Bản án 302/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 25 tháng 7 năm 2023, bản tự khai,

biên bản hoà giải và tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Đ trình bày:

Vào ngày 20/3/2020, ông Nguyễn Văn Đ và ông Nguyễn Văn L, bà Hồ

Thị Kim B có ký kết hợp đồng về việc cố đất nông nghiệp đối với diện tích đất 10.000 m2 thuộc thửa số 2193, tờ bản đồ số 1, đất toạ lạc tại xã Ô Long Vĩ, huyện Châu Phú, tỉnh An Giang theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 034276, số vào sổ cấp GCN CH03538 do UBND huyện Châu Phú cấp ngày 05/9/2012 đứng tên bà Nguyễn Thị Thu N, thời hạn cố đất là 12 tháng từ ngày 20/3/2020 đến ngày 20/3/2021, giá cố đất là 150.000.000 đồng, việc cố đất có lập hợp đồng cố đất nông nghiệp ngày 20/3/2020. Ông Đ đã giao đủ số tiền cố đất 150.000.000 đồng cho ông L, bà B. Trong thời gian cố đất ông Đ cho ông L, bà B thuê lại diện tích đất cố với giá 35.000.000 đồng/năm.

Hết thời hạn cố đất, ông L, bà B không có tiền chuộc đất nên ông Đ và

ông L, bà B thoả thuận tiếp tục thời hạn cố đất thêm 12 tháng từ ngày 20/3/2021 đến ngày 20/3/2022.

Hết thời hạn cố đất, ông L, bà B không chuộc đất, cũng không trả tiền

cố đất. Hiện nay phần diện tích đất cầm cố 10.000 m2 thì ông L, bà B, bà N đã chuyển nhượng cho người khác.

Ông Đ xác định người cầm cố diện tích đất nông nghiệp 10.000 m2 cho

ông Đ là ông L và bà B, còn bà N không có cầm cố đất cho ông Đ. Bà N chỉ ký tên trong hợp đồng cố đất đồng ý cầm cố đất là do bà N đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 10.000 m2, thực tế diện tích đất cầm cố 10.000 m2 thuộc quyền sử dụng của ông L và bà B, bà N chỉ là người đứng tên dùm ông L và bà B giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết tuyên bố hợp đồng về

việc cố đất nông nghiệp ngày 20/3/2020 ký kết giữa ông Đ với ông L và bà B là vô hiệu; Buộc ông L và bà B có trách nhiệm liên đới trả cho ông Đ số tiền cầm cố đất là 150.000.000 đồng. Ông Đ rút lại yêu cầu bà N có trách nhiệm liên đới với ông L và bà B trả cho ông Đ số tiền cầm cố đất là 150.000.000 đồng.

Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt toàn bộ quá

trình giải quyết vụ án. Tòa án đã triệu tập hợp lệ ông L, bà B, bà N đến trụ sở Tòa án để tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải về yêu cầu khởi kiện của ông Đ nhưng ông L, bà B, bà

N vắng mặt không có lý do, nên Toà án không ghi nhận được ý kiến trình bày

của ông L, bà B, bà N.

Tại phiên tòa ông Đ vẫn giữ nguyên yêu cầu.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu

Phú:

- Về việc tuân theo pháp luật: Thẩm phán xác định đúng quan hệ pháp

luật tranh chấp, tư cách đương sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa

án, thực hiện tống đạt các văn bản tố tụng, thu thập chứng cứ đúng quy định

pháp luật. Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của pháp luật về tố

tụng từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử. Hội đồng xét xử đã thực hiện

đúng các quy định tố tụng tại phiên toà.

- Về việc chấp hành pháp luật: Nguyên đơn đã thực hiện đúng các

quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình trong quá trình giải quyết vụ án và tại

phiên toà. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa chấp hành

đúng quy định tại Điều 70, Điều 72, Điều 72 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm

2015.

- Về nội dung vụ án:

Theo quy định tại Điều 166, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 không

có quy định về trường hợp cầm cố đất nên hợp đồng cầm cố đất giữa ông L,

bà B, ông Đ bị vô hiệu kể từ thời điểm giao dịch, theo đó các bên phải có

nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là phù hợp theo quy định tại

Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015. Nay ông Đ yêu cầu Hủy hợp đồng cầm cố

quyền sử dụng đất, buộc ông L, bà B có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Đ

số tiền 150.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Ông Đ rút lại một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu bà Nguyễn

Thị Thu N có trách nhiệm liên đới với ông L, bà B trả số tiền 150.000.000

đồng là sự tự nguyện, phù hợp quy định pháp luật, cần đình chỉ theo quy định

tại Điều 244 BLTTDS năm 2015.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại

phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, người

tham gia tố tụng và các quy định của pháp luật, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng cố đất nông nghiệp là vô

hiệu, buộc bị đơn trả tiền cố đất, xét đây là tranh chấp phát sinh từ hợp đồng dân

sự về cầm cố quyền sử dụng đất nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Nguyên đơn có đơn khởi kiện tại Tòa án và đã nộp tạm ứng án phí nên Tòa án

thụ lý giải quyết theo thẩm quyền.

Ông L có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt, bà B, bà N đã được Tòa

án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do nên Toà án tiến hành xét xử vắng mặt ông L, bà B, bà N theo quy định tại khoản 2 Điều 227, khoản 1, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

Nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Đ trình bày vào ngày 20/3/2020, ông

Đ và ông L, bà B có ký kết hợp đồng về việc cố đất nông nghiệp đối với diện tích đất 10.000 m2 thuộc thửa số 2193, tờ bản đồ số 1, đất toạ lạc tại xã Ô Long Vĩ, huyện Châu Phú, tỉnh An Giang theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 034276, số vào sổ cấp GCN CH03538 do UBND huyện Châu Phú cấp ngày 05/9/2012 đứng tên bà Nguyễn Thị Thu N, thời hạn cố đất là 12 tháng từ ngày 20/3/2020 đến ngày 20/3/2021, giá cố đất là 150.000.000 đồng, ông Đ đã giao đủ số tiền cố đất 150.000.000 đồng cho ông L, bà B. Hết thời hạn cố đất, ông L, bà B không có tiền chuộc đất nên ông Đ và ông L, bà B thoả thuận tiếp tục thời hạn cố đất thêm 12 tháng từ ngày 20/3/2021 đến ngày 20/3/2022. Hết thời hạn cố đất, ông L, bà B không trả tiền cố đất. Hiện nay phần diện tích đất cầm cố 10.000 m2 thì ông L, bà B, bà N đã chuyển nhượng cho người khác.

Tòa án đã tống đạt thông báo thụ lý vụ án, thông báo công khai chứng

cứ và hoà giải đúng quy định pháp luật, triệu tập hợp lệ ông L, bà B, bà N đến trụ sở Tòa án để tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải về yêu cầu khởi kiện của ông Đ nhưng ông L, bà B, bà N vắng mặt không có lý do, cũng không khiếu nại, không có ý kiến phản bác, phản tố đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là thuộc trường hợp những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015: “Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản, kết luận c a cơ quan chuyên môn mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh”.

Từ cơ sở trên Hội đồng xét xử có căn cứ xác định giữa ông Đ và ông L,

bà B, bà N có ký kết hợp đồng cầm cố đất nông nghiệp ngày 20/3/2020 đối với diện tích đất 10.000 m2, nội dung thoả thuận như ông Đ trình bày.

Theo khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định “Người sử

dụng đất được thực hiện c c quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định”. Căn cứ quy định của Luật đất đai năm 2013 Hội đồng xét xử thấy rằng thấy rằng, người sử dụng đất không có quyền thực hiện giao dịch cầm cố đối với quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng cầm cố tại thời điểm các bên thực hiện hợp đồng do bà N đứng tên quyền sử dụng đất nhưng ông L, bà B cố đất cho ông Đ là không đúng chủ thể có quyền sử dụng đất.

Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực

của giao dịch dân sự như sau “Ch thể có năng lực ph p luật dân sự, năng

lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được x c lập; Ch thể tham

gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung c a giao

dịch dân sự không vi phạm điều cấm c a luật, không tr i đạo đức xã hội”.

Hội đồng xét xử thấy rằng, giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất có nội

dung là đối tượng giao dịch không được quyền thực hiện giao dịch. Do đó

hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Đ và ông L, bà B, bà N thuộc

trường hợp vô hiệu.

Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch

dân sự vô hiệu thì c c bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho

nhau những gì đã nhận; trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị

giá thành tiền để hoàn trả”.

Do đó ông Đ khởi kiện yêu cầu là có căn cứ, nên tuyên bố hợp đồng vô

hiệu, buộc ông L và bà B có trách nhiệm liên đới trả cho ông Đ số tiền cầm cố

đất là 150.000.000 đồng.

Ông Đ tự nguyện rút lại yêu cầu bà N có trách nhiệm liên đới với ông L

và bà B trả cho ông Đ số tiền cầm cố đất là 150.000.000 đồng, xét đây là sự tự

nguyện của đương sự nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện

này của ông Đ.

Đối với diện tích đất cầm cố hiện ông L, bà B, bà N đã chuyển nhượng

cho người khác. Ông Đ không yêu cầu giải quyết diện tích đất cầm cố nên

Hội đồng xét xử không xem xét. Trường hợp có tranh chấp thì giải quyết bằng

vụ kiện khác.

[3] Về án phí:

Ông L và bà B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Đ không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được hoàn trả lại tiền

tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Điều 116, Điều 117, Điều 131, Điều 288, Điều 357 của Bộ luật Dân

sự năm 2015;

- Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

- Điều 147, Điều 217, Điều 218, Điều 219, Điều 271, Điều 273 của Bộ

luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12

năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Đ về việc

yêu cầu bà Nguyễn Thị Thu N có trách nhiệm liên đới với ông Nguyễn Văn L và bà Hồ Thị Kim B trả cho ông Nguyễn Văn Đ số tiền cầm cố đất là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Đ.

Tuyên bố vô hiệu hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất ngày 20/3/2020

giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Nguyễn Văn L, bà Hồ Thị Kim B và bà Nguyễn Thị Thu N.

Buộc ông Nguyễn Văn L và bà Hồ Thị Kim B có trách nhiệm liên đới

trả cho ông Nguyễn Văn Đ số tiền 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ

quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn L và bà Hồ Thị Kim B phải chịu án phí dân sự sơ

thẩm là 7.800.000 đồng (Bảy triệu tám trăm ngàn đồng).

Ông Nguyễn Văn Đ không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả

cho ông Nguyễn Văn Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) và 3.750.000 đồng (Ba triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng) theo các biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0015458 và số 0015457 ngày 31/10/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Phú.

Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền làm đơn kháng cáo bản án

trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Thời hạn kháng cáo của đương sự vắng mặt tại phiên tòa là 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết.

Trường hợp bản n, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2

Luật Thi hành n dân sự thì người được thi hành n dân sự, người phải thi

hành n dân sự có quyền thỏa thuận thi hành n, quyền yêu cầu thi hành n,

tự nguyện thi hành n hoặc bị cưỡng chế thi hành n theo quy định tại c c

điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành n dân sự; thời hiệu thi hành n được thực hiện

theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành n dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM