Bản án 310/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện ngày 24/01/2022 và quá trình giải quyết vụ án, ông Trần Anh H và bà Nguyễn Thị Ánh T là nguyên đơn trình bày:

Quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 31, tờ bản đồ số 76, thửa đất số 62, tờ bản đồ số 85 và thửa đất số 101, tờ bản đồ số 85 có tổng diện tích 13201,8m2, tại xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O 061221, do Ủy ban nhân dân huyện X, tỉnh Đồng Nai cấp ngày 02/11/1999 cho hộ ông Trần Anh H. Do thửa đất có địa hình đồi dốc, không bằng phẳng nên năm 1997 vợ chồng ông thỏa thuận bán cho ông Hà Thanh L1 múc đất làm gạch để lấy mặt bằng làm vườn, phần đất thỏa thuận bán cho ông Lâm M làm gạch có độ sâu 2m và hết diện tích thửa đất. Giá bán phần đất xúc là 5.500.000 đồng. Thời điểm này đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 2000 vợ chồng bà ký bán giấy tay cho bà Nguyễn Thị T4 diện tích đất 8.277m2 thửa đất số 101, tờ bản đồ số 85, năm 2002 vợ chồng bà ký giấy bán giấy tay cho bà Nguyễn Thị Bách N diện tích 561,8m2 thuộc thửa đất số 31, tờ bản đồ số 36, tại xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O 061221, do Ủy ban nhân dân huyện X, tỉnh Đồng Nai cấp ngày 02/11/1999 với giá là 120.000.000 đồng. Do bà N là người đầu tư đất nên thỏa thuận đưa cho vợ chồng bà trước 100.000.000 đồng, còn lại 20.000.000 đồng khi nào bà N tìm được khách mua thì vợ chồng bà về ký công chứng tách sổ sang tên cho người mua, bà N sẽ giao 20.000.000 đồng còn lại. Vì tin tưởng là người quen nên vợ chồng bà đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N giữ. Còn lại diện tích đất 4363m2, thuộc thửa đất số 62, tờ bản đồ số 85 vợ chồng bà để làm vườn dưỡng già sau này. Cùng năm 2002 sau khi bán cho bà N thì vợ chồng bà chuyển lên quận G, Thành phố Hồ Chí Minh sinh sống cùng các con.

Năm 2007 bà N gọi vợ chồng bà về ký công chứng chuyển nhượng sang tên cho vợ chồng ông Trương Q2 và bà Nguyễn Thị S diện tích 561,8m2 thuộc thửa đất số 31, tờ bản đồ số 36. Sau khi ký sang tên tách sổ cho ông Trương Q2 vẫn không thấy bà N hay ông Q2 trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tách sổ đối với diện tích đất 4363m2, thuộc thửa 62, tờ bản đồ số 85 cho vợ chồng bà. Vợ chồng bà liên hệ ông Q2 bà N rất nhiều lần thì ông Q2 bà N nói chưa xong, khi nào xong thì báo xuống lấy.

Năm 2020 vợ chồng bà liên hệ ông Q2 thì ông Q2 đòi phải đưa số tiền 10.000.000 đồng và trả lãi của 10.000.000 đồng từ năm 2007 cho đến nay thì ông Q2 mới trả sổ cho vợ chồng bà. Ông bà không đồng ý, vì không biết thỏa thuận giữa bà N với ông Q2 như thế nào. Ông bà không hề nợ nần gì với ông Q2. Ngày 28/01/2021 ông bà làm đơn gửi Ủy ban nhân dân xã X để yêu cầu buộc vợ chồng ông Trương Q2 và bà Nguyễn Thị Anh S phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 62, tờ bản đồ số 85. Tại buổi làm việc theo đơn yêu cầu của ông bà do Ủy ban nhân dân xã X chủ trì thì ông Q2 bà S không thừa nhận giữ sổ của vợ chồng bà. Do vậy, Ủy ban nhân dân xã X có ý kiến sẽ lập thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà là Trần Anh H và bà Nguyễn Thị Ánh T theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Ngày 24/02/2021 vợ chồng bà làm đơn cớ mất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã X và Công an xã X, có thông báo về việc niêm yết công khai mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: 30/TB-UBND đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O 061221 được Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 20/1/1999.

Quá trình niêm yết thì ông bà được Ủy ban nhân dân xã X thông báo có ông Nguyễn Đức C1 và bà Phạm Thị Bích T1 đưa lên Ủy ban nhân dân xã X bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Q 061221, do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 02/11/1999 thuộc thửa đất số 62, tờ bản đồ số 85, diện tích 4363m2 và giấy sang nhượng đất rẫy bản phô tô (giấy viết tay) ngày 14/3/2002, nội dung thể hiện ông Trần Anh H sang nhượng lại thửa đất số 62, tờ bản đồ số 85, tổng diện tích 4363m2 cho bà Phạm Thị Bích T1 với giá là 5.500.000 đồng. Theo lời bà T1 trình bày, bà T1 đã mua thửa 62, tờ bản đồ số 85, diện tích 4363m2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O 061221, ngày 02/11/1999 là do con trai là Hà Thanh L1 mua dùm nhưng giấy tờ sang tên giấy tay vẫn đứng tên mua bán là ông bà. Lúc ký giấy tờ mua bán là có mặt ông Trần Anh H và bà Nguyễn Thị Ánh T và có người làm chứng nội dung sang nhượng đất rẫy; năm 2014 thì bán giấy tay cho anh Nguyễn Đình C.

Bà T1 trình bày là giấy gốc quyền sử dụng đất do ông L1 con trai bà giữ và đưa lại cho bà T1 năm 2016 là hoàn tòan bịa đặt mang tính khiên cưỡng, mang tính chiếm đoạt. Vì trích lục hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Chi nhánh huyện X thì người ký nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O 061221 thuộc thửa đất số 62, tờ bản đồ số 85 là ông Trương Quang . Chỉ khi vợ chồng bà khiếu nại lên Ủy ban xã X thì ông Q2 mới đưa cho bà T1.

Tiếp đến trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản phô tô mà bà T1 đưa cho vợ chồng bà xem thì phần trang 4 bà T1 giả chữ viết của Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh huyện X.

Nay ông H, bà T1 yêu cầu tuyên bố giấy sang nhượng đất rẫy ngày 14/3/2002 được lập giữa ông Trần Anh H, bà Nguyễn Thị Ánh T với bà Phạm Thị Bích T1 đối với thửa đất số 62, tờ bản đồ số 85, diện tích đất là 4363m2, tại xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 20/11/1999 cho Hộ Trần Anh H là vô hiệu.

Buộc bà Phạm Thị Bích T1 giao trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 do UBND huyện X cấp ngày 02/11/1999 cho Hộ ông Trần Anh H đứng tên.

Tuyên bố vô hiệu giấy sang nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T1 và ông C ngày 20/2/2014 liên quan đến thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X, có diện tích 4363m2. Hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu ông H, bà T không yêu cầu.

Buộc ông Nguyễn Đình C tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trái phép trên thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X trả lại thửa đất số 62 cho ông H, bà T. Ông bà không đồng ý hỗ chi phí di dời.

* Bị đơn bà Phạm Thị Bích T1 do ông Lê Bá Đ đại diện trình bày:

Ngày 14/3/2002 ông Trần Anh H và bà Nguyễn Thị Ánh T ký hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích đất 4363m2, thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X cho bà Phạm Thị Bích T1 tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 do UBND huyện X cấp ngày 22/11/1999 cho Hộ ông Trần Anh H. Giá chuyển nhượng là 5.500.000 đồng, hai bên có làm giấy tay, có ông Trần Văn N1 làm chứng. Ông H bà A đã giao giấy chứng nhận quyền sử đất và quyền sử dụng đất cho bà T1 để bà T1 quản lý sử dụng từ năm 2002 cho đến nay.

Nay bà T1 không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/3/2002 giữa ông Trần Anh H, bà Nguyễn Thị Ánh T với bà Phạm Thị Bích T1 đối với diện tích đất thực tế có diện tích 4178,8m2, thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X theo Bản đồ hiện trạng khu đất số: 3670/2024 ngày 10/9/2024 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh X.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đình C và bà Ngô Thị H1 do ông Lê Bá Đ diện trình bày:

- Về yêu cầu của nguyên đơn buộc ông Nguyễn Đình C tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trái phép trên thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X trả lại thửa đất số 62 cho ông H, bà T. Hiện tại giữa bà T1 và ông C đã hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa 62 và toàn bộ công trình trên đất, các bên giải quyết đã xong đất và tài sản trên đất ông C đã giao hết cho bà T1 sau khi các bên ký kết hủy hợp đồng. Hiện ông C chỉ thuê lại thửa 62 của bà T1 và tài sản trên đất là của bà T1, ông C cam kết không tranh chấp, khiếu nại gì.

Riêng ông Trần Anh Q1 và bà Trần Thị Phương T2 có đơn xin vắng mặt và không có ý kiến gì.

Tại Bản án số: 18/2025/DS-ST ngày 26-3-2025 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai đã căn cứ Điều 691; Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995; khoản 2 Điều 129; điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 50 Luật Đất đai năm 1993.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn H2 và bà Nguyễn Thị Ánh T về các yêu cầu sau: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/3/2002 vô hiệu; buộc bà Phạm Thị Bích T1 giao trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 do UBND huyện X cấp ngày 20/11/1999 cho Hộ ông Trần Anh H; tuyên bố vô hiệu giấy sang nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phạm Thị Bích T1 và ông Nguyễn Tấn C2 ngày 20/2/2014 liên quan đến thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X, có diện tích 4363m2; buộc ông Nguyễn Tấn C2 tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trái phép trên thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X .

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Bích T1.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/3/2002 giữa ông Trần Anh H, bà Nguyễn Thị Ánh T và bà Phạm Thị Bích T1 đối với diện tích 4363 m2, thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X, tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 22/11/1999 cho Hộ ông Trần Anh H.

Diện tích đất trên được thể hiện tại bản đồ hiện trạng khu đất số: 3670/2024 ngày 10/9/2024 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ- Chi nhánh X thực hiện thửa đất 62, tờ bản đồ số 85 được giới hạn bởi các điểm (1, 2, 3, 4, 5, 6,-1) có diện tích 4178,8m2, tại xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai và tài sản gồm các công trình trên đất (kèm theo bản đồ hiện trạng khu đất số: 3670/2024).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 01/4/2025, của nguyên đơn ông Trần Hồng A bà Nguyễn Thị Ánh T kháng cáo, đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Nguyên đơn không chuyển nhượng đất cho bị đơn mà chỉ bán đất để làm gạch; khi bán đất nguyên đơn cũng không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn, hiện nay trên phần đất tranh chấp có lò gạch của Công ty TNHH S1, việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Công ty TNHH S1 vào tham gia tố tụng là vi phạm thủ tục tố tụng, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

* Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa phúc thẩm:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đúng thành phần, đảm bảo vô tư khách quan, trình tự phiên tòa được Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Thư ký thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

Về đề xuất đường lối giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm đã giải quyết vụ án là đúng quy định, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Thửa đất số 62, bản đồ 85, diện tích 4363m2, tại xã X, huyện X, do UBND huyện X cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 ngày 22/11/1999 cho Hộ ông Trần Anh H.

Ngày 14/3/2002 ông Trần Anh H, bà Nguyễn Thị Ánh T ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 62, bản đồ 85, diện tích 4363m2, tại xã X cho bà Phạm Thị Bích T1. Việc ký kết giữa các bên không được công chứng chứng thực nhưng có sự chứng kiến của ông Trần Văn N1 là (trưởng ấp thời điểm 14/3/2002). Ông H, bà T cho rằng chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng là không phải của ông, bà. Tuy nhiên, tại Kết luận giám định số: 194/KL-KTHS ngày 20/3/2024 của Phòng K Công an tỉnh Đ (Bl 201) kết luận: Chữ ký mang tên Trần Anh H, Nguyễn Thị Ánh T trên tài liệu mẫu cần giám định là “Giấy sang nhượng đất rẫy” ngày 14/3/2002 và các mẫu so sánh do ông H cung cấp (M1 đến M7) là do cùng 01 người ký ra. Như vậy, việc nguyên đơn cho rằng mình không ký vào hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 14/3/2002 là không có căn cứ.

Thấy rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/3/2002 giữa ông Trần Anh H, bà Nguyễn Thị Ánh T với bà Phạm Thị Bích T1 đối với thửa đất số 62, bản đồ 85, diện tích 4363m2 tại xã X tuy không được công chứng, chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền là vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng các bên đều tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, bà T1 đã thanh toán hết tiền chuyển nhượng cho nguyên đơn, nguyên đơn đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất cho bị đơn sử dụng ổn định từ năm 2002 cho đến nay. Việc ông H, bà T cho rằng năm 1997 ông, bà có bán đất ông Hà Thanh L1 đã chết là (con của bị đơn) để làm gạch, chứ không bán đất cho bà T1. Tuy nhiên, lời khai của bà T, ông H không được bà T1 thừa nhận nên không có căn cứ để chấp nhận.

Theo quy định tại điểm b.1 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự quy định: “b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này”. Do vậy, nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng do vô hiệu và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có căn cứ.

Vì những lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Anh H và bà Nguyễn Thị Ánh T.

Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số:18/2025/DS-ST ngày 26-3-2025 của Tòa án nhân dân huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai.

Căn cứ Điều 691; Điều 707 Bộ luật Dân sự năm 1995; khoản 2 Điều 129; điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 50 Luật Đất đai năm 1993; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Anh H và bà Nguyễn Thị Ánh T về các yêu cầu sau:

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/3/2002 giữa ông Trần Anh H, bà Nguyễn Thị Anh T5 với bà Phạm Thị Bích T1 vô hiệu.

1.2. Giao trả bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 do UBND huyện X cấp ngày 20/11/1999 cho Hộ ông Trần Anh H.

1.3. Hủy giấy sang nhượng đất ngày 20/02/2014 giữa bà Phạm Thị Bích T1 với ông Nguyễn Tấn C2; buộc ông Nguyễn Tấn C2 tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trái phép trên thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai (nay là xã X, tỉnh Đồng Nai).

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Bích T1.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/3/2002 giữa ông Trần Anh H, bà Nguyễn Thị Ánh T với bà Phạm Thị Bích T1 phần đất có diện tích thực tế là 4178,8m2 thuộc thửa đất số 62, bản đồ 85, tại xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai (nay là xã X, tỉnh Đồng Nai), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: O 061221 do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 22/11/1999 cho Hộ ông Trần Anh H.

Phần đất tranh chấp được giới hạn bởi các điểm (1, 2, 3, 4, 5, 6,1) theo Bản đồ hiện trạng khu đất số: 3670/2024 ngày 10/9/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ- Chi nhánh X.

Đương sự được quyền liên hệ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

3. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Trần Anh H và bà Nguyễn Thị Ánh T phải hoàn trả cho bà Phạm Thị Bích T1 số tiền thẩm định giá là 70.532.000 đồng (bảy mươi triệu, năm trăm ba mươi hai ngàn đồng).

4. Về án phí: Buộc bà Nguyễn Thị Ánh T, ông Trần Anh H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 1.200.000 đồng, được trừ vào tiền tạm ứng án phí do ông H bà T đã nộp tại biên lai số 0006202 ngày 28/02/2022 và các biên lai số 0007315; 0007313; 0007314 ngày 17/02/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Xuân Lộc.

Bà Nguyễn Thị Ánh T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm số tiền là 300.000 đồng; miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Trần Anh H.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.