Bản án 31/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Do vụ án có kháng cáo, nên thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng - quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm b khoản 1 Điều 38 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Giao dịch chuyển nhượng thửa đất nông nghiệp giữa bà Trần Thị B và ông Nguyễn Văn I vào ngày 05/11/2003 nên cần áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995 và Luật Đất đai năm 1993 để giải quyết - khoản b Điều 2 Nghị quyết số 45/2005-QH11 của Quốc hội Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam về việc thi hành Bộ luật Dân sự.

[3] Căn cứ vào lời khai của các đương sự, các tài liệu, chứng có trong hồ sơ, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm thấy rằng:

[3.1] Về nguồn gốc thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C, địa chỉ tại thôn C, xã D, huyện A, thành phố Hải Phòng: Theo hồ sơ địa chính quản lý tại địa phương (gồm sổ theo dõi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, sổ địa chính) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do gia đình cung cấp thể hiện thửa đất trên là đất nông nghiệp được giao cho ông Trần Văn R năm 1995, theo Nghị định số 64/CP của Chính phủ. Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E 0067450, số vào sổ 01071 QSDĐ/AL do Ủy ban nhân dân huyện A cấp ngày 30/3/1995 thuộc thửa đất số 411, tờ bản đồ số 10 (theo bản đồ năm 1985), diện tích 288,0m2, mục đích sử dụng đất là đất trồng cây hàng năm mang tên ông Trần Văn R (là bố đẻ của bà Trần Thị B). Năm 2002, thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa, chính quyền địa phương đã giao thửa đất số 411, tờ bản đồ số 10, diện tích 288,0m2 cho hộ bà Trần Thị B bao gồm bà B và con gái là chị Trần Thị E (bà B không có chồng). Còn ông R được giao thửa đất ở vị trí khác cùng thôn (tại bạt San Ủi). Sau dồn điền đổi thửa, trên địa bàn xã chưa cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân, nhưng trên thực tế bà Trần Thị B quản lý, sử dụng thửa đất nêu trên (có sổ theo dõi, thanh toán tại thôn C).

[3.2] Ngày 05/11/2003 bà Trần Thị B đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn I diện tích đất nông nghiệp 196m2 (rộng 11m, dài 18m) tại thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C, địa chỉ tại thôn C, xã D, huyện A, thành phố Hải Phòng với giá tiền là 15.000.000 đồng. Số tiền này ông I đã giao cho bà B làm 02 lần: Ngày 05/11/2003 trả số tiền 8.000.000 đồng; ngày 05/5/2004 trả số tiền còn lại là 7.000.000 đồng. Việc giao dịch chuyển nhượng chỉ viết giấy tay không có xác nhận của chính quyền địa phương. Bà B cho rằng chỉ chuyển nhượng cho ông I diện tích đất có chiều rộng 05m và chiều dài 18m. Tuy nhiên, tại giấy viết tay thể hiện việc chuyển nhượng giữa hai bên ghi chiều rộng 11m và chiều dài 18m và tại phiên tòa phúc thẩm bà B xác định đã chuyển nhượng cho ông I đúng diện tích viết trong giấy, các bên đã bàn giao đất cho nhau, qua xem xét thẩm định tại chỗ xác định diện tích đất thực tế là 192m2 nên có căn cứ xác định các bên đã chuyển nhượng cho nhau diện tích đất nêu trên tại thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C, địa chỉ tại thôn C, xã D, huyện A, thành phố Hải Phòng.

[3.3] Tại phiên tòa, bà B xác nhận do điều kiện kinh tế khó khăn nên bà B đã chuyển nhượng cho ông I diện tích đất nêu trên, đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng đất là 15.000.000 đồng đúng như ông I trình bày. Số tiền có được từ việc chuyển nhượng bà B đã sử dụng vào sinh hoạt chung của gia đình; ngoài phần diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông I thì bà B còn chuyển nhượng cho ông S một phần diện tích đất (R:4,5m , dài 18m) của thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C vào năm 2010 và cùng năm đó ông S đã xây dựng nhà ở. Lời khai của bà B phù hợp với xác nhận của Ủy ban nhân dân xã D về việc ngoài diện tích đất chuyển nhượng cho ông I thì vào năm 2010 bà B còn chuyển nhượng một phần diện tích cho ông Phạm Văn S cùng cư trú tại thôn C, diện tích đất 79m2. Hiện ông S đã tự ý xây dựng công trình nhà ở từ thời điểm mua và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện ông S cho con gái là Phạm Thị T sử dụng. Bà B hiện đang sử dụng diện tích đất 155,0m2, bao gồm một phần diện tích đất nông nghiệp thuộc thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C và một phần diện tích đất nông nghiệp thôn giao làm đất đền bù đất ở trước năm 2004. Diện tích đất này, bà B đã đề nghị và đã được cơ quan có thẩm quyền lập hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thu tiền. Đến nay bà B chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính nên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà B tự ý xây nhà ở trên từ trước năm 2004.

[3.4] Tại phiên tòa, ông I, bà O trình bày: Do bà B và chị gái bà O là bà Đỗ Thị U là chị em nhận nên bà B có mối quan hệ thân thiết với gia đình bà O. Khoảng tháng 10/2003, bà B có trao đổi với gia đình ông I là cần tiền để sửa lại nhà, chữa bệnh và lo tiền học cho con nên muốn bán một phần diện tích đất nhưng không muốn bán cho người ngoài. Do thấy xung quanh thửa đất đất số 227, tờ bản đồ 271C đã nhiều người làm nhà, có thể chuyển đổi được mục đích sử dụng nên vợ chồng ông I, bà O đã đồng ý nhận chuyển nhượng. Lúc đó do kinh tế gia đình ông I, bà O khó khăn nên bà B đã đồng ý để gia đình ông I trả tiền làm hai lần. Giá chuyển nhượng diện tích đất thời điểm đó, vợ chồng ông I trả cho bà B theo giá thị trường vì thực tế đã có người trả cho bà B là 15.000.000 đồng. Nhưng bà B muốn chuyển nhượng cho ông I và bà O vì họ là người quen. Sau khi nhận chuyển nhượng do đất trũng, thấp (vì khi bà B xây nhà đã lấy đất để vật lập làm nhà ở) nên ông I, bà O phải mua đất ở ngoài để san lấp và rào dậu lại. Do chưa có điều kiện làm nhà ở, đất quá trũng, không có nước, không thể canh tác được nên ông I, bà O đã cho bà B sử dụng đất để trồng rau.

[3.5] Ủy ban nhân dân xã D, huyện A, thành phố Hải Phòng cho biết: Vị trí thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C, địa chỉ tại thôn C, xã D nằm xen kẹt trong khu dân cư. Theo bản đồ quy hoạch nông thôn mới được phê duyệt năm 2012 thì thửa đất trên được quy hoạch là đất ở nông thôn do đó trong tương lai thửa đất trên sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đủ điều kiện. Hiện nay xung quanh thửa đất có nhiều hộ dân đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm nhà ở, có hộ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đủ điều kiện. Đối với diện tích đất 192m2 tại thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C nếu không còn tranh chấp, có nguyện vọng chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đủ điều kiện thì chính quyền địa phương sẽ xem xét, giải quyết.

[3.6] Tại thời điểm bà B chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp cho vợ chồng ông I, bà O thì chị Trần Thị E 15 tuổi 13 ngày. Theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 1995 thì chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của hộ gia đình. Tại thời điểm chuyển nhượng đất cho ông I, chị E chưa thành niên nên bà B là người đại diện cho hộ đứng ra giao dịch chuyển nhượng cho ông I, bà O là phù hợp với quy định của pháp luật dân sự thời điểm này. Số tiền có được từ việc chuyển nhượng sử dụng vào mục đích chung của gia đình, phục vụ cuộc sống của bà B và chị E nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ. Do đó, bà B và chị E phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự do bà B xác lập với ông I, bà O. Mặt khác, chị E chung sống cùng bà B đã biết việc chuyển nhượng này nhưng nhiều năm nay chị E không có ý kiến, tranh chấp gì. Mãi đến tháng 5 năm 2019 mới làm đơn khởi kiện ra Tòa án với lý do khi chuyển nhượng thửa đất này cho ông I, bà B không hỏi ý kiến chị E là không có cơ sở chấp nhận - Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 1995.

[3.7] Từ những phân tích tại mục [3.1] đến mục [3.6], Hội đồng xét xử phúc thẩm thấy rằng: Giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông I và bà B mặc dù không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức, không được chính quyền địa phương xác nhận nhưng xét thấy bản chất việc chuyển nhượng này là hoàn toàn tự nguyện, các bên không lừa dối, ép buộc nhau. Bà B đã nhận tiền đầy đủ và giao đất cho vợ chồng ông I khoảng 16 năm nay (từ sau thời điểm ông I trả hết tiền - tháng 5 năm 2004). Tại thời điểm chuyển nhượng, Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ khi chuyển nhượng đất cho ông I đến trước năm 2019 các bên không có tranh chấp gì. Bà B đại diện cho chủ hộ giao dịch chuyển nhượng cho ông I là phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995 nên giao dịch chuyển nhượng đất giữa bà B, ông I đã đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự về người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện - Điều 130, Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 1995. Tại thời điểm chuyển nhượng một phần diện tích (192m2) tại thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C cho ông I thì bà B đã xây dựng nhà ở trên một phần diện tích của thửa đất này. Ủy ban nhân dân huyện A và Ủy ban nhân dân xã D, huyện A xác nhận: Theo bản đồ quy hoạch nông thôn mới được phê duyệt năm 2012 thì thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C, địa chỉ tại thôn C nằm xen kẹt trong khu dân cư được quy hoạch là đất ở nông thôn nên trong tương lai sẽ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu đủ điều kiện và không còn tranh chấp. Như vậy, mặc dù việc chuyển nhượng giữa bà B, ông I không tuân thủ về mặt hình thức và sau khi chuyển nhượng, ông I không không sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng hiện thửa đất này nằm xen kẹt trong khu dân cư, đã được cơ quan có thẩm quyền quy hoạch thành đất ở nông thôn. Trên thực tế diện tích đất bà B đang sử dụng (có một phần diện tích của thửa đất số 227, tờ bản đồ 271C và một phần diện tích đất nông nghiệp thôn giao làm đất ở) đã được cơ quan có thẩm quyền xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở có thu tiền. Ông S cũng đã xây nhà ở trên thửa đất này không bị chính quyền địa phương xử phạt hành chính. Ông I san lấp mặt bằng từ năm 2009, không bị chính quyền địa phương xử phạt hành chính và cũng không bị bà B, chị E phản đối. Một trong lý do, bà B yêu cầu tuyên bố hợp đồng chyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là không tuân thủ quy định về hình thức thì tại điểm 2.3 mục 2 Phần II Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình và thể chế thành quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định về điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp:... Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Bản án sơ thẩm cho rằng: Bà B chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho ông I vi phạm điều kiện chuyển nhượng đất; vi phạm về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng ông I không sử dụng diện tích đất trên vào mục đích nông nghiệp. Chị E đã đủ 15 tuổi nhưng khi chuyển nhượng bà B không trao đổi, bàn bạc với chị E nên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà B và ông I là vô hiệu. Như vậy, bản án sơ thẩm đã nhận định và quyết định không đúng bản chất của sự việc nên cần chấp nhận kháng cáo của bà O, sửa bản án theo hướng công nhận giao dịch chuyển nhượng đất giữa bà Trần Thị B và ông Nguyễn Văn I; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị B và chị Trần Thị E - Điều 73, Điều 75 của Luật Đất đai năm 1993; Điều 705, Điều 709, Điều 710, Điều 712, Điều 713 của Bộ luật Dân sự năm 1995; khoản 2 Điều 308 và Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Ông I có nghĩa vụ khai báo với cơ quan quản lý đất đai về việc nhận chuyển nhượng đất, thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

[4] Nguyên đơn - bà Trần Thị B và chị Trần Thị E phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật - Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm a khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[5] Bị đơn - ông Nguyễn Văn I không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật - Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[6] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đỗ Thị Thanh O không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

[7] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đỗ Thị Thanh O không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật - khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[8] Về chi phí định giá tài sản: Bà Trần Thị B đã nộp 5.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm bà Trần Thị B tự nguyện chịu số tiền này nên không đặt vấn đề giải quyết - Điều 165 của Bộ luật Dân sự.