Bản án 30/2025/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án và quan hệ pháp luật tranh chấp:

[1.1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Tại thời điểm khởi kiện ông Quách S có mặt tại Việt Nam và có địa chỉ tại ấp T, xã Đ, huyện M, tỉnh Sóc Trăng; nhưng trước khi khởi kiện ông Quách S có địa chỉ cư trú ở Hoa Kỳ. Việc tranh chấp giữa các đương sự có liên quan đến tài sản là bất động sản nằm trên lãnh thổ Việt Nam của đương sự ở nước ngoài. Ngoài ra, nguyên đơn có yêu cầu hủy giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho ông Quách H; nên Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng (nay là TAND thành phố Cần Thơ) thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 1, 4 Điều 34, khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37, điểm a khoản 1 Điều 470 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 4 Điều 32 của Luật Tố tụng hành chính năm 2015. Đồng thời, đất tranh chấp đã được hòa giải ở cơ sở theo quy định tại Điều 202 và khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013 (tương ứng với Điều 235, Điều 236 của Luật Đất đai năm 2024).

[1.2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện ông Quách S yêu cầu công nhận cho ông toàn bộ thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02 và yêu cầu hủy giấy chứng QSDĐ cấp cho ông Quách H, nên Tòa án xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là đúng theo quy định tại khoản 9 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Tại phiên tòa lần thứ hai, nguyên đơn ông Quách S có mặt, nhưng tiếp tục ủy quyền cho người đại diện hợp pháp tham gia phiên tòa; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân phường M vắng mặt không rõ lý do; việc vắng mặt như vừa nêu trên không gây cản trở cho việc xét xử, nên HĐXX căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 2, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.

[3] Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 28/4/2025 (BL số 32 - 34) và Chứng thư thẩm định giá ngày 08/5/2025 (BL số 57 - 77), thể hiện:

[3.1] Phần đất tranh chấp thuộc thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02, theo đo đạc thực tế có diện tích 506,2m2, có tổng giá trị đất là 2.428.498.100 đồng (diện tích nhiều hơn giấy chứng nhận được cấp là do vào thời điểm cấp giấy chứng nhận, cơ quan chuyên môn đã trừ phần đất lộ giới ra). Ngoài ra, có 01m ngang đất nằm liền kề với thửa đất số 886 do ông Quách S nhận chuyển nhượng của ông Quách L không có tranh chấp.

[3.2] Công trình xây dựng trên đất: Nhà số 1, diện tích 79,2m2; kết cấu khung cột bê tông cốt thép đúc sẵn, tường xây gạch dày 10cm, vì kèo + xà gồ gỗ, mái tôn, có tổng giá trị còn lại là 111.394.800 đồng. Nhà số 2, diện tích 164,2m2; kết cấu khung cột bê tông cốt thép đúc sẵn, tường xây gạch dày 10cm, vì kèo + xà gồ gỗ, mái tôn, có tổng giá trị còn lại là 260.585.400 đồng. Nhà số 3, diện tích 180,39m2; kết cấu khung cột thép, vách tôn, nền lót gạch Ceramic, trần thạch cao, vì kèo + xà gồ thép, mái tôn, có tổng giá trị còn lại là 151.978.575 đồng. Nhà vệ sinh, diện tích 06m2; kết cấu tường xây gạch dày 10cm, nền lót gạch men, vì kèo + xà gồ gỗ, mái tôn, có tổng giá trị còn lại là 14.625.000 đồng. Mái che cửa hàng, diện tích 26,45m2; kết cấu cột thép, vì kèo + xà gồ thép, mái tôn, nền bê tông, có tổng giá trị còn lại là 7.353.100 đồng. Mái che phía trước quán nước, diện tích 43,92m2; kết cấu cột thép, vì kèo + xà gồ thép, mái tôn, nền bê tông, có tổng giá trị còn lại là 24.397.560 đồng. Tường rào, diện tích 43,2m2; kết cấu trụ đà bê tông cốt thép, tường xây gạch dài 10cm, có tổng giá trị còn lại là 22.680.000 đồng. Mái che phía sau quán nước, diện tích 35,6m2; kết cấu cột thép, vì kèo + xà gồ thép, mái tôn, nền bê tông, có tổng giá trị còn lại là 6.817.400 đồng. Tổng cộng là 599.831.835 đồng.

[3.3] Tại Chứng thư thẩm định giá tài sản ngày 26/6/2025, thể hiện: Thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02, theo đo đạc thực tế có diện tích 506,2m2, có tổng giá trị đất là 2.874.000.000 đồng.

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của ông Quách S về việc yêu cầu Tòa án giải quyết: Yêu cầu công nhận cho ông Quách S phần đất theo đo đạc thực tế có diện tích 506,2m2, thuộc thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại ấp T, xã Đ, huyện M, tỉnh Sóc Trăng. Xét thấy:

[4.1] Theo người làm chứng ông Thái X xác định vào năm 1994, ông trực tiếp chuyển nhượng đất cho ông Quách S và ông đưa giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Quách S đi làm thủ tục sang tên. Còn theo người làm chứng ông Trầm I xác định vào năm 1994, ông Quách S là Việt kiều Mỹ có nhận chuyển nhượng đất tại ấp Tâm Kiên, xã Đại Tâm và có thuê ông xây dựng căn nhà. Tại Tờ chuyển nhượng đất đề ngày 19/4/1994 (BL số 109) thể hiện: Vợ chồng ông Thái X có chuyển nhượng cho ông Quách S phần đất đang tranh chấp nêu trên với giá 4.000.000 đồng, còn ông Quách H thì cũng thừa nhận phần đất trên do ông Quách S nhận chuyển nhượng và nhờ ông đứng tên giùm, nhờ ông trông coi, giữ gìn. Tại Tờ ủy quyền ngày 08/3/2004, do nguyên đơn cung cấp (BL số 12) thể hiện ông Quách S nhận chuyển nhượng 03 thửa đất (trong đó, có phần đất đang tranh chấp) và nhờ ông Quách H đứng tên giùm và do ông Quách H ký xác nhận, có những người làm chứng ký xác nhận gồm bà Lâm Thị Ngoãn K, ông Sơn M và ông Kha O. Do đó, có đủ cơ sở xác định thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02 là do ông Quách S là người trực tiếp chuyển nhượng đất và trả tiền chuyển nhượng đất từ vợ chồng ông Thái X, do thời điểm nhận chuyển nhượng đất ông Quách S đang định cư ở Hoa Kỳ không được đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ, nên nhờ ông Quách H đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ giùm ông Quách S và ông Quách H là người trực tiếp trong coi, giữ gìn, tôn tạo đất, được người làm chứng xác định gồm ông Trần Kim E, ông Trầm I đều xác định ông Quách S là người bỏ tiền ra xây cất nhà, nhưng do ông Quách H trực tiếp trông coi, mua vật tư, chuyên chở vật tư để xây cất nhà, hiện trạng nhà trước khi xây cất là đất trống, cây cối um tùm, nên ông Quách H đứng ra dọn dẹp để xây cất nhà. Đồng thời, quá trình trông coi, giữ gìn nhà, đất do ông Quách Ư vào bao chiếm nên có xảy ra xô xác, gây thương tích cho ông Quách Ư và ông Quách H đã bỏ tiền ra để bồi thường tương đương 01 cây vàng 24k, việc này được ông Thạch J là cháu ruột của ông Quách S và ông Quách H xác định. Mặc dù, ông Quách S là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhưng ông Quách S là người gốc Việt Nam, có Quốc tịch Hoa kỳ và còn Quốc tịch Việt Nam (theo Giấy khai sinh cấp ngày 16/01/2023 cho ông Quách S), ông Quách S thường xuyên về Việt Nam và hiện nay đang sinh sống tại Việt Nam, nên được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 7, khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014. Vì vậy, có đủ điều kiện được quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 166 của Luật Đất đai năm 2013. Do đó, việc ông Quách S yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết công nhận cho ông thửa đất này là có căn cứ, phù hợp với quy định tại khoản 3, 6 Điều 4, khoản 9 Điều 13 của Luật Đất đai năm 2024 và khoản 2 Điều 7, khoản 1, 2 Điều 8 của Luật Nhà ở năm 2014, nên được HĐXX chấp nhận, để ông Quách S thực hiện quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định của Luật Đất đai năm 2024. Còn đối với nhà cửa, vật kiến trúc trên đất là của ông Quách S, ông Quách S được quyền tiếp tục quản lý, sử sụng.

[4.2] Về công sức quản lý, gìn giữ, tôn tạo đất: Mặc dù, giấy chứng nhận QSDĐ ghi diện tích 225,6m2, nhưng thực tế ông Quách H quản lý, gìn giữ, tôn tạo đất làm tăng giá trị đất so với thời điểm nhận chuyển nhượng đối với diện tích 506,2m2. Do đó, HĐXX áp dụng Án lệ số 02/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao, xác định ông Quách H được hưởng công sức quản lý, gìn giữ, tôn tạo đất tương đương 50% giá trị QSDĐ tăng thêm so với giá chuyển nhượng. Theo kết quả định giá tài sản thì thấy rằng kết quả định giá tài sản lần 2 là có căn cứ, vì giá thỏa thuận chuyển nhượng giữa các bên vào năm 2024 với giá 270.000.000 đồng/1m ngang, phần đất có chiều ngang 22m, lẽ ra giá chuyển nhượng thực tế phải là 5.940.000.000 đồng, nhưng kết quả định giá lần 2 chỉ có 2.874.000.000 đồng là còn thấp hơn so với giá thị trường. Như vậy, thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02, có tổng giá trị QSDĐ là 2.874.000.000 đồng - 4.000.000 đồng (giá chuyển nhượng) = 2.870.000.000 đồng x 50% = 1.435.000.000 đồng (ông Quách S có nghĩa vụ trả cho ông Quách H số tiền này).

[5] Xét yêu cầu khởi kiện của ông Quách S về việc yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 00326, do Ủy ban nhân dân huyện Mỹ Xuyên cấp cho hộ ông Quách H ngày 06/6/1994, đối với thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02, diện tích 225,6m2, tọa lạc tại ấp T, xã Đ, huyện M, tỉnh Sóc Trăng. Xét thấy, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Quách H đối với thửa đất số 886, tờ bản đồ số 02 là đúng chủ thể được cấp giấy chứng nhận, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, như nhận định tại mục [4] nêu trên xác định ông Quách H chỉ là người đứng tên giùm thửa đất này và Tòa án công nhận cho ông Quách S thửa đất này, nên cần hủy giấy chứng nhận đã cấp cho ông Quách H đối với thửa đất này. Do đó, yêu cầu khởi kiện này của ông Quách S là có căn cứ, nên được HĐXX chấp nhận. HĐXX căn cứ điểm b khoản 2 Điều 193 của Luật Tố tụng hành chính năm 2015, để hủy giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho ông Quách H đối với thửa đất này.

[6] Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu để bà D đăng ký đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất trên. Tuy nhiên, khi khởi kiện nguyên đơn không có yêu cầu này, nên yêu cầu này là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu được quy định tại khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên không được HĐXX chấp nhận, yêu cầu này sẽ được xem xét ở giai đoạn sau khi thi hành án.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của ông Quách S được chấp nhận, nhưng ông Quách S có nghĩa vụ trả cho ông Quách H số tiền 1.435.000.000 đồng, nên phải chịu án phí có giá ngạch số tiền 55.050.420 đồng (36.000.000 đồng + 3% của số tiền vượt 800.000.000 đồng) và ông Quách H phải chịu án phí không có giá ngạch là 300.000 đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và điểm a, b khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 24; điểm a khoản 2 Điều 27 của Nghị quyết số 326 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuy nhiên, ông Quách S sinh năm 1953 và ông Quách H sinh năm 1957 là người cao tuổi, nên được miễn theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[8] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Chi phí theo yêu cầu khởi kiện của ông Quách S số tiền 31.990.000 đồng và chi phí theo yêu cầu thẩm định giá lại của ông Quách H số tiền 20.990.000 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của ông Quách S được chấp nhận, nhưng ông Quách S có nghĩa vụ trả công sức quản lý, giữ gìn, tôn tạo đất cho ông Quách H và yêu cầu thẩm định giá lại của ông Quách H cũng được chấp nhận, nên mỗi người phải chịu tương ứng với số tiền mà mình đã nộp tạm ứng theo quy định tại khoản 1 Điều 157, Điều 158, khoản 1 Điều 165, Điều 166 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[9] Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc nguyên đơn có nghĩa vụ trả tiền công sức quản lý, giữ gìn, tôn tạo đất cho bị đơn theo Án lệ số 02/AL/2016 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao là có căn cứ nên được HĐXX chấp nhận.