Bản án 322/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ỉ ĐỒ G P V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. CỘ G XÃ ỘI C Ủ G Ĩ VIỆ M

NHÂN DANH

ƯỚC CỘ G XÃ ỘI C Ủ G Ĩ VIỆ M TÒA Ỉ ĐỒ G P

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Các Thẩm phán: ng Nguy n Ng c V ng. ng Nguy n Tấn Tặng; ng Nguy n Tuấn Anh. - Thư ký phiên tòa: ng Nguy n Bả uốc - Thư T a án nh n d n t nh ồng Tháp. - i i n i n i m t nh n n t nh ồng Th p: B Nguy n Th ược - iể sát vi n tha gia phi n t a. Tr ng các ng y 19/6/2024 v 20/6/2024 t i trụ s T a án nh n d n t nh ồng Tháp xét xử phúc thẩ công hai vụ án thụ l số 111/2024/TLPT-DS ng y 31 tháng 01 nă 2024 về việc “Tranh chấp về dân sự - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. D bản án d n sự sơ thẩ số 71/2023/DS-ST ng y 20 tháng 6 nă 2023 của T a án nh n d n huyện Ca Lãnh t nh ồng Tháp b háng cá . The quyết đ nh đưa vụ án ra xét xử phúc thẩ số 325/2024/ -PT ng y 06 tháng 5 nă 2024 giữa các đương sự: 1. Nguy n đơn: Dương Văn M sinh nă 1973. a ch : Tổ A ấp B xã M th nh phố C t nh ồng Tháp. Người đ i diện the ủy quyền của ông M: Ch Bùi Thanh T sinh nă . a ch : uốc lộ C hó M th trấn M huyện C t nh ồng Tháp. (Có mặt) Người bả vệ quyền v lợi ích hợp pháp của ông M: Luật sư Nguy n Văn H - Văn ph ng L thuộc n Luật sư t nh ; a ch : uốc lộ H, khóm B th trấn L huyện L t nh ồng Tháp (Có ặt) 2. B đơn: ng Thái Văn , sinh nă 1970; a ch : Tổ E ấp E xã P huyện C t nh ồng Tháp. (Có mặt) 3. Người có quyền lợi nghĩa vụ li n quan: 3.1. Bà Nguy n Th C sinh nă 1969 (Vắng mặt) 3.2. Anh Thái Ng c 1 sinh nă 1992 (Vắng mặt) 3.3. Anh Thái Ng c 2 sinh nă 1995 (Vắng mặt) 3.4. Ch L iều Di P sinh nă 1994 (Vắng mặt) Cùng đ a ch : Tổ E ấp E xã P huyện C t nh ồng Tháp. 4. Người háng cá : ng Thái Văn l b đơn. ỘI U G VỤ : - Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đại diện nguyên đơn trình bày: Vào tháng 02/2013, ông Dương Văn M và ông Thái Văn có thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Phần thứ nhất: Diện tích 386 3 2 tr ng đó đất thổ l 120 2 đất c y l u nă l 266 3 2 l thủ tục chuyển nhượng xong, nay ông M đã đứng t n tr n giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần thứ hai: Diện tích cách đường lộ h ảng 03 chiều ngang 03 chiều d i 18 tổng diện tích l 54 2 thuộc ột phần thửa 54 tờ bản đồ số 10 t a l c t i ấp E xã P huyện C. Tổng số tiền chuyển nhượng l 70.000.000 đồng đã gia đủ ch ông Q. ối với phần diện tích 54 2 đang tranh chấp ông M có l thủ tục tách thửa nhưng Ph ng T i nguy n Môi trường huyện C đã có giấy thông bá v ng y 15/6/2015 l hông đủ điều iện. Từ hi có thông bá ch đến nă 2022, ông M đi l ăn xa n n vẫn để đất đó. ến tháng 6/2022 ông M có về tiến h nh d n cỏ v r l i diện tích đất đã nhận chuyển nhượng nhưng phía ông Q cản tr . D có tranh chấp n n v ng y 24/6/2022 ông M đã l Tờ tường trình gửi đến Ủy ban nh n d n xã P Ban nh n d n ấp 5 Tổ h a giải ấp E để trình b y sự việc. Ng y 11/8/2022 ông M và ông Q có đến Ủy ban nh n d n xã P để h a giải với nhau nhưng hông th nh. Vì ông Q ch rằng đối với phần diện tích 54 2 để đi xuống sông lúc đó ch hứa ch iệng hông l giấy tờ gì n n hông ch đi nữa. B n c nh đó Cơ quan Nh nước có thẩ quyền trả lời phần đất có chiều ngang 03 chiều d i 18 diện tích 54 2 hông đủ diện tích để tách thửa ông M cũng có nhận chuyển nhượng th 02 chiều ngang để ch đủ diện tích nhưng ông Q hông đồng . Nay ông Dương Văn M y u cầu ông Thái Văn , bà Nguy n Th C, anh Thái Ng c 1, anh Thái Ng c 2 v ch L iều Di P tiếp tục chuyển nhượng phần đất diện tích 49 1 2 đất thuộc ột phần thửa số 54 tờ bản đồ số 10 đất t a l c t i xã P huyện C t nh ồng Tháp d hộ ông Thái Văn đứng t n Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể tr ng ph vi các ốc M2 – M3 –M4 – M5 – M2 the sơ đồ đ đ c của Chi nhánh Văn ph ng đăng đất đai huyện C ngày 24/02/2023. - Ông Thái Văn Q trình bày: ầu nă 2013 ông Q có thỏa thuận chuyển nhượng ch ông M diện tích đất 386 3 2 bằng giấy tay đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất x ng. Hiện nay ông M đã đứng t n quyền sử dụng đất nói tr n. hi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói tr n d hông có đường xuống sông n n ông Q thống nhất ch thêm ông M diện tích đất có chiều ngang 03 chiều d i từ ặt lộ đến é sông C thuộc ột phần thửa 54 tờ bản đồ 10 để l lối đi. Các b n có tiến h nh cắ trụ đá để xác đ nh diện tích. Việc ch ông M diện tích đất nói tr n ch nói iệng hông có l giấy tờ gì với nhau. Thỏa thuận thủ tục tách thửa d ông M thực hiện ông Q có các văn bản như: ơn đề ngh tách thửa đất hợp thửa đất đề ng y 31/3/2015; bản đồ đ đ c ng y 07/4/2015 v gia t n bộ giấy tờ ch ông M. Tuy nhi n diện tích đất hông đủ diện tích tách thửa sang t n v d h n cảnh của ông Q rất hó hăn n n có đề ngh ông M nhận chuyển nhượng th chiều ngang 02 chiều d i từ í lộ đến é sông C thuộc ột phần thửa 54 tờ bản đồ 10 cộng với phần đã ch để đủ diện tích tách thửa sang t n nhưng ông M hông đồng . Ông M nói rằng th nhận chuyển nhượng đất của người giáp ranh phía b n ia chứ hông đồng nhận chuyển nhượng th phần đất của ông Q. D đó ông Q cũng hông đồng ch phần đất l lối đi như thỏa thuận ban đầu n n việc tặng ch quyền sử dụng đất hông th nh. Nay ông Q hông đồng tặng ch phần diện tích n y ch ông M. Hiện nay phần diện tích đất thuộc thửa 54 đã ch người hác thu nhưng phần diện tích đất các b n đang tranh chấp l đất trống hông ai sử dụng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay ông Q đang giữ hông cầ cố thế chấp. Ri ng diện tích thửa 184 đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng x ng hông y u cầu giải quyết. Tổng số tiền chuyển nhượng the giấy tay ông M cung cấp l 70.000.000 đồng ông Q đã nhận đủ. T i Bản án sơ thẩ số 71/2023/DS-ST ng y 20 tháng 6 nă 2023 của T a án nh n d n huyện Ca Lãnh đã quyết đ nh: Chấp nhận y u cầu của ông Dương Văn M; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dương Văn M với hộ ông Thái Văn đối với diện tích 49 1 2 thuộc ột phần thửa 54 tờ bản đồ số 10 l i đất l u nă hác t a l c t i ấp E xã P huyện C t nh ồng Tháp. Buộc ông Thái Văn , bà Nguy n Th C, anh Thái Ng c 1, anh Thái Ng c 2 v ch L iều Di P có nghĩa vụ gia ch ông Dương Văn M diện tích 49,1m2 thuộc ột phần thửa 54 tờ bản đồ số 10 l i đất trồng c y l u nă hác t a l c t i ấp E xã P huyện C t nh ồng Tháp. Cụ thể tr ng ph vi các ốc M2 – M3 –M4 – M5 – M2 the sơ đồ đ đ c của Chi nhánh Văn ph ng đăng đất đai huyện C ngày 24/02/2023. Kèm theo sơ đồ đo đạc ngày 24/02/2023 và biên bản xem xét thẩm định ngày 24/02/2023. Ông Dương Văn M, ông Thái Văn , bà Nguy n Th C, anh Thái Ng c Q1, anh Thái Ng c 2 v ch Lề iều Di P1 có quyền nghĩa vụ đến cơ quan nh nước có thẩ quyền về quản l đất đai để l thủ tục hai đăng tách chuyển điều ch nh đối với diện tích đất đã được T a án công nhận quyền sử dụng the bản án đã tuy n. ề ngh cơ quan Nh nước có thẩ quyền về quản l đất đai thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Số BP 471433 v sổ cấp số CH01333 cấp ng y 30/10/2013 ch hộ ông Thái Văn diện tích 702 m2 l i đất trồng c y l u nă thuộc thửa số 54 tờ bản đồ số 10 t a l c t i ấp E xã P huyện C để cấp l i ch ông Dương Văn M the bản án đã tuy n. Ng i ra bản án c n tuy n về án phí chi phí xe xét thẩ đ nh t i chỗ v đ nh giá t i sản quyền v thời h n háng cá quyền nghĩa vụ v thời hiệu thi h nh án của các đương sự the quy đ nh của pháp luật. - Ngày 04/7/2023, ông Thái văn 3 háng cá y u cầu xe xét l i bản án d n sự sơ thẩ ; hông chấp nhận y u cầu của nguy n đơn. - T i phi n t a phúc thẩ : + Bà Bùi Thanh T trình bày: Ông Dương Văn M giữ nguy n y u cầu h i iện hông thỏa thuận được với ông Thái Văn 4 về giải quyết vụ án. + Ông Thái Văn trình bày: Ông Q giữ nguy n việc háng cá hông đồng gia đất ch ông M vì ông hông có chuyển nhượng phần đất tranh chấp ch ông M. - i diện Viện iể sát nh n d n t nh ồng Tháp phát biểu iến về giải quyết vụ án: + Về tố tụng: Thẩ phán Hội đồng xét xử Thư v các đương sự đều thực hiện đúng quy đ nh của pháp luật. + Về nội dung: ề ngh chấp nhận háng cá của ông Thái Văn sửa bản án d n sự sơ thẩ hông chấp nhận y u cầu h i iện của ông M và hông công nhận hợp đồng chuyển nhượng SD giữa ông M và ông Q. Sau hi nghi n cứu các t i liệu có tr ng hồ sơ vụ án đã được thẩ tra t i phi n t a v căn cứ v ết quả tranh tụng t i phi n t a. Ậ ĐỊ CỦ : [1] Ông Dương Văn M h i iện Thái Văn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng SD T a án nh n d n huyện Ca Lãnh thụ l giải quyết l đúng quy đ nh của pháp luật. ng Q háng cá tr ng thời h n n n chấp nhận. Ông M ủy quyền ch b Bùi Thanh T thủ tục ủy quyền tha gia tố tụng t i cấp phúc thẩ phù hợp quy đ nh n n chấp nhận. Những người có quyền lợi nghĩa vụ li n quan được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng ặt n n xét xử the quy đ nh. [2] Nguồn gốc đất l của ông Q diện tích tranh chấp 49 1 2 ột phần thửa đất số 54 tờ bản đồ số 10 l i đất trồng c y l u nă giấy chứng nhận SD cấp ch hộ ông Q ng y 30/10/2013; đất t i Ấp E xã P huyện C t nh ồng Tháp. Ông M y u cầu ông Q, bà Nguy n Th C, anh Thái Ng c 1, anh Thái Ng c 2 v ch L i u Di P2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng SD . ng Q hông đồng the y u cầu của ông M vì trước đ y ông có cho ông M phần đất tranh chấp ngang 03 d i từ lộ đến é sông để l lối đi v ông có đề ngh ông M nhận chuyển nhượng th chiều ngang 02 nhưng ông M hông đồng n n nay ông Q không cho ông M phần đất l lối đi n u tr n.

Xét thấy ông M trình bày là ông Q thỏa thuận chuyển nhượng SD diện tích đất đ đ c thực tế 49 1 2 l có cơ s b i vì: Việc thỏa thuận chuyển nhượng có viết giấy tay cụ thể l the “Tờ hợp đồng mua bán đất” đề ngày 11/02/2013, ông Q thừa nhận tự nguyện thỏa thuận v t n. The nội dung hợp đồng thể hiện Thái Văn đồng bán ch ông Dương Văn M ột phần đất như sau: “Từ đường tới hậu, từ cô Bảy T1 ngang 7m (bảy mét). Từ đường xuống sông là 03m (ba mét) Tổng diện tích chưa tính được, trong đó có 70m thổ cư còn lại là vườn tạp, với tổng số tiền là 70.000.000đ”. T i phi n t a phúc thẩ b T và ông Q đều thống nhất đã lập thủ tục chuyển nhượng SD ch ông M đứng t n giấy chứng nhận v hiện t i l thửa 184 tờ bản đồ số 10 cấp ng y 13/4/2015 v phần đất n y l v trí phía tr n lộ. ua đó ch thấy ông M ới được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất ghi tr ng hợp đồng “Từ đường tới hậu, từ cô Bảy T1 ngang 7m (bảy mét). Như vậy the hợp đồng ghi nhận phần đất “Từ đường xuống sông là 03m (ba mét)” l phần đất tranh chấp cũng được xác đ nh chuyển nhượng luôn ch ông M n n hợp đồng ới ghi nhận l tổng giá tiền l 70.000.000đ. ồng thời ông Q thừa nhận có lập các thủ tục tách thửa đất như nguy n đơn cung cấp việc lập thủ tục n y phù hợp với chí của hai b n l có thỏa thuận ua bán phần đất chiều ngang 03 được ghi tr ng hợp đồng ng y 11/02/2013. ng Q cho rằng diện tích đất 49 1 2 l ông tặng ch ông M để l lối đi nhưng ghi chung tr ng hợp đồng nhưng ông Q hông cung cấp được chứng cứ chứng inh. Ng i ra các nh n chứng như ông Thái Hoàng T2, ông Nguy n Văn N, bà L Th i Y đều hai l có việc chuyển nhượng phần đất tranh chấp v đã cắ trụ đá để gia đất ch ông M. Vì vậy có căn cứ xác đ nh diện tích 49,1m2 l của ông Q chuyển nhượng ch ông M. T i Công văn số 364/PTN.MT-HC ng y 15/4/2015 của Phòng Tài nguy n v Môi trường huyện C iến như sau: Căn cứ uyết đ nh số 2754/ -UBND ng y 17/6/2014 của Ủy ban nh n d n huyện C về việc xét duyệt quy h ch sử dụng đất đến nă 2020 v ế h ch sử dụng đất 05 nă ỳ đầu của xã P. Thửa đất số 54 tờ bản đồ số 10 xin tách th nh hai thửa số 186 187. Tr ng đó thửa 186 diện tích 54 2 l i đất trồng c y l u nă . The quy đ nh t i h ản 3 Diều 5 uyết đ nh số 30/2014/ -UBND ngày 09/12/2014 của Ủy ban nh n d n t nh ban h nh quy đ nh diện tích đất tối thiểu được tách thửa v việc cấp giấy chứng nhận SD quyền s hữu nh và tài sản gắn liền với đất đối với đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu ch hộ gia đình cá nh n sử dụng đất tr n đ a b n t nh ồng Tháp quy đ nh: Trường hợp thửa đất đang sử dụng là đất nông nghiệp xin tách thửa mà tại vị trí thửa đất này Nhà nước đã quy hoạch là đất ở thì được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu theo quy định khoản 1, khoản 2 Điều 4 Quyết định số 30/2014/QĐ-UBND là theo hạn mức đất ở, khu vực nông thôn diện tích tối thiểu được tách thửa đất là 80m2 . Vì vậy thửa số 54 tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại xã P chưa thể tách thửa được. ồng thời t i Công văn số 2041/STNMTVP ng y 15/5/2024 của S T3; Công văn số 1233/UBND ng y 17/6/2024 của Ủy ban nh n d n huyện C v uyết đ nh số 22/2021/ - UBND ng y 31/8/2021 của Ủy ban nh n d n t nh quy đ nh diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp t i nông thôn từ 700 2 tr l n diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất t i nông thôn hông có nh từ 80m2 tr l n. Vì vậy ông Q và ông M thỏa thuận chuyển nhượng ột phần thửa đất số 54 diện tích 49 1 2 l i đất trồng c y l u nă l hông bả đả diện tích tối thiểu the quy đ nh của cơ quan có thẩ quyền. ể bả đả việc tách thửa cấp giấy chứng nhận SD đúng the quy đ nh của Ủy ban nh n d n t nh , nên hông công nhận hợp đồng chuyển nhượng SD giữa ông M và ông Q4. Do đó y u cầu háng cá của ông Q l có cơ s . Theo bà T trình b y thì t i T a án cấp sơ thẩ ông M ch y u cầu công nhận hợp đồng chứ chưa có y u cầu xe xét giải quyết hậu quả hợp đồng hi hợp đồng hông thực hiện được. Vì vậy T a án cấp phúc thẩ hông xe xét giải quyết về hậu quả hợp đồng chuyển nhượng SD n u tr n hi các b n có y u cầu the quy đ nh của pháp luật sẽ giải quyết bằng vụ án hác. [3] i diện Viện iể sát T nh đề ngh chấp nhận y u cầu háng cá của ông Q sửa quyết đ nh của bản án d n sự sơ thẩ l có cơ s n n chấp nhận. D đó chấp nhận y u cầu háng cá của ông Q sửa ột phần bản án sơ thẩ . Các phần hác hông có háng cá háng ngh có hiệu lực pháp luật. [4] Án phí phúc thẩ : ng Q hông phải ch u tiền án phí. Vì các lẽ tr n; QUYẾ ĐỊ : Căn cứ h ản 3 iều 26; điể a h ản 1 iều 35 v điể c h ản 1 iều 39; iều 147 h ản 3 iều 228 h ản 2 iều 308 Bộ luật Tố tụng d n sự; iều 500 v iều 503 Bộ luật d n sự; iều 166 v iều 203 Luật đất đai; iể a h ản 2 iều 2 iều 26 Luật Thi h nh án d n sự; Ngh quyết 326/2016/UBTV H14 ng y 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ uốc Hội về án phí lệ phí T a án. 1. Chấp nhận y u cầu háng cá của ông Thái Văn . Sửa ột phần bản án d n sự sơ thẩ . 2. hông chấp nhận y u cầu của ông Dương Văn M. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Dương Văn M với hộ ông Thái Văn đối với diện tích 49 1 2 thuộc ột phần thửa 54 tờ bản đồ số 10 l i đất l u nă hác t a l c t i ấp E xã P huyện C t nh ồng Tháp l vô hiệu. Buộc ông Dương Văn M di dời trụ đá ốc ranh v t i sản (nếu có) ra hỏi phần diện tích đất tranh chấp n u tr n the quy đ nh của pháp luật (tr ng ph vi các ốc M2 – M3 –M4 – M5 – M2 the sơ đồ đ đ c ng y 24/02/2023) Kèm theo sơ đồ đo đạc ngày 24/02/2023 và biên bản xem xét thẩm định ngày 24/02/2023. 3. Về án phí: Ông Dương Văn M phải ch u tiền án phí d n sự sơ thẩ l 330.000đ nhưng được hấu trừ v tiền t ứng án phí đã nộp 300.000đ the bi n lai thu số 0014786 ng y 08/12/2022 của Chi cục Thi h nh án d n sự huyện Ca Lãnh t nh ồng Tháp. Vậy ông M c n phải nộp tiếp l 30.000đ. Ông Thái Văn , bà Nguy n Th C, anh Thái Ng c 1, anh Thái Ng c Q2 v ch L iều Di P hông phải ch u tiền án phí d n sự sơ thẩ . Ông Thái Văn không phải ch u tiền án phí d n sự phúc thẩ . H n trả l i ch ông Q tiền t ứng án phí phúc thẩ đã nộp 300.000đ the bi n lai thu số 0004184 ng y 04/7/2023 của Chi cục Thi h nh án d n sự huyện Ca Lãnh t nh ồng Tháp. 4. Về chi phí tố tụng: Ông Dương Văn M phải ch u chi phí xe xét thẩ đ nh t i chỗ đ đ c v đ nh giá l 3.294.000 đồng. ( ã nộp v chi x ng) Trường hợp bản án được thi h nh the quy đ nh t i iều 2 Luật Thi h nh án d n sự thì người được thi h nh án người phải thi h nh án có quyền thỏa thuận thi h nh án y u cầu thi h nh án tự nguyện thi h nh án h ặc b cưỡng chế thi h nh án the quy đ nh t i các iều 6 7 7a 7b v 9 Luật Thi h nh án d n sự; thời hiệu thi h nh án được thực hiện the quy đ nh t i iều 30 Luật Thi h nh án d n sự. Bản án phúc thẩ có hiệu lực pháp luật ể từ ng y tuy n án./.