Bản án 312/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì vụ án có nội dung như sau:

Nguyên đơn anh Mạc Văn T trình bày: Ngày 07/12/1998 (âm lịch), bố anh là ông Mạc Văn B có mua của bà Ninh Thị N ở cùng thôn Tâ, xã Đ (cũ) thửa ruộng có diện tích 1 sào 2 thước thuộc Đ, xóm T với giá là 1.150.000 đồng (một triệu một trăm năm mươi nghìn đồng). Khi mua hai bên viết giấy mua bán viết tay, có xác nhận của trưởng thôn là ông Ninh Đắc C. Kể từ khi mua bán năm 1998 đến nay, gia đình anh gồm ông Mạc Văn B, bà Ninh Thị T3, Mạc Văn T, Mạc Văn T2, Trần Thị T1 vẫn sử dụng ổn định, không có tranh chấp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính của thửa đất đối với nhà nước.

Sau khi bán đất, bà N rời khỏi địa phương đi làm ăn xa. Thời gian gần đây, khi biết nhà nước thu hồi đất và đền bù giải phóng mặt bằng thì bà N quay về và cho rằng năm 1998 bà chỉ cho ông B mượn đất chứ không bán. Do có tranh chấp nên gia đình anh chưa nhận được tiền đền bù đất. Vì vậy, anh đề nghị Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/12/1998 giữa ông Mạc Văn B với bà Ninh Thị N có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên toà sơ thẩm, anh vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà N, đề nghị Toà án tuyên anh được nhận tiền đền bù đối với thửa đất trên. Đề nghị Toà án không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà N.

Anh Mạc Văn T2, chị Trần Thị T1 là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đứng về phía nguyên đơn nhất trí với quan điểm của nguyên đơn và xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại phiên toà sơ thẩm, anh Mạc Văn T2 khai: Sau khi ông B, bà T3 chết thì anh và anh T đã thoả thuận tự chia ruộng canh tác với nhau. Thửa ruộng đang tranh chấp là chia cho anh Tám sử dụng. Vì vậy, anh không có quyền lợi và nghĩa vụ, cũng không yêu cầu và đề nghị gì.

Bị đơn bà Ninh Thị N cùng người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Nguyễn Thị L và ông Đào Văn B thống nhất trình bày:

Năm 1999 bà Ninh Thị N vào miền Nam làm ăn nên có cho ông Mạc Văn B mượn thửa ruộng số 68, tờ bản đồ 14, diện tích 417m2 để canh tác (theo bản đồ đo đạc dồn điền đổi thửa là thửa số 97, tờ bản đồ 74, diện tích 384,1m2, chưa được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau dồn điền đổi thửa). Bà chỉ trao đổi miệng với ông B là mượn vài năm, khi nào bà về thì ông B phải trả lại.

Năm 2024, bà về quê đòi đất nhưng anh T không trả và đưa cho bà xem giấy mua bán đất ghi ngày 07/12/1998. Bà xác định chữ ký trên giấy mua bán đất không phải của bà và bà cũng không nhận bất cứ khoản tiền nào của ông Bẩy. Vì vậy, anh T đề nghị Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/12/1998 có hiệu lực pháp luật bà không đồng ý.

Bà yêu cầu phản tố, đề nghị Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/12/1998 là vô hiệu. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là: Buộc anh T, anh T2, chị T1 phải trả cho bà thửa ruộng số 68, tờ bản đồ 14, diện tích 417m2 để canh tác (theo bản đồ đo đạc dồn điền đổi thửa là thửa số 97, tờ bản đồ 74, diện tích 384,1m2).

Tại phiên toà sơ thẩm, người đại diện cho bà N thay đổi yêu cầu phản tố, đề nghị Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu để bà được nhận tiền đền bù của thửa đất.

Chị Nguyễn Thị H là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đứng về phía bị đơn trình bày:

Bố mẹ chị là ông Nguyễn Văn Đ (sinh năm 1954, chết năm 1979) và bà Ninh Thị N sinh được 2 người con là anh Nguyễn Văn Hi (chết năm 2006, chưa có vợ con) và chị. Năm 1992, gia đình chị được nhà nước chia ruộng canh tác (trong đó có thửa ruộng số 68, tờ bản đồ 14, diện tích 417m2 đang tranh chấp). Năm 1999 thì gia đình chị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được chia ruộng thì gia đình chị vẫn canh tác bình thường. Năm 2007, chị xây dựng gia đình và chuyển về nhà chồng sinh sống.

Năm 1999, khi chuyển vào miền Nam sinh sống thì bà N có nói với chị là cho một số người ở quê mượn ruộng canh tác, khi nào về thì trả, cụ thể cho ai mượn thì chị không rõ. Năm 2024, mẹ chị về quê và đòi anh T thửa ruộng đã cho ông B mượn từ năm 1998 nhưng anh T không trả và cho rằng bà N đã bán thửa ruộng đó cho gia đình anh. Chị khẳng định, gia đình chị không bán thửa ruộng nào cho ông B, không nhận khoản tiền nào liên quan đến mua bán ruộng đất.

Vì vậy, chị đề nghị Toà án tuyên bố giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/12/1998 là vô hiệu. Đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là: buộc gia đình anh T phải trả lại thửa đất đã mượn của gia đình từ năm 1998.

Từ những nội dung trên Toà án nhân dân khu vực 4 - Bắc Ninh đã Căn cứ khoản 3 Điều 26; các Điều 35, 39, 161, 184, 228, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 3, khoản 3 Điều 73, Điều 75 Luật đất đai 1993; các Điều 129, 132, 429, 500, 501, 502, điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2015;Án lệ số 55/2022/AL ngày 07 tháng 9 năm 2022 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao; điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 27 Nghị quyết 326/NQ-UBTVQH về án phí, lệ phí Toà án, Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Mạc Văn T.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 7 tháng 12 năm 1998 (âm lịch) giữa ông Mạc Văn B và bà Ninh Thị N đối với thửa ruộng số 68, tờ bản đồ 14, diện tích 417m2 (theo bản đồ đo đạc dồn điền đổi thửa là thửa số 97, tờ bản đồ 74, diện tích 384,1m2), thôn T, xã Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang (cũ) (nay là thôn T, xã T, tỉnh Nắc Ninh) có hiệu lực pháp luật.

Anh Mạc Văn T được liên hệ với cơ quan chức năng để nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng đối với đối với thửa ruộng số 68, tờ bản đồ 14, diện tích 417m2 (theo bản đồ đo đạc dồn điền đổi thửa là thửa số 97, tờ bản đồ 74, diện tích 384,1m2), thôn T, xã Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang (cũ) (nay là thôn T, xã T, tỉnh Bắc Ninh).

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Ninh Thị N về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 7 tháng 12 năm 1998 (âm lịch) giữa ông Mạc Văn B và bà Ninh Thị N đối với thửa ruộng số 68, tờ bản đồ 14, diện tích 417m2 (theo bản đồ đo đạc dồn điền đổi thửa là thửa số 97, tờ bản đồ 74, diện tích 384,1m2), thôn T, xã Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang (cũ) (nay là thôn T, xã T, tỉnh Bắc Ninh) là vô hiệu.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm; chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

Ngày 24/6/2026, bị đơn bà Ninh Thị N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh Mạc Văn T và chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Ninh Thị Nam.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên yêu phản tố. Người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Bị đơn bà Ninh Thị N, người đại diện theo ủy quyền của nguyên bị đơn trình bày kháng cáo: Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét sửa án sơ thẩm, bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 7 tháng 12 năm 1998 (âm lịch) giữa ông Mạc Văn B và bà Ninh Thị N đối với thửa ruộng số 68, tờ bản đồ 14, diện tích 417m2 (theo bản đồ đo đạc dồn điền đổi thửa là thửa số 97, tờ bản đồ 74, diện tích 384,1m2), thôn T, xã Đ, huyện L, tỉnh Bắc Giang (cũ) (nay là thôn Phù L, xã T, thành phố Bắc Ninh), vì các lý do: Hợp đồng được ký giữa ông B và bà không tuân thủ về hình thức, không có công chứng, chứng thực theo quy định; Bà Nam ký hợp đồng với ông B nên anh T không có quyền khởi kiện; Hợp đồng không xác định được đối tượng chuyển nhượng, bởi trong hợp đồng không ghi rõ số thửa cụ thể, số bản đồ; Tại thời điểm chuyển nhượng thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bà N tự ý chuyển nhượng thửa đất ruộng được cấp cho hộ gia đình mà không được các thành viên trong hộ đồng ý; Ngoài ra, bản án sơ thẩm không đưa UBND xã T và các cơ quan có thẩm quyền thu hồi thửa đất tham gia với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Trường hợp Toà án phúc thẩm thấy Bản án sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng thì căn cứ Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm giao về cho Toà án nhân dân khu vực 4 - Bắc Ninh giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Người đại diện theo uỷ quyền của chị Hải trình bày kháng cáo: Đồng ý với quan điểm của bà Ninh Thị N, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Ninh Thị N.

Nguyên đơn anh Mạc Văn T đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Ninh Thị N và chị Nguyễn Thị H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bắc Ninh phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng với quy định của pháp luật. Các đương sự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình. Về đường lối giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận phần yêu cầu kháng cáo của bà Ninh Thị N, chị Nguyễn Thị H, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét, kết quả tranh tụng tại phiên tòa:

“Kgửi BCH thôn Tây Lò, Đào Mỹ, Lạng Giang, Bắc Giang. Tôi Mạc Văn Bẩy đang sinh hoạt thuộc cơ sở thôn Tây Lò có mua 1 sào 2 thước số thửa thuộc đồng sỏi xóm tây của bà Ninh Thị Nam đang sinh hoạt tại khu tây lò. Chúng tôi hai bên đã thống nhất kam kết với nhau bán vĩnh viễn thửa ruộng trên cho ông Mạc Văn Bẩy với giá trị 1 triệu 1 sào: Tổng số tiền bằng 1.150 ngàn đồng (một triệu một trăm năm mươi ngàn đồng).

+ Với điều kiện ông Mạc Văn Bẩy phải chịu sản mọi chế độ của thửa ruộng đó.

+ Hai chúng tôi đã thống nhất với giao ruộng, giao tiền đầy đủ cho nhau vào hồi 19 h ngày 7 tháng 12 năm 1998 âm lịch

+ Kính mong BCH thôn chứng nhận tính sản thửa ruộng trên cho ông Mạc Văn Bẩy từ năm 1999 trở đi, xim kảm ơn”

Ở cuối hợp đồng, mục người bán ký có ghi: “Ninh Thị N”, mục người mua ký “Mạc Văn B”, và có chữ ký xác nhận của trưởng thôn là ông Ninh Đắc C.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Ninh T, chị Nguyễn Thị H.

2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 90/2026/DS-ST ngày 12/6/2026 của Toà án nhân dân khu vực 4 - Bắc Ninh;

3. Án phí dân sự phúc thẩm:

3.1. Miễn toàn bộ án phí dân sự phúc thẩm cho bà Ninh Thị N. Hoàn trả bà Ninh Thị N số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0000122 ngày 02/7/2026 tại Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 4 - Bắc Ninh.

3.2. Chị Nguyễn Thị H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Xác nhận chị Hải đã nộp đủ số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0000121 ngày 02/7/2026 tại Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 4 - Bắc Ninh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.