Bản án 33/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn trình bày:

Ngày 03 tháng 8 năm 2024 ông Lê T và vợ chồng ông Bùi Đình T1, bà Trần Thị G có thỏa thuận với nhau về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 294,7m2 thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại xã Hòa Bình, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số Cr 851476 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 11/6/2019 đã được chỉnh lý sang tên ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G ngày 04/5/2021 với giá chuyển nhượng nêu tại hợp đồng là 2.050.000.000 đồng (Hai tỷ không trăm năm mươi triệu đồng). Cùng ngày, ông T và bà G (bà G đại diện cho hai vợ chồng) đã lập hợp đồng đặt cọc, theo đó ông T đã đặt cọc đủ cho bà G số tiền 1.050.000.000 đồng (Một tỷ không trăm năm mươi triệu đồng), có sự chứng kiến của bà Võ Thị T3.

Giá chuyển nhượng nêu tại hợp đồng đặt cọc là 2.050.000.000 đồng (Hai tỷ không trăm năm mươi triệu đồng), tuy nhiên sau đó các bên có thỏa thuận giá chuyển nhượng thực tế phải thanh toán là 1.900.000.000 đồng (Một tỷ chín trăm triệu đồng); giá chuyển nhượng thực tế này được các bên thoả thuận ghi vào mặt sau của hợp đồng đặt cọc và có chữ ký của hai bên, số tiền đặt cọc không thay đổi.

Theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày 03/08/2024 đến hết ngày 15/09/2024, ông T1 và bà G phải có nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chuyển quyền sử dụng đất nêu trên sang cho ông T. Tuy nhiên đến hết ngày 15/09/2024, ông T1 và bà G vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T.

Ông T đã nhiều lần liên hệ yêu cầu ông T1 và bà G thực hiện việc công chứng, chuyển quyền sử dụng đất cho ông T nhưng ông T1 và bà G cố tình trốn tránh, không thực hiện. Nhận thấy không thể tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng và ông T còn biết được thông tin bà G và ông T1 cố tình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho người khác (thông tin này ông T chỉ nghe nói lại chứ không có bằng chứng gì) nên ông T đã liên hệ yêu cầu ông T1 và bà G chấm dứt hợp đồng đặt cọc và hoàn trả lại cho ông T số tiền cọc đã nhận, đồng thời bồi thường cho ông T một khoản tiền gấp 02 lần số tiền cọc đã nhận cụ thể là 2.100.000.000 đồng (Hai tỷ một trăm triệu đồng) thì ông T1 và bà G không đồng ý mà chỉ đồng ý trả tiền cọc. Ngày 30/09/2024, ông T1 và bà G trả cho ông T số tiền cọc 24.000.000 đồng (Hai mươi bốn triệu đồng) và kể từ ngày đó đến nay ông T1 và bà G không trả cho ông T số tiền cọc còn lại là 1.026.000.000 đồng (Một tỷ không trăm hai mươi sáu triệu đồng) và khoản tiền bồi thường 2.100.000.000 đồng (Hai tỷ một trăm triệu đồng).

Nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp của ông T đang bị ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G xâm phạm. Chính vì lẽ đó, nay ông T yêu cầu Toà án giải quyết:

1/ Yêu cầu tòa án hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/08/2024 giữa ông Lê T và ông Bùi Đình T1, bà Trần Thị G.

2/ Buộc ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G phải trả lại cho ông Lê T số tiền cọc còn lại theo Hợp đồng đặt cọc ngày 03/08/2024 là 1.026.000.000 đồng (Một tỷ không trăm hai mươi sáu triệu đồng);

3/ Buộc ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G có trách nhiệm bồi thường cho ông Lê T số tiền đặt cọc, cụ thể là 1.050.000 đồng (một tỷ không trăm năm mươi triệu đồng).

Tổng số tiền ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G phải trả cho ông Lê T là: 2.076.000.000 đồng (hai tỷ không trăm bảy mươi sáu triệu đồng).

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Hà Thị M trình bày:

Bà M là vợ của ông Lê T, vào ngày 03/08/2024, ông Lê T đã thoả thuận cùng bà Trần Thị G và ông Bùi Đình T1 về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 145, tờ bản đồ số 04, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CR 851476. Cùng ngày, hai bên đã ký kết Hợp đồng đặt cọc, theo đó ông T đã đặt cọc cho bà G và ông T1 số tiền 1.050.000.000 đồng (Một tỷ không trăm năm mươi triệu đồng), có bà Võ Thị T3 chứng kiến. Việc đặt cọc để nhận chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên là việc làm ăn riêng của ông T và được ông T thực hiện toàn bộ bằng tài sản riêng, không liên quan đến bà M. Do đó, bà M hoàn toàn không có bất kỳ ý kiến hay yêu cầu gì liên quan đến việc tranh chấp trong vụ án này giữa các bên.

Người làm chứng bà Võ Thị T3 trình bày:

Bà Võ Thị T3 ở gần nhà ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G nên biết ông T1 và bà G có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bà T3 đã chỉ cho ông T nhận chuyển nhượng lô đất thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại xã Hòa Bình, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo Giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số Cr 851476 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 11/6/2019 đã được chỉnh lý sang tên ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G. Vào ngày 03/08/2024 bà T3 có chứng kiến việc ông T và bà G kí kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất này. Ông T đã đặt cọc đủ số tiền trong hợp đồng là 1.050.000.000đ và bà G đã nhận đủ số tiền này tại ngày hai bên kí hợp đồng đặt cọc. Việc thoả thuận chuyển nhượng và đặt cọc này ông T1 biết rõ, thời điểm đó ông T1 đi Đà Lạt nên bà G có gọi điện cho ông T1 để báo, việc này có sự chứng kiến của bà T3 và ông T; ông T cũng có nói chuyện qua điện thoại với ông T1 về việc này và ông T1 hoàn toàn đồng ý. Sau khi các bên kí hợp đồng đặt cọc xong thì khoảng vài ngày sau tại quán café, bà G có đưa số điện thoại của ông T1 cho ông T và ông T đã gọi điện cho ông T1 để hẹn ngày công chứng giữa 2 bên. Hết thời hạn công chứng như trong hợp đồng đặt cọc nhưng ông T1 và bà G lại không ra kí hợp đồng chuyển nhượng cho ông T. Nguyên nhân của việc ông T1 và bà G không tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đặt cọc mà các bên đã thoả thuận thì bà T3 không biết.

Bị đơn ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G: Tại biên bản xác minh của Tòa án, kết quả xác minh ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G trước đây có sinh sống tại địa chỉ Tổ 1, ấp 5, xã Hòa Bình, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; Hiện nay ông T1 và bà G đã đi nơi khác sinh sống, địa phương không biết ông T1 và bà G hiện đang sinh sống ở địa chỉ nào vì khi đi ông T1 và bà G không thông báo về địa chỉ nơi cư trú mới với chính quyền địa phương.

Ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên họp công khai chứng cứ và hòa giải, tham gia phiên tòa tuy nhiên ông T1 và bà G vắng mặt không có lý do cũng không có ý kiến phản hồi đối với yêu cầu khởi kiện của ông Lê T.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn có địa chỉ tại tổ 1, ấp 5, xã Hòa Bình, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, do đó, theo quy định tại các Điều 35, 39 của Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

- Về yêu cầu trả tiền cọc: Hợp đồng đặt cọc lập ngày 03/8/2024 giữa bà Trần Thị G (bên A) và ông Lê (bên B) đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với diện tích 294,7m2, thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 04 thuộc xã Hòa Bình, huyện Xuyên Mộc là thỏa thuận có giá trị pháp lý, với mục đích đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên quá trình thực hiện hợp đồng phía ông T1, bà G không thực hiện đúng nghĩa vụ như đã cam kết và không chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận cho ông T, mặc khác ông T1, bà G cũng đã trả lại cho ông T số tiền cọc là 24.000.000đồng. Như vậy lỗi không thực hiện đúng như trong hợp đồng đặt cọc thuộc về bà G và ông T1, nên bên đặt cọc là ông T khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc, buộc trả lại số tiền đặt cọc còn lại mà bà G và ông T1 chưa trả là 1.026.000.000 đồng là có căn cứ nên được chấp nhận, cần buộc bà G và ông T1 phải có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông T số tiền cọc còn thiếu là 1.026.000.000 đồng.

- Về yêu cầu trả tiền bồi thường: Trong hợp đồng đặt cọc các bên có thoả thuận nếu quá thời hạn mà bên nhận cọc (bên A) không thực hiện việc chuyển nhượng tài sản đặt cọc thì phải chịu một khoản tiền bồi thường gấp 2 lần số tiền bên B đã đặt cọc cho bên A; Như vậy khi bà G và ông T1 không thực hiện theo cam kết trong hợp đồng thì phải chịu một khoản tiền bồi thường. Tại đơn khởi kiện ông T yêu cầu ông T1 và bà G bồi thường số tiền gấp 2 lần số tiền cọc là 2.100.000.000đ; tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà ông T chỉ yêu cầu số tiền bồi thường là 1.050.000 đồng; xét thấy yêu cầu này của ông T là có căn cứ, đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự nên được chấp nhận, cần buộc ông T1 và bà G phải có nghĩa vụ liên đới trả cho ông T số tiền bồi thường là 1.050.000 đồng.

Như vậy ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G phải có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Lê T tổng số tiền là 2.076.000.000đ, trong đó số tiền cọc là 1.026.000.000 đồng và số tiền bồi thường là 1.050.000 đồng.

Vì các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng các Điều 26, 35, 39, 91, 92, 147, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, 423 Bộ luật dân sự.

Áp dụng Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê T về tranh chấp hợp đồng đặt cọc:

- Tuyên bố hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 03/8/2024 giữa bà Trần Thị G và ông Lê T đối với diện tích đất 294,7m2, thửa đất số 145, tờ bản đồ số 04 thuộc xã Hòa Bình, huyện Xuyên Mộc.

- Buộc ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G phải có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Lê T tổng số tiền là 2.076.000.000đ (hai tỷ không trăm bảy mươi sáu triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ trả tiền nêu trên thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án một khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí: Ông Bùi Đình T1 và bà Trần Thị G phải nộp 73.520.000đ (bảy mươi ba triệu năm trăm hai mươi ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Lê T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho ông T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 47.260.000đ (bốn mươi bảy triệu hai trăm sáu mươi ngàn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0005351 ngày 23-12/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

3. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai theo qui định của pháp luật, để yêu cầu Tòa án cấp trên xét xử lại vụ án theo trình tự phúc thẩm.