Bản án 35/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 7 - ĐẮK LẮK

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phan Đình Hải.

Các hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Đình Thanh và ông Nguyễn Trọng Khánh.

- Thư ký phiên tòa: Bà Võ Linh Nguyên – Thư ký Tòa án nhân dân khu vực 7-Đắk Lắk.

Đ diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7- Đắk Lắk tham gia phiên tòa: Ông Cao Văn Tiến – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 26 và 29 tháng 9 năm 2025, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân khu vực 7 - Đắk Lắk xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 231/2025/TLST-DS ngày 15 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 14/2025/QĐXXST-DS ngày 22/8/2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 14/2025/QĐST-DS ngày 10/9/2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Đức B.

Địa chỉ: Thôn X, xã Y, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn X, xã Y, tỉnh Đắk Lắk); có mặt.

- Bị đơn: 1. Ông Lê Trường Đ, bà Nguyễn Thị H.

Địa chỉ: Thôn X, xã Y, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn X, xã Y, tỉnh Đắk Lắk); có mặt.

2. Ông Nguyễn Văn T.

Địa chỉ: Tổ A, khu phố B, phường C, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là tổ A, khu phố B, phường C, Thành phố Hồ Chí Minh); vắng mặt.

(Ông T có đơn xin xét xử vắng mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Hoàng Thị L.

Địa chỉ: Thôn X, xã Y, huyện E, tỉnh Đắk Lắk; vắng mặt.

Người Đ diện theo ủy quyền của bà Lam: Ông Nguyễn Đức B.

Địa chỉ: Thôn X, xã Y, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn X, xã Y, tỉnh Đắk Lắk); có mặt.

+ Bà Nguyễn Thị Kim D, sinh năm: 1980.

Địa chỉ: Tổ A, khu phố B, phường C, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là tổ A, khu phố B, phường C, Thành phố Hồ Chí Minh); vắng mặt.

(Bà D có đơn xin xét xử vắng mặt).

+ Văn phòng Công chứng Nguyễn Như C.

Người đại diện theo pháp luật: Công chứng viên Nguyễn Như C. Chức vụ: Trưởng Văn phòng.

Địa chỉ: Thôn X, xã Y, tỉnh Đắk Lắk; vắng mặt.

(Ông C có đơn xin xét xử vắng mặt).

NỘI D VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Đức B trình bày:

Vợ chồng ông Lê Trường Đ, bà Nguyễn Thị H cùng với ông Nguyễn Văn T có mua chung của vợ chồng ông Nguyễn Đức B thửa đất số 116, tờ bản đồ số 19, diện tích 13785m2 tại thôn 6c, xã Ea Păl, huyện Ea Kar với giá chuyển nhượng là 2.420.000.000 đồng. Ngày 08/5/2022, ông Đ, bà H và ông T thống nhất để ông T đứng ra ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông B và đặt cọc trước 400.000.000 đồng; hai bên thỏa thuận đến ngày 27/6/2022 sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng và giao đủ số tiền chuyển nhượng còn lại là 2.020.000.000 đồng. Đồng thời thỏa thuận đến ngày 27/6/2022, nếu vợ chồng ông B không cung cấp được giấy tờ liên quan về thửa đất, hay thửa đất có tranh chấp hoặc không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng thì phải bồi thường gấp 03 lần số tiền đặt cọc.

Ngày 27/6/2022, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì ông T và vợ chồng ông Đ, bà H thống nhất để ông Đ, bà H đứng tên ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên tại Văn phòng công chứng Nguyễn Như C. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông Đ, bà H và ông T trả tiếp cho vợ chồng ông B số tiền 1.520.000.000 đồng và hẹn 25 ngày sau thanh toán số tiền còn lại 500.000.000 đồng. Đến ngày 03/7/2023, thửa đất trên đã sang tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho vợ chồng ông Đ, bà H. Tuy nhiên, đến nay, ông Đ và bà H và ông T vẫn chưa trả cho ông B số tiền còn nợ lại.

Vì vậy, ông B yêu cầu ông Đ, bà H và ông T phải trả cho ông B số tiền nợ còn lại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/6/2022 là 500.000.000 đồng.

Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DL533327 cấp ông Đ, bà H, do ông T và ông Đ, bà H chưa thanh toán đủ tiền nên ông B vẫn đang giữ. Thửa đất đã được bàn giao ông Đ, bà H, tuy nhiên, việc bàn giao không lập văn bản. Trên đất có 01 ngôi nhà xây không rõ năm xây và một số cây trồng gồm cây vải, nhãn, hồ tiêu.

- Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Lê Trường Đ và bà Nguyễn Thị H trình bày:

Khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông B có cung cấp cho ông Đ, bà H 01 trích lục bản đồ số 4675/TL-VPĐKĐĐ-KTĐC thể hiện diện tích đất hoàn toàn không có quy hoạch. Tuy nhiên sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông Đ, bà H phát hiện đất đã quy hoạch một phần làm đất thủy lợi, nhưng ông B cố tình giấu giếm không cung cấp cho ông Đ, bà H.

Khi biết một phần diện tích bị quy hoạch thì ông Đ, bà H có trao đổi với ông B thỏa thuận bớt số tiền chuyển nhượng xuống còn 2.220.000.000 đồng, ông Đ, bà H, ông T chỉ còn phải thanh toán cho ông B số tiền 300.000.000 đồng, nhưng ông B không đồng ý.

Do đó, ông Đ, bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông B. Ông Đ, bà H yêu cầu phản tố yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/6/2022 tại Văn phòng công chứng Nguyễn Như C, số công chứng 000003919 quyển số 06/2022 TP/CC-SCC/HĐGD và yêu cầu ông B phải trả lại cho ông Đ, bà H, ông T số tiền đã nhận là 1.920.000.000 đồng vì đất chuyển nhượng không đúng với trích lục ông B cung cấp, thiếu so với diện tích ban đầu các bên thỏa thuận và đất đã có một phần nhà nước quy hoạch làm đất thủy lợi.

Về nội dung bàn giao đất như ông B trình bày là hoàn toàn sai sự thật. Ông B có gọi ông Đ, bà H sang nhà ông B và yêu cầu phải trả 15.000.000 đồng trả tiền công làm đất và quản lý đất thì mới dẫn đi bàn giao đất và tài sản trên đất, nhưng ông Đ, bà H không đồng ý vì đất không phải của mỗi ông Đ, bà H, nên ông B không dẫn đi bàn giao đất. Hiện nay ai đang là người quản lý, sử dụng đất ông Đ, bà H không biết.

- Quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Nguyễn Văn T trình bày:

Năm 2022, do có người nhà là ông Đ, bà H ở tại địa phương nên vợ chồng ông T có nhận chuyển nhượng với ông Nguyễn Đức B thửa đất số 116, tờ bản đồ số 19, diện tích 13.785m2 tại thôn 6C, xã Ea Păl, huyện Ea Kar với giá chuyển nhượng là 2.420.000.000 đồng. Ông T và ông Đ, bà H đã trả được cho ông B số tiền 1.920.000.000 đồng. Còn lại số tiền 500.000.000 đồng ông T và ông Đ, bà H chưa thanh toán cho ông B vì lý do khi ký hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì diện tích đất hoàn toàn không thể hiện có quy hoạch, trích lục số 4675/TL-VPĐKĐĐ-KTĐC ngày 22/6/2022 là do ông B cung cấp cho ông T, ông Đ, bà H vào ngày các bên ký hợp đồng chuyển nhượng là ngày 27/6/2022. Trước đó khi đặt cọc và ra ký hợp đồng chuyển nhượng ông B không cung cấp cho ông T, ông Đ, bà H bất kỳ tài liệu nào liên quan đến phần diện tích đất chuyển nhượng giữa các bên, mà chỉ cho ông T, ông Đ, bà H xem các thông tin về diện tích đất chuyển nhượng trên điện thoại.

Khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng Nguyễn Như C thì hợp đồng đã được soạn sẵn các nội dung từ trước. Do chủ quan nên ông T, ông Đ, bà H không đọc lại nội dung trong hợp đồng và không kiểm tra lại tình trạng thực tế, diện tích thực tế của thửa đất. Sau khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng được 05 ngày thì ông T, ông Đ, bà H tự tìm hiểu và phát hiện một phần phần diện tích đất nhận chuyển nhượng đã bị quy hoạch thành đất thủy lợi theo quyết định số 1284/QĐ-UBND ngày 08/6/2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk và diện tích chuyển nhượng bị thiếu so với diện tích ghi trên hợp đồng đặt cọc. Trích lục số 1949/TL-CNEK là do ông T, ông Đ, bà H tự đi xin tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Ea Kar.

Khi phát hiện sự việc, ông T, ông Đ, bà H đã có sự trao đổi bàn bạc với ông B thì ông B không đồng ý và có nói với ông T, ông Đ, bà H là nếu chứng minh được đất quy hoạch thì ông B sẽ trả lại tiền, tuy nhiên khi ông T, ông Đ, bà H thu thập được tài liệu thể hiện việc đất đã bị quy hoạch một phần và đưa cho ông B xem thì ông B không đồng ý thỏa thuận trả lại cho ông T, ông Đ, bà H tiền chuyển nhượng và vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Việc ông T, ông Đ, bà H đi làm việc với ông B về việc đất bị quy hoạch có sự chứng kiến của bà Lê Thị Hoài có địa chỉ tại thôn 6B, xã Ea Păl, huyện Ea Kar và bà Nguyễn Thị Loan có địa chỉ tại thôn 7, xã Ea Păl, huyện Ea Kar làm chứng sự việc.

Đến thời điểm hiện nay, ông T, ông Đ, bà H mới biết phần diện tích nhận chuyển nhượng của ông B đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông T, ông Đ, bà H chưa được ông B bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn đất và tài sản trên đất cũng chưa được nhận bàn giao từ ông B.

Ông T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời, ông T có yêu cầu phản tố, yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/6/2022; yêu cầu ông B, bà Lam phải hoàn trả số tiền đã nhận.

- Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Kim D trình bày:

Đồng ý với lời trình bày và yêu cầu của bị đơn ông T, ông Đ và bà H. Bà D không có ý kiến và yêu cầu gì khác.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Nguyễn Như C, tại bản tự khai ngày 14/08/2025, trình bày:

Ngày 27/06/2022, Văn phòng công chứng Nguyễn Như C tiếp nhận được yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Đức B, bà Hoàng Thị L và ông Lê Trường Đ, bà Nguyễn Thị H. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Công chứng viên và thư ký nghiệp vụ công chứng đã giải thích quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên thực hiện giao dịch, kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ. Đối với quyền sử dụng đất chuyển nhượng được Ủy ban nhân dân huyện Ea Kar cấp ngày 14/07/1999 (thay đổi nội dung cơ sở pháp lý ngày 18/12/2017; 25/03/2022) là hợp pháp. Tại thời điểm làm hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/06/2022, Văn phòng công chứng không nhận được bất kì văn bản của cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc tranh chấp khiếu nại, biện pháp ngăn chặn hoặc tạm dừng giao dịch về diện tích đất của ông B, bà Lam. Trước khi hai bên tham gia giao dịch đã trao đổi, bàn bạc thống nhất về diện tích, vị trí thửa đất, giá cả, trên tinh thần tự nguyện. Văn phòng công chứng đã tiếp nhận, kiểm tra giấy tờ đủ điều kiện để giải quyết hồ sơ chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch tờ trích lục bản đồ do chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Ea Kar đo đạc cấp không có quy hoạch. Văn phòng công chứng đã tiến hành soạn thảo hồ sơ nội dung hợp đồng được hai bên tự đọc, tự kiểm tra và đồng ý ký tên và điểm chỉ tại Văn phòng công chứng dưới sự giám sát của Công chứng viên. Văn phòng đã giải thích rõ về hậu quả pháp lý nếu xảy ra sau khi Công chứng viên ký, tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu. Mọi phát sinh sau thời điểm ký và đóng dấu của Văn phòng công chứng, hai bên tự giải quyết và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi giao dịch của mình.

Về trình tự thủ tục, tiếp nhận kiểm tra và giải quyết hồ sơ công chứng theo quy trình chặt chẽ và đúng theo quy định của pháp luật. Văn phòng công chứng tiến hành soạn thảo nội dung hợp đồng và in văn bản giao cho người tham gia giao dịch tự đọc, kiểm tra nội dung, các bên tham gia giao dịch đã đồng ý toàn bộ nội dung hợp đồng, việc chứng nhận của Công chứng viên là đúng quy định của pháp luật. Căn cứ các quy định của pháp luật có liên quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên tham gia giao dịch và đầy đủ đúng pháp luật quy định. Văn phòng Công chứng Nguyễn Như C đề nghị Toà án căn cứ theo quy định của pháp luật để giải quyết theo thẩm quyền. Toàn bộ hồ sơ giao dịch, nội dung văn bản hợp đồng giao dịch được thực hiện đầy đủ, đúng quy định của pháp luật bởi lẽ đó là ý chí, nguyện vọng của 2 bên, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức, không bị ép buộc đảm bảo được quyền, trách nhiệm và lợi ích hợp pháp của hai bên.

- Đ diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 – Đắk Lắk phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự và nội dung vụ án:

+ Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Về nội dụng vụ án: Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án, mặc dù Thẩm phán đã tiến hành xác minh để làm rõ lý do Trích lục bản đồ địa chính số 4675/TL-VPĐKĐĐ-KTĐC ngày 22/6/2022 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk tại sao không thể hiện thông tin về quy hoạch trong thửa đất, tuy nhiên, việc xác minh vẫn chưa làm rõ được. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để tiếp tục xác minh làm rõ thêm.

Do đó, Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 không phát biểu về nội dung vụ án.