Bản án 04/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng đặt cọc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Do vụ án có kháng cáo, nên thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng - quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm b khoản 1 Điều 38 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Do có nhu cầu bán và nhận chuyển nhượng ngôi nhà 03 tầng On thiện thô xây trên diện tích đất 75,0m2 tại dự án Centa City nên ông Lê Ngọc D và bà Bùi Thị H đã cùng nhau thoả thuận mua bán với giá trị chuyển nhượng là 2.850.000.000 đồng. Ngày 26/02/2021, hai bên đã thống nhất ký Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất có kèm hạ tầng. Theo đó, ông D sẽ thanh toán cho bà H bằng tiền mặt và chuyển khoản thành 02 đợt: Đợt 1: Ngày 26/02/2021 ông D sẽ đặt cọc cho bà H 100.000.000 đồng. Đợt 2: Trong thời gian 10 ngày, hai bên sẽ tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại cơ quan có thẩm quyền. Bà H cam đoan việc giao kết hợp đồng là tự nguyện; tài sản chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà H không bị ràng buộc và hạn chế bởi bất kỳ giao dịch nào. Sau khi ký hợp đồng này, bà H không thực hiện bất kỳ giao dịch dân sự nào khác và có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận ghi trong hợp đồng. Ông D đã xem xét xét kỹ, biết rõ về thửa đất và các giấy tờ về lô đất nhận chuyển nhượng. Việc giao kết hợp đồng này là On toàn tự nguyện. Ông D có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng. Hai bên cùng cam kết: Trong trường hợp ông D không thực hiện nội dung hợp đồng đặt cọc thì ông D sẽ mất số tiền đã đặt cọc. Trong trường hợp bà H không thực hiện nội dung hợp đồng đặt cọc thì bà H sẽ phải On trả cho ông D số tiền đã đặt cọc và chịu số tiền phạt cọc bằng số tiền ông D đã đặt cọc cho bà H. Hợp đồng đặt cọc ngoài chữ ký của ông D, bà H thì còn có chữ ký của người làm chứng là ông Nguyễn Hùng S.

[3] Bà H xác nhận đã nhận đủ số tiền do ông D đặt cọc cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc – ngày 26/02/2021.

[4] Lời trình bày của người làm chứng – anh Nguyễn Hùng S: Tại bản tự khai ngày 06/9/2021, anh Nguyễn Hùng S trình bày: Ông D là khách hàng của Chi nhánh Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam nơi anh S đang công tác nên anh S quen biết ông D. Ngày 26/02/2021, ông D có đề nghị anh S đi cùng chứng kiến việc đặt cọc giữa ông D và bà H để mua căn hộ thuộc khu Centa City. Anh S đã chứng kiến việc ký hợp đồng đặt cọc, việc giao tiền cọc giữa hai bên. Lý do, anh S đi cùng ông D là để thu thập hồ sơ vay vốn của ngân hàng để ông D mua căn hộ này. Sau đó, Ngân hàng nơi anh S làm việc không phê duyệt hồ sơ vay vốn ngân hàng của ông D do chủ đầu tư dự án Centa City không cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án cho Ngân hàng. Còn việc trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, ông D và bà H có liên lạc với nhau để tiến hành việc mua bán căn hộ này hay không thì ông S không biết được.

[5] Những người đã giới thiệu cho ông D mua căn hộ của bà H là bà Nguyễn Thị Nguyệt, bà Vũ Thị O; ông Nguyễn Hữu Hiên là người giúp ông D bà H soạn thảo hợp đồng đặt cọc đều xác nhận họ biết việc giao dịch chuyển nhượng căn hộ và việc ký hợp đồng đặt cọc giữa ông D và bà H. Hợp đồng đặt cọc được hai bên ký kết tại nhà bà O. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Nguyệt có gọi hỏi ông D ngày nào ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông D có nói để ông D còn vay tiền ngân hàng. Hết 10 ngày theo thoả thuận thì ông D có gọi điện cho bà Nguyệt nhắn bà H thông cảm chờ mấy ngày nữa vì không vay được tiền của ngân hàng và đề nghị đưa thêm cho bà H 500.000.000 đồng nữa nhưng bà H không đồng ý.

[6] Tại văn bản ngày 30/8/2021, Công ty TNHH VSIP Hải Phòng (viết tắt là Công ty) cho biết: Công ty TNHH VSIP Hải Phòng là chủ đầu tư dự án Nhà ở Việt Nhân số 1 tại Lô đất S2-R1 (tên gọi khác: Centa City) theo quy hoạch đã được phê duyệt. Ngày 22/5/2020, Công ty và ông Phạm Văn Thìn đã ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở về việc mua căn nhà số T-41 thuộc phạm vi nhà ở dự án Centa City. Căn cứ theo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày 06/01/2021 về việc mua căn nhà số T-41 giữa ông Phạm Văn Thìn, bà Nguyễn Thị Hồng (bên chuyển nhượng) và bà Bùi Thị H (bên nhận chuyển nhượng) được Văn phòng công chứng Nguyễn Khánh công chứng, Công ty đã xác nhận việc chuyển nhượng này. Theo đó thì bà Bùi Thị H được xác nhận là bên mua đối với căn nhà số T-41 thuộc dự án nhà ở Centa City. Do bà H được xác nhận là bên mua đối với căn nhà số T-41 thuộc dự án nhà ở Centa City nên theo quy định tại Điều 3.7 của Hợp đồng mua bán nhà ở với Công ty, bà H là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà nêu trên sau khi On thành toàn bộ nghĩa vụ thanh toán quy định tại Hợp đồng mua bán nhà và nhận bàn giao căn nhà từ Công ty. Hiện tại, căn nhà số T-41 thuộc dự án nhà ở Centa City thuộc sự quản lý của bà Bùi Thị H.

[7] Sau khi ký hợp đồng đặt cọc cho đến nay ông D và bà H chưa ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ như trong hợp đồng đặt cọc đã thoả thuận trong thời hạn 10 ngày. Nguyên nhân theo ông D, bà T trình bày là do bà H không thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng như đã thoả thuận. Ngoài ra, ông D tìm hiểu thì thấy căn nhà chuyển nhượng không đúng với căn nhà bà H đã mô tả. Tuy nhiên, ông D không đưa ra được chứng cứ gì chứng minh trong thời hạn 10 bà H đã từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng căn hộ với ông D như đã thoả thuận. Trong khi đó, tại phiên toà phúc thẩm, bà H xác nhận hiện chưa chuyển nhượng căn nhà này cho ai và vẫn đồng ý chuyển nhượng cho ông D theo giá hai bên đã thoả thuận.

[8] Từ những nội dung trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: Căn nhà số T-41 03 tầng On thiện thô xây dựng trên diện tích đất thuộc dự án nhà ở Centa City thuộc quyền quản lý hợp pháp của bà Bùi Thị H do bà H nhận chuyển nhượng lại của ông Phạm Văn Thìn, bà Nguyễn Thị Hồng được Công ty TNHH VSIP Hải Phòng là chủ đầu tư dự án xác nhận nên bà H có quyền chuyển nhượng cho người khác. Việc ký Hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2021 giữa bà H và ông D là do hai bên tự nguyện nên các bên phải có nghĩa vụ thực hiện các thoả thuận trong hợp đồng này. Việc không tiếp tục ký Hợp đồng chuyển nhượng căn nhà số T-41 03 tầng On thiện thô xây dựng trên diện tích đất thuộc dự án nhà ở Centa City trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc là do lỗi của ông D. Ông D không có chứng cứ gì chứng minh về việc bà H từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà, trong khi đó lời khai của những người làm chứng xác nhận, ông D là người đã không thực hiện thoả thuận do không vay được tiền của ngân hàng để thanh toán. Về lý do ông D cho rằng bà H đã mô tả tài sản chuyển nhượng không đúng với thực tế, thì tại khoản 2 Điều 4 Hợp đồng đặt cọc ngày 26/02/2021, ông D đã cam kết: “Đã xem xét ký, biết rõ về thửa đất nêu trên và các giấy tờ về lô đất nêu trên”. Như vậy, các lý do ông D nêu để chứng minh bà H không thực hiện việc tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà và đất là không có cơ sở nên bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông D, bà T là có căn cứ - Điều 116, Điều 117, Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông D, bà T giữ nguyên bản án sơ thẩm đối với nội dung này.

[4] Nguyên đơn – ông D, bà T phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự đã nộp là 5.000.000 đồng tại Biên lai thu tạm ứng án phí số 0015965 ngày 24 tháng 6 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Q. Bản án sơ thẩm buộc ông D, bà H phải chịu tiền án phí đối với số tiền ông D, bà T đã đặt cọc là không đúng quy định nên cần sửa bản án sơ thẩm về án phí - Điều 146, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; – khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Bị đơn – bà Bùi Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

[6] Do bản án sơ thẩm bị sửa nên ông D, bà T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại ông D, bà T số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp - khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.