Bản án 32/2024/DS-PT — Tranh chấp đất đai

NHÂN DANH

NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Minh Trang

Các Thẩm phán:1/ Ông Phạm Hoàng Dũng

2/ Bà Phan Thị Hồng Dung

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Ông Huỳnh Minh Đức – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Cần Thơ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Ông Lâm Thành Them - Kiểm sát viên.

Từ ngày 16 đến ngày 23 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm vụ án thụ lý số: 173/2023/TLPT-DS ngày 30 tháng 5 năm 2023 về việc: "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đòi lại quyền sử dụng đất".

Do bản án dân sự sơ thẩm số 211/2023/DSST ngày 27 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 307 /2023/QĐPT-DS ngày 28 tháng 6 năm 2023, giữa các đương sự: Nguyên đơn: Ông Trần Văn Bé N, sinh năm 1967; Địa chỉ thường trú: Số B, đường N, Khu V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. Địa chỉ liên lạc: Số B N, khu vực B, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1989

Địa chỉ: Ấp M, xã M, huyện P, thành phố Cần Thơ. Có mặt. (Theo giấy ủy quyền ngày 13/11/2020).

Bị đơn:

1. Công ty Cổ phần K1

Trụ sở chính: Số B N, khu vực B, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Đặng Công D, chức vụ: Chủ tịch hội đồng thành viên.

Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1954

Địa chỉ: B Đường B, Khu dân cư T, phường P, quận C, thành phố Cần Thơ.

(Theo giấy ủy quyền ngày 13/3/2023). (Có mặt).

2. Ông Đặng Công D, sinh năm 1959;

Địa chỉ: Số A N, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Ngọc T, sinh năm 1954

(Theo giấy ủy quyền ngày 29/12/2022).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ngân hàng thƣơng mại Cổ phần N1;

Trụ sở Chi nhánh C1: 03 – 05 – G Hòa Bình, phường T, quận N, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Huỳnh Anh T1, sinh năm 1975 và bà Lê Thị Thu O, sinh năm 1972 (Có Văn bản ý kiến đề nghị xin xét xử vắng mặt).

2. Bà Nguyễn Thị Ngọc T2, sinh năm 1952;

Địa chỉ: Số C đường B KDC Him Lam F, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. (Có đơn xin vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Luật sư Nguyễn Thanh C, Công ty L2, Đoàn luật sư thành phố C. (Có đơn xin vắng mặt).

3. Văn phòng C2;

Địa chỉ: Số H, dãy C, đường số A, khu dân cư T huyện P, thị trấn P, thành phố Cần Thơ. (Vắng mặt). Ngƣời kháng cáo: Nguyên đơn và Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ KIỆN NHƢ SAU:

* Nguyên đơn ông Trần Văn Bé N có đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau đây:

Buộc Công ty Cổ phần K1 (gọi tắt là Công ty K1 ) và ông Đặng Công D trả lại 250m2 đất tại thửa 284 (Giấy CNQSDĐ số CA 419481, số vào sổ CH09182 do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 04/6/2015) và thửa 602 (Giấy CNQSDĐ số CK 746773, số vào sổ CS14924 do Sở Tài nguyên và Môi trường quận B cấp ngày 21/11/2017) tờ bản đồ số 12, tọa lạc số 26C đường N, khu vực B, phường L, quận B, thành phố Cần Thơ.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/8/2015 giữa: Bà Nguyễn Thị Ngọc T2 với ông Đặng Công D, đối với diện tích 135,1m2 thửa 264, tờ bản đồ số 12, giấy chứng nhận QSDĐ số vào sổ CH 09171 do UBND quận B cấp ngày 04/6/2015, công chứng tại Văn phòng C2.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 31/8/2015 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc T2 với ông Đặng Công D, đối với diện tích 16,5m2 thửa 284, tờ bản đồ số 12, giấy chứng nhận QSDĐ số CH 09182 do UBND quận B cấp ngày 04/6/2015, công chứng tại Văn phòng C2.

Căn cứ yêu cầu hủy: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T2 với ông D là trái quy định pháp luật. Việc Ủy ban nhân dân quận B cấp giấy chứng nhận QSDĐ số CA 419481, số vào sổ CH09182 ngày 04/6/2015 và Sở Tài nguyên và Môi trường quận B cấp Giấy CNQSDĐ số CK 746773, số vào sổ CS14924 ngày 21/11/2017 cho bà T2 là hợp pháp nên ngày 13/9/2018 bà T2 ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 284 và 602 cho ông B Năm là đúng quy định. Bà T2 đã nhận toàn bộ giá trị của hai thửa đất trên. Ông Bé N đã hoàn tất thủ tục tài chính nên ngày 21/9/2018 Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận B chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ số CA 419481 và số CK 746773 cho ông là hợp pháp. Việc ông D và Công ty K1 chiếm dụng đất, qua đo đạc thực tế có diện tích 191,8m2 của ông N để làm đường đi là không đúng. Do đó, đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện và khởi kiện bổ sung của nguyên đơn.

Đề nghị Tòa án tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 31/8/2015 giữa ông D với bà T2; căn cứ vào kết quả đo đạc thực tế, buộc bị đơn ông D, Công ty K1 tháo dỡ vật kiến trúc trả toàn bộ diện tích đất 191,8m2 cho ông Bé N.

* Bị đơn ông Đặng Công D có yêu cầu độc lập đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Ngọc T2:

Buộc bà Nguyễn Thị Ngọc T2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 31/8/2015, đối với diện tích 135,10m2, thửa 264, tờ bản đồ số 12 Giấy chứng nhận QSDĐ số CH09181 ngày 04/6/2015 tên Nguyễn Thị Ngọc T2.

Buộc bà Nguyễn Thị Ngọc T2 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ký ngày 31/8/2015, đối với diện tích 16.5m2, thửa 284, tờ bản đồ số 12 Giấy chứng nhận QSDĐ CH09182 ngày 04/6/2015 tên Nguyễn Thị Ngọc T2.

Yêu cầu bà T2 tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 14/4/2015 với ông D, diện tích chuyển nhượng là 230m2 đất LUA tại thửa 284-264.

Căn cứ yêu cầu:

Thứ nhất, ông D không có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với ông B Năm nên ông N kiện ông D là không đúng; Thứ hai, năm 2015 ông D nhận chuyển nhượng QSDĐ của bà T2 là tại thửa 264 và 284. Ông D đã làm đường để đi vào Trung Tâm đăng kiểm thuộc Công ty K1. Ông D đã giao đủ tiền, bà T2 đã giao đất cho ông D sử dụng từ đó cho đến nay. Việc bà T2 chuyển nhượng đất cho ông B Năm như thế nào thì ông D không biết. Từ những căn cứ đó, yêu cầu Tòa án bác các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu độc lập của bị đơn đối với bà T2.

Tại phiên tòa sơ thẩm ngày 27/3/2023:

* Ông Nguyễn Ngọc T trình bày: Không có căn cứ cho rằng phần đất ông B Năm bị thiếu là thuộc phần đất đường đi của ông D đang sử dụng. Bởi vì xung quanh đất tranh chấp là của nguyên đơn, việc đo đạc phải đo hết các thửa đất của nguyên đơn, còn vụ án này chỉ đo thửa 284 và 602 là không chính xác. Nên không có căn cứ cho rằng ông D đã sử dụng sang đất ông B Năm ngang 0,71m như bảng trích đo thể hiện. Đề nghị Tòa án không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Tại biên bản ghi nhận ý kiến ngày 15/12/2023, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà T2, Luật sư Nguyễn Thanh C trình bày: Ông Bé N không có quyền khởi kiện hủy các hợp đồng đã ký giữa bà T2 với ông D. Đối với yêu cầu độc lập của ông D: Bà T2 thừa nhận có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông D và nhận đủ. Bà T2 đã giao đất cho ông D sử dụng nên đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông D.

* Ngân hàng TMCP N1 - Chi nhánh C1 có ý kiến: Ngân hàng và Công ty TNHH Một thành viên D1 do ông Bé N làm giám đốc có ký hợp đồng vay tiền, dư nợ gốc 27.870.807.159 đồng, nợ lãi: 75.326.389 đồng. Theo đó, ông B Năm có thế chấp thửa đất số 284 (Giấy CNQSDĐ số CA 419481, số vào sổ CH09182 do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 04/6/2015) và 602 (Giấy CNQSDĐ số CK 746773, số vào sổ CS14924 do Sở Tài nguyên và Môi trường quận B cấp ngày 21/11/2017), tờ bản đồ số 12 và một số tài sản khác để đảm bảo cho khoản vay trên. Do Công ty TNHH Một thành viên D1 luôn trả đúng nợ nên Ngân hàng không có yêu cầu độc lập trong vụ án này và xin được vắng mặt trong các thủ tục tố tụng tại Tòa án.

* Văn phòng C2: không có văn bản nêu ý kiến.

* Quan điểm của luật sư Nguyễn Thanh C bảo vệ quyền và lợi ích của bà Nguyễn Thị Ngọc T2: Bà T2 thừa nhận có bán đất cho ông D và ông Bé N. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà T2 với ông D chỉ được công chứng, vì diện tích chuyển nhượng dưới hạn mức nên ông D chưa sang tên giấy đất. Ông D chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất theo quy định lại Điều 186, 188 Luật đất đai 2013. Năm 2018 bà T2 đã chuyển nhượng hết diện tích thửa 284, 602 cho nguyên đơn và đã được sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ nên nguyên đơn yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T2, ông D là có căn cứ. Bà T2 không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng trong vụ án này. Đề nghị Tòa án tách ra giải quyết trong vụ án khác khi đương sự có đơn yêu cầu. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập của ông D thì bà T2 đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng và hợp tác để tách giấy chứng nhận QSDĐ đất cho ông D.

Vụ việc được hòa giải nhưng không thành nên được đưa ra xét xử. Tại Bản án số 11/2023/DS-ST ngày 27/3/2023 và Quyết định sửa đổi bổ sung Bản án sơ thẩm sô 105/2023/QĐSCBSBA ngày 17/4/2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy tuyên xử như sau:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

+ Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Nguyễn Thị Ngọc T2 với ông Đặng Công D, đối với diện tích 135,1m2 thửa 264, tờ bản đồ số 12, giấy chứng nhận QSDĐ số CH 09171 do UBND quận B cấp ngày 04/6/2015, công chứng ngày 31/8/2015.

+ Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Nguyễn Thị Ngọc T2 với ông Đặng Công D, đối với diện tích 16,5m2 thửa 284, tờ bản đồ số 12, giấy chứng nhận QSDĐ số CH 09182 do UBND quận B cấp ngày 04/6/2015, công chứng ngày 31/8/2015.

- Buộc ông Đặng Công D phải trả cho ông Trần Văn B1 Năm 103,2m2 đất lúa gồm: 22,8m2 thuộc thửa 284 (ký hiệu A) và 80,4m2 (một phần diện tích tại vị trí B thuộc thửa 602) thể hiện tại Bản trích đo địa chính số 147/TTKTTNMT ngày 17/11/2022 của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C (đính kèm).

- Ông Trần Văn Bé N có nghĩa vụ dành lối đi cho ông Đặng Công D có diện tích 88,5m2; vị trí kích thước như sau: Điểm thứ nhất, tính từ bức tường hiện hữu cao 2m (hướng đi quận Ô) kéo về bức tường hướng giáp ranh đất của ông Bé N (hướng về N) là 4.0m; đây là điểm thứ hai. Tại hai điểm này kéo thẳng vào trong giao nhau với rạch ông T3 thành hai cạnh có chiều dài 20,19m và 24,30m;

- Buộc ông Đặng Công D phải trả cho ông Trần Văn B1 Năm số tiền 878.984.000 đồng.

- Buộc ông Đặng Công D tháo dỡ phần trụ Cổng 1 được dựng bằng khung sắt tiền chế phần tiếp giáp Đường N trên phần đất buộc trả cho nguyên đơn (giáp ranh đất ông Bé N đang sử dụng).

- Buộc ông Đặng Công D di dời 02 cây lộc vừng, 05 cây xoài và tháo dỡ, di dời 01 hàng rào (bằng bê tông có khung sắt hộp, chân tường rào xây gạch dày 10, tô trát 2 mặt, có kích thước 12,33 thuộc thửa 602 và 8,5m thuộc thửa 284 trên phần đất tại vị trí A trên diện tích 80,4m2 tại vị trí B của Bản trích đo số 147 nêu trên.

Kể từ khi người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người có nghĩa vụ thi hành án chậm trả tiền thì phải chịu lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Đặng Công D đối với bà Nguyễn Thị Ngọc T2. Dành quyền khởi kiện cho ông Đặng Công D về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/8/2015 bị vô hiệu đối với bà Nguyễn Thị Ngọc T2 trong vụ án khác.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên chi phí đo đạc định giá, án phí và các chi phí tố tụng khác cùng quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi án sơ thẩm xử xong cả nguyên đơn và bị đơn đều có đơn kháng cáo, cụ thể như sau:

Ngày 07/4/2023: Bị đơn ông Đặng Công D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm: không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn đề nghị hủy Bản án sơ thẩm và xác định lại tư cách của những người tham gia tố tụng trong vụ kiện này để giải quyết triệt để vụ án.

Ngày 10/4/2023: Nguyên đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Đề nghị: chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, theo hướng Sửa án sơ thẩm: Buộc các bị đơn phải trả lại phần đất có chiều ngang 4,71m và chỉ dành lối đi là 3m; buộc ông D di dời 02 cột điện cao thế đã lắp đặt tại thửa 602 trên phần đất trên diện tích 80,4m2 tại vị trí B của Bản trích đo số 147 nêu trên để trả đất cho nguyên đơn và buộc các bị đơn trả lợi tức từ việc chiếm dụng đất của ông tương đương với giá thuê đất trên thị trường từ tháng 9 năm 2018 đến nay.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 14/12/2023:

* Đại diện bị đơn: thay đổi một phần yêu cầu kháng cáo, không đề nghị huỷ án sơ thẩm mà ông đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng: Bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn: Ông cho rằng bị đơn đã xây tường rào làm đường đi thực tế từ năm 2016 đến nay. Do diện tích nhận chuyển nhượng của bà T2 là đất lúa và dưới hạn mức tách thửa của Ủy ban nhân dân quận nên ông D không thể đăng ký cấp giấy đất được. Tuy nhiên, tiền đã giao đủ cho bà T2, bà T2 đã giao đất cho ông D quản lý sử dụng. Đến năm 2018, ông Bé N mua đất của bà T2 bao gồm phần đất bà T2 đã bán cho ông D. Ông Bé N cũng không gặp ông D trao đổi gì về phần đất đã mua. Do đó, nguyên đơn không có căn cứ kiện ông D, đề nghị giữ nguyên hiện trạng sử dụng diện tích đường đi đã mua của bà T2 theo hợp đồng. Đối với kết quả đo đạc theo Bản trích đo địa chính ghi nhận ông D có sử dụng lấn qua một phần đất của ông Bé N thì ông D đồng ý trả giá trị diện tích đất này cho ông B1 Năm mỗi mét vuông là 2.000.000 đồng.

* Đại diện nguyên đơn: xin rút lại một phần yêu cầu kháng cáo không yêu cầu các bị đơn trả lợi tức từ việc chiếm dụng đất của ông tương đương với giá thuê đất trên thị trường vì chưa yêu cầu tại giai đoạn sơ thẩm. Phần còn lại vẫn giữ như kháng cáo cụ thể: Buộc ông D phải trả lại phần đất có chiều ngang 4,71m và chỉ dành lối đi cho ông D 3m vì diện tích còn lại nguyên đơn không thể thực hiện việc sử dụng vì diện tích quá nhỏ; buộc ông D di dời 02 cột điện cao thế đã lắp đặt tại thửa 602 trên phần đất trên diện tích 80,4m2 tại vị trí B của Bản trích đo số 147 nêu trên để trả đất cho nguyên đơn.

* Quan điểm của Luật sư Nguyễn Thanh C bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nguyễn Thị Ngọc T2: Bà T2 không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng trong vụ án này. Đề nghị Tòa án tách ra giải quyết trong vụ án khác khi đương sự có đơn yêu cầu. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu độc lập của ông D thì bà T2 đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng và hợp tác để tách giấy chứng nhận QSDĐ đất cho ông D.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ: Đề nghị hoãn phiên toà để triệu tập bà Nguyễn Thị Ngọc T2 đến tham dự phiên tòa để làm rõ các vấn đề có liên quan đến việc chuyển nhượng đất của các bên.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay:

* Đại diện nguyên đơn: Vẫn giữ nguyên yêu cầu đã trình bày. Buộc ông D phải trả lại phần đất có chiều ngang 4,71m và chỉ dành lối đi cho ông D 3m vì diện tích còn lại nguyên đơn không thể thực hiện việc sử dụng vì diện tích quá nhỏ; buộc ông D di dời 02 cột điện cao thế đã lắp đặt tại thửa 602 trên phần đất trên diện tích 80,4m2 tại vị trí B của Bản trích đo số 147 nêu trên để trả đất cho nguyên đơn.

* Đại diện các bị đơn: xin thay đổi một phần yêu cầu kháng cáo, không đề nghị huỷ án sơ thẩm mà ông đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng: Bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn vì thực tế phần diện tích đất đang sử dụng làm lối đi từ khi ông D mua đất năm 2016 đến nay; hợp đồng chuyển nhượng hai bên thiết lập được cơ quan Công chứng chứng thực, ông D đã cải tạo đổ cát làm lối đi không ai ngăn cản và thực tế do diện tích không được cấp giấy do là đất nông nghiệp, không đủ diện tích tối thiểu. Nguyên đơn là người chuyển nhượng sau nên ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Người đại diện bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Nguyễn Thị Ngọc T2 có luật sư Nguyễn Thanh C gửi luận cứ bảo vệ cho bà T2 xác định: Bà T2 không có kháng cáo, đồng thời do bị trùng lịch xét xử nên xin vắng mặt và bảo lưu ý kiến đã trình bày tại giai đoạn sơ thẩm.

* Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ:

- Về thực hiện pháp luật: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý đến khi xét xử theo trình tự phúc thẩm. Các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự đối với người tham gia tố tụng. Nguyên đơn và bị đơn kháng cáo kháng cáo trong thời hạn luật định nên hợp lệ về mặt hình thức.

- Về nội dung kháng cáo, nhận thấy: Nguồn gốc thửa đất 602 do bà T2 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với ông D: Ngày 31/8/2015, bà T2 ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông D 16,5m2 tại thửa 284 loại đất lúa và 135,1m2 tại thửa 264 loại đất lúa, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng C2. Xét thấy, mặc dù việc chuyển nhượng được lập thành văn bản và có công chứng theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai. Tuy nhiên, căn cứ Điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định số 09/2009/QĐ-UBND ngày 07/9/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố C quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất trồng lúa tại các phường là bằng hoặc lớn hơn 500m2. Như vậy, diện tích bà T2 chuyển nhượng cho ông D chưa đủ điều kiện để tách thửa. Mặt khác, ông D không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông D, bà T2 vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N là có căn cứ, đúng theo quy định của pháp luật.

Về giải quyết hậu quả khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu, quá trình giải quyết vụ án, các đương sự không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, đây là quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự được quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết là phù hợp với ý chí của các bên.

Đối với ông N, ngày 13/9/2018, bà T2 ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông B1 Năm toàn bộ thửa đất 602, 284, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Bích L. Ngày 21/9/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B chỉnh lý sang tên ông N. Xét thấy, thời điểm xác lập giao dịch, bà T2 đã được cấp giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất, đây là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai. Ông N được chính quyền địa phương xác nhận là có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp, đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, ông N đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai. Thực tế, ông N đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc chỉnh lý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên ông N được xác định là chủ sử dụng hợp pháp đối với hai thửa đất 602, 284. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N về việc buộc ông D phải giao trả diện tích đất đang sử dụng là phù hợp.

Xét phần đất tranh chấp là lối đi duy nhất của ông D, không còn lối đi nào khác ra đường công cộng. Căn cứ khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự quy định, Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông N dành lối đi cho ông D và ông D thanh toán giá trị quyền sử dụng đất cho ông N là phù hợp.

Tuy nhiên, khi mở lối đi cần xem xét đến vị trí, đặc điểm thửa đất của ông N nhằm ít gây thiệt hại nhưng vẫn đảm bảo lợi ích của các bên.Theo Bản Trích đo địa chính số 1463 thể hiện, phần đất tranh chấp có chiều ngang tiếp giáp Quốc lộ I là 7,71m2, nếu mở lối đi 4m như cấp sơ thẩm thì chiều ngang còn lại 3,71m là chưa đảm bảo quyền lợi của ông N. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của các bên, cần mở lối đi chiều ngang 3m buộc ông D trả giá trị quyền sử dụng đất cho ông N, đồng thời buộc ông D di dời vật kiến trúc trên diện tích đất có chiều ngang 4,71m2 để trả lại đất cho ông N là phù hợp. Theo chứng thư thẩm định giá ngày 16/10/2023 của Công ty TNHH Đ1, giá trị quyền sử dụng đất tại vị trí tranh chấp là 14.118.000 đồng/m2. Như vậy, ông D phải trả giá trị quyền sử dụng đất cho ông N là 68,4m2 x 14.118.000 đồng/m2.

Đối với kháng cáo của ông N về việc yêu cầu ông D trả lợi tức từ việc sử dụng đất, nhận thấy: căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự: Quá trình giải quyết vụ án, ông N không yêu cầu ông D trả lợi tức từ việc sử dụng đất, tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của ông N rút lại yêu cầu này nên cấp phúc thẩm không xem xét.

Từ những phân tích trên, đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2023/DS-ST ngày 27/3/2023 của Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, chấp nhận kháng cáo của ông N, ông N có trách nhiệm dành lối đi cho ông D có chiều ngang 3m, buộc ông D trả giá trị quyền sử dụng đất cho ông N với số tiền 965.671.200 đồng, buộc ông D di dời vật kiến trúc trên diện tích đất có chiều ngang 4,71m2 để trả lại đất cho ông N; không chấp nhận kháng cáo của ông D.