Bản án 37/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn trình bày:

Thửa đất trồng lúa số 379, tờ bản đồ số 23, xã P (nay là phường S, tỉnh Quảng Ngãi), diện tích 551m² được Nhà nước cân đối chia theo Nghị định 64-CP cho hộ gia đình ông Lê Văn Đ. Tại thời điểm cân đối, hộ gia đình ông Đ có 04 nhân khẩu gồm mẹ Nguyễn Thị H2, cha Lê H3, ông Lê Văn Đ và em trai Lê H5. Thửa đất trên được công nhận quyền sử dụng đất số AI 607246, vào số cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H.01873 ngày 08/11/2006, thời hạn sử dụng đất đến năm 2018.

Cụ Lê H3 chết ngày 05/8/2000 (có trích lục khai tử kèm theo). Cụ Lê H3 có 02 con riêng tên Lê X và Lê Thị G, cùng ở địa chỉ Tổ dân phố L, phường P (nay là tổ dân phố L, phường S). Cụ Nguyễn Thị H2 chết ngày 07/4/2021 (có trích lục khai tử kèm theo). Cụ Nguyễn Thị H2 có 02 con riêng tên Nguyễn Thị T1 và Nguyễn C (Nguyễn Tấn L1). Cụ Lê H3 và cụ Lê Thị H4 có 02 con chung tên Lê Văn Đ và Lê H5.

Trong thời gian ông Lê Văn Đ đi làm ăn xa (tại tỉnh Lâm Đồng), ở nhà mẹ Nguyễn Thị H2 và em trai Lê H5 sử dụng đất của hộ gia đình. Khi ông Đ từ tỉnh Lâm đồng về (khoảng năm 2020), ông nghe mẹ nói có cho vợ chồng bà L thuê thửa đất nêu trên nên ông đến nhà bà L để hỏi lấy lại nhưng vợ chồng bà L không đồng ý trả. Sau đó, ông Đ có đơn yêu cầu hoà giải tranh chấp đất đai, được UBND phường P tổ chức hòa giải vào ngày 16/11/2022 nhưng không thành.

Trong quá trình hòa giải tranh chấp đất đai, UBND phường P đã cung cấp cho ông “Giấy sang nhượng ruộng” viết ngày 19/01/2001, có chữ viết tên H2 và H5 nhưng thực tế mẹ ông (bà Nguyễn Thị H2) và em ông (Lê H5) đều không biết chữ, trong giấy sang nhượng ghi tên Lê Văn H5 là không đúng vì em trai tên Lê H5 nên ông có căn cứ cho rằng giấy sang nhượng này là giả mạo. Hơn nữa số hiệu thửa đất, diện tích không đúng; thời gian trong giấy này ghi là “.... chuyển nhượng ..... trong thời gian 20 năm như hợp tác xã đã cấp ...”.

Đối với “Giấy sang nhượng ruộng” ngày 19/01/2001 do bị đơn giao nộp về hình thức không phải chữ ký của ông H5, bà H2; không được công chứng chứng thực. Ngoài ra, phần tài sản của ông Lê Văn Đ và những người thừa kế của ông Lê H3 không có ý kiến. Do đó căn cứ nội dung Giấy sang nhượng ruộng trên là vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. Về nội dung thì không có việc bà H2, ông H5 nhận vàng và tiền từ ông H, bà L. Việc bà H2 cho thuê giá bao nhiêu thì ông Đ, ông H5 không biết. Hơn nữa trong giấy sang nhượng có thể hiện thông tin về khoảng thời gian thỏa thuận 20 năm.

Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng lập ngày 19/01/2001) của bên sang nhượng là Nguyễn Thị H2 và Lê Văn H5 vô hiệu.

Buộc vợ chồng ông Võ Thành H và bà Trần Thị Hồng L phải trả lại cho hộ gia đình ông gồm ông (Lê Văn Đ) và em tên Lê H5, cha (Lê H3), mẹ (Nguyễn Thị H2) quyền sử dụng đất thửa số 379, tờ bản đồ số 23 phường P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là phường S, tỉnh Quảng Ngãi).

Đề nghị không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, đại diện bị đơn trình bày:

Năm 2001, bà Nguyễn Thị H2 (mẹ đẻ của ông Lê Văn Đ) là người sinh sống cùng địa phương với vợ chồng ông Võ Thành H và bà Trần Thị Hồng L nói gia đình bà rất khó khăn cần chuyển nhượng đất nông nghiệp để lấy tiền lo chi phí cho gia đình. Vì nhu cầu cần có đất để canh tác, sản xuất nên vợ chồng ông H có thỏa thuận với bà Nguyễn Thị H2 đi đến thống nhất là vợ chồng ông H, bà L nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị H2 và con bà H2 là ông Lê H5 đối với thửa đất số 486 (loại đất lúa) diện tích 551 m², nay là thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23, diện tích 551 m² phường P.

Thửa đất có giới cận: Phía Bắc giáp ruộng ông S và ông K (thửa 301); Phía Nam giáp ruộng ông A (thửa 409); Phía Đông giáp mương thoát nước; Phía Tây giáp đường đi. Giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là: 240.000 đồng và 04 chỉ vàng 24k.

Khi chuyển nhượng đất, các bên có thỏa thuận là bên nhận chuyển nhượng có toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt và có nghĩa vụ đóng thuế nông nghiệp cho Nhà nước kể từ vụ đông xuân năm 2001 đến mãi về sau này.

Do tại thời điểm này trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là 20 năm nên khi chuyển nhượng đất giữa bà H2, ông H5 và vợ chồng ông H thỏa thuận khi hết thời hạn 20 năm nếu pháp luật cho phép gia hạn thì vợ chồng ông H, bà L có trách nhiệm đi gia hạn đất và sử dụng, trường hợp Nhà nước thu hồi thì bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đất lại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Sau khi ông H, bà L giao đủ số tiền 240.000 đồng và 04 chỉ vàng 24k cho bà Nguyễn Thị H2 nhận, bà H2 có nhờ ông Nguyễn Văn H1 là người cùng địa phương viết giúp “Giấy sang nhượng ruộng”. Tại thời điểm viết giấy sang nhượng ruộng có vợ chồng ông Lê H5 là con đẻ của bà H2 cùng tham gia ký vào giấy chuyển nhượng thửa đất này.

Khi làm hợp đồng chuyển nhượng đất ruộng, giữa các bên chỉ ghi giấy viết tay. Lúc này bên nhận chuyển nhượng là ông H, bà L yêu cầu chứng thực hợp đồng chuyển nhượng để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất cho ông H, bà L nhưng do trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H2 có nhiều thửa đất nên bà H2 nói khi nào tách thửa ra có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng thì bà H2 sẽ có trách nhiệm giao Giấy chứng nhận của thửa đất này cho vợ chồng ông H, bà L để 02 bên cùng đi làm hợp đồng và đăng ký quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông H, bà L. Sau đó vợ chồng ông H liên tục yêu cầu bà H2 làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà H2 hứa hẹn mãi mà không làm. Kể từ vụ đông xuân năm 2001 đến nay, vợ chồng ông H, bà L sử dụng thửa đất này ổn định, liên tục không ai tranh chấp gì, kể cả gia đình bà H2 và các hộ sử dụng đất lân cận không ai có ý kiến tranh chấp gì.

Ông Lê Văn Đ cho rằng mẹ ông là bà Nguyễn Thị H2 cho ông Võ Hữu Đ1 là cha đẻ của ông Võ Thành H thuê là không có căn cứ, thực tế bà Nguyễn Thị H2 đã chuyển nhượng thửa đất này cho vợ chồng ông Võ Thành H và Trần Thị Hồng L vào ngày 19/01/2001.

Ngoài ra ông Lê Văn Đ cho rằng đất cấp theo Nghị định 64-CP và ông cũng có phần quyền trên thửa đất này là hoàn toàn không có căn cứ; bởi vì ông Đ không đưa ra chứng cứ nào về phương án phân chia ruộng đất theo Nghị định 64-CP của địa phương cho hộ gia đình ông là bao nhiêu đất nông nghiệp, cụ thể phần quyền của ông Đ được cấp theo Nghị định 64-CP diện tích bao nhiêu, tại thửa đất nào. Trường hợp có cân đối theo Nghị định 64-CP thì hộ bà Nguyễn Thị H2 có nhiều thửa đất khác, phần quyền của bà H2 và ông H5 đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà L, còn diện tích đất nông nghiệp còn lại ông Đ vẫn sử dụng, nên phần quyền đất nông nghiệp của ông Lê Văn Đ không bị xâm phạm. Việc bà H2 và ông H5 (con bà H2) đã chuyển nhượng thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23, diện tích 551 m² tại phường P thì gia đình ông Đ hoàn toàn tự nguyện và vợ chồng ông H, bà L đã sử dụng thửa đất này từ năm 2001 đến nay.

Do vậy nguyên đơn yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 19/01/2001 là vô hiệu, vợ chồng ông H, bà L không đồng ý.

Nay bị đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị H2 với ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L tại thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23, diện tích 551 m² địa chỉ tại phường P (N là phường S) các đồng thừa kế của bà Nguyễn Thị H2 có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L và được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23, diện tích đo đạc thực tế 510,126m2 theo quy định của pháp luật.

Trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị H2 với ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L vào ngày 19/01/2001 là vô hiệu thì bị đơn yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu như sau:

- Xác định lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng ruộng ngày 19/01/2001 vô hiệu là do bà Nguyễn Thị H2 và các thành viên trong hộ bà H2.

- Yêu cầu các đồng thừa kế của bà H2 phải bồi thường cho bị đơn gấp đôi số tiền, vàng vợ chồng bị đơn bỏ ra nhận chuyển nhượng thửa đất này với số tiền 480.000 đồng và 08 chỉ vàng 24k và công sức quản lý, tôn tạo thửa đất này mỗi năm 500.000 đồng x 24 năm = 12.000.000 đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê H5 trình bày:

Hộ gia đình ông được Nhà nước giao thửa đất lúa số 379, tờ bản đồ số 23 phường P (Nay là phường S). Ông và bà Nguyễn Thị H2 (mẹ của ông) cùng sử dụng thửa đất trên để trồng lúa nhiều năm, sau đó có cho ông H, bà L thuê một thời gian ngắn. Sau đó ông Lê Văn Đ đòi lại thì vợ chồng bà L, ông H không chịu trả mà cho rằng ông và mẹ của ông (bà Nguyễn Thị H2) đã ký vào giấy sang nhượng lập ngày 19/01/2001. Việc này là không đúng do ông và mẹ không đều không biết chữ và không ký được tên mình.

Nay ông Lê Văn Đồng khởi K1 yêu cầu không công nhận giá trị pháp lý của “Giấy sang nhượng” lập ngày 19/01/2001 của bên sang nhượng là Nguyễn Thị H2 và Lê Văn H5. Buộc vợ chồng ông Võ Thành H và bà Trần Thị Hồng L phải trả lại cho hộ gia đình ông quyền sử dụng đất thửa 379, tờ bản đồ số 23 tại phường P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi thì ông hoàn toàn đồng ý.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T1, ông Nguyễn C (Nguyễn Tấn L1), ông Lê X, bà Lê Thị G trình bày:

Bà Nguyễn Thị T1, ông Nguyễn C, ông Lê X, bà Lê Thị G là những người cùng cha khác mẹ (L, Lê Thị G) và cùng mẹ khác cha (Nguyễn Thị T1, Nguyễn C) với ông Lê Văn Đ, ông Lê H5. Các ông, bà đều biết chính xác bà Nguyễn Thị H2 và em Lê H5 không biết chữ và không ký được chữ ký mà trước giờ chỉ có áp chỉ tay. Do vậy việc ông Đồng khởi K1 yêu cầu không công nhận giá trị pháp lý của “Giấy sang nhượng” lập ngày 19/01/2001 của bên sang nhượng là Nguyễn Thị H2, Lê Văn H5 (có chữ ký bà H2, em H5) và buộc vợ chồng ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L phải trả lại cho hộ gia đình ông Đ quyền sử dụng đất thửa 379, tờ bản đồ số 23 phường P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi thì các ông, bà hoàn toàn đồng ý. Các ông bà đều là con riêng của ông H3, bà H2 nên đã ở riêng và tách khẩu khỏi hộ ông H3, bà H2 trước thời điểm cân đối đất theo Nghị định 64-CP nên không có liên quan gì đến phần tài sản nêu trên.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2025/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Quảng Ngãi đã xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn Đ về tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy sang nhượng ruộng ngày 19/01/2001) giữa bà Nguyễn Thị H2, ông Lê H5 với vợ chồng ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L vô hiệu; không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Lê Văn Đ về việc buộc vợ chồng ông Võ Thành H và bà Trần Thị Hồng L phải trả lại thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23 phường P (Nay là phường S).

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L. Công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23, địa chỉ tại phường P (N là phường S) có diện tích đo đạc thực tế 510,126m2. Ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L có quyền, nghĩa vụ liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23, địa chỉ tại phường S có diện tích đo đạc thực tế 510,126m2 (Có sơ đồ bản vẽ kèm theo là bộ phận không thể tách rời của bản án).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 10/9/2025, bà Phan Thị Thu T là người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Lê Văn Đ kháng cáo và ngày 11/9/2025, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Quảng Ngãi có Quyết định kháng nghị số 531/QĐ-VKS-DS yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm huỷ toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2025/DS-ST ngày 28/8/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Quảng Ngãi; chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm để giải quyết lại theo quy định của pháp luật. Tại phiên toà, đại diện nguyên đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo; đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi giữ nguyên Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Quảng Ngãi.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự; chấp nhận toàn bộ Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 531/QĐ-VKS-DS ngày 11/9/2025 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Quảng Ngãi và kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2025/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Quảng Ngãi; chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:

Theo nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho rằng khi còn sống bà Nguyễn Thị H2 cho vợ chồng ông Võ Thành H thuê thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23 nhưng không có giấy tờ chứng minh việc cho thuê đất và không được bị đơn thừa nhận.

Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm cũng như tại bản trình bày ngày 02/12/2025 và tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Văn H1 khẳng định: Ông là người viết giúp giấy sang nhượng ruộng ngày 19/01/2001 theo ý chí của hai bên. Bà Nguyễn Thị H2 và ông Lê H5 trực tiếp ký tên vào giấy sang nhượng ruộng dưới sự chứng kiến của ông và vợ chồng ông H. Đối với số tiền 240.000 đồng và 04 chỉ vàng (9999), ông Võ Thành H và bà Trần Thị Hồng L đưa tận tay cho bà Nguyễn Thị H2 và ông Lê H5, ông là người chứng kiến nên đã ghi vào giấy sang nhượng. Lê Văn H5 ghi tại Giấy sang nhượng ruộng và Lê H5 chính là người con tên H5 của bà H2.

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn cho rằng chữ ký “H5”, “Hậu” trong Giấy sang nhượng ruộng ngày 19/01/2001 không phải chữ ký của bà H2, ông H5 vì bà H2, ông H5 không biết chữ. Tòa án cấp sơ thẩm đã giải thích, yêu cầu giám định chữ ký nhưng các bên đương sự đều không có yêu cầu giám định chữ ký. Tuy nhiên, căn cứ vào tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ, trình bày của ông Nguyễn Văn H1 thì có căn cứ xác định ngày 19/01/2001 bà Nguyễn Thị H2, ông Lê H5 đã thực việc chuyển nhượng thửa đất số 379, tờ bản đồ số 23 cho vợ chồng ông Võ Thành H, bà Trần Thị Hồng L với số tiền 04 chỉ vàng và 240.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 148, khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Quảng Ngãi và kháng cáo của người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Lê Văn Đ.

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2025/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 6 - Quảng Ngãi.

2. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân khu vực 6 - Quảng Ngãi giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Về án phí: Ông Lê Văn Đ không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả lại cho ông Lê Văn Đ 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0001595 ngày 16/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi.

Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng khác được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.