợp đồng không thành là 75.000.000 đồng, với tổng số tiền 225.000.000 đồng.

Trong quá trình tham gia tố tụng, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đề nghị thay đổi yêu cầu khởi kiện buộc những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Trần Công Tr là bà Huỳnh Thị B, ông H Trần Công T và ông Trần Công Th phải trả lại cho ông Phan Tư Ng số tiền đặt cọc mua đất là 150.000.000 đồng, không yêu cầu bồi thường hợp đồng số tiền là 75.000.000 đồng. Tuy nhiên, hiện nay di sản của ông Tr đã được chia và ông Thành là người nhận toàn bộ phần di sản của ông Tr nên cần buộc ông Thành phải thực hiện nghĩa vụ trả lại cho ông Ng số tiền 150.000.000 đồng.

- Trong quá trình tham gia tố tụng bị đơn bà Huỳnh Thị B trình bày:

Bà Huỳnh Thị B là vợ của ông Trần Công Tr. Bà B và ông Tr có hai người con là Trần Công T và ông Trần Công Th.

Ông Trần Công Tr chết ngày 16/12/2024 theo Trích lục khai tử số 784/TLKS-BS của UBND thị trấn Quảng Phú, huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk (nay là UBND xã Quảng Phú, tỉnh Đắk Lắk) ngày 24/12/2024.

Bà B không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của ông Phan Tư Ng, nếu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ng và ông Tr không thành thì tại sao ông Ng không khởi kiện ông Tr khoảng thời gian từ ngày 06/5/2021 đến ngày 06/6/2021 (vì giấy chuyển nhượng có hiệu lực trong vòng 30 ngày) hoặc ít ra phải có ý kiến lúc ông Tr còn sống. Việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất và số tiền theo Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc đề ngày 06/5/2021 thì bà B và các con đều không biết. Chữ ký và chữ viết “Trần Công Tr” tại góc trái của Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc đề ngày 06/5/2021 là do ông Tr ký và viết. Hiện nay, bố mẹ ông Tr đã chết và chết trước ông Tr. Ông Tr chết không để lại di chúc.

- Trong quá trình tham gia tố tụng bị đơn Trần Công T và ông Trần Công Th trình bày:

Ông Trần Công T và ông Trần Công Th là con đẻ của ông Tr và bà Bỷ. Ông T và ông Th đồng ý với ý kiến của bà B.

Tại phiên tòa, ông Trần Công Th trình bày khoảng tháng 5 hoặc tháng 6 năm 2025, hàng thừa kế thứ nhất của ông Trần Công Tr là bà Huỳnh Thị B, ông Trần Công T và ông Trần Công Th đã lập Văn bản thỏa thuận chia di sản thừa kế tại Ủy ban nhân dân (UBND) xã E, huyện C, tỉnh Đ (nay là UBND xã C, tỉnh Đ).

Ông Trần Công Th trình bày thửa đất số 382, tờ bản đồ số 31, diện tích 530m2, địa chỉ thửa đất: xã E, huyện C, tỉnh Đ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 379xxx do UBND huyện C cấp ngày xx/xx/20xx cho ông Trần Công Tr và bà Huỳnh Thị B là tài sản riêng của ông Th, ông Th nhờ ông Tr và bà B đứng tên giùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Trong quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Mai Ph trình bày:

Bà Trần Thị Mai Ph là vợ của ông Phan Tư Ng và là con gái của ông Trần Tấn Th. Bà Ph đồng ý với ý kiến trình bày nêu trên của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn.

- Trong quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H trình bày:

Ông Nguyễn Văn H không có mối quan hệ gì với ông Phan Tư Ng và cũng không mua bán đất gì với ông Ng. Giữa ông Hạnh và ông Tr là hàng xóm với nhau.

Năm 2021, ông H có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tr, với diện tích 17m x 50m, với số tiền 262.000.000 đồng (Hai trăm sáu mươi hai triệu đồng). Đến năm 2022, ông Tr có gặp ông H đặt vấn đề xin sang nhượng thửa đất trên cho ông Nguyễn Hồng H là hàng xóm của ông H và ông Tr thì ông H đồng ý, do trước đó giữa ông H và ông Tr chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông H đã trực tiếp ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vợ chồng ông H.

Còn đối với hợp đồng giữa ông Tr và ông Ng về việc đặt cọc mua đất thì ông H hoàn toàn không biết.

- Trong quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hồng H trình bày:

Ông Nguyễn Hồng H và ông Trần Công Tr là hàng xóm nên có quen biết nhau. Còn ông Phan Tư Ng thì ông H không quen biết.

Vào khoảng năm 2022, ông H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Tr đối với thửa đất số 580, tờ bản đồ số 48, diện tích 848m2, địa chỉ thửa đất: xã E, huyện C, tỉnh Đ (nay là xã C, tỉnh Đ). Thửa đất này là của ông Tr nhận chuyển nhượng của ông H nhưng thời điểm đó ông H và ông Tr chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông H, ông Tr và ông H thỏa thuận ông H và vợ chồng ông H sẽ ký kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. Hiện nay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên đứng tên vợ chồng ông H, vợ chồng ông H quản lý, sử dụng ổn định từ đó cho đến nay, không tranh chấp với ai.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Phan Tư Ng thì ông Huỳnh không có ý kiến gì, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Hiện nay, ông H bận công việc cá nhân nên đề nghị từ chối tham gia tố tụng tại Tòa án, đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt đối với ông H.

- Trong quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị L trình bày:

Bà Phan Thị L là vợ của ông H. Bà L đồng ý với ý kiến của ông Huỳnh và không bổ sung ý kiến gì thêm.

Bà L cho rằng vụ án giữa nguyên đơn và bị đơn không liên quan đến vợ chồng bà nên đề nghị từ chối tham gia tố tụng tại Tòa án, đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt đối với bà L.

- Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 – Đắk Lắk phát biểu:

Việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng, đầy đủ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đương sự đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Trần Công Th phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Phan Tư Ng số tiền 150.000.000 đồng trong phạm vi di sản mà mình được nhận từ di sản của ông Trần Công Tr.

Về án phí: Đương sự phải chịu án phí và chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Giấy thỏa thuận nêu trên được bên chuyển nhượng/nhận đặt cọc ông Trần Công Tr, bên nhận chuyển nhượng/đặt cọc ông Phan Tư Ng và người làm chứng ông Trần Tấn Th ký tên. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông Tr xác nhận chữ ký, chữ viết tại phần cuối góc trái của Giấy thỏa thuận là do ông Tr ký và viết.

Căn cứ tài liệu, chứng cứ và xác nhận của các đương sự thể hiện về nguồn gốc thửa đất ông Tr và ông Ng ký kết theo Giấy thỏa thuận trên là thửa đất số 580 (tách từ thửa đất số 432) tờ bản đồ số 48, diện tích 848m2, địa chỉ thửa đất: xã E, huyện C, tỉnh Đ (nay là xã C, tỉnh Đ) là của ông Nguyễn Văn H. Năm 2021 ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho ông Tr nhưng giữa ông H và ông Tr chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xét thấy, việc giao kết Hợp đồng đặt cọc giữa ông Tr và ông Ng là hoàn toàn tự nguyện, Hợp đồng đặt cọc tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật về điều kiện, mục đích, nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc theo quy định tại các Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 385 của Bộ luật Dân sự. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng đặt cọc các bên đều có đủ năng lực hành vi dân sự. Mặc dù, đối tượng đặt cọc là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất nêu trên, tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc ông Tr không phải là người đứng tên chủ sử dụng đất tuy nhiên giữa ông Tr và ông Ng chỉ ký Hợp đồng đặt cọc và mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn các bên thỏa thuận nên sau khi ký Hợp đồng đặt cọc thì ông Tr phải có nghĩa vụ chuẩn bị các thủ tục pháp lý về đối tượng và chủ thể của hợp đồng để các bên có thể tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, ông Tr đã nhận tiền đặt cọc của ông Ng số tiền là 150.000.000 đồng nhưng không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất cho ông Ng như thỏa thuận mà lại chuyển nhượng đất trên cho ông H và bà L là vi phạm cam kết đặt cọc nên việc ông Ng khởi kiện yêu cầu hàng thừa kế thứ nhất của ông Tr trả cho ông Ng số tiền đặt cọc 150.000.000 đồng là có căn cứ.

Ông Trần Công Tr chết ngày 16/12/2024 theo Trích lục khai tử số 784/TLKS-BS của UBND thị trấn Q, huyện C, tỉnh Đ (nay là UBND xã Q, tỉnh Đ) ngày xx/xx/20xx.

Hàng thừa kế thứ nhất của ông Tr gồm: Cha đẻ là ông Trần T, chết năm 2014; mẹ là bà Ngô Thị M, chết năm 2008; vợ ông Tr là bà Huỳnh Thị B, sinh năm 19xx; con là Trần Công T, sinh năm 19xx và ông Trần Công Th, sinh năm 19xx.

Quá trình giải quyết vụ án xác định, sau khi chết ông Tr để lại di sản thừa kế gồm một phần thửa đất số 5xx, tờ bản đồ số xx, diện tích 90x,xm2 địa chỉ thửa đất: xã E, huyện C, tỉnh Đ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BT 066xxx do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày xx/x/20xx cho ông Trần Công Tr và bà Huỳnh Thị B và một phần thửa đất số 3xx, tờ bản đồ số xx, diện tích 5xxm2, địa chỉ thửa đất: xã E, huyện C, tỉnh Đ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 379xxx do UBND huyện C cấp ngày xx/xx/20xx cho ông Trần Công Tr và bà Huỳnh Thị B.

Trong quá trình tham gia tố tụng, hàng thừa kế thứ nhất của ông Tr xác nhận, ông Tr chết không để lại di chúc. Ngày 20/5/2025, tại UBND xã E, huyện C, tỉnh Đ (nay là UBND xã C, tỉnh Đ), hàng thừa kế thứ nhất của ông Tr đã thỏa thuận lập Văn bản phân chia di sản thừa kế được UBND xã E chứng thực với nội dung: Bà Huỳnh Thị B và ông Trần Công T đồng ý tặng cho phần di sản thừa kế mà mình được hưởng trong khối di sản thừa kế là quyền sử dụng đất nêu trên của ông Tr cho ông Trần Công Th. Ông Trần Công Th đồng ý nhận toàn bộ các phần quyền sử dụng đất do bà B, ông T tặng cho …

Như vậy, di sản của ông Tr đã được chia, ông Th là người nhận toàn bộ phần di sản của ông Tr. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở để chấp nhận, buộc ông Th phải thực hiện nghĩa vụ trả lại cho ông Ng số tiền 150.000.000 đồng ông Tr đã nhận của ông Ng trong phạm vi di sản do ông Tr chết để lại là phù hợp với quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 615 của Bộ luật Dân sự.

Nguyên đơn ông Phan Tư Ng không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 144; Điều 147; Điều 155; Điều 156; Điều 157; Điều 158; khoản 1 Điều 244; Điều 227; Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Áp dụng Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 385, Điều 615 của Bộ luật Dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Tư Ng.

Buộc ông Trần Công Th thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do ông Trần Công Tr chết để lại, trả cho ông Phan Tư Ng số tiền 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí và chi phí tố tụng khác:

- Về án phí: Nguyên đơn ông Phan Tư Ng không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Phan Tư Ng số tiền 5.625.000 đồng (Năm triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng) đã nộp theo Biên lại thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004759 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 3 – Đắk Lắk).

Ông Trần Công Th phải nộp 7.500.000 đồng (Bảy triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Ông Trần Công Th phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng). Ông Phan Tư Ng được nhận lại số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ khi thu được từ ông Trần Công Th.

3. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày niêm yết bản án hợp lệ.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.