Bản án 36/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 25/11/2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 61, tờ bản đồ số 35, diện tích 190m2, tại thôn D, xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là thôn D, xã K, tỉnh Quảng Ngãi) là do ông Nguyễn K mua tài sản thanh lý của Hợp tác xã N2, được sự đồng ý của UBND xã P. Ông K đã trả đủ tiền mua tài sản thanh lý cho Hợp tác xã là 7.434.800đồng và nộp thêm 193.900đồng tiền hỗ trợ xây dựng trường M.

Ngày 28/4/2021 ông Nguyễn K, bà Trần Thị N1 chuyển nhượng thửa đất số 61 nêu trên cho ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N theo giấy bán đất viết tay ngày 28/4/2021, giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên là 300.000.000đồng. Khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện. Ông T, bà N đã giao đủ tiền cho ông K, bà N1 và ông K, bà N1 đã bàn giao đất trên thực địa cho ông T, bà N. Tuy nhiên, sau khi nhận tiền chuyển nhượng xong thì ông K, bà N1 không làm các thủ tục để hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất để chuyển quyền sử dụng đất cho ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N theo thoả thuận. Do đó, ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N với ông Nguyễn K, bà Trần Thị N1 theo giấy bán đất ngày 28/4/2021 với diện tích đất là 174,9m2; đối với diện tích đất 15,1m2 nằm trong hành lang an toàn giao thông đường sắt thì ông T, bà N không yêu cầu công nhận. Ông T và bà N không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong vụ án này. Trường hợp nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu thì các bên sẽ tự thỏa thuận giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, nếu không thỏa thuận được thì các bên sẽ yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu bằng một vụ án khác.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 11/4/2023, văn bản trình bày ý kiến đề ngày 10/9/2024, bị đơn ông Nguyễn K, bà Trần Thị N1 trình bày:

Ngày 12/6/2000 Hợp tác xã N2 có bán thanh lý diện tích đất 690m2 (loại đất chuyên dụng xây dựng công trình nhà kho), thuộc quyền sử dụng đất của Hợp tác xã nông nghiệp xã N2, gắn liền với đất chỉ có 01 khu nhà kho. Giới cận thửa đất như sau:

- Đông giáp Quốc lộ A, cạnh dài 34,5m;

- Tây giáp đường S, cạnh dài 34,5m;

- Nam giáp đất của Hợp tác xã, cạnh dài 20m;

- Bắc giáp đất thổ cư của bà Nguyễn Thị T1, cạnh dài 20m.

Hợp tác xã thanh lý diện tích đất nêu trên cho 04 người, gồm: Ông Bùi Quang K1, ông Nguyễn Tấn K2, ông Trần Ngọc L và ông Nguyễn Kiện . Giá chuyển nhượng thanh lý trên tổng diện tích đất 690m2 là 27.000.000đồng. Khi chuyển nhượng thanh lý tài sản nêu trên thì Hợp tác xã và bên nhận chuyển nhượng đã được phân chia về diện tích đất, ranh giới đất, đồng thời được giao vị trí đất cụ thể.

Sau khi mua thanh lý xong, các ông Bùi Quang K1, Nguyễn Tấn K2 và Trần Ngọc L đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, kê khai đăng ký quyền sử dụng đất, sau đó trực tiếp sử dụng đất làm nhà ở và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có ai tranh chấp.

Về phần ông Nguyễn K, sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính và được nhận chuyển nhượng từ việc bán thanh lý của Hợp tác xã với diện tích đất là 190m2, giá mua thanh lý là 7.434.800đồng, thuộc thửa đất số 61, tờ bản đồ số 35 (đo vẽ năm 2006), tại thôn D, xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi, có giới cận:

- Phía Bắc giáp thửa đất số 62, tờ bản đồ số 35;

- Phía Nam giáp thửa đất số 64, tờ bản đồ số 35;

- Phía Đông giáp hành lang Quốc lộ A;

- Phía Tây giáp hành lang an toàn đường sắt.

Sau khi mua thanh lý thửa đất nêu trên, ông Nguyễn K đã trực tiếp quản lý, sử dụng nhưng do tuổi cao, đau ốm thường xuyên nên ông K không đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất được. Việc quản lý, sử dụng đất của ông K là ổn định, liên tục, lâu dài và không có ai tranh chấp.

Năm 2021, vợ chồng ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N là người cùng địa phương đến hỏi mua lại thửa đất nêu trên để sử dụng. Lúc này vợ chồng ông K, bà N1 không có nhu cầu chỗ ở tại vị trí thửa đất này nữa và cần tiền chữa bệnh nên đồng ý chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho ông T, bà N. Đến ngày 28/4/2021 ông K, bà N1 viết giấy tay chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nêu trên cho ông T, bà N với số tiền 300.000.000đồng.

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T, bà N đã giao đủ tiền cho ông K, bà N1 nhận; đồng thời, hai bên thỏa thuận miệng là vợ chồng ông T, bà N tự đi đăng ký, kê khai quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông T, bà N vì vợ chồng ông K đau ốm nên không thể đi đăng ký quyền sử dụng đất được.

Việc vợ chồng ông K chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 61 nêu trên cho vợ chồng ông T là đúng sự thật và đúng ý chí, nguyện vọng của hai bên. Vì vậy, ông K, bà N1 yêu cầu Tòa án ghi nhận nguyện vọng của ông, bà là đã chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông T, bà N để không ảnh hưởng đến quyền lợi của ông T, bà N và của vợ chồng ông, bà.

* Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Quảng Ngãi tại phiên tòa:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn đúng theo quy định tại các điều 70, 71 của Bộ luật tố tụng dân sự; bị đơn không chấp hành đúng theo quy định tại các điều 70, 72 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán đất viết tay ngày 28/4/2021 giữa ông Nguyễn K, bà Trần Thị N1 với ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N. Ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N có trách nhiệm liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 174,9m2, thuộc thửa đất số 61, tờ bản đồ số 35, tại thôn D, xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là thôn D, xã K, tỉnh Quảng Ngãi) theo quy định của pháp luật. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về việc đồng ý chịu toàn bộ án phí và chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, các điều 144, 147, 157, 158, 235, 266, 271 và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các điều 100, 167, 188 của Luật đất đai năm 2013; Điều 137 của Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2024; khoản 2 Điều 129, Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N.

2. Công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán đất viết tay ngày 28/4/2021 giữa ông Nguyễn K, bà Trần Thị N1 với ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N đối với thửa đất số 61, tờ bản đồ số 35, diện tích 174,9m2, tại thôn D, xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là thôn D, xã K, tỉnh Quảng Ngãi) là hợp pháp.

(Có sơ đồ địa chính thửa đất kèm theo bản án này và là một bộ phận không thể tách rời bản án này).

3. Ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N có quyền và nghĩa vụ liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 174,9m2, thuộc thửa đất số 61, tờ bản đồ số 35, tại thôn D, xã P, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là thôn D, xã K, tỉnh Quảng Ngãi) theo quy định của pháp luật.

4. Về chi phí tố tụng: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N về việc tự chịu toàn bộ chi phí tố tụng với tổng số tiền là 10.500.000đồng (mười triệu năm trăm nghìn đồng). Ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N đã nộp tạm ứng và đã chi phí xong.

5. Về án phí: Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Phạm Đình T, bà Nguyễn Thị Kim N về việc chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm thay cho bị đơn với số tiền là 300.000đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền 300.000đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí ông T, bà N đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: 0004152 ngày 29/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Đức Phổ, tỉnh Quảng Ngãi (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 6 - Quảng Ngãi).

6. Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án này trong hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án này trong hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

7. Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.