Bản án 305/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện theo ủy

quyền của nguyên đơn, trình bày:

Ông Lưu Thanh P có phần đất tọa lạc tại ấp B, xã L, thành phố C, tỉnh Cà

Mau với tổng diện tích 180m2, loại đất trồng lúa. Đất đã được UBND thành phố C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số E 678946, đất thuộc thửa số 218, tờ bản đồ số 8 đứng tên Lưu Thanh P, Lâm Bích N.

Ngày 29/8/2005, UBND thành phố C ban hành Quyết định số 1217/QĐ-

UBND thu hồi toàn bộ phần diện tích đất trên của ông P, bà N giao cho Công ty cổ phần N1 (gọi tắt là Công ty N1) để thực hiện xây dựng khu đô thị mới xã L, thành phố C.

Theo Quyết định số 1217/QĐ-UBND về bồi thường, giải phóng mặt bằng

được thực hiện theo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được phê duyệt theo Quyết định số 951/QĐ-CTUB, ngày 20/12/2004 của Chủ tịch UBND tỉnh C. Theo đó, Công ty sẽ chi trả tiền bồi thường cho hộ ông P và các hộ dân có đất bị thu hồi. Phần đất của ông P, bà N bị thu hồi 180m2 và theo phương án được phê duyệt Công ty sẽ bồi thường số tiền là 8.100.000 đồng.

Ngày 11/3/2006, giữa ông P với Công ty tiến hành thỏa thuận việc bồi

thường, theo đó: Công ty Đ1 bồi thường cho ông P 10% trên tổng diện tích đất bị thu hồi đối với đất trồng lúa và ông P được nhận lại 01 nền nhà và được trừ lại 10% diện tích đất bồi thường bị thu hồi, số diện tích đất còn lại, ông P phải thanh toán cho Công ty theo giá thỏa thuận giữa các bên. Công ty phải giao đất sau 18 tháng kể từ ngày ông P bàn giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông P phải thanh toán số tiền còn lại cho Công ty.

Tuy nhiên, hết thời hạn đôi bên thỏa thuận nhưng Công ty không giao nền

như đã thỏa thuận mặc dù ông P nhiều lần đề nghị Công ty giao nền.

Trên tinh thần thỏa thuận ngày 11/3/2006, đến ngày 07/11/2016, giữa ông

P với Công ty tiến hành lập biên bản về việc thỏa thuận việc bồi thường phần đất ông P bị thu hồi, có sự chứng kiến của UBND xã L, thành phố C, cụ thể: Đôi bên thống nhất hủy toàn bộ nội dung biên bản làm việc ngày 11/3/2006. Công ty đồng ý bồi thường cho ông P theo phương thức là 10% đất trồng lúa. Công ty nhận bàn giao 180m2 đất trồng lúa và bồi thường cho ông P 10% trên 180m2 là 18m2 đất thổ cư có cơ sở hạ tầng, lộ giới 16m. Ông P nhận nền nhà ký hiệu N07 lô số 12 có diện tích ngang 5m x dài 22m = 110m2, giá tái định cư là 1.100.000 đồng/m2. Sau khi trừ diện tích hoán đổi, để nhận nền trên, ông P phải thanh toán cho Công ty là 92m2 x 1.100.000 đồng = 101.200.000 đồng và thanh toán cho Công ty sau 10 ngày kể từ khi nhận nền.

Cuối năm 2017, Công ty sẽ giao nền cho ông P và ông P có trách nhiệm

giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty chậm nhất là ngày 10/11/2016.

Do có thỏa thuận trên nên đối với số tiền 8.100.000 đồng, Công ty bồi

thường cho ông P, ông P chưa nhận, số tiền trên sẽ được đối trừ vào tiền mà ông P nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận với Công ty và ông P đã giao giấy chứng nhận cho Công ty nhưng Công ty không thực hiện việc giao nền cho ông P.

Nay ông P khởi kiện yêu cầu Công ty thực hiện giao nền đất thổ cư tại vị

trí: Đường lộ giới 16m, ký hiệu N07, lô số 12, tổng diện tích 110m2, tọa lạc tại ấp B, xã L, thành phố C, tỉnh Cà Mau. Ông P có trách nhiệm thanh toán cho Công ty số tiền 101.200.000 đồng. Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn có thay đổi ý kiến, thống nhất thanh toán cho bị đơn số tiền 202.400.000đ của diện tích 92m2.

Ông Bùi Cao C – Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ông thừa nhận Công ty N1 là chủ đầu tư dự án xây dựng khu đô thị M,

thành phố C.

Ông Lưu Thanh P là một trong những hộ có đất bị thu hồi bởi dự án trên

và Công ty có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường phần đất bị thu hồi của ông P.

Ngày 11/3/2006 và ngày 07/11/2016 giữa ông P với Công ty thỏa thuận

việc bồi thường phần đất bị thu hồi đúng như đại diện nguyên đơn trình bày. Đối với tiền bồi thường 8.100.000 đồng ông P chưa nhận, Công ty còn giữ và số tiền trên sẽ đối trừ đúng như đại diện nguyên đơn trình bày.

Nay Công ty không thể thực hiện phương án bồi thường đúng như thỏa

thuận đã ký với ông P vì so với dự án năm 2004, thì hiện nay dự án có thay đổi. Mặt khác, Công ty không thể chuyển nhượng phần đất với giá như đã thỏa thuận ông P là 1.100.000/m2 vì giá trên là thấp hơn so với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Q. Hiện tại, giá chuyển nhượng bình quân tại dự án trên là 12.000.000 đồng/m2. Tuy nhiên, do ông P là người có quyền sử dụng đất bị thu hồi bởi dự án. Do đó, nếu ông P đồng ý ký hợp đồng nhận chuyển nhượng với Công ty thì Công ty sẽ chuyển nhượng cho ông P vị trí nền mà đôi bên đã thỏa thuận với giá chuyển nhượng đối với phần chênh lệch diện tích 92m2 6.000.000 đồng/m2.

Trường hợp ông P không đồng ý nhận chuyền nhượng giá 6.000.000đ/m2

thì Công ty sẽ bồi thường cho ông P 180m2 đất bị thu hồi với đơn giá 3.000.000 đồng/m2 hoặc công ty Đ1 mua lại diện tích 18m2 đất thổ cư với giá 20.000.000đ/m2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lâm Bích N trình bày: Thống

nhất với ý kiến trình bày của đại diện ông P, không trình bày, yêu cầu gì thêm.

Từ nội dung trên tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 168/2025/DS-ST ngày

23/5/2025 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau (nay là Toà án nhân dân Khu vực 1 – Cà Mau) quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 468, 500

Bộ luật dân sự 2015; Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lưu Thanh

P:

Buộc Công ty cổ phần N1 thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất, giao

nền ký hiệu N07 lô số 12, tổng diện tích 110m2 đất thổ cư (ngang 5m dài 22m) thửa số 69 tờ bản đồ số 4 (chỉnh lý năm 2009) cho ông Lưu Thanh P và bà Lâm Bích N, đất tọa lạc tại ấp B, xã L, thành phố C, tỉnh Cà Mau. Đất có tứ cận: Đông giáp khu phân lô nền dự án; tây giáp đường số A; Bắc và Nam giáp phần đất còn lại của Công ty cổ phần N1.

Ông Lưu Thanh P, bà Lâm Bích N có trách nhiệm thanh toán cho Công ty

cổ phần N1 số tiền 543.900.000đ (Năm trăm bốn mươi ba triệu chín trăm nghìn đồng) (phần 92m2 đã đối trừ 8.100.000đ).

(Kèm theo Bản vẽ trích đo hiện trạng ngày 05/5/2025 của Công ty TNHH

MTV T1).

- Không chấp nhận số tiền mà nguyên đơn đồng ý thanh toán cho bị đơn

202.400.000đ đối với 92m2 (2.200.000đ/m2).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, lãi suất chậm trả, án phí và

quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 04 tháng 6 năm 2025, nguyên đơn ông Lưu Thanh P kháng cáo một

phần bản án sơ thẩm, không đồng ý thanh toán cho Công ty Cổ phần N1 số tiền 543.900.000 đồng, chỉ đồng ý thanh toán cho Công ty N1 số tiền 202.400.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu ý kiến:

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm

Hội đồng xét xử nghị án; Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận

kháng cáo của ông Lưu Thanh P; căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 168/2025/DS-ST ngày 23 tháng 5 năm 2025 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau (nay là Toà án nhân dân Khu vực 1 – Cà Mau).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến trình bày của các đương sự và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau, Hội đồng xét xử nhận định:

số 1217/QĐ-UBND về việc thu hồi phần đất diện tích 180m2 đất nông nghiệp của ông Lưu Thanh P, bà Lâm Bích N giao cho Công ty Cổ phần N1 (gọi tắt là Công ty N1) để thực hiện xây dựng khu đô thị mới xã L, thành phố C. Về phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện theo phương án bồi thường giải phóng mặt bằng được phê duyệt theo Quyết định số 951/QĐ-CTUB ngày 20/12/2004 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh C; theo đó Công ty sẽ chi trả tiền bồi thường cho hộ ông P số tiền là 8.100.000 đồng. Ngày 11/3/2006, giữa ông P với Công ty N1 có lập văn bản thoả thuận về việc bồi thường, sau đó đến ngày 07/11/2016, giữa ông P với Công ty N1 tiến hành lập biên bản về việc thỏa thuận việc bồi thường phần đất ông P bị thu hồi, có sự chứng kiến của Ủy ban nhân dân xã L, thành phố C, có nội dung: Huỷ toàn bộ nội dung biên bản thoả thuận ngày 11/3/2006, đồng thời Công ty N1 đồng ý bồi thường cho ông P theo phương thức là 10% đất trồng lúa. Công ty N1 nhận bàn giao 180m2 đất trồng lúa và bồi thường cho ông P 10% trên 180m2 là 18m2 đất thổ cư có cơ sở hạ tầng, lộ giới 16m. Ông P nhận nền nhà ký hiệu N07 lô số 12 có diện tích ngang 5m x dài 22m = 110m2, giá tái định cư là 1.100.000 đồng/m2. Sau khi trừ diện tích hoán đổi, để nhận nền trên, ông P phải thanh toán cho Công ty N1 là 92m2 x 1.100.000 đồng = 101.200.000 đồng sau 10 ngày kể từ khi nhận nền.

quyền sử sụng đất, giao nền ký hiệu N07 lô số 12, tổng diện tích 110m2 đất thổ cư (ngang 5m dài 22m) thửa số 69 tờ bản đồ số 4 (chỉnh lý năm 2009) cho ông Lưu Thanh P và bà Lâm Bích N, đất toạ lạc tại ấp B, xã L, thành phố C, tỉnh Cà Mau (nay là ấp B, phường L, tỉnh Cà Mau), có tuyên vị trí và số đo tứ cạnh kèm theo. Quyết định trên các đương sự không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị, nên đã phát sinh hiệu lực pháp luật, Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét giải quyết tại cấp phúc thẩm.

P đã bàn giao phần đất 180m2 của ông P cho Công ty N1, biên bản có xác nhận của Ban nhân dân ấp Bà Đ và Ủy ban nhân dân xã L. Và tại Biên bản làm việc ngày 07/11/2016 giữa ông Lưu Thanh P với Công ty N1, có sự chứng kiến của Ủy ban nhân dân xã L, thành phố C có nội dung: Công ty N1 bồi thường cho ông Lưu Thanh P 10% trên 180m2 là 18m2 đất thổ cư có cơ sở hạ tầng, lộ giới 16m, đồng thời ông P phải thanh toán cho Công ty Im2 x 1.100.000đ/m2 = 101.200.000đ; cuối năm 2017 Công ty sẽ tiến hành bàn giao nền cho ông P và ông Phong thanh T một lần cho Công ty N1 sau khi nhận nền nhà 10 ngày.

định của pháp luật, các bên đương sự có đủ năng lực hành vi dân sự và thoả thuận trên không ảnh hưởng đến quyền lợi của người khác, đồng thời hiện nay ông P yêu cầu tiếp tục thực hiện, nên được ghi nhận. Ông P đã bàn giao tài sản của mình là quyền sử dụng đất diện tích 180m2 cho Công ty từ năm 2006 và từ khi bàn giao đất cho Công ty N1 đến nay phía Công ty N1 chưa bồi thường số tiền 8.100.000 đồng cho ông P. Tháng 02 năm 2018, Công ty được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có phần đất ký hiệu N07 lô số 12 đã thoả thuận giao cho ông P, nhưng đến nay Công ty N1 chưa bàn giao phần đất trên cho ông P bà N. Tại phiên toà, đại diện Công ty N1 xác định việc chậm giao nền thổ cư cho ông P là do lỗi của Công ty N1. Bản án sơ thẩm buộc ông P bà N phải trả giá trị quyền sử dụng đất theo giá 6.000.000đ/1m2 theo giá thị trường hiện nay do phía Công ty N1 đưa ra là thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi cho ông P bà N. Theo giá đất mà các bên thoả thuận tại Biên bản làm việc ngày 07/11/2016 diện tích 92m2 là 101.200.000 đồng. Tuy nhiên, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên toà phúc thẩm, ông P bà N tự nguyện trả giá trị gấp đôi giá thoả thuận ngày 07/1/2016 là 202.400.000 đồng. Xét thấy, đây là sự tự nguyện của ông P bà N, nên được Hội đồng xét xử ghi nhận. Như vậy, số tiền 202.400.000 đồng đối trừ số tiền Công ty N1 đang giữ của ông P là 8.100.000 đồng thì ông P bà N phải trả cho Công ty N1 là 194.300.000 đồng.

việc đồng ý thanh toán cho Công ty N1 giá trị quyền sử dụng đất diện tích 92m2 là 202.400.000 đồng.

của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông P bà N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có

giá ngạch là 9.715.000 đồng. Ông P đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng, được đối trừ; ông P bà N còn phải nộp tiếp 9.415.000 đồng. Công ty N1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 1.818.000 đồng.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lưu Thanh P không phải chịu. Ông P đã

nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0010987 ngày 04/6/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được hoàn lại.

kháng nghị đã phát sinh hiệu lực pháp luật, nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét, giải quyết.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chấp nhận kháng cáo của ông Lưu Thanh P;

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 168/2025/DS-ST ngày 23 tháng

5 năm 2025 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau (nay là Toà án nhân dân Khu vực 1 – Cà Mau).

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 468, 500

Bộ luật dân sự 2015; Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lưu Thanh P. Buộc

Công ty Cổ phần N1 thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất, giao nền ký hiệu N07 lô số 12, tổng diện tích 110m2 đất thổ cư (ngang 5m dài 22m) thửa số 69 tờ bản đồ số 4 (chỉnh lý năm 2009) cho ông Lưu Thanh P và bà Lâm Bích N; đất tọa lạc tại ấp B, xã L, thành phố C, tỉnh Cà Mau (nay là ấp B, phường L, tỉnh Cà Mau). Đất có tứ cận: Đông giáp khu phân lô nền dự án; Tây giáp đường số A; Bắc và Nam giáp phần đất còn lại của Công ty Cổ phần N1.

(Kèm theo Bản vẽ trích đo hiện trạng ngày 05/5/2025 của Công ty TNHH

MTV T1).

2. Ông Lưu Thanh P, bà Lâm Bích N có trách nhiệm thanh toán cho Công

ty cổ phần N1 số tiền 194.300.000 đồng (Một trăm chín mươi bốn triệu ba trăm nghìn đồng).

3. Về chi phí tố tụng: Công ty cổ phần N1 có nghĩa vụ hoàn trả ông Lưu

Thanh P số tiền 4.500.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người

phải thi hành án không thi hành xong khoản tiền trên, thì còn phải trả thêm khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

4. Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lưu Thanh P, bà Lâm Bích N phải chịu án

phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 9.715.000 đồng. Ông P đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng, được đối trừ; ông P bà N còn phải nộp tiếp 9.415.000 đồng. Công ty Cổ phần N1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 1.818.000 đồng.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lưu Thanh P không phải chịu. Ông P đã

nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0010987 ngày 04/6/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được hoàn lại.

4. Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật

Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.