Bản án 36/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 18-5-2022 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Năm 2013 ông Nguyễn Ngọc K nhận chuyển nhượng từ ông Hoàng Quốc S và bà Dương Thị T thửa đất có diện tích khoảng 17.681m2 tại tổ L, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông K đã nhận đất và sử dụng trên thực tế. Tháng 3/2020 ông P muốn mua lại thửa đất nói trên, ông K đồng ý bán nhưng chưa thỏa thuận giá cả. Ngày 06-3-2020 ông P nộp vào tài khoản của ông K số tiền 50.000.000đ để đặt cọc, nội dung của giấy nộp tiền ghi “CT 50 triệu đặt cọc mua đất với diện tích 17.681m2, nếu không bán đất sẽ đền cọc 20 lần sau khi nhận tiền”. Trước khi thỏa thuận đặt cọc, ông P tự đi tìm hiểu và biết đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông P còn nói bản thân ông công tác bên lĩnh vực đất đai nên nói trong hai tháng kể từ ngày chuyển tiền, ông K sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó hai bên sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tuy nhiên đến cuối năm 2020 ông K vẫn chưa được cấp giấy. Năm 2021 ông K tự làm hồ sơ đề nghị cấp giấy thì bị ông P gửi đơn đề nghị tạm dừng gửi các cơ quan có thẩm quyền. Hiện hồ sơ của ông K không được giải quyết, lý do ông K không thuộc đối tượng được kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Vì vậy ông K khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 06-3-2020 vô hiệu, ông K đồng ý hoàn trả cho ông P số tiền cọc đã nhận 50.000.000đ.

2. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Võ Tấn P: Tòa án đã gửi Thông báo về việc thụ lý vụ án hợp lệ nhưng ông P không gửi văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của người khởi kiện. Trước khi mở phiên tòa để xét xử, ông P có đến Tòa án theo giấy triệu tập nhưng không viết bản tự khai, không hợp tác làm việc nên không có lời khai lưu tại hồ sơ.

3. Quá trình giải quyết vụ án, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

3.1. Ông Bùi Văn C: Năm 2005 ông viết giấy tay chuyển nhượng cho ông S, bà T thửa đất diện tích 17.681m2 tại tổ L, phường N, thành phố G, nguồn gốc đất do gia đình ông khai hoang năm 1994. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông S, bà T nhờ ông trông coi, đến năm 2013 ông S, bà T chuyển nhượng cho ông K. Năm 2020 ông K làm hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích 17.681m2 nhưng không được. Cơ quan có thẩm quyền giải thích ông mới là người đủ điều kiện kê khai đăng ký cấp giấy nên ông S, bà T và ông K nhờ ông đứng tên kê khai. Tháng 10-2022 ông làm hồ sơ gửi UBND phường N, quá trình xác minh xác định diện tích đất đủ điều kiện cấp giấy là 15.017m2, diện tích còn lại không đủ điều kiện vì bị chồng lên diện tích đất đã cấp cho các hộ khác. Đến nay diện tích 15.017m2 vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận đứng tên ông. Ông không liên quan đến giao dịch đặt cọc ngày 06-3-2020 giữa ông K và ông P nên ông không yêu cầu gì.

3.2. Ông Hoàng Quốc S và bà Dương Thị T: Năm 2005 ông, bà nhận chuyển nhượng thửa đất diện tích 17.681m2 tại tổ L, phường N, thành phố G của ông Bùi Văn C, do ở xa không có điều kiện canh tác nên năm 2017 ông, bà chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông K. Tại thời điểm chuyển nhượng, đất vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, ông bà đã giao đất cho vợ chồng ông K quản lý trên thực tế. Hiện ông, bà không liên quan gì đến thửa đất, cũng không liên quan gì đến giao dịch đặt cọc ngày 06-3-2020 giữa ông K và ông P nên ông, bà không yêu cầu gì.

3.3. Ông Võ Tấn H: Tại thời điểm giải quyết vụ án, ông H cư trú tại thôn K, xã B, huyện C, tỉnh Gia Lai. Tòa án sơ thẩm đã ủy thác cho Tòa án huyện C, tỉnh Gia Lai tống đạt thông báo thụ lý vụ án và tiến hành lấy lời khai nhưng ông H từ chối nhận và không hợp tác với Tòa án nên không có lời khai lưu tại hồ sơ.

3.4. Bà Hoàng Thị G: Bà G tham gia tố tụng đứng về phía nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc K và có văn bản ủy quyền cho chị Trương Thị N.

4. Bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2023/DS-ST ngày 10-8-2023 của Toà án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đăk Nông quyết định: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 219; khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Áp dụng Điều 188 của Luật Đất đai; các Điều 117; 122; 123; 131 của Bộ luật Dân sự; Điều 26; Điều 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc K: Tuyên bố giấy nộp tiền đặt cọc mua đất diện tích 17.681m2 ngày 06-3-2020 giữa người nộp ông Võ Tấn P và người nhận ông Nguyễn Ngọc K vô hiệu; Buộc ông Nguyễn Ngọc K hoàn trả cho ông Võ Tấn P số tiền đặt cọc 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng). Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Ngoài ra, Hội đồng xét xử Toà án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và thông báo quyền kháng cáo.

5. Ngày 23-8-2023, bị đơn ông Võ Tấn P kháng cáo bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án theo quy định của pháp luật.

6. Ngày 21-3-2024, ông P cung cấp bản trình bày ý kiến về căn cứ kháng cáo, nội dung: Một là, ông P cho rằng hai bên lập hợp đồng đặt cọc tự nguyện thỏa thuận khi đủ điều kiện chuyển nhượng đất ông K có trách nhiệm chuyển nhượng cho ông P là không vi phạm điều cấm của pháp luật nên không vô hiệu. Hai là, thời hiệu yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu trong vụ án này đã hết nên ông K không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Ba là, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét tính pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quá trình quản lý, sử dụng đất của ông K là hợp pháp, đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K và ông S, bà T vào năm 2013 về diện tích đất 17.681m2 tại tổ H, phường N, thành phố G, tỉnh Đăk Nông nhưng lại căn cứ Thông báo số 23/TB-UBND ngày 29-6-2022 của UBND phường N để làm căn cứ giải quyết vụ án là không đúng pháp luật, có thiếu sót. Bốn là, Tòa án cấp sơ thẩm chưa giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và chưa xác định lỗi của các bên để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm có sai lầm trong việc thực hiện pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông P. Ông P đã có yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc, nếu không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét. Ngoài ra, ông K đã chuyển nhượng diện tích đất này cho người khác (ông H1, bà Đ) dẫn đến không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P là lỗi của ông K. Năm là, Tòa án cấp sơ thẩm chưa định giá quyền sử dụng đất làm căn cứ giải quyết vụ án khi các bên không xác định được giá chuyển nhượng (ông P cho rằng giá chuyển nhượng là 1.450.000.000 đồng có lập văn bản nhưng thất lạc, ông K không thừa nhận). Sáu là, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định thiếu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh T (vợ ông P) vì số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng là tài sản chung vợ chồng; Ủy ban nhân dân thành phố G là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông H1, bà L là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này sau ông P. Vì vậy, ông P đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tuyên hủy bản án dân sự sơ thẩm để giải quyết lại đúng quy định pháp luật.

7. Tại phiên toà phúc thẩm, người kháng cáo giữ nguyên nội dung kháng cáo; nguyên đơn giữ nguyên nội dung khởi kiện. Các đương sự đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu ý kiến: Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, bác đơn kháng cáo của ông Võ Tấn P và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên toà phúc thẩm, trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện các chứng cứ, ý kiến các đương sự, quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông, Hội đồng xét xử xét thấy:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Võ Tấn P, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2023/DS-ST ngày 10-8-2023 của Toà án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đăk Nông:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 1 Điều 157; Điều 219; khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Áp dụng Điều 188 của Luật Đất đai; các Điều 117; 122; 123; 131 của Bộ luật Dân sự; khoản 1 Điều 26 và Điều 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc K: Tuyên bố giấy nộp tiền đặt cọc mua đất diện tích 17.681m2 ngày 06-3-2020 giữa người nộp ông Võ Tấn P và người nhận ông Nguyễn Ngọc K vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Ngọc K hoàn trả cho ông Võ Tấn P số tiền đặt cọc 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

1.2. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Võ Tấn P trả lại cho ông Nguyễn Ngọc K 2.000.000đ (Hai triệu đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.

1.3. Về án phí sơ thẩm:

- Ông Võ Tấn P phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Ông Nguyễn Ngọc K phải chịu 2.500.000đ (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm; được trừ vào số tiền 1.150.000đ (Một triệu một trăm năm mươi nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí sơ thẩm theo Biên lai số 006313 ngày 24-5-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố G, tỉnh Đắk Nông; buộc ông Nguyễn Ngọc K còn phải chịu 1.350.000đ (Một triệu ba trăm năm mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

2. Về án phí phúc thẩm: Căn cứ khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Toà án: Buộc ông Võ Tấn P phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm và trừ vào 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo Biên lai số 0000635 ngày 19-10-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố G, tỉnh Đắk Nông.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.