Bản án 31/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn ông Nguyễn Văn V, trình bày: Ngày 01/10/2022, tôi có cho ông Lê Văn T thuê một lô đất tại thôn N, xã Khuê Ngọc Đ (cũ), hai bên có ký kết hợp đồng viết tay, thời hạn thuê 03 năm tính từ ngày 01/10/2022, giá tiền thuê 20.000.000 đồng/năm, anh T đã trả được 20.000.000 đồng là tiền thuê của một năm. Đến ngày 01/10/2025 kết thúc hợp đồng nhưng anh T không chịu trả cho tôi số tiền còn nợ trong hợp đồng 02 năm là 40.000.000đ (Bốn mươi triệu đồng). Do không trả được tiền thuê đất như đã cam kết ban đầu, mặc dù tôi cũng đã nhiều lần đòi nợ nhưng anh T vẫn không thực hiện trả nợ.

Do vậy tôi làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực 6 – Đắk Lắk xem xét, giải quyết cho tôi buộc ông Lê Văn T phải có trách nhiệm trả cho tôi toàn bộ số tiền nợ trong hợp đồng là 40.000.000 đồng và có trách nhiệm san lấp mặt bằng cho tôi theo như hiện trạng ban đầu.

Bị đơn: Tại bản tự khai và biên bản hòa giải ông Lê Văn T, trình bày: Vào 01/10/2022 tôi có ký kết hợp đồng thuê đất với vợ chồng ông Nguyễn Văn V và bà Cao Thị N. Thời hạn ký kết là 03 năm kể từ ngày 01/10/2022, tiền thuê mỗi năm là 20.000.000 đồng. Tôi đã trả được 20.000.000 đồng là tiền thuê của 01 năm. Mục đích sử dụng đất thuê là để làm nơi tập kết bãi cát. Sau khi thực hiện hợp đồng được 01 năm thì chính quyền địa phương cấm không cho khai thác cát trái phép nên tôi không tiếp tục thực hiện hợp đồng được nữa, sau đó tôi có gặp ông V để thỏa thuận không thuê đất nữa và đã được ông V đồng ý, việc thỏa thuận chấp dứt hợp đồng thuê đất chúng tôi không lập văn bản mà chỉ là thỏa thuận bằng miệng nhưng có người làm chứng.

Nay ông V khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, sau khi tôi thuê đất được 01 năm thì thống nhất chấm dứt hợp đồng, sau đó ông V cho người khác thuê để sử dụng, ông V căn cứ vào giấy tờ hợp đồng để khởi kiện yêu cầu tôi trả 40.000.000 đồng thì tôi không đồng ý. Đối với việc yêu cầu san lấp mặt bằng, trong quá trình thuê đất tôi múc hố của để làm nơi tập kết cát, sau khi chính quyền địa phương cấm khai thác cát và yêu cầu san lấp các hố thì chính quyền xã đã san lấp các hố đó, từ thời điểm đấy việc ai sử dụng lô đất đó và sử dụng như thế nào thì tôi không được biết nên tôi không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông V.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Tại biên bản lấy lời khai bà Cao Thị N, trình bày: Ngày 01/10/2022, vợ chồng tôi có cho ông Lê Văn T thuê một lô đất tại thôn N, xã Khuê Ngọc Đ (cũ), hai bên có ký kết hợp đồng viết tay, thời hạn thuê 03 năm tính từ ngày 01/10/2022, giá tiền thuê 20.000.000 đồng/năm, anh T đã trả được 20.000.000 đồng là tiền thuê của một năm. Đến ngày 01/10/2025 kết thúc hợp đồng nhưng anh T không chịu trả cho chúng tôi số tiền còn nợ trong hợp đồng 02 năm là 40.000.000đ (Bốn mươi triệu đồng). Do không trả được tiền thuê đất như đã cam kết ban đầu, mặc dù chúng tôi cũng đã nhiều lần đòi nợ nhưng anh T vẫn không thực hiện trả nợ.

Do vậy, chồng tôi là ông Nguyễn Văn V khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân khu vực 6 – Đắk Lắk xem xét, giải quyết buộc ông Lê Văn T phải có trách nhiệm trả cho chồng tôi toàn bộ số tiền nợ trong hợp đồng là 40.000.000 đồng là đúng. Khi ký kết hợp đồng chồng tôi là người trực tiếp thực hiện, tôi cũng có ký vào hợp đồng cho thuê. Tôi đồng ý với yêu cầu khởi kiện của chồng tôi, yêu cầu ông T phải trả cho vợ chồng tôi số tiền 40.000.000 đồng còn nợ trong theo hợp đồng đã ký. Ngoài ra tôi không có yêu cầu gì thêm.

Người làm chứng: Tại bản tự khai ông Võ Hoàng L trình bày: Tôi không có mối quan hệ gì với ông Nguyễn Văn V và Lê Văn T, việc ông T làm hợp đồng thuê đất của ông V khi nào thì tôi không biết. Vào khoảng tháng 5 năm 2023 ông V có cho tôi thuê bồn cát để hút, một bồn trả công 1 triệu, tôi làm được 02 đêm thì lực lượng công an cấm khai thác cát nên tôi không làm nữa. Theo tôi được biết vị trí đất mà ông V cho tôi thuê 02 đêm để làm địa điểm hút cát là đất trước đây ông V cho ông T thuê, tôi thuê đất của ông V chỉ là nói miệng mà không làm giấy tờ gì, 01 đêm tôi trả 1 triệu tiền thuê. Đề nghị được vắng mặt tại các buổi làm việc và xét xử của Tòa án.

Người làm chứng: Tại bản tự khai ông Nguyễn Duy Q trình bày: Tôi là cháu của ông Nguyễn Văn V, gọi ông V bằng chú, ông Lê Văn T là người quen. Vào tháng 10 năm 2022 tôi có biết việc chú V cho ông T thuê đất trong hợp đồng một năm là 20 triệu đồng nhưng ông T làm được 4 tháng thì ông T không làm nữa, ông T nói với ông V là nghỉ không làm nữa, Công an xã đem máy múc ra múc đất lấp hố trong đêm nên ông T nghỉ, tôi thấy ông V cho ông Võ Hoàng L thuê đất hút cát tôi không biết bao lâu. Ông T có thuê tôi ra lấp hố thì tôi nói với ông V thì ông V nói để đó không lấp, sự việc sau đó như thế nào tôi không biết. Đề nghị được vắng mặt tại các buổi làm việc, xét xử của Tòa án.

Tòa án đã tiến hành đối chất và hòa giải hòa giải nhưng không thành.

Tại phiên tòa hôm nay: Nguyên đơn ông V vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Yêu cầu HĐXX xem xét buộc ông Lê Văn T phải trả cho vợ chồng ông V số tiền nợ trong hợp đồng thuê đất là 40.000.000 đồng. Vì các bên có ký kết hợp đồng, khi hết thời hạn của hợp đồng thì ông V nhiều gọi điện với ông T nhưng ông T không nghe điện thoại, ông V đến nhà ông T thì chỉ gặp vợ ông T có nhắn lại là yêu cầu ông T đến nhà gặp ông V để trao đổi chấm dứt hợp đồng thuê đất và ông T có trách nhiệm san lấp mặt bằng và trả lại đất theo hiện trạng ban đầu cho ông V nhưng ông T không đến nên ông V khởi kiện. Đề nghị HĐXX xem xét giải quyết.

Tại phiên tòa bà Cao Thị N và ông Lê Văn T có đơn xin xét xử vắng mặt.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 6 – Đắk Lắk tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán từ khi thụ lý vụ án theo đúng thẩm quyền, xác định mối quan hệ tranh chấp, những người tham gia tố tụng đúng, đủ; tiến hành thu thập chứng cứ, hòa giải, tống đạt các văn bản tố tụng cho người tham gia tố tụng, chuyển hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu Thẩm phán đã chấp hành đúng với quy định tại Điều 48 BLTTDS và tiến hành các hoạt động tố tụng khác khi giải quyết vụ án theo đúng quy định của BLTTDS; Đối với thành phần HĐXX không có thành viên nào thuộc trường hợp phải thay đổi, việc hỏi tại phiên tòa, thời hạn xét xử cũng như thủ tục tống đạt được đảm bảo đúng các quy định của BLTTDS về phiên tòa sơ thẩm.

Tại phiên tòa bà Cao Thị N và ông Lê Văn T, có đơn xin xét xử vắng mặt, do vậy Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án là đúng quy định.

Về nội dung: Nguyên đơn thực hiện quyền khởi kiện, cung cấp đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh cho quyền và lợi ích hợp pháp của mình; bị đơn đã thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Qua chứng cứ có trong hồ sơ vụ án do đương sự cung cấp và tòa án thu thập được công khai và kiểm tra tại phiên tòa, qua kết quả tranh tụng tại phiên tòa thì có đủ cơ sở xác định vào ngày 01/10/2022 ông Lê Văn T có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn V và bà Cao Thị N, hợp đồng viết tay, trong hợp đồng thỏa thuận thời hạn thuê đất là 03 năm tính từ ngày 01/10/2022, giá tiền thuê đất một năm là 20.000.000 đồng, trả từng năm, ông T đã thanh toán trả trước 20.000.000 đồng của năm thứ nhất, đến nay đã hết thời hạn thuê. Ông T cũng thừa nhận là có ký hợp đồng, thời hạn và giá tiền thuê đất như ông V khởi kiện. Tuy nhiên, ông T cho rằng sau khi ký hợp đồng và trả tiền thuê 01 năm là 20.000.000 đồng, có nhận đất thuê tại bờ sông thuộc thôn N, xã Khuê Ngọc Đ cũ, thực hiện khai thác cát được khoảng mấy tháng do không có giấy phép nên chính quyền xã không cho tiếp tục khai thác, sau đó có gặp ông V để thỏa thuận không thuê đất nữa và đã được ông V đồng ý nhưng không lập văn bản mà chỉ là thỏa thuận bằng miệng nhưng có người làm chứng nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông V. Qua lời khai của người làm chứng thì có trình bày là vào khoảng năm 2023 có thuê đất của ông V khai thác cát một đêm nhưng không thể hiện văn bản gì và cũng không rõ địa điểm và thời gian nào. Ông T không đưa ra được chứng cứ gì để chứng minh cho ý kiến phản đối của mình nên không có căn cứ để chấp nhận, xét yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Nguyễn Văn V là có căn cứ vì khi ký kết hợp đồng bằng văn bản có quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn thuê đất đã kết thúc và ông T đang còn nợ 40.000.000 đồng của 02 năm trong hợp đồng, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 472; 473; 474; 481; 482 Bộ luật dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc ông Lê Văn T phải trả cho ông Nguyễn Văn V và bà Cao Thị N số tiền nợ trong hợp đồng thuê đất là 40.000.000 đồng. Đề nghị đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu trả tiền san lấp mặt bằng của ông V đã có đơn xin rút.

Ông Lê Văn T phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày và xác nhận của đương sự trước phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Trên cơ sở lời trình bày của đương sự cũng như qua các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Về tư cách tham gia tố tụng: Theo đơn khởi kiện, sau khi thụ lý và giải quyết vụ án, bà Cao Thị N tham gia tố tụng với tư cách là Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, tại Hợp đồng cho thuê đất bà Cao Thị N với ông Nguyễn Văn V cùng ký hợp đồng cho thuê đất, HĐXX có căn cứ xác định bà N tham gia tố tụng với tư cách là Nguyên đơn trong vụ án.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn bà Cao Thị N và bị đơn ông Lê Văn T có đơn xin xét xử vắng mặt, tòa án vẫn tiến hành phiên tòa xét xử là phù hợp theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự.

Ông Lê Văn T thừa nhận vào 01/10/2022 có ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với vợ chồng ông V và bà N. Thời hạn ký kết là 03 năm kể từ ngày 01/10/2022, tiền thuê mỗi năm là 20.000.000 đồng, đã trả được 20.000.000 đồng là tiền thuê của 01 năm. Mục đích sử dụng đất thuê là để làm nơi tập kết bãi cát. Sau khi nhận đất thực hiện được 01 năm thì chính quyền địa phương cấm không cho khai thác cát trái phép nên không tiếp tục thực hiện hợp đồng được nữa, sau đó ông T cho rằng có gặp ông V để thỏa thuận không thuê đất nữa và đã được ông V đồng ý, việc thỏa thuận chấp dứt hợp đồng thuê đất không lập văn bản mà chỉ là thỏa thuận bằng miệng nhưng có người làm chứng, ông V căn cứ vào giấy tờ hợp đồng để khởi kiện yêu cầu trả 40.000.000 đồng thì ông T không đồng ý. Tuy nhiên, người làm chứng Võ Hoàng L có lời khai là có thuê đất của ông V 02 đêm để hút cát nhưng chỉ là thỏa thuận miệng, không rõ về thời điểm thuê đất mà không có văn bản thể hiện là thuê đất tại địa điểm nào đều không có căn cứ để chứng minh, ông T cho rằng đã thỏa thuận chấm dứt hợp đồng với ông V nhưng không được ông Việt thừa nhận và cũng không có tài liệu chứng cứ gì thể hiện việc này. Do đó, ý kiến phản đối của ông T không có căn cứ để HĐXX chấp nhận.

Ông V cung cấp giấy Hợp đồng thuê đất lập ngày 01/10/2022, trong hợp đồng chỉ nói là thuê đất và được ông T thừa nhận có ký trong hợp đồng bên thuê, các bên tự nguyện giao kết và ông V và bà N có đất cho thuê, thực tế ông T đã nhận đất và đã thực hiện việc sử dụng đất thuê nên xác định hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, thời hạn thực hiện hợp đồng đã kết thúc, ông T thừa nhận là đã trả được 20.000.000 đồng của 01 năm trong hợp đồng và còn 02 năm trong hợp đồng chưa trả, ông T cho rằng sau khi thực hiện hợp đồng được 01 năm thì đã thỏa thuận miệng với ông V là không thuê đất nữa nhưng không có chứng cứ để chứng minh. Xét yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Nguyễn Văn V và bà Cao Thị N là hoàn toàn có căn cứ nên cần được HĐXX chấp nhận. Buộc ông Lê Văn T phải có trách nhiệm trả cho vợ chồng ông V và bà N số tiền còn nợ trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất 02 năm là 40.000.000 đồng là phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với phần yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu ông Lê Văn T trả chi phí để san lấp mặt bằng, do nguyên đơn xin rút yêu cầu nên HĐXX đình chỉ xét xử.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Áp dụng khoản 3 Điều 26; Điều 35; khoản 1 Điều 39; Điều 144; 147; 157; điểm b khoản 2 Điều 227; Điều 228; 241; 266; 267; 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Áp dụng Điều 472; 473; 474; 481; 482 Bộ luật dân sự.

- Áp dụng khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn V và bà Cao Thị N, về việc: “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”, đối với bị đơn ông Lê Văn T.

1. Buộc ông Lê Văn T phải có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn V và bà Cao Thị N số tiền thuê quyền sử dụng đất còn nợ là 40.000.000 đồng (Bốn mươi triệu đồng).

2. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất hai bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 20%/năm; nếu không có thỏa thuận thì theo mức lãi suất 10%/năm tương ứng với thời gian chưa thi hành án. Theo quy định tại điều 357 và 468 Bộ luật dân sự.

3. Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu ông Lê Văn T trả chi phí để san lấp mặt bằng, do nguyên đơn xin rút yêu cầu.

4. Về án phí: Buộc ông Lê Văn T phải chịu 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Nộp tại Phòng thi hành án dân sự khu vực 6 – Đắk Lắk.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn V số tiền 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo biên lai số 0006552 ngày 10/6/2026 tại Phòng thi hành án dân sự khu vực 6 – Đắk Lắk.

5. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc ngày bản án được niêm yết công khai.

Trường hợp bản bán được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.