Bản án 36/2022/SD-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhận định:

Nguyên đơn và bà C cùng xác định: Năm 1999 bà C có viết giấy tay bán cho cha nguyên đơn là ông Đinh A12 01 lô đất, không ghi diện tích, số tờ, số thửa; khi mua bán đất chưa được cấp GCNQSD đất, nhưng hai bên đã bàn giao xong tài sản cho nhau; năm 2018 theo đề nghị của cha nguyên đơn nên bà C lập thủ tục công chứng sang tên cho nguyên đơn đối với diện tích đất đã bán và đã bàn giao, hai bên không đo đạc lại diện tích đất đã giao, chỉ bàn giao GCQSD đất, không bàn giao thêm tài sản gì khác.

Bị đơn và bà C cùng xác định năm 1994 có bán cho bị đơn 01 diện tích đất khoảng 40m2, nhưng đến năm 2000 khi bị đơn xây tường rào thì hai bên mới lập giấy “sang nhượng” cho nhau. Hai bên đã bàn giao xong tài sản cho nhau từ năm 1994.

Do đó HĐXX xác định đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 BLTTDS.

Ngày 20/05/1999 bà Trần Thị C lập giấy tay tiêu đề “giấy bán đất” bán cho cha nguyên đơn là ông Đinh A12 01 lô đất với nội dung “Bên bà C nhất trí bán cho bên ông A12 một lô đất tọa lạc tại thôn Thạnh Sơn, thị trấn 2 với giá 19 chỉ vàng....Đông giáp ông A12, ông Lộc; Nam giáp đất nhà ông Thanh; Bắc giáp đất nhà bà C; Tây giáp đất ông Thắng...”; không thể hiện số tờ, số thửa và diện tích đất nhưng hai bên đã bàn giao xong tài sản cho nhau.

Ngày 09/3/2000 bà C lập giấy tay với tiêu đề “giấy biên nhận sang nhượng đất hoa màu” bán cho bị đơn diện tích đất khoảng 40m2, giáp với đất phía sau thửa đất số 9 của bị đơn, đất có tứ cận: Bắc giáp đất bà B1 4,7m (thửa đất số 9); Tây giáp đất ông Thắng 14m; Nam giáp đất ông Đinh A12 5,1m; Đông giáp nhà bà C 10m; không thể hiện số tờ, số thửa nhưng đã bàn giao xong tài sản cho nhau.

Ngày 21/7/2006 bà C được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 912765, thửa đất số 18, diện tích đất 476,8m2, gồm cả diện tích đã bán và bàn giao cho ông A12 và bị đơn;

Ngày 29/3/2018 theo đề nghị của ông Đinh A12, bà C công chứng hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn.

Theo tứ cận trong “giấy bán đất” giữa bà C và ông A12 thì “Bắc giáp đất bà C”. Chứng tỏ khi chuyển nhượng hai bên đã xác định không bán cho ông A12 diện tích đất 27,5m2 thửa 18 này; bởi nếu có diện tích đất 27,5m2 này thì tứ cận phía Bắc phải giáp đất ông B, phía Đông phải giáp đất bà C, ông A12 và ông Lộc. Mặt khác giữa hai bên không thể hiện diện tích đất nên không có cơ sở xác định diện tích đất 27,5m2 thửa 18 này nằm trong diện tích đất bà C đã bán cho ông A12. Nguyên đơn xác định thời điểm năm 2018 khi hai bên công chứng hợp đồng cho nhau đã biết bị đơn đã xây dựng tường rào và sử dụng đối với diện tích đất 27,5m2 thửa 18 như hiện nay, chứng tỏ bị đơn được bà C bán, bàn giao và sử dụng diện tích đất tranh chấp từ năm 1994 đến năm 2000 giấy bán đất là có thật.

Do đó HĐXX không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 27,5m2 thửa 18 nêu trên.

3.Về yêu cầu phản tố và tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng giữa bị đơn với bà C:

Như vậy, khi thỏa thuận hai bên tuy có lập thành văn bản, có tứ cận đất, nhưng không ghi rõ diện tích, số tờ, số thửa, không được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là vi phạm quy định Điều 502, Điều 503 BLDS 2015 và Điều 167 Luật đất đai 2013 (các Điều: 133, 691, 692, 696, 707 BLDS 1995).

Qúa trình tố tụng ông B, bà B1 cùng xác định mặc dù đã trả tiền cho diện tích đất nhiều hơn diện tích đất đo đạc thực tế nhưng không yêu cầu xem xét về diện tích đất còn thiếu so với diện tích đất đã thỏa thuận giữa hai bên. Do đó, HĐXX chỉ xem xét về diện tích đất theo đo đạc thực tế mà các bên đã thỏa thuận.

Như đã nhận định ở mục [1.3], điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS quy định “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang thực hiện mà nội dung hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Căn cứ khoản 2 Điều 129 BLDS quy định “giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Trong vụ án này, bên mua ông B, bà B1 và bên bán bà C đều xác nhận năm 1994 có bán và bàn giao cho bị đơn diện tích đất khoảng 40m2 thuộc thửa đất số 18, đến năm 2000 khi bị đơn xây tường rào thì hai bên mới lập giấy tay cho nhau, bên bán đã nhận đủ số tiền bán là 2.500.000 đồng nhưng chưa công chứng chứng thực và sang tên trước bạ cho bên mua. Như vậy, có đủ cơ sở để chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc công nhận HĐCNQSD đất viết tay tiều đề “giấy biên nhận sang nhượng đất hoa màu” ngày 09/3/2000 giữa bên bán bà Trần Thị C với bên mua bà Phạm Thị B1 và ông Nguyễn Văn B, đối với diện tích đất 27,5m2, thuộc một phần thửa đất số 18, theo GCNQSD đất số AĐ 912765 do UBND huyện Xuyên Mộc cấp ngày 21/7/2006. (Diện tích và vị trí theo Sơ đồ vị trí do Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lập ngày 04/3//2022).

Bị đơn và đương sự khác không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bị đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

Các Điều 26, 35, 39, 92, 147, 157, 158, 165, 166, 184, 228, 271, 273, 278 và Điều 280 BLTTDS;

Các Điều: 124, 692, 689, 698 BLDS 2005; các Điều: 4, 7, 129, 357, 468 và Điều 688 BLDS;

Điều 127 Luật đất đai 2003 và các Điều: 105, 106, 167 và Điều 195 Luật đất đai; Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ;

Khoản 3, 5 Điều 26 và điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Công A và bà Ngô Thị Thanh A1 về “Tranh chấp quyền sử dụng đất” ông Nguyễn Văn B và bà Phạm Thị B1.

1.1.Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Công A và bà Ngô Thị Thanh A1 về việc buộc ông Nguyễn Văn B và bà Phạm Thị B1 phải trả lại diện tích đất 27,5m2, thuộc một phần thửa đất số 18 thị trấn 2, theo GCNQSD đất số AĐ 912765 do UBND huyện Xuyên Mộc cấp ngày 21/7/2006, được chỉnh lý sang tên ông A, bà A1 ngày 12/4/2018.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn B và bà Phạm Thị B1 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

2.1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay tiều đề “giấy biên nhận sang nhượng đất hoa màu” ngày 09/3/2000 giữa bên chuyển nhượng bà Trần Thị C với bên nhận chuyển nhượng bà Phạm Thị B1 và ông Nguyễn Văn B, đối với diện tích đất 27,5m2, thuộc một phần thửa đất số 18 thị trấn 2, theo GCNQSD đất số AĐ 912765 do UBND huyện Xuyên Mộc cấp ngày 21/7/2006. (Diện tích và vị trí theo Sơ đồ vị trí do Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lập ngày 04/3//2022).

2.2. Ông B, bà B1 được liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký, xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin nhập diện tích đất 27,5m2, thuộc một phần thửa đất số 18 thị trấn 2 vào thửa đất số 9, tờ bản đồ số 21 thị trấn 2, thuộc giấy chứng nhận số O 896917 ngày 22/6/2000 theo quy định pháp luật.

3. Kiến nghị UBND huyện Xuyên Mộc và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý giảm đối với một phần thửa đất số 18, tờ bản đồ số 21 thị trấn 2 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 912765 do UBND huyện Xuyên Mộc cấp ngày 21/7/2006 cho bà Trần Thị C, được chỉnh lý sang tên ông A, bà A1 ngày 12/4/2018 (gồm các điểm giới hạn: 1,2,3,4,1 theo Sơ đồ vị trí do Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lập ngày 04/3/2022);

4. Ông Đinh Công A và bà Ngô Thị Thanh A1 có quyền, nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động giảm đối với diện tích đất 27,5m2, thuộc một phần thửa đất số 18 thị trấn 2, theo GCNQSD đất số AĐ 912765 do UBND huyện Xuyên Mộc cấp ngày 21/7/2006. (Diện tích và vị trí theo Sơ đồ vị trí do Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu lập ngày 04/3//2022).

5. Về chi phí tố tụng và chi phí khác:

Buộc ông Đinh Công A và bà Ngô Thị Thanh A1 phải chịu số tiền 4.617.473 (Bốn triệu sáu trăm mười bảy nghìn đồng-đã làm tròn số) chi phí đo đạc và chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Ông A, bà A1 đã nộp đủ.

Bị đơn và các đương sự khác trong vụ án không phải chịu chi phí tố tụng.

6. Về án phí dân sự:

Buộc ông Đinh Công A và bà Ngô Thị Thanh A1 phải chịu số tiền 600.000đ (sáu trăm nghìn đồng), nhưng được trừ vào số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) ông A và bà A1 đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009321 ngày 14/4/2021 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc. Ông A và bà A1 còn phải nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng).

Bị đơn và các đương sự khác trong vụ án không phải chịu án phí sơ thẩm. Hoàn trả cho ông B, bà B1 số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010904 ngày 22/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc.

7. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa và VKSND cùng cấp có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án trong thời hạn 15 ngày; VKSND cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị bản án trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 10/6/2022); đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

8. Về thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.