Bản án 32/2020/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 02/11/2018 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trần Thanh D trình bày:

Năm 1995, cha bà Trần Thanh D là ông Trần Văn T1 nhận chuyển nhượng của ông D (không nhớ họ, tên đệm, địa chỉ và ngày tháng năm sinh) phần đất diện tích 4.089,1m2, gồm 02 thửa số 310, 341, tờ bản đồ số 19, tại ấp 2, xã T, thị xã T, tỉnh Sông Bé (nay là khu phố 2, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02485 QSDĐ/TA. Trước đây phần đất này có 01 con đường rộng 02m x dài 50m (đo đạc thực tế 125,9m2) đi qua đất của bà Nguyễn Thị R ra đến đường đất. Con đường này có từ trước khi ông T1 nhận chuyển nhượng đất của ông D. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông T1 tiếp tục sử dụng con đường này, đến ngày 05/9/2018 ông T1 tặng cho bà D diện tích đất nêu trên và bà D đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO 040865.

Cũng năm 2018, ông Văn Quang T nhận chuyển nhượng đất của bà Nguyễn Thị R. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông T rào lại con đường rộng 02m x dài 50m là lối đi của chị D ra đường đất, gây khó khăn cho chị D quản lý và sử dụng phần đất của mình.

Nay, chị D xác định quyền sử dụng đất diện tích 125,9m2 trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông T, bà D không có lối đi nào khác nên bà D yêu cầu mở lối đi diện tích 125,9m2 trên để bà D thuận tiện cho việc đi vào đất của mình.

- Bị đơn Ông Văn Quang T (đồng thời là người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị H) trình bày:

Trường hợp ông T phải mở lối đi cho bà D thì ông T chỉ đồng ý mở lối đi có chiều ngang 0,5 x chiều dài hết đất và bà D phải trả giá trị đất cho ông T.

Bản án dân sự sơ thẩm số 77/2019/DS-ST ngày 18/9/2019 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương, đã tuyên xử:

- Áp dụng khoản 2 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39; các Điều 147, 157, 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 254, Điều 357 của Bộ luật Dân sự; Điều 166 của Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh D về việc “Yêu cầu quyền về lối đi qua” đối với bị đơn ông Văn Quang T.

Ông Văn Quang T, bà Phan Thị H có trách nhiệm di dời 02 cổng sắt để giao cho bà Trần Thị Thanh D phần đất diện tích 125,9m2 (đất trồng cây lâu

2

năm), là một phần trong tổng diện tích đất 2.705,2m2 (trong đó có 150m2 đất ở đô thị), thuộc thửa số 609, tờ bản đồ số 19, tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL 925432, số vào sổ CS07678 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 01/3/2018 mang tên ông Văn Quang T.

Đất có tứ cận:

- Phía Đông giáp đất của bà Ôn Thị Pg dài 54,88m + 0,95m;

- Phía Tây giáp với phần đất còn lại của ông Văn Quang T dài 56,37m;

- Phía Nam giáp đất của chị Trần Thanh D dài 2,3m;

- Phía Bắc giáp với đường đất dài 2,27m.

(Có sơ đồ kèm theo).

2. Ông Văn Quang T, bà Phan Thị H có trách nhiệm tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để dịch chuyển vị trí đất ở đô thị và điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL 925432, số vào sổ CS07678 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 01/3/2018 mang tên ông Văn Quang T cho phù hợp với diện tích đất còn lại 2.579,3m2 (trong đó có 150m2 đất ở đô thị).

3. Bà Trần Thanh D tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp với diện tích đất được sử dụng là 4.088,7m2 (đất trồng cây lâu năm, đã bao gồm phần đất là lối đi 125,9m2).

4. Bà Trần Thanh D có trách nhiệm trả cho ông Văn Quang T, bà Phan Thị H số tiền 377.700.000 đồng (ba trăm bảy mươi bảy triệu bảy trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 01/10/2019, nguyên đơn bà Trần Thanh D có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm về quyết định buộc bà Trần Thanh D có trách nhiệm trả cho ông Văn Quang T, bà Phan Thị H số tiền 377.700.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm bà Trần Thanh D phải chịu 18.885.000 đồng với lý do không đồng ý kết quả định giá ngày 18/7/2019 vì không thực hiện theo yêu cầu của bà D là định giá theo phương pháp so sánh với các bất động sản liền kề hoặc tương tự, việc thẩm định giá thiếu thành viên Hội đồng định giá nhưng vẫn được tiến hành, định giá lần đầu tháng 3/2019 đến định giá lần thứ hai giá đất tăng từ 2.000.000 đồng/m2 lên 3.000.000 đồng/m2 là không hợp lý, xem xét giá tại thời điểm ông T mua đất của bà R, việc tính án phí chưa chính xác; ngày

3

20/9/2019 bị đơn ông Văn Quang T có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại việc mở lối đi rộng 2,29 mét.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo; bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện iểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Biên bản xác minh ngày 13/6/2019 thể hiện đất bà D bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác không có lối đi ra, bị đơn chỉ đồng ý mở đường có chiều ngang 0,5m là không phù hợp, biên bản định giá ngày 18/7/2019 là đúng quy định pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc nguyên đơn thanh toán giá trị đất cho bị đơn là có căn cứ. Tuy nhiên phần quyết định của bản án sơ thẩm ghi sai họ tên của bà D là Trần Thanh D thành Trần Thị Thanh D nên chỉnh sửa lại cho chính xác. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị y án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị H có yêu cầu xét xử vắng mặt, căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bà Hòa.

Nguyên đơn không đồng ý kết quả định giá ngày 18/7/2019, yêu cầu sử dụng kết quả định giá ngày 28/3/2019 để giải quyết vụ án với lý do biên bản định giá ngày 18/7/2019 không đầy đủ thành phần Hội đồng định giá, xét biên bản định giá ngày 18/7/2019 là đầy đủ thành phần Hội đồng định giá theo quy định pháp luật, nguyên đơn không yêu cầu định giá lại nên không có cơ sở chấp nhận. Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ kết quả định giá ngày 18/7/2019, giá đất trồng cây lâu năm 3.000.000 đồng, đất ở đô thị 5.000.000 đồng để làm cơ sở giải quyết vụ án.

Theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/3/2019 của Tòa án cấp sơ thẩm, bản đồ phục vụ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ngày 13/6/2019 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bình Dương, biên bản xác minh ngày 13/6/2019 tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố T thể hiện: Diện tích đất tranh chấp 125,9m2 thuộc thửa đất số 609, tờ bản đồ số 19, tại phường T, thành

4

phố T, tỉnh Bình Dương; đất có tứ cận: Phía Đông giáp với đất của bà Ôn Thị P dài 54,88m; 0,95m (bà P đã xây tường rào làm ranh giới); phía Tây giáp với phần đất còn lại của ông Văn Quang T dài 56,37m; phía Nam giáp đất của chị Trần Thanh D dài 2,3m; phía Bắc giáp với đường đất dài 2,27m.

Bà D là chủ sử dụng diện tích đất 3.962,8m2 (đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa số 1109, tờ bản đồ số 18, tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 040865 (số vào sổ CS08656) ngày 05/9/2018 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho bà Trần Thanh D, có tứ cận: Phía Đông giáp với đất của ông Nguyễn Thanh T; phía Tây giáp với thửa đất 484; phía Nam giáp với rạch (không có lối đi); phía Bắc giáp với đất của ông Văn Quang T (nguồn gốc đất là của ông Trần Văn T1 tặng cho con là bà D).

Ông T, bà H là chủ sử dụng diện tích đất 2.705,2m2 (trong đó có 150m2 đất ở đô thị), thuộc thửa số 609, tờ bản đồ số 19, tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL 925432, số vào sổ CS07678 ngày 01/3/2018 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho ông Văn Quang T (nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị R, hiện đã chết).

Nguyên đơn cho rằng lối đi có từ năm 1995, Tòa án cấp sơ thẩm mở lối đi cho nguyên đơn là phù hợp pháp luật, nhưng nguyên đơn không đồng ý giá của Hội đồng định giá là 3.000.000 đồng/m2. Bà D yêu cầu mở lối đi diện tích 125,9m2 nêu trên, chỉ đồng ý thanh toán giá trị đất cho ông T, bà H 188.850.000 đồng (giá đất 1.500.000 đồng/m2 x 125,9m2).

Bị đơn cho rằng con đường đi có từ năm 1995 do bà Nguyễn Thị R cho ông T1 (cha bà D) đi nhờ qua đất của bà Rà để đi ra đường công cộng, sau này là bà D đi, bị đơn đồng ý mở đường để làm đường đi chung cho các bên theo sơ đồ bản vẽ ngày 13/6/2019 với điều kiện nguyên đơn thanh toán ½ giá trị đất cho bị đơn nhưng bị đơn không nhận tiền mà hoán đổi lấy đất của nguyên đơn tương ứng với giá trị đất bị đơn mở đường đi và phần diện tích đất chênh lệch do đất của bị đơn có giá trị hơn đất của nguyên đơn.

Nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận có lối đi hình thành từ năm 1995, ngoài con đường tranh chấp nguyên đơn không còn con đường nào khác để ra vào đất của mình và con đường này là thuận tiện nhất. Tuy nhiên, nguyên đơn cho rằng lối đi có chiều ngang 02m, bị đơn cho rằng lối đi có chiều ngang 0,5m (đường bờ). Lối đi này, trước đây ông T1 (cha bà D) sử dụng và nay bà D sử dụng làm lối đi ra vào đất của bà D, năm 2018 sau khi ông T nhận chuyển nhượng đất của bà R, ông T xây dựng cổng rào trên đất tranh chấp cũng giao cho bên bà D 01 bộ chìa khóa cổng, để bà D đi lại trên lối đi này.

Biên bản xác minh ngày 13/02/2020 tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương thể hiện: Theo biên bản xác minh ngày 13/6/2019 tại Ủy ban nhân dân phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương thì trên bản đồ địa

5

chính chính quy năm 1996 và năm 2008 giữa thửa đất bà D và ông T không thể hiện con đường hay đường bờ. Tuy nhiên, thực thế giữa đất bà D, ông T có con đường bờ sử dụng để canh tác lúa, năm 1990 không trồng lúa nữa, đến năm 1995 -1996 thì trồng cây, con đường bờ có chiều ngang khoảng 01m trở xuống, ngoài con đường tranh chấp này bà D không còn con đường nào khác để ra vào đất của mình, đây là lối đi ngắn nhất, thuận tiện nhất. Ông Nguyễn Thanh T là chủ sử dụng đất liền kề với bà D không sử dụng con đường tranh chấp mà sử dụng con đường khác (trên giấy chứng nhận của ông Tuấn có thể hiện đường bờ), nếu bà D muốn đi đường bờ bên phía ông Tuấn thì phải đi ngang qua đất ông Nguyễn Thanh T dài khoảng 100m mới đến con đường bờ ông Nguyễn Thanh T đang sử dụng, chiều ngang đường bở khoảng 01m -1,5m.

Như vậy, có cơ sở xác định lối đi đã được hình thành từ năm 1995 đến nay đã hơn 20 năm với chiều ngang khoảng 01m, có diện tích 46,8m2 (chiều ngang 01m x chiều dài 55,83m; 56,37m), nên buộc ông T, bà H để lối đi trên cho hộ bên trong bà D sử dụng và bà D không phải bồi hoàn giá trị đất. Đối với phần lối đi còn lại diện tích 79,1m2 (1,27m; 1,3m; 56,37m; 56,37m) bà D xác nhận do đất sử dụng để trồng cây lâu năm phải dùng xe kéo để chăm sóc và thu hoạch trái cây thì con đường theo kết quả đo đạc ngày 13/6/2019 là lối đi thuận tiện. Căn cứ theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, nên cần buộc bà D có trách nhiệm bồi hoàn cho ông T, bà Hòa giá trị phần đất mở rộng thêm làm lối đi diện tích 79,1m2 với số tiền 237.300.000 đồng (79,1m2 x 3.000.000 đồng/m2) và ông T, bà Hòa có trách nhiệm tháo dỡ di dời tài sản trên lối đi. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định lối đi trên đất ông T, bà D có trách nhiệm đền bù cho ông T, bà Hòa số tiền 377.700.000 đồng là chưa đủ cơ sở.

Theo biên bản thẩm định ngày 18/3/2019, trên đất tranh chấp có 02 cổng rào bằng khung sắt lưới B40 (có thể di dời nên không định giá), ông T, bà Quang có trách nhiệm di dời các tài sản có trên đất.

Từ những phân tích trên, kháng cáo của nguyên đơn có cơ sở chấp nhận một phần, kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở chấp nhận.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là phù hợp một phần.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015,

6

- Căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự,

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Thanh D và không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Văn Quang T.

2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 77/2019/DS-ST ngày 18/9/2019 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương, như sau:

2.1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Trần Thanh D về việc “Yêu cầu quyền về lối đi qua” đối với bị đơn ông Văn Quang T.

- Buộc ông Văn Quang T, bà Phan Thị H mở lối đi có diện tích 125,9m2 đất trồng cây lâu năm, thuộc một phần thửa số 609, tờ bản đồ số 19, tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL 925432, số vào sổ CS07678 ngày 01/3/2018 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho ông Văn Quang T; đất có tứ cận:

Phía Đông giáp đất của bà Ôn Thị P dài 54,88m; 0,95m;

Phía Tây giáp đất của ông Văn Quang T dài 56,37m;

Phía Nam giáp đất của chị Trần Thanh D dài 2,3m;

Phía Bắc giáp với đường đất dài 2,27m.

(Có sơ đồ bản vẽ kèm theo).

- Bà Trần Thanh D có trách nhiệm thanh toán giá trị đất mở lối đi cho ông Văn Quang T, bà Phan Thị H số tiền 237.300.000 đồng (hai trăm ba mươi bảy triệu ba trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

- Ông Văn Quang T, bà Phan Thị H có trách nhiệm tháo dỡ, di dời tài sản trên đất là 02 cổng rào bằng khung sắt lưới B40.

2.2. Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CL 925432, số vào sổ CS07678 ngày 01/3/2018 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho ông Văn Quang T để điều chỉnh theo quyết định của bản án.

2.3. Bà Trần Thanh D tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của bản án.

3. Về chi phí tố tụng:

7

Bà Trần Thanh D phải chịu 10.176.925 đồng (mười triệu một trăm bảy mươi sáu nghìn chín trăm hai mươi lăm đồng), đã thực hiện xong.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Trần Thanh D phải chịu 11.865.000 đồng (mười một triệu tám trăm sáu mươi lăm nghìn đồng), được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 1.550.000 đồng (một triệu năm trăm năm mươi ngàn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0033339 ngày 03/01/2019 của Chi cục Thi hành án thành phố T, tỉnh Bình Dương; bà Trần Thanh D còn phải chịu 10.315.000 đồng (mười triệu ba trăm mười lăm nghìn đồng).

5. Án phí dân sự phúc thẩm:

Trả cho bà Trần Thanh D 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0034681 ngày 15/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Trả cho ông Văn Quang T 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0034635 ngày 03/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.