Bản án 38/2023/DSPT — Tranh chấp hợp đồng dịch vụ

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, quá trình tranh tụng và tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Phạm Bảo T trình bày:

Ngày 26/3/2016, sau khi tham dự buổi hô ̣i thảo do Công ty TNHH Khu du li ̣ch Vi ̣nh Thiên Đ (Công ty) tổ chứ c ta ̣i tòa nhà Techcombank, phườ ng Bến N3, Quâ ̣n 1, Thành phố Hồ Chi M, bá

̀ Đườ ng Thi ̣ H đa kỹ ́ kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghi sổ ́ PBRC-S-061879 với Công ty, giá tri ̣ Hợp đồng là 301.455.000 đồng, đă ̣t co ̣c 241.164.000 đồng. Ngày 09/11/2017, bà H tiếp tu ̣c ký Hợp đồng sở hữu kỳ nghi sổ ́ PBRC-S-066669 vớ i Công ty, giá tri ̣ của Hợp đồng là 432.250.000 đồng, đă ̣t co ̣c 345.800.000 đồng.

Từ Hợp đồng thứ 2 trở đi, Công ty cử nhân viên trực tiếp đến nhà tư vấn cho bà H, khi bà H đồng ý mua kỳ nghi thỉ nhân viên đưa Hợ̀

p đồng cho bà H ký và que ̣t thẻ thanh toán ta ̣i nhà. Vi tin tườ

̉ ng nên bà H đa kỹ ́ thêm 04 Hợp đồng, cu ̣ thể:

- Ngày 31/3/2018, bà H ký Hợp đồng sở hữu kỳ nghi sổ ́ PBRC-H-029211, giá tri ̣ của Hợp đồng là 456.400.000 đồng, đă ̣t co ̣c 365.120.000 đồng;

- Ngày 26/7/2019, bà H ký 03 Hợp đồng sở hữu kỳ nghi, gổ ̀ m số PBRC-S-074333, số PBRC-S-074334 và số PBRC-S-074057, giá tri ̣ của mỗi Hợp đồng là 390.936.000 đồng, đă ̣t co ̣c 312.748.800 đồng.

Bà H thanh toán các Hợp đồng theo đúng tiến đô ̣. Có 04 Hợp đồng không đủ tiền thanh toán nên bà H đa vay Ngân hã

̀ng TMCP A Viê ̣t Nam (MSB) để đóng cho ki ̣p ngày khai trương. Tuy nhiên, đến ngày dự án khai trương, bà H muố n chuyển nhượng la ̣i quyền sở hữu kỳ nghi củ ̉a mình cho ngườ i khác nhưng Công ty không có chinh sá

́ch hỗ trợ chuyển nhượng kỳ nghi nên bả

̀ H đa đo ̣̃ c ky la ̣̃ i bản Hợp đồng sở hữu kỳ nghi vả ̀ phát hiê ̣n ra điều bất lợi cho Bà, cu ̣ thể:

- Những hành vi cố ý lừ a dối Khách hàng của Công ty:

(i) Vấn đề tên go ̣i và quyền nghi dưở

̃ng trong Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ: Ta ̣i phần xét rằng của Hợp đồng có nô ̣i dung: “khu nghỉ dưỡng cao cấp có tên là “ALMA” (“khu nghỉ dưỡng”), cung cấp cá c di ̣ch vụ du li ̣ch, lưu trú và giải tri và

́ cá c di ̣ch vụ khá c có liên quan cho Khá ch hà ng (bao gồm cho thuê phòng nghỉ dưỡng trên cơ sở lặp lại đi ̣nh kỳ )...” thể hiê ̣n ý chi cú ̉a Công ty chi cung ử

́ ng di ̣ch vu ̣ du li ̣ch. Căn cứ quy đi ̣nh ta ̣i Điều 158, Điều 513 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự; khoản 2 Điều 4 Luâ ̣t giá về Di ̣ch vu ̣ thi hà ̀nh vi sử du ̣ng tên go ̣i hợp đồng “Sở hữu kỳ nghi” củ

̉a Công ty là cố tinh lừ

̀ a dối Khách hàng, nhằm làm Khách hàng hiểu sai về đối tượng của hợp đồng, làm Khách hàng hiểu rằng hợp đồng này hướ ng đến mô ̣t loa ̣i tài sản mà trong đó Khách hàng có các quyền về chiếm hữu, sử du ̣ng, đi ̣nh đoa ̣t. Hợp đồng sở hữu kỳ nghi củ ̉a Công ty quy đi ̣nh Khách hàng có quyền nghi dưở

̃ng gồ m: Trao đổi, cho bên thứ ba thuê đi ̣nh kỳ bở i khách nghi dưở

̃ng, chuyển nhượng quyền nghi dưở

̃ng là đều hướ ng đến quyền sở hữu đối vớ i tài sản hoă ̣c quyền tài sản. Đối chiếu vớ i khoản 3, 4 Điều 3 Hợp đồng “Trong phạm vi phá p luật cho phé p, quyền nghỉ dưỡng và tư cá ch thà nh viên được đề cập tại Điều 3.1 sẽ được xem như và quyền tà i sản có thể bá n hoặc chuyển nhượng theo quy đi ̣nh tại Điều 19.1...”. Như vâ ̣y, ta ̣i thờ i điểm giao kết hợp đồng, không có quy đi ̣nh nào về viê ̣c cung ứ ng di ̣ch vu ̣ được xem là quyền tài sản nhưng Công ty vẫn quy đi ̣nh đan xen vào quyền tài sản.

Theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 105 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự thi chì

cỏ ́ tài sản hinh thà

̀nh trong tương lai, không có văn bản quy pha ̣m pháp luâ ̣t nào quy đi ̣nh về giao di ̣ch di ̣ch vu ̣ hinh thà

̀nh trong tương lai. Viê ̣c Tòa án nhâ ̣n đi ̣nh hợp đồng sở hữu kỳ nghi lả ̀ giao di ̣ch về di ̣ch vu ̣ nghi dưở

̃ng hinh thà

̀nh trong tương lai cũng như Công ty cho rằng Công ty chi cung ử

́ ng di ̣ch vu ̣ theo phần (xét rằng) của hợp đồng sở hữu kỳ nghi lả ̀ không căn cứ vào quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t, tự ý giải thich luâ ̣́

t và Công ty đã lừ a dối Khách hàng nhằm mu ̣c đich lá

̀m khách hàng hiểu sai lê ̣ch về đối tượng của hợp đồng.

(ii) Vấn đề đă ̣t chỗ trong hợp đồng: Công ty chi cung ử

́ ng di ̣ch vu ̣, viê ̣c Công ty bắt buô ̣c Khách hàng phải đóng tiền đă ̣t chỗ cho phòng, căn hô ̣ hoă ̣c biê ̣t thự trong khu nghi dưở

̃ng khi Công ty vẫn chưa hoàn thành khu nghỉ dưỡng, Công ty dùng số tiền đă ̣t co ̣c của Khách hàng để xây dựng khu nghi dưở

̃ng và đưa vào vốn lưu đô ̣ng của Công ty là không đúng quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về bản chất, đă ̣c tinh cú

̉a hợp đồng cung ứ ng di ̣ch vu ̣, làm cho Khách hàng hiểu sai lê ̣ch về viê ̣c dùng tiền đă ̣t co ̣c như hinh thừ

́ c huy đô ̣ng vốn để xây dựng nhà ở thương ma ̣i.

(iii) Vấn đề chủ thể thực hiê ̣n hợp đồng: Theo quy đi ̣nh ta ̣i Phu ̣ lu ̣c B khoản 1.2 Hợp đồng thi Công ty đượ̀

c toàn quyền thu xếp cho Khách hàng căn hô ̣ hoă ̣c biê ̣t thự bên ngoài khu nghi dưở

̃ng không thuô ̣c sở hữu của Công ty và Công ty cũng không phải chủ thể cung ứ ng di ̣ch vu ̣ đó. Quy đi ̣nh này của Công ty đa trã ́i vớ i quy đi ̣nh ta ̣i Điều 517 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự, vi pha ̣m điều cấm của pháp luâ ̣t, làm khách hàng hiểu sai lê ̣ch về chủ thể thực hiê ̣n hợp đồng.

- Công ty ký kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghi vả ̀ thu tiền của Khách hàng để cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú khi chưa xây dựng xong khu nghi dưở

̃ng, chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứ ng nhâ ̣n đủ điều kiê ̣n về an ninh, trâ ̣t tự và chưa có Biên bản kiểm tra về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy...là mô ̣t trong các hành vi bi ̣ cấp theo khoản 6 Điều 17 Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p. Như vâ ̣y, Công ty ký hợp đồng vớ i Khách hàng khi chưa đáp ứ ng các điều kiê ̣n của Luâ ̣t Đầu tư, chưa có đủ năng lực hành vi dân sự của pháp nhân, vi pha ̣m điều cấm của Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p, vi pha ̣m điểm d Điều 6.2 của Hợp đồng về nghia vu ̣̃

của Công ty.

- Tiền đă ̣t co ̣c, sử du ̣ng tiền đă ̣t co ̣c, phi duy trí

:̀

(i) Khách hàng và Công ty ký hợp đồng khi Khách hàng chưa thực hiê ̣n bất kỳ quyền nghi dưở

̃ng nào, khu nghi dưở

̃ng gồ m các căn hô ̣ nghi dưở

̃ng chưa hoàn thành nhưng phia Khá

́ch hàng đa phã

̉i thực hiê ̣n các khoản thanh toán và phia Công ty đá

xuẫ

́t hóa đơn là vi pha ̣m về hợp đồng di ̣ch vu ̣.

(ii) Viê ̣c Công ty yêu cầu khách đă ̣t co ̣c và dùng số tiền đă ̣t co ̣c làm vốn lưu đô ̣ng của Công ty là không đúng quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về bản chất, đă ̣c tinh́ của hợp đồng di ̣ch vu ̣, vi pha ̣m quy đi ̣nh về tăng vốn theo quy đi ̣nh của Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p.

(iii) Phi duy trí

mà ̀ Công ty đưa ra bao gồm cả chi phi phá

̉i trả cho Ngườ i giám sát/Công ty quản lý khu nghi dưở

̃ng (Điều 3.2 Phu ̣ lu ̣c C) và áp đă ̣t cho khách nghi dưở

̃ng phải thay minh thanh toà

́n chi phi cho Ngướ

̀ i giám sát/Công ty quản lý nhằ m trốn tránh trách nhiê ̣m và nghia vu ̣̃

của minh là

̀ trái quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t, trái đa ̣o đứ c xa hô ̣̃ i. Quy đi ̣nh Khách hàng phải đóng mô ̣t khoản phi duý tri hà ̀ng năm lên đến hàng triê ̣u đồng trong khi Khách hàng chưa hề nghi dưở

̃ng là trái vớ i quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về hợp đồng cho thuê phòng lưu trú.

- Hợp đồng mẫu do Công ty soa ̣n sẵn: Hợp đồng sở hữu kỳ nghi do Công̉ ty soa ̣n thảo sẵn theo mẫu, đưa ra nhiều điều khoản trái quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t, gây bất lợi và ràng buô ̣c nhiều nghia vu ̣̃

cho Khách hàng trong khi Công ty chối bỏ các nghia vu ̣̃

đương nhiên của minh theo luâ ̣̀

t đi ̣nh; cố ý sử du ̣ng ky thuâ ̣̃

t soa ̣n thảo hợp đồng vớ i nhiều thủ thuâ ̣t, nhiều điều khoản phứ c ta ̣p, chồng chéo, mâu thuẫn và không đúng pháp luâ ̣t để giành lợi thế về mình; Khách hàng không có quyền đàm phán các điều khoản của Hợp đồng; đẩy mo ̣i thiê ̣t thòi về phia Khách

́ hàng trong trườ ng hợp có phát sinh bất lợi nào cho phia Công ty. Công ty lợ́

i du ̣ng ưu thế hợp đồng mẫu do minh soa ̣̀

n sẵn nên đa thêm cã

́c điều khoản loa ̣i bỏ trách nhiê ̣m của minh và

̀ ha ̣n chế quyền khiếu na ̣i, khiếu kiê ̣n của khách nghi dưở

̃ng ta ̣i Điều 9 và 10.4 của Hợp đồng. Do đó, Điều 9 và 10.4 của Hợp đồng không có hiê ̣u lực pháp luâ ̣t theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 3 Điều 405 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự.

Nhâ ̣n thấy quyền lợi của mình bi ̣ xâm pha ̣m nghiêm tro ̣ng nên bà H khở i kiê ̣n yêu cầu Tòa án tuyên bố 06 Hợp đồng sở hữu kỳ nghi mả ̀ bà H đa kỹ ́ kết vớ i Công ty vô hiê ̣u. Buô ̣c Công ty phải trả la ̣i cho bà H số tiền đa thanh toã

́n cho 06 Hợp đồng trên là 2.362.913.000 đồng (Hai tỷ ba trăm sá u mươi hai triê ̣u chin

́ trăm mườ i ba nghin đồng).

̀

Đến thờ i điểm hiê ̣n nay, bà Đườ ng Thi ̣ H đa thanh toã

́n hết các khoản vay cho MSB. Bà H ký các Hợp đồng sở hữu kỳ nghi vở ́ i Công ty và vay tiền của MSB vớ i tư cách cá nhân, hoàn toàn không bàn ba ̣c và có sự đồng ý của ông Nguyễn Thành Chiến chồng bà H nên vu ̣ viê ̣c không liên quan đến ông Chiến.

- Đại diện theo ủy quyền của bi ̣ đơn Công ty TNHH Khu du li ̣ch Vi ̣nh Thiên Đ, bà Phạm Thị Kiều H3 trình bày:

Công ty TNHH Khu du li ̣ch Vịnh Thiên Đ (Công ty) đa được Sỡ

̉ Kế hoa ̣ch và Đầu tư tinh Khả

́nh Hòa cấp Giấy chứ ng nhâ ̣n đăng ký đầu tư số 3211745957 chứ ng nhâ ̣n lần đầu ngày 10/11/2020 (cấp đổi từ Giấy chứng nhận đầu tư số 371022000419 do UBND tỉnh K cấp lần đầu ngày 05/02/2013, chứ ng nhâ ̣n thay đổi lần thứ ba và hiê ̣u đinh số

́ Giấy chứ ng nhâ ̣n đầu tư số 371022000419 ngày 27/01/2015) và Giấy chứ ng nhâ ̣n đăng ký doanh nghiê ̣p số 4201550314 đăng ký lần đầu ngày 05/02/2013, đăng ký thay đổi lần 10 ngày 04/12/2020 để đầu tư, thực hiện Dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp có tên là “Alma” (“Khu nghỉ dưỡng” hoặc “Dự án”) tại các lô đất số D7a2, TT4, X6 thuộc Khu Du lịch Bắc Bán đảo Cam R, huyện Cam L, tỉnh K, Viê ̣t Nam và thực hiện các hoạt động kinh doanh khác phù hợp với pháp luật Việt Nam.

Để giớ i thiê ̣u mô hinh sờ

̉ hữu kỳ nghỉ mà Công ty đang kinh doanh, Công ty đã mờ i mô ̣t số Khách hàng, trong đó có bà Đườ ng Thi ̣ H đồng ý tham gia sự kiê ̣n do Công ty tổ chứ c (khoảng đầu năm 2016) ta ̣i Văn phòng của Công ty ta ̣i Thành phố Hồ Chi M.́

Ta ̣i buổi sự kiê ̣n, sau khi giớ i thiê ̣u tổng quát, nhân viên của Công ty se ̃ giớ i thiê ̣u chi tiết về sản phẩm, di ̣ch vu ̣ cũng như về nô ̣i dung Hợp đồng Sở hữu kỳ nghi vả ̀ các chinh sá

́ch ưu đãi (nếu có). Sau khi nghiên cứ u, Khách hàng nếu đồng ý se kỹ ́ vào xác nhâ ̣n đă ̣t chỗ và Hợp đồng Sở hữu kỳ nghi. Trưở

̀ ng hợp Khách hàng có thắc mắc về Hợp đồng hay về các quyền lợi, nghia vu ̣̃

, chinh sá

́ch liên quan, nhân viên Công ty se giã ̉i đáp các câu hỏi, thắc mắc đó ngay ta ̣i chỗ để Khách hàng thực sự hiểu về các nô ̣i dung Hợp đồng và di ̣ch vu ̣ nghi dưở

̃ng trướ c khi ký kết. Công ty hiểu rằng Khách hàng chi kỷ ́ Hợp đồng khi đa hiểu rõ

̃ nô ̣i dung và có nhu cầu sử du ̣ng di ̣ch vu ̣ nghi dưở

̃ng.

Từ năm 2016 đến năm 2019, bà Đườ ng Thi ̣ H đa kỹ ́ vớ i Công ty 06 Hợp đồng Sở hữu kỳ nghi, vở ́ i tổng số tiền là 2.362.913.000 đồng, trong đó, bà H thanh toán 2.335.115.020 đồng, Công ty tă ̣ng 27.797.980 đồng, được ghi nhâ ̣n vào giá tri ̣ thanh toán và xuất hóa đơn tài chinh hợ́

p pháp, cu ̣ thể:

- Hợp đồng số PBRC-S-061879 ngày 26/3/2016, tổng giá tri ̣ 301.455.000 đồng, đa thanh toã

́n 301.455.000 đồng;

- Hợp đồng số PBRC-S-066669 ngày 09/11/2017, tổng giá tri ̣ 432.250.000 đồng (bà H thanh toán 426.220.900 đồng, Công ty tă ̣ng 6.029.100 đồng);

- Hợp đồng số PBRC-H-029211 ngày 31/3/2018, tổng giá tri ̣ 456.400.000 đồng, đa thanh toã

́n 456.400.000 đồng (bà H thanh toán 446.359.200 đồng, Công ty tă ̣ng 10.040.800 đồng);

- Hợp đồng số PBRC-S-074057 ngày 26/7/2019, tổng giá tri ̣ 390.936.000 đồng, đa thanh toã

́n 390.936.000 đồng (bà H thanh toán 387.026.640 đồng, Công ty tă ̣ng 3.909.360 đồng);

- Hợp đồng số PBRC-S-074333 ngày 26/7/2019, tổng giá tri ̣ 390.936.000 đồng, đa thanh toã

́n 390.936.000 đồng (bà H thanh toán 387.026.640 đồng, Công ty tă ̣ng 3.909.360 đồng);

- Hợp đồng số PBRC-S-074334 ngày 26/7/2019, tổng giá tri ̣ 390.936.000 đồng, đa thanh toã

́n 390.936.000 đồng (bà H thanh toán 387.026.640 đồng, Công ty tă ̣ng 3.909.360 đồng).

Bà Đườ ng Thi ̣ H khở i kiê ̣n yêu cầu Tòa án tuyên bố 06 Hợp đồng nêu trên vô hiê ̣u và buô ̣c Công ty hoàn trả cho bà H 2.362.913.000 đồng (bao gồ m số tiền Công ty tă ̣ng bà H) là không có cơ sở pháp lý, Công ty không đồng ý vớ i toàn bô ̣ yêu cầu khở i kiê ̣n của bà H, vi:̀

- Công ty không cam kết và cũng không đào ta ̣o, hướ ng dẫn nhân viên của Công ty tư vấn cho bà H hay bất kỳ Khách hàng nào về viê ̣c Công ty se giũ ́p bà H cho thuê/chuyển nhượng Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ hay se mỡ

̉ riêng mô ̣t văn phong chuyên hỗ trợ Khách hàng trong viê ̣c cho thuê/chuyển nhượng la ̣i các kỳ nghi đả ̃ mua. Quyền và nghia vu ̣̃

của mỗi bên liên quan đến viê ̣c cho thuê/chuyển nhượng Quyền nghi dưở

̃ng được quy đi ̣nh cu ̣ thể ta ̣i Điều 19, Mu ̣c 6 Phu ̣ lu ̣c B Hợp đồng sở hữu kỳ nghi.̉

- Viê ̣c bà H ký kết 06 Hợp đồng sở hữu kỳ nghi không củ

̀ng mô ̣t thờ i điểm, trong mô ̣t thờ i gian dài cho thấy bà H đa cõ ́ đủ thờ i gian để cân nhắc xem xét, đánh giá và nhâ ̣n thứ c rõ quyền, nghia vu ̣̃

của minh theo Hợ̀

p đồng. Ngoài ra, từ năm 2016 đến năm 2019, trong quá trinh thự̀

c hiê ̣n các Hợp đồng, bà H đa sữ ̉ du ̣ng Quyền nghi dưở

̃ng tự cho ̣n – là mô ̣t trong những ưu đãi, thể hiê ̣n thiê ̣n chi ́ của Công ty dành cho Khách hàng ký Hợp đồng trướ c khi Khu nghi dưở

̃ng khai trương để nghi dưở

̃ng ta ̣i các khu nghi dưở

̃ng ta ̣i Viê ̣t Nam và nướ c ngoài, cu ̣ thể:

+ Đối vớ i Hợp đồng PBRC-S-061879, bà H đa đi nghĩ

dưở

̃ng ta ̣i Khách sa ̣n The Costa N từ 05/4/2016 đến 08/4/2016; Khu nghỉ dưỡng Novotel Phú Quốc từ 27/5/2017 đến 30/5/2017; Khu nghi dưở

̃ng Risemount Primier B từ 14/4/2019 đến 16/4/2019; trao đổi qua RCI để trao đổi kỳ nghi ta ̣̉ i Maldives năm 2018;

+ Đối vớ i Hợp đồng PBRC-S-066669, bà H đa đi nghĩ

̉ ta ̣i Khách sa ̣n EMN Hô ̣i A1 từ 14/12/2018 đến 17/12/2018; ta ̣i Ha ̣ Long từ 05/4/2019 đến 08/4/2019;

+ Đối vớ i Hợp đồng PBRC-S-029211, bà H đa đi nghĩ

dưở

̃ng ta ̣i Khách sa ̣n The Costa N từ 29/3/2019 đến 01/4/2019 và từ 13/10/2019 đến 16/10/2019;

Đầu năm 2020, trướ c khi nô ̣p đơn khở i kiê ̣n, bà H đa thự̃

c hiê ̣n Quyền nghi dưở

̃ng đi ̣nh kỳ ta ̣i Căn hô ̣ nghi dưở

̃ng loa ̣i A của Khu nghi dưở

̃ng ALMA theo Hợp đồng sở hữu kỳ nghi PBRC-S-061879 ngả

̀y 26/3/2016 từ 01/3/2020 đến 08/3/2020 mà không có bất cứ ý kiến thắc mắc gi về cà

́c nô ̣i dung của Hợp đồng hay viê ̣c Công ty không có văn phòng chuyên hỗ trợ khách hàng chuyển nhượng Quyền nghi dưở

̃ng cho ngườ i khác.

- Bản chất của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là hợp đồng mua bán/cung cấp quyền thuê phòng hay quyền sử du ̣ng di ̣ch vu ̣ lưu trú để nghi dưở

̃ng ta ̣i Khu nghỉ dưỡng của Công ty theo mô ̣t kỳ nghi trong mô ̣̉

t tuần cố đi ̣nh hàng năm cho đến khi thờ i ha ̣n hoa ̣t đô ̣ng đăng ký của Khu nghi dưở

̃ng kết thúc và được gia ha ̣n nếu thờ i ha ̣n hoa ̣t đô ̣ng của Khu nghi dưở

̃ng được gia ha ̣n. Viê ̣c cung cấp quyền thuê phòng để nghi dưở

̃ng cũng được go ̣i là cung cấp “kỳ nghi” hoă ̣̉

c cung cấp “Quyền nghi dưở

̃ng” như được đi ̣nh nghia ta ̣̃ i Điều 2.1 và Điều 3.1 của Hợp đồng. Ngoài ra, bà H còn có quyền mở rô ̣ng hơn quyền của mô ̣t khách hàng lưu trú thông thườ ng, đó là quyền được cho thuê la ̣i, chuyển nhượng, để la ̣i thừ a kế “Quyền nghi dưở

̃ng” cho ngườ i khác như quy đi ̣nh ta ̣i Mu ̣c 3 Điều 3.1, Mu ̣c 6 Điều 6.1, 6.3 Phu ̣ lu ̣c B của Hợp đồng.

Quyền nghi dưở

̃ng hay quyền cho thuê phòng trong Khu nghi dưở

̃ng mà Công ty bán cho bà H là quyền tài sản theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 105 và Điều 115 của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015, điều này cũng được thể hiê ̣n rõ ta ̣i Điều 3 của Hợp đồng.

Các Hợp đồng sở hữu kỳ nghi không phả

̉i là “quyền hưở ng du ̣ng” đối vớ i tài sản là căn biê ̣t thự/căn hô ̣ trong Khu nghi dưở

̃ng. Công ty không thỏa thuâ ̣n vớ i bà H hay bất kỳ khách hàng nào khác về viê ̣c thực hiê ̣n quyền hưở ng du ̣ng theo đúng bản chất của giao di ̣ch này như quy đi ̣nh ta ̣i Điều 159 và các Điều từ 257 đến Điều 266 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015.

“Quyền nghi dưở

̃ng” của bà H được quy đi ̣nh ta ̣i Hợp đồng sở hữu kỳ nghi ̉ ngoài quyền trực tiếp sử du ̣ng căn hô ̣/căn biê ̣t thự trong Khu nghi dưở

̃ng, bà H còn được để la ̣i thừ a kế, chuyển nhượng quyền thuê phòng/quyền nghỉ dưỡng cho ngườ i khác. Quyền sử du ̣ng thuê phòng của bà H không bi ̣ ha ̣n chế về thờ i gian và đối tượng được hưở ng quyền, được hưở ng Quyền nghi dưở

̃ng theo hết thờ i ha ̣n của Dự án và kể cả thờ i ha ̣n được gia ha ̣n nếu có. Bà H tự ý diễn giải mình có quyền hưở ng du ̣ng đối vớ i căn hô ̣/biê ̣t thự trong Khu nghi dưở

̃ng là không đúng vớ i ý chi cú ̉a các bên và nô ̣i dung của Hợp đồng sở hữu kỳ nghi mả ̀ các bên đa kỹ ́ kết và còn tự thu he ̣p quyền mà bà H đang có theo Hợp đồng sở hữu kỳ nghi.̉

Như vâ ̣y, bà H cho rằng Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là hợp đồng mua bán “quyền hưở ng du ̣ng” đối vớ i tài sản là căn biê ̣t thự/căn hô ̣ nằ m trong Khu nghi ̉ dưỡng do Công ty là chủ sở hữu và đối tượng của Hợp đồng sở hữu kỳ nghi lả ̀ quyền hưở ng du ̣ng đối vớ i tài sản hình thành trong tương lai là không chinh xá

́c. Bản chất của giao di ̣ch theo Hợp đồng sở hữu kỳ nghi lả ̀ giao di ̣ch cho thuê phòng.

- Bà H cho rằng, nô ̣i dung của Hợp đồng và quá trình tư vấn của Công ty không rõ ràng khiến cho bà H không xác đi ̣nh được đầy đủ quyền lợi mà Bà phải được hưở ng và mô ̣t số điều khoản của Hợp đồng đa tưỡ

́ c bỏ các quyền cơ bản của Bà nhưng không đưa ra được bất cứ lâ ̣p luâ ̣n hay căn cứ nào chứ ng minh. Trong khi đó, thực tế Công ty đa luôn cung cẫ

́p thông tin mô ̣t các đầy đủ và minh ba ̣ch để bà H cân nhắc trướ c khi quyết đi ̣nh ký kết Hợp đồng vớ i Công ty. Trườ ng hợp nhâ ̣n thấy Hợp đồng có nô ̣i dung không rõ ràng thi bà ̀ H có quyền yêu cầu nhân viên Công ty giải đáp, trả lờ i các thắc mắc và câu hỏi của mình.

Liên tu ̣c trong các năm từ 2016 đến trướ c khi nô ̣p đơn khở i kiê ̣n, bà H đã thực hiê ̣n các Quyền nghi dưở

̃ng tùy cho ̣n ta ̣i các Khu nghi dưở

̃ng/khách sa ̣n do Công ty thu xếp. Như vâ ̣y, vớ i viê ̣c ký kết 6 Hợp đồng sở hữu kỳ nghi rả ̉i rác trong các năm từ 2016 đến 2019 và viê ̣c thực hiê ̣n Quyền nghi dưở

̃ng theo Hợp đồng sở hữu kỳ nghi, bả ̀ H hoàn toàn nhâ ̣n thứ c rõ quyền lợi của minh đượ̀

c quy đi ̣nh ta ̣i Hợp đồng.

- Bà H cho rằng mô ̣t số điều khoản của Hợp đồng đa “tưỡ

́ c bỏ các quyền cơ bản của bà H” là không có căn cứ và không chinh xá

́c. Theo Hợp đồng, bà H có đầy đủ quyền sở hữu đối vớ i Quyền nghi dưở

̃ng, bao gồ m quyền chiếm hữu, quyền sử du ̣ng và đi ̣nh đoa ̣t được quy đi ̣nh ta ̣i Điều 3, Điều 7.1 của Hợp đồng; các Điều 1.1, 1.7, 3.1, 6.1, 6.3 Phu ̣ lu ̣c B.

- Bà H cho rằng quy đi ̣nh về viê ̣c phải có sự đồng ý trướ c của Công ty ta ̣i Điều 19.1 và Mu ̣c 6.1 Phu ̣ lu ̣c B của Hợp đồng đa tưỡ

́ c đoa ̣t hoàn toàn quyền đi ̣nh đoa ̣t của Bà và không đúng quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t. Tuy nhiên các điều khoản này không ngăn cản hay làm mất quyền đi ̣nh đoa ̣t Quyền nghi dưở

̃ng của bà H, mà chi đưa ra yêu cẩ

̀u phải có sự đồng ý của Công ty. Mă ̣c dù vâ ̣y, trên thực tế, Công ty chưa từ ng từ chối viê ̣c chuyển nhượng Quyền nghỉ dưỡng của bất cứ Khách hàng nào.

Yêu cầu này của Công ty là hoàn toàn phù hợp vớ i quy đi ̣nh ta ̣i Điều 370 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015. Viê ̣c chuyển nhượng Quyền nghi dưở

̃ng chinh lá

̀ chuyển giao các quyền và nghia vu ̣̃

của bà H theo Hợp đồng cho mô ̣t chủ thể khác, trong đó bao gồm cả nghia vu ̣̃

thanh toán Phi duy trí

hà ̀ng năm cho Công ty. Do đó, Khách hàng vớ i tư cách là bên có nghia vu ̣̃

chi đượ̉

c chuyển giao nghia vu ̣̃

khi được bên có quyền là Công ty đồng ý. Đồng thờ i đảm bảo an toàn đối vớ i quyền sở hữu Quyền nghi dưở

̃ng của bà H, tránh viê ̣c mô ̣t chủ thể khác dễ dàng chiếm du ̣ng bất hợp pháp Quyền nghi dưở

̃ng của Khách hàng bằng viê ̣c ta ̣o dựng giao di ̣ch giả ma ̣o.

- Viê ̣c Công ty thu xếp căn hô ̣ nghỉ dưỡng ngoài Khu nghi dưở

̃ng của Công ty là quy đi ̣nh dự phòng cho tình huống Công ty không thu xếp được căn hô ̣ trong Khu nghi dưở

̃ng cho Khánh hàng vì mô ̣t lý do khách quan nào đó, nhằ m đảm bảo quyền thuê phòng của Khánh hàng. Tiêu chuẩn căn hô ̣ nghi dưở

̃ng mà Công ty thu xếp cho bà H sử du ̣ng se “bẵ

̀ng hoă ̣c cao hơn” Căn hô ̣ nghi dưở

̃ng đã được đă ̣t chỗ. Trong khi đó, Căn hô ̣ nghỉ dưỡng mà bà H đa đăng kỹ

́ thuê theo các Hợp đồng được quy đi ̣nh ta ̣i Mu ̣c III Phu ̣ lu ̣c A của Hợp đồng sở hữu kỳ nghi vả ̀ được xác đi ̣nh bằng loa ̣i căn hô ̣ vớ i mô tả các Đă ̣c điểm ky thuâ ̣̃

t ta ̣i Phu ̣ lu ̣c D, tứ c là xác đi ̣nh theo tiêu chuẩn mà không phải là mô ̣t căn hô ̣ cu ̣ thể nào. Điều này cũng được nhắc la ̣i và làm rõ ta ̣i Mu ̣c 1.4 Phu ̣ lu ̣c B của Hợp đồng. Như vâ ̣y, viê ̣c Công ty quy đi ̣nh quyền được thu xếp cho bà H mô ̣t căn hô ̣ nghi dưở

̃ng vớ i tiêu chuẩn bằng hoă ̣c cao hơn Căn hô ̣ nghi dưở

̃ng đa đượ̃

c đă ̣t chỗ vẫn đảm bảo được Quyền nghi dưở

̃ng của bà H và phù hợp vớ i các nô ̣i dung thỏa thuâ ̣n khác quy đi ̣nh ta ̣i Hợp đồng.

Ngoài ra, pháp luâ ̣t không ha ̣n chế quyền thỏa thuâ ̣n của các bên liên quan đến Hợp đồng vớ i điều kiê ̣n thỏa thuâ ̣n đó không vi pha ̣m điều cấm của luâ ̣t, không trái đa ̣o đứ c xa hô ̣̃ i. Mu ̣c 1.2 Phu ̣ lu ̣c B của Hợp đồng quy đi ̣nh về viê ̣c thu xếp căn hô ̣ nghi dưở

̃ng cho bà H hoàn toàn tuân thủ nguyên tắc của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015, không vi pha ̣m pháp luâ ̣t Viê ̣t Nam, không trái đa ̣o đứ c xa hô ̣̃ i nên hoàn toàn phù hợp và cá giá tri ̣ thi hành.

Như vâ ̣y, quy đi ̣nh của Hợp đồng mà bà H dẫn chiếu đều đảm bảo hài hòa quyền lợi của các bên và hoàn toàn phù hợp vớ i quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t. Do đó, bà H cho rằng quy đi ̣nh ta ̣i Mu ̣c 1.2 Phu ̣ lu ̣c B của Hợp đồng cho phép Công ty có quyền tướ c đoa ̣t bất cứ lúc nào đối vớ i quyền tài sản của Bà là không có căn cứ chấp nhâ ̣n.

- Khoản phi duy trí

mà ̀ bà H phải đóng hàng năm vớ i mu ̣c đich chi trá

̉ chi phi vâ ̣́ n hành Khu nghi dưở

̃ng và chi phi cung cấ

́p di ̣ch vu ̣ cho khách nghi dưở

̃ng theo quy đi ̣nh ta ̣i Mu ̣c 3 Phu ̣ lu ̣c C của Hợp đồng là chi phi má ̀ chủ sở hữu Khu nghi dưở

̃ng phải tự chi trả vi bà ̀ H chi mua quyền hưở

̉ ng du ̣ng chứ không mua quyền sở hữu tài sản và mo ̣i di ̣ch vu ̣ sử du ̣ng trong quá trinh nghì

dưở

̃ng bà H phải thanh toán chi phi, không đượ́

c sử du ̣ng miễn phi.́

Viê ̣c thu Phi duy trí

hà ̀ng năm sau khi Khách hàng đa thanh toã

́n để có quyền sở hữu kỳ nghi lả ̀ đă ̣c thù của mô hình sở hữu kỳ nghi trên toả

̀n thế giớ i. Theo đó, các Công ty kinh doanh kỳ nghi/Chủ

̉ sở hữu các khu nghi dưở

̃ng se thuễ mô ̣t đơn vi ̣ đô ̣c lâ ̣p hoă ̣c tự minh quà

̉n lý, vâ ̣n hành khu nghi dưở

̃ng. Các chi phi ́ phát sinh trong quá trình vâ ̣n hành Khu nghi dưở

̃ng se đượ̃

c tinh toá

́n và công bố công khai, minh ba ̣ch hàng năm trên cơ sở chi phi thự́

c tế và được kiểm toán bở i mô ̣t đơn vi ̣ kiểm toán đô ̣c lâ ̣p.

Phi duy trí

đượ̀

c tách riêng vớ i Giá tri ̣ hợp đồng và được thu riêng hàng năm se giũ ́p đảm bảo quyền lợi cho Khách hàng. Viê ̣c tách và thu riêng Phi duy tri hà ̀ng năm se giũ ́p Khách hàng tránh được viê ̣c phải trả trướ c mô ̣t khoản phi cố ́ đi ̣nh có thể se cao hơn khoã

̉n phi thự́

c tế phát sinh trong quá trinh quà

̉n lý, vâ ̣n hành Khu nghi dưở

̃ng.

Thực tế, các nhân viên tư vấn của Công ty đều đa thông bã

́o đầy đủ đến Khách hàng về viê ̣c phải đóng mô ̣t khoản Phi duy trí

̀/Phi quá

̉n lý hàng năm khi tư vân cho Khách hàng mua kỳ nghi củ ̉a Công ty và bà H hoàn toàn nhâ ̣n thứ c được viê ̣c se phã

̉i đóng khoản phi ná ̀y hàng năm.

Quy đi ̣nh ta ̣i Mu ̣c 3 Phu ̣ lu ̣c C của Hợp đồng về Phi duy trí

không vi pha ̣̀

m điều cấm của luâ ̣t, không trái đa ̣o đứ c xa hô ̣̃ i và đa đã ̉m bảo tuân thủ nguyên tắc quy đi ̣nh ta ̣i khoản 2 Điều 3 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 nên hoàn toàn hợp pháp và có giá tri ̣ thi hành, không mâu thuẫn, chồng chéo như ý kiến của bà H. Do đó, viê ̣c bà H cho rằng không nhâ ̣n thứ c được bản chất của đối tượng hợp đồng là không có cơ sở để chấp nhâ ̣n.

Như vâ ̣y, bà H ký kết và thực hiê ̣n Hợp đồng vớ i Công ty trên cơ sở tự nguyê ̣n và nhâ ̣n thứ c rõ nô ̣i dung của Hợp đồng, quyền lợi của bà H không bi ̣ xâm pha ̣m. Do đó, bà H yêu cầu Tòa án tuyên bố 06 Hợp đồng đa kỹ ́ kết vớ i Công ty vô hiê ̣u do bi ̣ lừ a dối theo Điều 127 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự là không có căn cứ để được chấp nhâ ̣n.

- Về vấn đề tên go ̣i của Hợp đồng: Bản chất của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là giao di ̣ch cho thuê phòng giữa Công ty và bà H, theo đó Công ty cho bà H thuê phòng để sử du ̣ng vào mu ̣c đich nghí

dưở

̃ng. Khi bà H trả tiền thuê phòng cho cả thờ i ha ̣n của Dự án để nghi dưở

̃ng thi bà ̀ H có “Quyền nghi dưở

̃ng” và là chủ sở hữu “Quyền nghi dưở

̃ng” đó nên Hợp đồng có tên go ̣i là “Hợp đồng sở hữu kỳ nghi” lả ̀ hoàn toàn chính xác và phù hợp vớ i bản chất của giao di ̣ch.

Mă ̣t khác, bà H cũng đa khẵ

̉ng đi ̣nh, bà được nhân viên Công ty giớ i thiê ̣u về viê ̣c Công ty đang mở bán kỳ nghi ta ̣̉ i Khu nghi dưở

̃ng ALMA, nghia lã ̀ bà H hoàn toàn nhâ ̣n thứ c được rằng, khi ký kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ vớ i Công ty, Bà se đượ̃

c sở hữu “Quyền nghi dưở

̃ng”, có thể cho thuê la ̣i, bán la ̣i.

Ngoài ra, tên go ̣i của Hợp đồng cũng không trái vớ i bất kỳ quy đi ̣nh nào của pháp luâ ̣t. Do đó, bà H cho rằng, tên go ̣i “Hợp đồng sở hữu kỳ nghi” nhẳ

̀m cố tinh lừ

̀ a dối Khách hàng, làm cho Khách hàng hiểu sai về đối tượng của hợp đồng là không đúng và không có căn cứ .

- Về vấn đề quyền nghi dưở

̃ng trong Hợp đồng: Do “Quyền nghi dưở

̃ng” hay quyền “thuê phòng” nhằ m mu ̣c đich nghí

dưở

̃ng của bà H tri ̣ giá được bằng tiền, là khoản tiền thuê phòng mà bà H đa vã ̀ se thanh toã

́n cho Công ty cho toàn bô ̣ thờ i ha ̣n hoa ̣t đô ̣ng của Dự án và có thể cho thuê la ̣i, chuyển nhượng, để la ̣i thừ a kế cho ngườ i khác, nên “Quyền nghi dưở

̃ng” hay quyền “thuê phòng” nhằ m mu ̣c đich nghí

dưở

̃ng của bà H được xem là “quyền tài sản”. Viê ̣c xác đi ̣nh Quyền nghi dưở

̃ng là Quyền tài sản không vi pha ̣m quy đi ̣nh nào của pháp luâ ̣t.

Quy đi ̣nh ta ̣i Điều 3.4 của Hợp đồng hoàn toàn phù hợp vớ i khái niê ̣m về tài sản và quyền tài sản theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 105 và Điều 115 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 và nhằm đảm bảo quyền của bà H đối vớ i Quyền nghi dưở

̃ng, đó chinh lá

̀ quyền cho thuê la ̣i, chuyển nhượng và để la ̣i thừ a kế cho ngườ i khác, chứ không chi bỏ ́ he ̣p trong pha ̣m vi được sử du ̣ng phòng thuê của khách hàng thuê phòng khách sa ̣n thông thườ ng theo cách thứ c truyền thống. Bà H cho rằng Công ty đa ̃ lừ a dối nhằ m làm cho Bà hiểu sai lê ̣ch về đối tượng của Hợp đồng là không có sơ sở pháp lý.

- Về vấn đề đă ̣t chỗ trong Hợp đồng: Nô ̣i dung Điều 5.2 Hợp đồng hoàn toàn phù hợp vớ i quy đi ̣nh ta ̣i Điều 328 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015, mu ̣c đich cú

̉a đă ̣t co ̣c là nhằm đảm bảo viê ̣c giao kết và thực hiê ̣n hợp đồng. Bằng viê ̣c ký kết vào Hợp đồng, bà H và Công ty đa thõ ̉a thuâ ̣n về viê ̣c sử du ̣ng tiền đă ̣t co ̣c, đây là thỏa thuâ ̣n giữa hai bên, không phải là ý chi đơn phương cú

̉a Công ty hay do Công ty tự ý thực hiê ̣n mà không được sự đồng ý của bà H. Pháp luâ ̣t không ha ̣n chế quyền thỏa thuâ ̣n của các bên trong viê ̣c sử du ̣ng tiền đă ̣t co ̣c. Mu ̣c đich sứ

̉ tu ̣ng tiền đă ̣t co ̣c của Công ty cũng không vi pha ̣m điều cấm của pháp luâ ̣t. Viê ̣c Công ty thông báo về viê ̣c có thể sử du ̣ng tiền đă ̣t co ̣c vào mô ̣t số mu ̣c đich có

̀n thể hiê ̣n sự minh ba ̣ch, công khai của Công ty trong viê ̣c sử du ̣ng các nguồn tài chính mà Công ty đang nắm giữ.

- Vấn đề chủ thể thực hiê ̣n Hợp đồng: Viê ̣c Công ty thu xếp căn hô ̣ nghi ̉ dưỡng ngoài Khu nghi dưở

̃ng của Công ty là quy đi ̣nh dự phòng cho tinh huồ

́ng Công ty không thu xếp được căn hô ̣ trong Khu nghi dưở

̃ng cho Khánh hàng vi ̀ mô ̣t lý do khách quan nào đó, nhằ m đảm bảo quyền thuê phòng của Khánh hàng. Quy đi ̣nh ta ̣i Mu ̣c 1.2 Phu ̣ lu ̣c B không thuô ̣c trườ ng hợp Công ty giao cho bên khác thực hiê ̣n thay công viê ̣c theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 517 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015 như ý kiến của bà H.

- Về đối tượng của hợp đồng cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú: Theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 1 Điều 8 Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p năm 2014 và khoản 1 Điều 9 Luâ ̣t Đầu tư 2014, Công ty chi cỏ ́ nghia vu ̣̃

đáp ứ ng điều kiê ̣n kinh doanh đối vớ i ngành, nghề di ̣ch vu ̣ lưu trú ta ̣i thờ i điểm Công ty bắt đầu đưa Khu nghi dưở

̃ng vào hoa ̣t đô ̣ng. Ta ̣i thờ i điểm ký kết Hợp đồng, Công ty chưa cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú cho bà H cũng như cho bất kỳ khách hàng nào khác. Công ty chưa tiến hành kinh doanh di ̣ch vu ̣ lưu trú trên tế, do đó Công ty chưa có nghia vu ̣̃

đáp ứ ng các điều kiê ̣n kinh doanh đối vớ i ngành, nghề di ̣ch vu ̣ lưu trú như ý kiến của bà H.

Kể từ ngày 29/12/2019, Khu nghi dưở

̃ng được khai trương, đưa vào hoa ̣t đô ̣ng, chinh thứ

́ c cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú cho các Khách hàng, Công ty đa đã ́p ứ ng đầy đủ các điều kiê ̣n kinh doanh di ̣ch vu ̣ lưu trú theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 1 Điều 49 Luâ ̣t Du li ̣ch 2017. Công ty không vi pha ̣m khoản 6 Điều 17 Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p 2014, quy đi ̣nh của Luâ ̣t Đầu tư 2014; điểm d Điều 6.2 Hợp đồng; Điều 29, Điều 49 Luâ ̣t Du li ̣ch 2017 như ý kiến của bà H.

- Về vấn đề tiền đă ̣t co ̣c, sử du ̣ng tiền đă ̣t co ̣c, phi duy trí

: Công ty đà

̃ hoàn toàn tuân thủ và không vi pha ̣m bất kỳ quy đi ̣nh nào của pháp luâ ̣t khi nhâ ̣n khoản tiền đă ̣t co ̣c từ các Khách hàng theo quy đi ̣nh ta ̣i Điều 5.2 Hợp đồng trướ c khi cung ứ ng di ̣ch vu ̣. Viê ̣c Công ty xuất các hóa đơn Giá tri ̣ gia tăng tương ứ ng vớ i tiền đă ̣t co ̣c nhâ ̣n từ bà H vào ngày mà Công ty thực nhâ ̣n các khoản tiền đó, trướ c khi Công ty thực hiê ̣n viê ̣c cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú, là phù hợp vớ i quy đi ̣nh ta ̣i điểm a khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bô ̣ Tài chính hướ ng dẫn thi hành Nghi ̣ đi ̣nh số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghi ̣ đi ̣nh số 04/2014/NĐ-CP ngày 17/01/2014 của Chính phủ quy đi ̣nh về hóa đơn bán hàng, cung ứ ng di ̣ch vu ̣.

- Về vấn đề hợp đồng mẫu do Công ty soa ̣n sẵn: Do bản chất của Hợp đồng sở hữu kỳ nghi lả ̀ Hợp đồng di ̣ch vu ̣ cho thuê phòng, vi vâ ̣̀ y các nô ̣i dung của Hợp đồng quy đi ̣nh về quyền và nghia vu ̣̃

của các bên đa đượ̃

c thiết kế phù hợp vớ i viê ̣c cung cấp di ̣ch vu ̣ này và nhằm đảm bảo sự vâ ̣n hành của Khu nghi ̉ dưỡng trong bối cảnh Công ty có tớ i vài chu ̣c nghin Khà

́ch hàng. Mă ̣t khác, mỗi quyền/nghia vu ̣̃

của từ ng bên se khã

́c nhau tùy thuô ̣c vào từ ng trườ ng hợp, thờ i điểm và bối cảnh được đề câ ̣p trong Hợp đồng. Do đó, viê ̣c bà H tính đếm mô ̣t cách số ho ̣c về quyền/nghia vu ̣̃

, căn cứ vào số lượng các quyền và nghia vu ̣̃

tương ứ ng theo Hợp đồng của bà H và Công ty để khẳng đi ̣nh sự bất binh đẳng giữa hai

̀ chủ thể tham gia Hợp đồng là hoàn toàn không có cơ sở để được chấp nhâ ̣n.

- Các quy đi ̣nh ta ̣i khoản 15.2 Hợp đồng, Điều IV.2 Phu ̣ lu ̣c A, khoản 8.4 Phu ̣ lu ̣c B, Điều 6 Phu ̣ lu ̣c C

Điều 15.2 Hợp đồng quy đi ̣nh: ‘Nếu có bất kỳ sự không thống nhất nà o giữa cá c điều khoản của Hợp đồng nà y và cá c điều khoản của bất kỳ Phụ lục nà o đinh kè m tại Hợp đồng nà y, trừ trườ ng hợp có quy đi ̣nh rõ rà ng khá c đi, cá c điều ́ khoản của Hợp đồng nà y sẽ được ưu tiên á p dụng trong phạm vi không thống nhất đó”. Như vâ ̣y, về nguyên tắc các quy đi ̣nh của Hợp đồng vẫn se ưu tiên đượ̃

c áp du ̣ng, trừ trườ ng hợp có quy đi ̣nh rõ ràng khác đi.

Đoa ̣n cuối của các Mu ̣c IV.2 Phu ̣ lu ̣c A, 8.4 Phu ̣ lu ̣c B và Mu ̣c 6 Phu ̣ lu ̣c C đều quy đi ̣nh: “Trong trườ ng hợp có bất kỳ khá c biê ̣t nà o giữa Hợp đồng Cung cấp kỳ nghỉ và Phụ lục nà y, Phụ lục nà y sẽ được ưu tiên á p dụng”. Nô ̣i dung ta ̣i các Phu ̣ lu ̣c của Hợp đồng nhằm làm cu ̣ thể hóa thêm mô ̣t số quyền và nghia vu ̣̃ của các bên theo Hợp đồng và không có nô ̣i dung nào trái vớ i quy đi ̣nh ta ̣i Điều 403 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2015. Các quy đi ̣nh trên đây không làm ảnh hưở ng đến bất kỳ quyền và lợi ich ná

̀o của bà H theo Hợp đồng.

- Về quy đi ̣nh ta ̣i Điều 9 và Điều 10.4 của Hợp đồng: Nô ̣i dung Điều 9 của Hợp đồng quy đi ̣nh: “Khá ch nghỉ dưỡng sẽ không thực hiê ̣n bất cứ khiếu nại hoặc khiếu kiê ̣n nà o chống lại Công ty để giải phóng cá c trá ch nhiê ̣m và nghia vụ của

̃ Khá ch nghỉ dưỡng theo Hợp đồng nà y bằng viê ̣c đưa ra lý do rằng Khá ch nghỉ dưỡng không nhận thứ c đầy đủ về bất kỳ hoặc toà n bộ cá c quy đi ̣nh trong Hợp đồng”. Theo quy đi ̣nh này, các Khách hàng chi không đượ̉

c quyền khiếu na ̣i, khiếu kiê ̣n vớ i Công ty vớ i lý do dưỡng không nhận thứ c đầy đủ về bất kỳ hoặc toà n bộ cá c quy đi ̣nh trong Hợp đồng, còn trong trườ ng hợp khác, Khách hàng vẫn hoàn toàn có quyền thực hiê ̣n quyền khiếu na ̣i, khiếu kiê ̣n đối vớ i Công ty, khi có đủ căn cứ theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t, để yêu cầu Công ty thực hiê ̣n nghiã vu ̣ theo Hợp đồng, bảo đảm quyền lợi chinh đá

́ng của bà H vớ i tư cách là bên thuê phòng theo Hợp đồng này. Như vâ ̣y, Điều 9 của Hợp đồng không ha ̣n chế hay loa ̣i trừ quyền khiếu na ̣i của Khách hàng.

Nô ̣i dung chinh cú

̉a Điều 10.4 quy đi ̣nh về viê ̣c bà H có quyền đơn phương chấm dứ t Hợp đồng và nhâ ̣n la ̣i khoản tiền đă ̣t co ̣c trong trườ ng hợp Công ty không xác đi ̣nh được ngày khai trương chinh thứ

́ c trong vòng 36 tháng kể từ ngày ban hành giấy phép xây dựng cuối cùng của Dự án liên quan đến Khu nghi dưở

̃ng. Trên thực tế Khu nghi dưở

̃ng đa đượ̃

c khai trương chinh thứ

́ c vào ngày 29/12/2019 theo đúng cam kết của Công ty. Đoa ̣n cuối của Điều 10.4 Hợp đồng chi nhẳ

̀ m làm rõ thêm rằng dù có quy đi ̣nh về viê ̣c bà H được quyền đơn phương chấm dứ t Hợp đồng trong trườ ng hợp Công ty không xác đi ̣nh được ngày khai trương chinh thứ

́ c như đa quy đi ̣̃

nh trong Hợp đồng. Tuy nhiên, bà H se không đượ̃

c thực hiê ̣n quyền này nếu chính Bà là bên vi pha ̣m nghia vu ̣̃

thanh toán bất kỳ khoản thanh toán đến ha ̣n nào phải trả cho Công ty hoă ̣c vi pha ̣m viê ̣c thực hiê ̣n bất kỳ nghia vu ̣̃

nào khác của bà H theo Hợp đồng. Như vâ ̣y, quy đi ̣nh này không mang ý nghia loa ̣̃

i trừ trách nhiê ̣m của Công ty đối vớ i bà H, không vi pha ̣m quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t Viê ̣t Nam và đa đã ̉m bảo tuân thủ nguyên tắc quy đi ̣nh ta ̣i khoản 2 Điều 3 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2915 nên hoàn toàn hợp pháp và có giá tri ̣ thi hành.

- Ngoài ra, bà H đa dự̃ a trên số liê ̣u các vu ̣ án Khách hàng khở i kiê ̣n Công ty trong những năm gần đây để kết luâ ̣n rằng Hợp đồng có vấn đề là hoàn toàn vô căn cứ . Trên thực tế số lượng Khách hàng khở i kiê ̣n Công ty chi chiếm mô ̣̉

t tỷ lê ̣ rất nhỏ so vớ i hơn 30 nghin Khà

́ch hàng đa kỹ ́ và đang thực hiê ̣n Hợp đồng vớ i Công ty, vớ i những đánh giá rất tich cự́

c về di ̣ch vu ̣ do Công ty cung cấp. Viê ̣c xảy ra tranh chấp tương tự vu ̣ án này là do mô ̣t số Khách hàng chưa nhâ ̣n thứ c đúng và đầy đủ các nô ̣i dung quy đi ̣nh của Hợp đồng sở hữu kỳ nghi vả ̀ bi ̣ tác đô ̣ng bở i các thông tin tiêu cực trên ma ̣ng xa hô ̣̃ i. Về phần minh, Công ty khẳng

̀ đi ̣nh, Công ty đa cung cẫ

́p đầy đủ và chinh xá

́c các thông tin về di ̣ch vu ̣ cho thuê phòng để nghi dưở

̃ng của Công ty và luôn tuân thủ các quy đi ̣nh của Hợp đồng, tuân thủ pháp luâ ̣t để đảm bảo viê ̣c cung cấp di ̣ch vu ̣ ngày mô ̣t tốt hơn cho Khách hàng đa kỹ ́ Hợp đồng và tin tưở ng sử du ̣ng di ̣ch vu ̣ của Công ty.

Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/DS-ST ngày 27 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang, quyết định:

Áp dụng khoản 2 Điều 3, Điều 328, Điều 401, Điều 405, Điều 513 và Điều 514 Bộ luật Dân sự; Mu ̣c 4 Chương V Luâ ̣t Du li ̣ch; khoản 3 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mứ c thu, miễn, giảm, thu, nô ̣p, quản lý và sử du ̣ng án phí, lệ phí Tòa án,

Tuyên xử: Không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đườ ng Thi ̣ H về tuyên bố các Hợp đồng sở hữu kỳ nghi sổ ́ PBRC-S-061879 ngày 26/3/2016, số PBRC-S-066669 ngày 09/11/2017, số PBRC-H-029211 ngày 31/3/2018, số PBRC-S-074057 ngày 26/7/2019, số PBRC-S-074333 ngày 26/7/2019 và số PBRC-S-074334 ngày 26/7/2019 là vô hiê ̣u. Yêu cầu Công ty TNHH Khu du li ̣ch Vi ̣nh Thiên Đ trả la ̣i số tiền đa thanh toã

́n cho các Hợp đồng nêu trên là 2.362.913.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo theo qui định.

Ngày 02 tháng 8 năm 2022, bà Đườ ng Thi ̣ H có đơn kháng cáo toàn bô ̣ nô ̣i dung bản án sơ thẩm.

Ta ̣i phiên tòa phúc thẩm:

- Đa ̣i diê ̣n theo ủy quyền của nguyên đơn, bà Pha ̣m Bảo T giữ nguyên nội dung kháng cáo và trình bày: Nô ̣i dung các Hợp đồng sở hữu kỳ nghi sổ ́ PBRC-S-061879 ngày 26/3/2016, số PBRC-S-066669 ngày 09/11/2017, số PBRC-H-029211 ngày 31/3/2018, số PBRC-S-074057 ngày 26/7/2019, số PBRC-S-074333 ngày 26/7/2019 và số PBRC-S-074334 ngày 26/7/2019 được giao kết giữa bà Đườ ng Thi ̣ H với Công ty TNHH Khu du lịch Vi ̣nh Thiên Đ vi pha ̣m điều cấm của luâ ̣t. Đề nghi ̣ Hô ̣i đồng xét xử sử a bản án sơ thẩm, chấp nhâ ̣n yêu cầu khở i kiê ̣n của bà Đườ ng Thi ̣ H.

- Đa ̣i diê ̣n theo ủy quyền của bi ̣ đơn, bà Pha ̣m Thi ̣ Kiều H3 cho rằng cấp sơ thẩm xử không chấp nhâ ̣n yêu cầu khở i kiê ̣n của nguyên đơn bà Đườ ng Thi ̣ H là có căn cứ , đề nghi ̣ Hô ̣i đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Kiểm sát viên phát biểu tại phiên tòa: Về chấp hành pháp luâ ̣t, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong giai đoạn xét xử phúc thẩm. Về nô ̣i dung vu ̣ án, cấp sơ thẩm không chấp nhâ ̣n yêu cầu khở i kiê ̣n của bà Đườ ng Thi ̣ H về tuyên bố các Hợp đồng sở hữu kỳ nghi sổ ́ PBRC-S-061879 ngày 26/3/2016, số PBRC-S-066669 ngày 09/11/2017, số PBRC-H-029211 ngày 31/3/2018, số PBRC-S-074057 ngày 26/7/2019, số PBRC-S-074333 ngày 26/7/2019 và số PBRC-S-074334 ngày 26/7/2019 là vô hiê ̣u. Yêu cầu Công ty TNHH Khu du li ̣ch Vi ̣nh Thiên Đ trả la ̣i số tiền đa thanh toã

́n cho các Hợp đồng nêu trên là 2.362.913.000 đồng là có căn cứ , đúng pháp luâ ̣t. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhâ ̣n kháng cáo của bà Đườ ng Thi ̣ H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

́ Giấy chứ ng nhâ ̣n đầu tư số 371022000419 ngày 27/01/2015) và Giấy chứ ng nhâ ̣n đăng ký doanh nghiê ̣p số 4201550314 đăng ký lần đầu ngày 05/02/2013, đăng ký thay đổi lần 10 ngày 04/12/2020 để đầu tư, thực hiện Dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp Alma, tại các lô đất số D7a2, TT4, X6 thuộc Khu Du lịch Bắc Bán đảo Cam R, huyện Cam L, tỉnh K. Theo đó, Công ty Vi ̣nh Thiên Đ được phép kinh doanh di ̣ch vu ̣ lưu trú.

̃ng trong mỗi năm tính từ Năm Bắt đầu đến khi hết thờ i ha ̣n dự án đối vớ i 04 căn hô ̣ nghỉ dưỡng loa ̣i A, 01 căn hô ̣ nghi dưở

̃ng loa ̣i F và 01 căn hô ̣ nghi dưở

̃ng loa ̣i G. Khoản thanh toán phải trả khi Công ty xác đi ̣nh Ngày Khai trương Chính thứ c của từ ng Hợp đồng lần lượt là: 301.455.000 đồng, 432.250.000 đồng, 456.400.000 đồng và 390.936.000 đồng (mỗi Hợp đồng ký ngày 26/7/2019). Tiền đă ̣t co ̣c phải trả khi chấp nhâ ̣n Hợp đồng lần lượt là 241.164.000 đồng, 345.800.000 đồng, 356.120.000 đồng và 312.748.000 đồng (mỗi Hợp đồng ký ngày 26/7/2019). Ngoài ra, Hợp đồng cò n quy đi ̣nh về quyền nghi dưở

̃ng, quyền và nghia vu ̣̃

của Công ty và của Khách Nghỉ dưỡng, về chuyển nhượng và các quyền, nghia vu ̣̃

khác phát sinh từ Hợp đồng.

Tại thời điểm ký kết các Hợp đồng nêu trên, các bên có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và việc ký kết Hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện.

́p nhâ ̣n ký kết Hợp đồng coi như chấp nhâ ̣n toàn bô ̣ nô ̣i dung Hợp đồng. Bà Đườ ng Thi ̣ H đa kỹ ́ kết nhiều Hợp đồng vớ i Công ty Vi ̣nh Thiên Đ vào nhiều thờ i điểm khác nhau và đa thanh toã

́n toàn bô ̣ giá tri ̣ các Hợp đồng được nêu ta ̣i mu ̣c [2].

̃ng theo Hợp đồng này, đồng ý thuê phòng từ Công ty và Công ty, theo Hợp đồng này, đồng ý cho Khách Nghi dưở

̃ng được thuê phòng trên cơ sở lă ̣p la ̣i đi ̣nh kỳ trong Khu Nghi dưở

̃ng đối vớ i Căn hô ̣ Nghi dưở

̃ng vào Tuần Nghi dưở

̃ng trong Thờ i ha ̣n Thực hiê ̣n Quyền Nghi dưở

̃ng....”. Như vâ ̣y, bản chất của “Hợp đồng sở hữu kỳ nghi” lả ̀ hợp đồng cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú, khách hàng không phải là chủ sở hữu căn hô ̣/biê ̣t thự trong 01 tuần cố đi ̣nh mỗi năm đến khi hết thờ i ha ̣n, cũng không phải là quyền sở hữu bất đô ̣ng sản. Luâ ̣t cũng không có quy đi ̣nh cấm giao di ̣ch đối vớ i “di ̣ch vu ̣ hinh thà

̀nh trong tương lai”.

̃ng Alma vẫn đang trong quá trinh xây dự̀

ng, chưa khai trương và chưa đi vào hoa ̣t đô ̣ng chinh thứ

́ c, chưa cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú cho khách hàng, nên chưa phải đáp ứ ng các điều kiê ̣n kinh doanh đối vớ i ngành, nghề di ̣ch vu ̣ lưu trú theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 1 Điều 8 Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p; khoản 1 Điều 9 Luâ ̣t Đầu tư về thực hiê ̣n quy đi ̣nh về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiê ̣n và điều kiê ̣n đầu tư kinh doanh; khoản 1 Điều 49 Luâ ̣t Du li ̣ch về điều kiê ̣n kinh doanh di ̣ch vu ̣ lưu trú.

Ngày 29/12/2019, Công ty Vi ̣nh Thiên Đ chính thứ c khai trương và đưa Khu nghi dưở

̃ng Alma đi vào hoa ̣t đô ̣ng, chinh thứ

́ c cung cấp di ̣ch vu ̣ lưu trú cho các khách hàng, Khu nghi dưở

̃ng Alma đã đáp ứ ng đầy đủ các điều kiê ̣n kinh doanh di ̣ch vu ̣ lưu trú theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 1 Điều 49 Luâ ̣t Du li ̣ch, cu ̣ thể: Phòng Cảnh sát Quản lý hành chinh về trâ ̣́

t tự xa hô ̣̃ i Công an tinh K cẩ

́p Giấy chứ ng nhâ ̣n đủ điều kiê ̣n về an ninh, trâ ̣t tự số 948/GCN ngày 18//11/2019, Phòng Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy và Cứ u hô ̣ cứ u na ̣n Công an tỉnh K có Văn bản số 1731/NT-PCCC ngày 15/10/2019, về nghiê ̣m thu về phòng cháy và chữa cháy, Ủ y ban nhân dân tinh Khánh Hòa ban hành Quyết đi ̣nh số 2562/QĐ-UBND ngày

̉ 04/9/2018 về phê duyê ̣t báo cáo đánh giá tác đô ̣ng môi trườ ng và Giấy phép xả nướ c thải vào nguồn nướ c số 3176/QĐ-CT ngày 14/10/2019. Sở Du li ̣ch tinh K̉ có Văn bản số 1858/SDL-QLCSLT ngày 23/12/2019, về viê ̣c kiểm tra điều kiê ̣n tối thiểu về cơ sở vâ ̣t chất và di ̣ch vu ̣ của Khách sa ̣n nghi dưở

̃ng Alma.

́ch hỗ trợ cho khách hàng trong viê ̣c chuyển nhượng, cho thuê quyền nghi dưở

̃ng; về đă ̣t chỗ, sử du ̣ng tiền đă ̣t co ̣c, thu các khoản phi duý tri là ̀ gây bất lợi cho khách hàng. Các nô ̣i dung nên trên không phải là điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng.

c nêu ta ̣i mu ̣c [2] và các phu ̣ lu ̣c kèm theo được giao kết giữa bà Đườ ng Thi ̣ H vớ i Công ty Vi ̣nh Thiên Đ phù hợp vớ i quy đi ̣nh ta ̣i khoản 2 Điều 108, Điều 134, Điều 328 và Điều 405 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự, không thuô ̣c mô ̣t trong các trườ ng hợp giao di ̣ch dân sự vô hiê ̣u được quy đi ̣nh từ Điều 122 đến Điều 129 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự, không vi pha ̣m Điều 117 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự nên phát sinh hiê ̣u lực.

Khoản 4.1 Điều 4 của Hợp đồng quy đi ̣nh “Khá ch nghỉ dưỡng theo Hợp đồng nà y, cam kết không hủy ngang và đồng ý đặt chỗ để hưởng Quyền nghỉ dưỡng theo cá c điều khoản và điều kiê ̣n của hợp đồng nà y. Để đặt chỗ, khá ch nghỉ dưỡng sẽ thanh toá n tiền đặt cọc cho Công ty theo Điều 5.2 và Phụ lục C”. Bà Đườ ng Thi ̣ H đa thanh toã

́n toàn bô ̣ giá tri ̣ các Hợp đồng cho Công ty Vi ̣nh Thiên Đ. Do đó, không có căn cứ chấp nhâ ̣n yêu cầu của bà Đườ ng Thi ̣ H về yêu cầu Công ty Vi ̣nh Thiên Đ trả la ̣i số tiền đa thanh toã

́n cho các Hợp đồng là 2.362.913.000 đồng (Hai tỷ ba trăm sá u mươi hai triê ̣u chin trăm mườ i ba ngà n

́ đồng).

́

́ phi sơ thẩm, nên cần phải sử a án sơ thẩm về án phi sơ thẩm cho phù hợp.

́

́

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Đườ ng Thi ̣ H. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Áp dụng khoản 2 Điều 3, Điều 117, Điều 401, Điều 405, Điều 513 và Điều 514 Bộ luật Dân sự; Mu ̣c 4 Chương V Luâ ̣t Du li ̣ch; Điều 14, Điều 15 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mứ c thu, miễn, giảm, thu, nô ̣p, quản lý và sử du ̣ng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đườ ng Thi ̣ H về: (1) Tuyên bố các Hợp đồng sở hữu kỳ nghi sổ ́ PBRC-S-061879 ngày 26/3/2016, số PBRC-S-066669 ngày 09/11/2017, số PBRC-H-029211 ngày 31/3/2018, số PBRC-S-074057 ngày 26/7/2019, số PBRC-S-074333 ngày 26/7/2019 và số PBRC-S-074334 ngày 26/7/2019 là vô hiê ̣u; (2) Yêu cầu Công ty TNHH Khu du li ̣ch Vi ̣nh Thiên Đ trả la ̣i số tiền đa thanh toã

́n cho các Hợp đồng nêu trên là 2.362.913.000 đồng (Hai tỷ ba trăm sá u mươi hai triê ̣u chin trăm

́ mườ i ba ngà n đồng).

2. Về án phí:

2.1 Á n phi sơ thẩm: Sử a án phi sơ thẩm

́

́

Bà Đườ ng Thi ̣ H phải nộp 79.558.000 đồng án phi dân sự sơ thẩm. Được

́ trừ 39.629.000 đồng tiền tạm ứng án phí sơ thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0017701 ngày 28/10/2020 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Bà Đườ ng Thi ̣ H còn phải nộp 39.929.000 đồng án phí sơ thẩm dân sự.

2.2. Á n phi phúc thẩm: Bà Đườ ng Thi ̣ H phải nộp 300.000 đồng án phí

́ dân sự phúc thẩm. Được trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0002453 ngày 12/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Bà Đườ ng Thi ̣ H đã nộp xong án phí phúc thẩm dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.