Bản án 35 — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

[1]. Trong đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ được thu thập trong hồ sơ vụ án, nguyên đơn ông Đỗ Đức H và bà Lê Thị H1 trình bày như sau:

Năm 1990 vợ chồng ông H, bà H1 nhận sang nhượng của vợ chồng ông Nguyễn Văn A, bà Phan Thị H2 một lô đất có chiều ngang 7m, chiều dài 29m. Thời điểm sang nhượng thì hai bên chỉ viết giấy tờ tay với nhau thể hiện kích thước, vị trí tứ cận chứ không làm hợp đồng theo đúng quy định và thực hiện việc công chứng, chứng thực tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đến khoảng năm 2004 thì ông H, bà H1 có liên hệ với cán bộ địa chính thị trấn L để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được hướng dẫn làm lại giấy xác nhận nguồn gốc đất để yêu cầu bên bán và những người giáp ranh ký xác nhận lại vì giấy sang nhượng cũ bị mờ. Do đó ông H, bà H1 đã làm lại giấy xác nhận nguồn gốc đất vào năm 2004 và ông A và những người giáp ranh đã đồng ý ký tên xác nhận.

Đến năm 2010, ông H, bà H1 nhận sang nhượng thêm của ông A, bà H2 thêm 3m ngang, dài 29m liên canh liên cư với lô đất mà trước đó ông H, bà H1 đã nhận sang nhượng của ông A, bà H2. Khi nhận sang nhượng thêm phần diện tích đất này thì ông A, bà H2 có viết thêm một giấy tay sang nhượng.

Tại thời điểm ông A, bà H2 sang nhượng đất cho ông H, bà H1 thì đất của ông A và bà H2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cách đây khoảng ba đến bốn năm thì ông A, bà H2 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm ông A, bà H2 làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A, bà H2 không thông báo cho ông H, bà H1 biết mà ông A, bà H2 đã đi làm thủ tục cấp cả phần đất đã sang nhượng cho ông H, bà H1. Sau đó ông A, bà H2 cũng không làm thủ tục tách thửa, sang nhượng cho ông H, bà H1.

Ông H, bà H1 xác nhận diện tích đã nhận sang nhượng của ông A, bà H2 là đất trồng cây lâu năm. Khi ông H, bà H1 nhận sang nhượng quyền sử dụng đất của ông A, bà H2 thì đất chưa được cấp quyền sử dụng đất nên ông H, bà H1 sẽ tự chịu trách nhiệm liên hệ với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận QSD đất và các khoản chi phí liên quan đến việc cấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay do ông A, bà H2 đã tự làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất cả phần đã sang nhượng cho ông H, bà H1 sẽ tự chịu các chi phí phát sinh liên quan đến việc tách sổ và sang nhượng cũng như các chi phí phát sinh trong quá trình tố tụng, không yêu cầu ông A, bà H2 chịu.

Hiện nay ông Đỗ Đức H và bà Lê Thị H1 yêu cầu Tòa án nhân dân huyện T công nhận hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn A, bà Phan Thị H2 với ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 đối với thửa đất có chiều ngang 10m, chiều dài 29m tọa lạc tại khu phố L, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận. Theo kết quả đo đạc ngày 28/02/2024 của Chi nhánh văn phòng Đ thì phần diện tích đất ông A, bà H2 đã giao cho ông H, bà H1 sử dụng là 279,2m2 thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 76 thì ông H, bà H1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng đối với phần diện tích này.

[2]. Trong các tài liệu, chứng cứ được thu thập trong hồ sơ vụ án bị đơn ông Nguyễn Văn A và bà Phan Thị H2 trình bày:

Khoảng năm 2004, vợ chồng ông A, bà H2 có sang nhượng cho vợ chồng ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 một lô đất tại tổ E, khu phố L, thị trấn L, thị trấn L có chiều ngang 7m, dài hết lô đất (thực tế chỉ sang nhượng 6,5m ngang và cho thêm 0,5m) với giá bao nhiêu thì ông A, bà H2 không nhớ nhưng ông A, bà H2 đã nhận đủ tiền và giao đất cho vợ chồng ông H, bà H1 sử dụng. Hai bên có làm giấy tờ viết tay với nhau.

Đến năm 2009, vợ chồng ông A, bà H2 làm nhà thiếu tiền nên sang nhượng tiếp cho vợ chồng ông H, bà H1 thêm 3m ngang liên canh với phần diện tích đất đã sang nhượng trước đó với giá 3.000.000đồng. Thời điểm sang nhượng thì hai bên có làm giấy tờ tay với nhau về việc sang nhượng 3m đất này.

Tại thời điểm ông A, bà H2 sang nhượng đất cho vợ chồng ông H, bà H1 thì diện tích đất của ông A, bà H2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi sang nhượng cũng áng chừng để giao đất. Cụ thể là vợ chồng ông A, bà H2 sử dụng 10m ngang, cho con trai ông A, bà H2 10m ngang, còn 10m ngang sang nhượng cho vợ chồng ông H, bà H1. Đến khoảng năm 2020 thì ông A, bà H2 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nay thì ông A, bà H2 sử dụng để thế chấp vay vốn tại ngân hàng N chi nhánh T, hiện tại cũng đang thế chấp chưa lấy ra để làm thủ tục sang nhượng cho vợ chồng ông H, bà H1.

Sau khi thỏa thuận sang nhượng ông A, bà H2 đã giao đất cho vợ chồng ông H, bà H1 sử dụng. Vợ chồng ông H có trồng bạch đàn trên đất chứ chưa xây dựng nhà cửa hay công trình gì trên đất. Ông A, bà H2 không tranh chấp hay đòi lại diện tích đất đã sang nhượng cho ông H, bà H1. Hàng xóm láng giềng ở khu vực đó đều biết diện tích đất vợ chồng ông H đã nhận sang nhượng của ông A, bà H2.

Hiện nay ông A, bà H2 hoàn toàn thống nhất việc sang nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông H, bà H1 không có tranh chấp gì với diện tích đất đó nữa. Tuy nhiên việc làm thủ tục sang nhượng đất cho vợ chồng ông H thì ông A, bà H2 chưa thực hiện vì sổ đỏ còn thế chấp ở ngân hàng. Khi hết hạn thế chấp ở ngân hàng thì ông A, bà H2 sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho vợ chồng ông H, bà H1 để làm thủ tục tách thửa và sang nhượng quyền sử dụng đất.

[3]. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – Đại diện Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện N trình bày:

Ông Nguyễn Văn A và bà Phan Thị H2 có vay vốn tại Ngân hàng N – chi nhánh T số tiền 100.000.000đồng . Ngân hàng có giữ hộ ông A, bà H2 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 998461. Tuy nhiên, đến ngày 01/7/2024, ông A bà H2 đã tất toán khoản vay và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 998461.Do đó Ngân hàng không có ý kiến hay yêu cầu gì trong vụ án.

[4]. Những chứng cứ đã thu thập được trong hồ sơ vụ án:

- Ông Đỗ Đức H cung cấp 01 căn cước công dân phôtô; 01 bản gốc đơn xin xác nhận nguồn gốc đất đề ngày 15/10/2004; một giấy sang nhượng đất thổ cư đề ngày 11/8/2010.

- Bị đơn ông A, bà H2 không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành lấy lời khai của đương sự; thẩm định tại chổ; yêu cầu Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ đo đạc thửa đất tranh chấp.

[5]. Ý kiến phát biểu của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện T, tỉnh Bình Thuận:

Ý kiến về việc tuân theo pháp luật:

- Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Tuân thủ theo đúng các quy định về pháp luật tố tụng dân sự.

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng: Người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Ý kiến về việc giải quyết vụ án:

Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét, quyết định:

Áp dụng:

- Khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35 và Điều 39Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Các Điều 100, 166, 167, 168, 203 Luật đất ;

- Điều 500, 502 Bộ luật dân sự;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Đỗ Đức H và bà Lê Thị H1.

Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất 100, tờ bản đồ số 76 tọa lạc tại khu phố L, thị trấn L theo đơn xin xác nhận nguồn gốc đất ngày 15/10/2004 và giấy sang nhượng đất thổ cư đề ngày 11/8/2010 giữa ông Nguyễn Văn A và ông Đỗ Đức H.

Ông Đỗ Đức H và bà Lê Thị H1 được quyền sử dụng thửa đất số 100, tờ bản đồ số 76 tọa lạc tại khu phố L, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận.

Về chi phí tố tụng: Ông Đỗ Đức H và bà Lê Thị H1 chịu chi phí tố tụng.

Về án phí: Ông Nguyễn Văn A và bà Phan Thị H2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện T đề nghị xét xử vắng mặt bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Căn cứ vào khoản 1 Điều 228 BLTTDS, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là phù hợp.

Trong đơn khởi kiện ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích có chiều ngang khoảng 10m, chiều dài khoảng 29m tọa lạc tại khu phố L, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận. Sau khi có kết quả đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, xác định thửa đất tranh chấp là thửa đất số 100, tờ bản đồ số 76 có diện tích 279, 2m2 đất trồng cây lâu năm.

Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập.

Do đó, Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS.

Thể hiện tại các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án có đủ căn cứ xác định:

Trước đây giữa ông Nguyễn Văn A, bà Phan Thị H2 và ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 có thỏa thuận sang nhượng với nhau một lô đất có chiều ngang 7m, chiều dài khoảng 29m tọa lạc tại khu phố L, thị trấn L. Tại thời điểm sang nhượng hai bên thỏa thuận làm giấy tờ tay với nhau, ông A, bà H2 nhận đủ tiền sang nhượng và bàn giao đất cho ông H, bà H1 sử dụng. Đến ngày 15/10/2004 thì ông H làm một đơn xác nhận nguồn gốc đất thể hiện diện tích đất sang nhượng và vị trí tứ cận theo thỏa thuận trước đây thì các hộ giáp ranh và ông Nguyễn Văn A đã thống nhất ký xác nhận.

Đến ngày 11/8/2010, thì ông A, bà H2 tiếp tục sang nhượng cho ông H, bà H1 thêm diện tích 3m x 29m liên canh với diện tích đất mà trước đó ông H, bà H1 đã nhận sang nhượng của ông A, bà H2. Việc sang nhượng này đã thực hiện giao đất, giao tiền đầy đủ. Từ thời điểm sang nhượng đến nay các bên không tranh chấp nhau về quyền sử dụng đất nhưng ông A, bà H2 vẫn chưa làm thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất.

Bị đơn, ông A, bà H2 xác nhận có sang nhượng cho ông H, bà H1 hai lần với tổng diện tích đất chiều ngang là 10m, chiều dài 29m. Mặc dù cả hai lần sang nhượng chỉ viết giấy tay với nhau nhưng đã thực hiện việc bàn giao đất và nhận đủ tiền. Tuy nhiên thời điểm hai bên thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng đất với nhau thì diện tích đất sang nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A, bà H2 sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn tại ngân hàng. Do đó chưa làm thủ tục tách thửa, sang nhượng quyền sử dụng đất cho ông H, bà H1 theo quy định.

Hội đồng xét xử xét thấy: Việc sang nhượng quyền sử dụng đối với diện tích 10m x 29m (theo kết quả đo đạc của Chi nhánh văn phòng Đ ngày 28/2/2024 là thửa đất số 100, tờ bản đồ số 79 có diện tích là 279,2m2) tại khu phố L, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận giữa ông Nguyễn Văn A, bà Phan Thị H2 và ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 tại thời điểm sang nhượng chỉ lập giấy tay với nhau. Sau đó hai bên đã không tiến hành làm các thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai là vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 122 và khoản 2 Điều 124 BLDS năm 2005. Căn cứ vào quy định tại Điều 127 BLDS năm 2005 thì giao dịch giữa ông A, bà H2 với ông H, bà H1 là giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, tại thời điểm sang nhượng ông H, bà H1 đã giao đủ tiền cho cho ông A, bà H2; ông A, bà H2 cũng đã giao đất cho ông H, bà H1 sử dụng.Từ thời điểm ông H, bà H1 nhận đất sử dụng đến nay không xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng với ai. Hiện nay ông A, bà H2 hoàn toàn thống nhất việc sang nhượng và đồng ý tiếp tục việc sang nhượng. Việc ông A, bà H2 chưa làm thủ tục tách thửa chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H, bà H1 là do trong thời gian qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A, bà H2 đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng N. Do đó căn cứ vào quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 279,2m2 đất trồng cây lâu năm giữa ông A, bà H2 và ông H, bà H1. Theo đó ông H, bà H1 được quyền sử dụng đối với diện tích 279,2m2 thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 76 tọa lạc tại khu phố L, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận.

Do yêu cầu khởi kiện của ông H, bà H1 được chấp nhận nên ông Abà H2 phải nộp án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; các Điều 146, 147, 161, 162, 203 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Điều 129, Điều 500, 502 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Khoản 2 Điều 26; điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1.

Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 279,2m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 100, tờ bản đồ số 76 tại khu phố L, thị trấn L (thuộc một phần thửa đất số 66, tờ bản đồ số 76 đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn A và bà Phan Thị H2) giữa ông Nguyễn Văn A, bà Phan Thị H2 và ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 theo đơn xin xác nhận nguồn gốc đất ngày 15 tháng 10 năm 2004 và giấy sang nhượng đất thổ cư ngày 11 tháng 8 năm 2010.

Vợ chồng ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 được quyền sử dụng thửa đất số 100, tờ bản đồ số 76 có diện tích 279,2m2 đất trồng cây lâu năm tọa lạc tại khu phố L, thị trấn L, huyện T, tỉnh Bình Thuận thuộc một phần thửa đất số 66, tờ bản đồ số 76, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 998461, cấp ngày 7/8/2020 cho ông Nguyễn Văn A và bà Phan Thị H2.

(Kèm theo mảnh chỉnh lý thửa đất ngày 28/02/2024 của Chi nhánh Văn phòng Đ)

Ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 và ông Nguyễn Văn A, bà Phan Thị H2 có trách nhiệm liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục điều chỉnh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Về án phí:

- Buộc ông Nguyễn Văn A, bà Phan Thị H2 phải liên đới nộp 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm, sung Ngân sách nhà nước.

- Hoàn trả lại cho ông Đỗ Đức H, bà Lê Thị H1 số tiền 300.000đ tạm ứng án phí mà ông H, bà H1 đã nộp tại biên lai số 0005304 ngày 09/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T.

3. Về quyền kháng cáo:

Án xử sơ thẩm. Nguyên đơn có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày tuyên án (19/7/2024). Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết tại nơi cư trú.