Bản án 367/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh

Các Thẩm phán:

Ông Cao Văn Tám

Bà Bùi Thị Thu

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Văn Nơi - Thư ký Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Lê Công T - Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 4 năm 2026, tại trụ sở Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 14/2026/TLPT-DS ngày 09 tháng 01 năm 2026 về việc “Tranh chấp đòi quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2025/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1505/2026/QĐPT-DS ngày 24 tháng 3 năm 2026, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Dương Thị T1, sinh năm 1947 – Có mặt.

2. Dương Thị N, sinh năm 1951- Có mặt.

Cùng địa chỉ: ấp T xã T huyện C tỉnh Tiền Giang (nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp).

Người đại diện theo ủy quyền của bà T1 và bà N: ông Phạm Ngọc D, sinh năm 1972. Địa chỉ: số B ấp H xã M thành phố M tỉnh Tiền Giang (nay là phường M, tỉnh Đồng Tháp) – Có mặt.

(Văn bản ủy quyền ngày 05/01/2026 tại Văn phòng C2)

- Bị đơn: Phan Thị T2, sinh năm 1971. Địa chỉ: ấp T, xã T huyện C tỉnh Tiền Giang (nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp) – Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Đặng Thị Kim T3, sinh năm 1996. Địa chỉ: Số B Đường D, phường P, Thành phố Hồ Chí Minh – Có mặt.

(Văn bản ủy quyền này 09/10/2025).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Hoàng Kim Minh C – Công ty L thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H – Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Dương Văn T4 sinh năm 1946;

2. Bà Dương Thị T5, sinh năm 1959;

3. Ông Dương Văn M, sinh năm 1949;

4. Anh Dương Tấn K, sinh năm 1994.

Cùng địa chỉ: ấp T xã T huyện C tỉnh Tiền Giang (nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp).

5. Bà Dương Thị D1, sinh năm 1965. Địa chỉ: ấp T xã T huyện C tỉnh Tiền Giang (nay là xã C, tỉnh Đồng Tháp);

6. Bà Dương Thị C1, sinh năm 1960. Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp);

7. Bà Phan Thị Q, sinh năm 1969; Địa chỉ: ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp);

Người đại diện theo ủy quyền của bà Phan Thị Q: Bà Nguyễn Minh Hoàng H, sinh năm 1972. Địa chỉ: A khu phố D phường A thành phố M tỉnh Tiền Giang.

(Theo văn bản ủy quyền ngày 03/6/2024 tại Văn phòng C3).

8. Ông Dương Văn B, sinh năm 1963. Địa chỉ: số A West Klein Rd New Braunfels T 78130 USA.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Dương Văn B: ông Phạm Ngọc D, sinh năm 1972. Địa chỉ: số B ấp H xã M thành phố M tỉnh Tiền Giang (nay là phường M, tỉnh Đồng Tháp).

(Theo văn bản ủy quyền ngày 30/11/2023 tại Văn phòng C4).

9. Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng: Ủy ban nhân dân xã T, tỉnh Đồng Tháp.

- Người kháng cáo: Bà Phan Thị T2 là bị đơn.

NỘI DUNG:

1. Theo đơn khởi kiện nguyên đơn trình bày:

Cha của hai bà tên Dương Văn M1 sinh năm 1919, chết ngày 23/5/2001 (bl 25), mẹ của hai bà tên Nguyễn Thị H1 sinh năm 1924 chết ngày 22/11/2006 (bl 24). Cha mẹ hai bà có 8 người con gồm hai bà và Dương Văn T4, Dương Thị T5, Dương Văn M, Dương Thị D1, Dương Thị C1 và Dương Văn B. Lúc còn sống cha hai bà được ông bà nội cho:

- Thửa 717 diện tích 1.128 m2 tọa lạc ấp T xã T huyện C tỉnh Tiền Giang theo sổ mục kê và sổ đăng ký ruộng đất ngày 16/4/1985 (bl 06). Thửa 717 nay là thửa 1313 diện tích 883 m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ số 02785/1422/ QĐUB H ngày 18/11/2003 (bl 27) cho hộ bà Nguyễn Thị H1 (thời điểm này hộ khẩu chỉ có bà H1 (bl 46)). Trước khi được cấp giấy, vào năm 1995 cha mẹ hai bà có làm giấy tay bán cho bà Phan Thị Q (chị của Phan Thị T2) một phần diện tích ngang giáp Quốc lộ A là 7m chiều dài vô 5m để cho bà T2 cất nhà ở. Trong quá trình ở trên đất bà T2 đã lấn chiếm của bà H1 khoảng 200 m2 ngang 10m X 20m. Phần diện tích bà Q mua trước đây đã bị thu hồi do mở rộng Quốc lộ A không còn. Thời điểm năm 2011 bà T2 lấn chiếm đất chúng tôi có tranh cản và được UBND xã T lập biên bản yêu cầu bà T2 ngưng xây dựng nhưng bà T2 vẫn xây dựng vào ban đêm bị phạt hành chính 2.500.000 đồng. Phần bà T2 lấn chiếm cất nhà ở có 03 ngôi mộ của gia đình hai bà. Sau khi bị xử phạt bà T2 vẫn không tháo dỡ. Hai bà tiếp tục tranh chấp. Vụ việc được U ngày 29/8/2013 nhưng không thành. Hai bà khởi kiện và được TAND tỉnh Tiền Giang thụ lý. Quá trình giải quyết hai bà rút đơn khởi kiện và TAND tỉnh Tiền Giang có Quyết định Đình chỉ giải quyết vụ án số 23/2018/QĐST-DS ngày 11/5/2018 lý do: để hai bên tự thương lượng. Nay hai bà yêu cầu:

- Buộc bà Phan Thị T2 tháo dở di dời nhà trả lại phần đất lấn chiếm có diện tích khoản 120 m2 có chiều ngang giáp lộ 1A khoảng 10m dài vô khoảng 12m thuộc một phần thửa 1313 cho những người thừa kế của ông Dương Văn M1 và bà Nguyễn Thị H1.

2. Theo bị đơn trình bày:

Vào ngày 31/08/1995, ông Dương Văn M1 và bà Nguyễn Thị H1 (là cha mẹ của nguyên đơn) có chuyển nhượng cho tôi phần đất diện tích ngang 7m x dài 5m tọa lạc ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang, với giá 3 chỉ vàng 24K. Ông M1, bà H1 có làm “Tờ nhượng đất” giao cho tôi giữ. Thời điểm này, tôi nhờ chị ruột của tôi là Phan Thị Q đứng ra mua dùm, nên “Tờ nhượng đất” ghi là nhượng cho Phan Thị Q (thực tế tôi là người bỏ vàng ra mua và trực tiếp sử dụng đất). Phần đất mà ông M1, bà H1 chuyển nhượng cho tôi nằm cặp mặt tiền Quốc lộ A. Thời điểm chuyển nhượng, phía trước giáp lộ là một hố sâu do nhà nước đào để lấy đất đắp lộ (hố sâu này kéo dài toàn bộ khu đất tại địa phương). Sau hố sâu là ngôi mộ bằng xi măng diện tích khoảng 4m x 3m. Vậy nên, ông M1, bà H1 chuyển nhượng cho tôi phần đất có vị trí từ sau ngôi mộ trở vào trong 5m, bề ngang 7m. Hơn nữa, phần hố và mộ là nằm trong mốc lộ giới nên không chuyển nhượng). Sau khi giao vàng và nhận “Tờ nhượng đất”, tôi đã nhận đất và cất nhà ngay trong năm 1995, trên phần đất nhận chuyển nhượng: 5m tính từ ngôi mộ trở vào. Lúc đầu là cất nhà lá. Đến năm 1996, tôi dở nhà lá, xây lại nhà tường tại vị trí cũ nêu trên do cha tôi là thợ hồ đứng ra xây. Việc tôi cất nhà tại vị trí từ sau ngôi mộ trở vào 5m cả gia đình ông M1, bà H1 đều biết, nhưng mọi người đều đồng ý và không ai có ý kiến tranh chấp gì. Vào năm 2002, khi thực hiện đo đạc để bồi thường giải tỏa mở rộng quốc lộ A, bà H1 là người đứng ra chỉ ranh và ký tên xác nhận ranh với phần đất của tôi sử dụng (có lưu tại hồ sơ bồi thường giải tỏa). Thời điểm này tôi chỉ nhận tiền bồi thường tài sản trên đất, số tiền gần 4.000.000đ. còn bồi thường về đất bị giải tỏa là do gia đình bà H1 nhận. Đến ngày 16/03/2010, tôi có thỏa thuận với gia đình có ngôi mộ trên đất (mộ của bà Dương Thị N1, cư ngụ cùng ấp T, xã T) để bốc mộ (bl 70). Sau khi bốc mộ, năm 2011, tôi xây dựng tiếp phần nhà phía trước trên ngôi mộ vừa bốc và lấn thêm ra sát cột mốc giới như hiện nay. Lúc này, ông M1 đã mất, còn bà H1. Bà H1 cùng các con của bà cũng không có ý kiến tranh chấp gì. Ngoài ra, tôi nhiều lần đến gặp cán bộ địa chính xã cùng với bà H1 để làm thủ tục sang tên tách đất, nhưng được trả lời là đất nghĩa địa do nhà nước quản lý nên chỉ được ở, không được sang bán nên không thể sang tên cho tôi được. Hiện nay tôi là người quản lý sử dụng phần đất tranh chấp nêu trên. Như vậy, mặc dù việc chuyển nhượng đất chỉ làm giấy tay, tuy nhiên hợp đồng đã được thực hiện xong, tôi đã giao đủ tiền chuyển nhượng, đã nhận đất để cất nhà kiên cố trên phần đất chuyển nhượng. Lúc tôi xây dựng nhà không có ai tranh chấp, ngăn cản. Việc sử dụng đất của tôi không trái pháp luật, không bị cơ quan thẩm quyền thu hồi. Vì vậy, thuộc trường hợp được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Yêu cầu khởi kiện phản tố: bà T2 yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay) do ông Dương Văn M1 và bà Nguyễn Thị H1 lập ngày 31/08/1995, công nhận cho bà được quyền sử dụng phần diện tích 45 m2 (đo đạt thực tế 137 m2) thuộc một phần thửa 1313, tờ bản đồ số 2, ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Phan Thị Q trình bày:

Chị Q là chị ruột của chị T2. Vào năm 1995 do chị T2 bận đi mua bán nên có nhờ chị Q đứng ra mua dùm phần đất của ông Dương Văn M1 và bà Nguyễn Thị H1. Tiền mua đất của T2 bỏ ra. Sau khi mua đất thì chị T2 cất nhà và ở trên đất liên tục cho đến nay. Chị Q xác định phần đất đang tranh chấp do chị T2 mua không liên quan đến chị Q. Chị đồng ý yêu cầu phản tố của chị T2. Không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn.

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác:

Thống nhất với ý kiến của nguyên đơn. Xin vắng mặt do lớn tuổi ở xa.

Tại bản án dân sự số 67/2025/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp, quyết định:

“…- Chấp nhận tòan bộ yêu cầu đòi quyền sử dụng đất của bà Dương Thị T1, Dương Thị N.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Phan Thị T2.

- Buộc bà Phan Thị T2 phải tháo dỡ căn nhà trên phần diện tích 137 m2 đang tranh chấp để trả lại phần diện tích đất này cho người thừa kế của bà Nguyễn Thị H1 gồm bà Dương Thị T1, Dương Thị N, Dương Văn T4, Dương Thị T5, Dương Văn M, Dương Thị D1, Dương Thị C1 và Dương Văn B. Diện tích 137 m 2 là một phần của thửa 1313, diện tích 883 m2 theo giấy chứng nhận QSDĐ số 02785 do UBND huyện C cấp cho hộ bà Nguyễn Thị H1 ngày 18/11/2003 (có sơ đồ tứ cận kèm theo). Thời hạn thực hiện khi án có hiệu lực pháp luật.

- Ghi nhận bà Dương Thị T1, Dương Thị N tự nguyện hỗ trợ bà T2 5.000.000 đồng chi phí di dời khi án có hiệu lực pháp luật.…”

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo vụ án theo quy định của pháp luật.

* Sau khi xét xử sơ thẩm:

Ngày 09 tháng 10 năm 2025, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp nhận được đơn kháng cáo của bà Phan Thị T2, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại theo hướng đình chỉ vụ án.

* Tại phiên tòa phúc thẩm: bà Phan Thị T2 có người đại diện theo ủy quyền thay đổi kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận bị đơn có quyền sử dụng 137m2 đất.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến của Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Nội dung: căn cứ các tài liệu chứng cứ cấp sơ thẩm thu thập được, trong đó có văn bản của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện C là cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H1 đã khẳng định: khi bà H1 còn sống, chính quyền địa phương đã xuống hiện trạng đo đạc để chuẩn bị thu hồi đất làm lộ, có mặt bà H1 và các hộ lân cận, bà H1 chỉ ranh đất phần bà T2 đã nhận chuyển nhượng và được sử dụng là 100,3 m2, có bản vẽ sơ đồ kèm theo. Bà T2 sử dụng đất năm 1995 đến nay, bà H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2003, trong khi đó có cả diện tích đất của bà T2 đang sử dụng mà lại cấp cho bà H1 là không đúng đối tượng; Ủy ban nhân dân có văn bản khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H1 là sai. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, công nhận diện tích 45m2 cho bà T2, phần diện tích đất còn lại sau khi Ủy ban xác định người nào có quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp thì giải quyết bằng vụ án khác; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.