Bản án 303/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Thành H và người đại diện theo ủy quyền bà Võ Thị Hồng M trình bày:

Trước đây, do có nhu cầu cần tiền để kinh doanh nên ông Nguyễn Thành H có hỏi vay tiền của ông Nguyễn Tấn P. Ông P đồng ý cho ông H vay số tiền 300.000.000 đồng nhưng ông P yêu cầu ông H là phải ký kết hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng đối với thửa đất số 3630, tờ bản đồ số 01 tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang và nhà ở gắn liền với đất để thay cho hợp đồng vay và mục đích ký kết là chỉ để bảo đảm khoản vay. Vì để duy trì hoạt động làm ăn nên ông H đồng ý ký kết.

Ngày 19/9/2019 ông H và ông P có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất có công chứng tại Phòng C tỉnh Tiền Giang, nhưng đây chỉ là phương thức để đảm bảo khoản vay 300.000.000 đồng, bởi trên thực tế là ông H vay tiền của ông P, lãi suất hàng tháng là 03%/tháng, kể từ khi ký kết hợp đồng thì ông H đã đóng lãi được 06 tháng, mỗi tháng đóng 9.000.000 đồng (từ tháng 9/2019 đến hết tháng 02/2020), tổng tiền lãi ông H đã đóng là 54.000.000 đồng, việc đóng lãi hàng tháng ông H có giấy tờ chứng minh là giấy chuyển tiền của V. Nhà và đất nêu trên hoàn toàn bị vay bọc bởi thửa đất số 1457, tờ bản đồ số 01, tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang của ông H.

Kể từ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất thì ông H và gia đình vẫn ở ổn định trên phần nhà đất cho đến nay.

Nay thấy việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhả ở để đảm bảo khoản vay tiền là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông H. Hiện được biết, ông P đang tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và nhà ở trên trong khi gia đình ông H vẫn đang ở trên nhà và đất đó.

Ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:

- Yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số công chứng 7563, quyền số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/9/2019 tại Phòng C tỉnh Tiền Giang được ký kết giữa ông Nguyễn Thành H với ông Nguyễn Tấn P.

- Ông H đồng ý trả cho ông P số tiền vay 300.000.000 đồng và tiền lãi đến ngày 26/3/2024 số tiền 109.000.000 đồng (đã trừ 25.000.000 đồng ông H đã chuyển trả lãi cho ông P).

* Tại bản tự khai, đơn khởi kiện phản tố bị đơn ông Nguyễn Tấn P và người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Trần H1 trình bày:

Ngày 19/9/2019, ông Nguyễn Tấn P và ông Nguyễn Thành H sau khi thống nhất với nhau về việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của ông H là thửa đất số 3630, tờ bản đồ số 01, đất có diện tích 210m² tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Theo giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số AN811328 vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008 và nhà ở trên thửa đất này có diện tích sàn là 153,18m², loại nhà cấp IV (Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H - Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 31/12/2008). Hai bên đã đến Phòng C tỉnh Tiền Giang để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông P đã giao đủ số tiền 300.000.000 đồng cho ông H. Ông H có viết biên nhận tiền cho ông P.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông P đã tiến hành đăng ký sang tên đối với thửa đất và nhà ở này. Việc đăng ký sang tên đã được Cơ quan có thẩm quyền xác nhận cho ông P ở trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đến tháng 12 năm 2020 thì ông H khởi kiện ông P đến Toà án nhân dân thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang để yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.

Hợp đồng chuyển nhượng này là ý kiến tự nguyện của hai bên và thống nhất với nhau cùng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Không có sự việc dùng hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo cho khoản vay như ông H trình bày. Sau khi chuyển nhượng ông P có thỏa thuận miệng cho ông H thuê lại quyền sử dụng đất này tuy nhiên đến khi ông P yêu cầu trả lại đất sau khi hết thời hạn thuê đất thì ông H không trả lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho P mà ông H lại tiến hành khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng.

Nay ông P làm đơn này để trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của ông H và có yêu cầu phản tố như sau:

- Không đồng ý theo yêu cầu khởi của ông H yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 7563, quyền số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/9/2019 tại Phòng C tỉnh Tiền Giang được ký kết giữa ông Nguyễn Thành H với ông Nguyễn Tấn P.

- Yêu cầu phản tố: Buộc ông H phải trả lại cho ông P là quyền sử dụng đất thửa đất số 3630, tờ bản đổ số 01, diện tích 210m² tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (Theo giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số AN811328 vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008, bổ sung tại mục VI ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P) và tài sản gắn liền với đất là nhà ở trên thửa đất này có diện tích sàn là 153,18m², loại nhà cấp IV (Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H - Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 31/12/2008, bổ sung tại mục IV ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P).

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Phòng C, tỉnh Tiền Giang (Nay là tỉnh Đồng Tháp) trình bày ý kiến theo Công văn số 18/CC1 ngày 09/3/2021 như sau:

Qua kiểm tra sổ và hồ sơ lưu Phòng C có ý kiến như sau:

Ngày 19/9/2019 Phòng C có tiếp nhận và giải quyết hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất giữa:

Bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Thành H, sinh ngày 05/02/1961, chứng minh nhân dân số xxxxxxxxx do Công an tỉnh T cấp. Hộ khẩu thường trú tại tổ E, ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang;

Bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Tấn P, sinh ngày 27/10/1984, chứng minh nhân dân số xxxxxxxxx do Công an tỉnh T cấp. Hộ khẩu thường trú tại số E Đ, phường D, thành phố M, tỉnh Tiền Giang.

Tài sản chuyển nhượng là thửa đất số 3630, tờ bản đồ số 01, cùng căn nhà gắn liền với đất tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang, theo “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” số 828212851901071 Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh tiền G cấp ngày 31/12/2008 và “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số AN811328 - vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008.

Về trình tự, thủ tục hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất nêu trên được Công chứng viên tiếp nhận, giải quyết đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định và đã thực hiện chứng nhận vào số công chứng số 7563, quyền số 10/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/9/2019.

Ngoài ra, do bận công việc nên Phòng C tỉnh Tiền Giang (Nay là tỉnh Đồng Tháp) xin vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc, các phiên xét xử của Tòa án.

* Tại quyết định Bản án sơ thẩm số: 195/2025/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1 - Đồng Tháp đã tuyên xử:

1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số công chứng 7563, quyền số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/9/2019 tại Phòng C tỉnh Tiền Giang được ký kết giữa ông Nguyễn Thành H với ông Nguyễn Tấn P vô hiệu.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Thành H chỉ đồng ý trả số tiền lãi 109.000.000 đồng từ ngày vay đến ngày hòa giải 26/3/2024 theo mức lãi suất 0,83%/tháng với tổng số tiền 109.000.000 đồng:

- Buộc ông Nguyễn Thành H thực hiện nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Tấn P tổng số tiền vốn, lãi là 633.560.000đ (Sáu trăm ba mươi ba triệu, năm trăm sáu mươi nghìn đIồng). Thực hiện khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Ông Nguyễn Thành H được quyền liên hệ Cơ quan có thẩm quyền đăng ký, kê khai đứng tên lại quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 3630, tờ bản đổ số 01, diện tích 210m² tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (Theo giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số AN811328 vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008, bổ sung tại mục VI ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P) và tài sản gắn liền với đất là nhà ở trên thửa đất này có diện tích sàn là 153,18m², loại nhà cấp IV (Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H

- Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 31/12/2008, bổ sung tại mục IV ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P.

3. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Tấn P: Yêu cầu buộc ông Nguyễn Thành H phải trả lại cho ông P là quyền sử dụng đất thửa đất số 3630, tờ bản đổ số 01, diện tích 210m² tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (Theo giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số AN811328 vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008, bổ sung tại mục VI ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P) và tài sản gắn liền với đất là nhà ở trên thửa đất này có diện tích sàn là 153,18m², loại nhà cấp IV (Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H

- Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 31/12/2008, bổ sung tại mục IV ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, thời hạn kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29 tháng 9 năm 2025, ông Nguyễn Thành H có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số: 195/2025/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1 - Đồng Tháp và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng:

- Sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu tính lãi của bị đơn Nguyễn Tấn P.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo; phía bị đơn không đồng ý với kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị giữ y bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tỉnh, phát biểu việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử đảm bảo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự tham gia tố tụng chấp hành tốt quy định của pháp luật. Về nội dung: cấp sơ thẩm giải quyết vụ án là có căn cứ, đúng pháp luật, kháng cáo của ông H không có cơ sở nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Thành H, giữ y bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, được kiểm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Ngày 22/9/2025 Tòa án nhân dân Khu vực 1- tỉnh Đồng Tháp xét xử sơ thẩm, đến ngày 29/9/2025 ông Nguyễn Thành H kháng cáo bản án sơ thẩm là trong thời hạn luật định. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử theo quy định tại Điều 273, 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Quá trình giải quyết vụ án ở sơ thẩm, các bên đương sự thừa nhận ngày 19/9/2019, ông P và ông H ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhằm che đậy việc ông H vay số tiền 300.000.000 đồng của ông P, hai bên không giao nhận đất, nhà và đất ông H vẫn quản lý sử dụng, cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông P là phù hợp.

Ông H và ông P thừa nhận khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/9/2019 thì ông H có viết biên nhận cho ông P và nhận số tiền 300.000.000 đồng. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông H trả cho ông P số tiền 300.000.000 đồng là có căn cứ. Về phần lãi và mức lãi suất, như đã phân tích ở phần trên, thực chất đây là hợp đồng vay tài sản, các bên có thỏa thuận lãi suất khi vay, cấp sơ thẩm áp dụng mức lãi suất 1,66%/tháng, và tính lãi từ ngày 19/9/2019 đến khi xét xử sơ thẩm đúng quy định, ông H kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm điều chỉnh phần lãi hàng tháng là 0,83% và ông H chỉ đồng ý trả số tiền lãi 109.000.000 đồng từ ngày vay đến ngày hòa giải 26/3/2024 là không có căn cứ, bỡi lẽ, tại phiên tòa ông H cũng thừa nhận khi vay, các bên có thỏa thuận lãi suất hàng tháng là 03%. Ông H cho rằng vào năm 2020, ông H xin chuộc lại đất nhưng ông P không đồng ý. Tuy nhiên, ông H không xuất trình được chứng cứ để chứng minh cho lời trình bày của minh là có căn cứ, phía bị đơn không thừa nhận nên không có căn cứ xem xét.

Từ những phân tích trên, xét kháng cáo của ông H là không có cơ sở nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Không chấp nhận kháng cáo của Ông Nguyễn Thành H.

- Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 195/2025/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1 - Đồng Tháp.

Áp dụng các Điều 116, 117, 122, 124, 131 385, Điều 407, Điều 463, Điều 466, khoản 1 Điều 468 khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành H.

1.1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số công chứng 7563, quyền số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 19/9/2019 tại Phòng C tỉnh Tiền Giang được ký kết giữa ông Nguyễn Thành H với ông Nguyễn Tấn P vô hiệu.

Đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số AN 811328, số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008 và nhà ở trên thửa đất này có diện tích sàn là 153,18m², loại nhà cấp IV (Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H - Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 31/12/2008, bổ sung tại mục IV ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P).

Ông Nguyễn Thành H được quyền liên hệ Cơ quan có thẩm quyền đăng ký, kê khai đứng tên lại quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 3630, tờ bản đổ số 01, diện tích 210m² tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (Theo giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số AN811328 vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008, bổ sung tại mục VI ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P) và tài sản gắn liền với đất là nhà ở trên thửa đất này có diện tích sàn là 153,18m², loại nhà cấp IV (Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H

- Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 31/12/2008, bổ sung tại mục IV ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P).

1.2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Thành H chỉ đồng ý trả số tiền lãi 109.000.000 đồng từ ngày vay đến ngày hòa giải 26/3/2024 theo mức lãi suất 0,83%/tháng với tổng số tiền 109.000.000 đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Tấn P.

Buộc ông Nguyễn Thành H thực hiện nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Tấn P số tiền vốn là 300.000.000 đồng, lãi là 333.560.000 đồng. Cộng chung vốn, lãi là 633.560.000 đồng (Sáu trăm ba mươi ba triệu, năm trăm sáu mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Đình chỉ yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Tấn P: Yêu cầu buộc ông Nguyễn Thành H phải trả lại cho ông P là quyền sử dụng đất thửa đất số 3630, tờ bản đổ số 01, diện tích 210m² tại ấp T, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang (Theo giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất số AN811328 vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01748 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 18/12/2008, bổ sung tại mục VI ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P) và tài sản gắn liền với đất là nhà ở trên thửa đất này có diện tích sàn là 153,18m², loại nhà cấp IV (Theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở số H

- Hồ sơ gốc số 01071 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang cấp ngày 31/12/2008, bổ sung tại mục IV ngày 16/6/2020 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Tấn P.

4. Về án phí: Ông Nguyễn Thành H được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.