Bản án 29/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông Phan Duy L, bà Ngô Thị N (Ông L, bà N) trình bày:

Ngày 22 tháng 9 năm 2023, bà Nguyễn Thị Kim P (Bà P) ký hợp đồng để chuyển nhượng cho ông bà quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của thửa đất số 24 (cũ 577), tờ bản đồ số 21 (cũ 17), diện tích 309m2, có địa chỉ tại tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk với giá thực tế là 1.680.530.000đ, nhưng thống nhất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là 450.000.000đ.

Tuy nhiên tại thời điểm này, thửa đất bà P đang thế chấp tại Ngân hàng, nên ông bà đã thanh toán cho bà P đủ số tiền nhận chuyển nhượng để bà P tất toán cho Ngân hàng. Sau khi tất toán xong, các bên ra Văn phòng công chứng Phạm Văn Q để ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Trong thời gian các bên tiến hành và chờ cơ quan chuyên môn có thẩm quyền hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, thì Chi cục thi hành án dân sự huyện E, tỉnh Đắk Lắk kê biên tài sản để đảm bảo thi hành án đối với nghĩa vụ khác của bà P, vì vậy các bên không hoàn tất được việc chuyển nhượng.

Xét thấy việc Chi cục thi hành án kê biên tài sản dẫn đến bà P không hoàn tất được thủ tục chuyển nhượng đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình, cho nên ông bà khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa ông bà với bà P có hiệu lực pháp luật, đồng thời yêu ông bà cầu bà P tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.

Quá trình giải quyết vụ án, ông bà đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng nếu bà P trả lại cho ông bà số tiền 1.680.530.000đ. Tại phiên tòa, ông bà khẳng định rằng giá trị thực tế của thửa đất hiện nay theo thị trường là 2.200.000.000đ, bà P đồng ý chuyển nhượng cho ông bà với số tiền 1.680.530.000đ, nhưng ghi trong hợp đồng với số tiền 450.000.000đ là nhằm mục đích trốn thuế Nhà nước. Ông bà đồng ý nhận chuyển nhượng lại với giá 2.200.000.000đ.

Trong thời hạn chuản bị xét xử, bà Nguyễn Thị Kim P (Bà P) và người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 22 tháng 9 năm 2023, bà với ông L và bà N ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Theo đó bà chuyển nhượng cho ông L, bà N quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của thửa đất số 24 (cũ 577), tờ bản đồ số 21 (cũ 17), diện tích 309m2, địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng bằng số tiền bà nợ tại Ngân hàng là 1.680.530.000đ, nhưng thống nhất ghi trong hợp đồng là 450.000.000đ. Ông L, bà N đã thanh toán cho bà đủ số tiền nhận nhượng để bà tất toán cho Ngân hàng. Sau đó, các bên ra Văn phòng công chứng Phạm Văn Q để ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Trong lúc các bên tiến hành và chờ cơ quan chuyên môn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, thì Chi cục thi hành án dân sự huyện E, tỉnh Đắk Lắk kê biên để đảm bảo cho khoản thi hành án khác của bà cho ông Lê Anh T với số tiền phải thi hành án là 1.150.000.000đ, vì vậy các bên không hoàn tất được thủ tục chuyển nhượng. Do đó ông L, bà N khởi kiện yêu cầu yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bà tiếp tục thực hiện hợp đồng, thì bà không đồng ý. Vì giá trị của thửa đất theo thị trường hiện nay cao hơn 1.680.530.000đ. Trường hợp ông L, bà N đồng ý nhận nhượng lại với giá cao hơn 1.680.530.000đ, thì bà đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trường hợp ông L, bà N không đồng ý, thì bà đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng và đồng ý trả lại cho ông L, bà N số tiền 1.680.530.000đ.

Đại diện Chi cục THADS huyện E, tỉnh Đắk Lắk trình bày:

Chi cục thi hành án dân sự huyện E, tỉnh Đắk Lắk đã thụ lý và đang tiến hành giải quyết theo đơn yêu cầu thi hành án của bà Ngô Thị N và ông Lê Anh T. Người phải thi hành án là bà Nguyễn Thị Kim P.

Trong quá trình thi hành án, xét thấy thửa đất số 24 (cũ 577), tờ bản đồ số 21 (17), diện tích 309m2, có địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk là tài sản của bà P. Bà P chưa thi hành án cho bà N và ông T cho nên Chi cục thi hành án kê biên tài sản nói trên để đảm bảo thi hành án.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên (Bà P với ông L, bà N) như thế nào thì Chi cục không biết. Tuy nhiên sau khi kê biên, Chi cục phát hiện thửa đất nói trên ông L, bà N và bà P đã thỏa thuận chuyển nhượng với nhau. Do đó Chi cục hướng dẫn cho các bên đương sự khởi kiện ra Tòa án.

Hiện nay, ông L, bà N đã thực hiện quyền khởi kiện, thì quan điểm của Chi cục thi hành án là đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa, ông Lê Anh T trình bày:

Bà P là người có tài sản và là người phải thi hành án cho ông, nhưng bà P không thi hành án mà lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông L, bà N với giá thấp hơn giá thì trường là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông nên ông đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà P với ông L và bà N. Ông đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 2.200.000.000đ.

Tại Công văn số 21/CV – VPPVQ ngày 08 tháng 12 năm 2023 của Văn phòng công chứng Phạm Văn Q có nội dung tóm tắt:

Hợp đồng dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa ông Phan Duy L và bà Ngô Thị N với bà Nguyễn Thị Kim P đã được công chứng đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 980189 ngày 17 tháng 10 năm 2026 của Ủy ban nhân dân huyện E tỉnh Đắk Lắk chứng nhận:

Tên người sử dụng: Hộ bà Hà Thị T; diện tích 309m2; thửa 577; tờ bản đồ 17; địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 05 tháng 01 năm 2019, đăng ký biến động tặng cho bà Nguyễn Thị Kim P.

Tại Văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22 tháng 9 năm 2023 có nội dung tóm tắt:

Bên nhận cọc: Bà Nguyễn Thị Kim P; Bên đặt cọc: Ông Phan Duy L + Bà Ngô Thị N. Nội dung: Thửa đất số 577; tờ bản đồ số 17 (Nay là thửa số 24, tờ bản đồ số 21), diện tích 309m2; địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk bà P đang thế chấp tại Ngân hàng. Ông L, bà N bỏ số tiền 1.680.530.000đ để đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất nói trên.

Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày ngày 22 tháng 9 năm 2023, tại Văn phòng công chứng Phạm Văn Q thể hiện:

Bên chuyển nhượng: Bà Nguyễn Thị Kim P. Bên nhận chuyển nhượng ông Phan Duy L, bà Ngô Thị N; Đối tượng chuyển nhượng: Thửa đất số 577; tờ bản đồ số 17 (Nay là thửa số 24, tờ bản đồ số 21); diện tích 309m2; địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng 450.000.000đ.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát sau khi phát biểu ý kiến đã khẳng định:

Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đầy đủ theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án. Đương sự chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử vào nghị án. Đại diện Văn phòng công chứng Phạm Văn Q có đơn xin vắng mặt.

Về nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; Điều 39; Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự. Các Điều 116, 117, 122; 124, 131 và 500 của Bộ luật dân sự. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22 tháng 9 năm 2023, tại Văn phòng công chứng Phạm Văn Q giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Kim P với bên nhận chuyển nhượng là ông Phan Duy L, bà Ngô Thị N. Đối tượng chuyển nhượng: Thửa đất số 577, tờ bản đồ 17 (Nay là thửa số 24, tờ bản đồ số 21), diện tích 309m2, địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu. Buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 1.680.530.000đ. Về án phí và chi phí tố tụng đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được xem xét tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

+ Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật và buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Như vậy quan hệ pháp luật ở đây là“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" được quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Nguyên đơn khởi kiện, được miễn nộp tiền tạm ứng án phí. Bị đơn thường trú tại huyện E, tỉnh Đắk Lắk, vì vậy Tòa án nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk căn cứ Điều 35, 39 và khoản 3 Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự để thụ lý vụ án.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, thì Hội đồng xét xử thấy rằng:

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận sau khi giải chấp tại ngân hàng, thì vào ngày 22 tháng 9 năm 2023, bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn Thửa đất số 577; tờ bản đồ số 17 (Nay là thửa số 24, tờ bản đồ số 21); diện tích 309m2; có địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk với giá chuyển nhượng 450.000.000đ, nhưng giá thực tế là 1.680.530.000đ. Nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn đủ số tiền 1.680.530.000đ, nhưng chưa nhận đất. Trong quá trình thực hiện hợp đồng và chờ cơ quan chuyên môn có thẩm quyền hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, thì Chi cục thi hành án kê biên đối với tài sản là thửa đất nói trên.

Tại phiên tòa, nguyên đơn khẳng định giá trị thực tế của thửa đất theo thị trường hiện nay là 2.200.000.000đ, bị đơn đồng ý chuyển nhượng cho nguyên đơn với số tiền 1.680.530.000đ, nhưng thống nhất ghi trong hợp đồng 450.000.000đ là nhằm mục đích trốn thuế Nhà nước. Tại phiên tòa, ông Lê Anh T cho rằng bị đơn là người có tài sản và là người phải thi hành án cho ông, nhưng bị đơn không chịu thi hành án mà lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn với giá thấp hơn giá thì trường là trốn tránh nghĩa vụ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông. Do đó ông đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu.

Như vậy mặc dù tại thời điểm nguyên đơn và bị đơn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì tài sản đã được giải chấp và chưa bị kê biên phong tỏa. Đối tượng được phép chuyển nhượng. Chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự, phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, nội dung, hình thức của giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội. Việc chuyển nhượng đã thực hiện tại Văn phòng công chứng đúng quy định pháp luật. Nguyên đơn đã thanh toán đầy đủ tiền cho bị đơn. Tuy nhiên khi các bên giao dịch lại thỏa thuận giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế. Tại phiên tòa, nguyên đơn thừa nhận là để trốn thuế. Như vậy các bên xác lập giao dịch dân sự là có sự gian dối, nhằm trốn tránh nghĩa vụ, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Mặt khác tại phiên tòa, nguyên đơn và ông T cũng khẳng định giá thị trường hiện nay của thửa đất là 2.200.000.000đ cao hơn rất nhiều so với giá thỏa thuận. Nếu như trong trường hợp này mà công nhận hợp đồng chuyển nhượng, thì dẫn đến bị đơn trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của ông T (người được thi hành án) và cho cả nguyên đơn, đồng thời gây thất thu cho Nhà nước. Cho nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng và buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có căn cứ chấp nhận mà chấp chấp nhận quan điểm của đại diện Viện kiểm sát, ghi nhận ý kiến của bị đơn và ý kiến ông T. Bác toàn bộ nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22 tháng 9 năm 2023, tại Văn phòng công chứng Phạm Văn Q giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Kim P với bên nhận chuyển nhượng là ông Phan Duy L, bà Ngô Thị N; Đối tượng chuyển nhượng: Thửa đất số 577; tờ bản đồ 17 (Nay là thửa số 24, bản đồ số 21); diện tích 309m2; địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử và tại phiên tòa, nguyên đơn thừa nhận bị đơn chưa giao quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho nguyên đơn, nên HĐXX chỉ buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền 1.680.530.000đ, mà không buộc nguyên đơn giao quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho bị đơn.

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận vì vậy nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Nhưng do nguyên đơn là người cao tuổi và có đơn xin miễn nộp tạm ứng án phí, án phí cho nên HĐXX miễn nộp toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 3 Điều 26; các điều 147; 227; 235; 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các điều 116, 117, 122; 124, 131 và 500 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Căn cứ Điều 3 của Luật người cao tuổi.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Duy L, bà Ngô Thị N về việc yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất có hiệu lực pháp luật; yêu cầu bà Nguyễn Thị Kim P tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 22 tháng 9 năm 2023, tại Văn phòng công chứng Phạm Văn Q giữa bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Kim P với bên nhận chuyển nhượng là ông Phan Duy L, bà Ngô Thị N; Đối tượng chuyển nhượng là Thửa đất số 577; tờ bản đồ 17 (Nay là thửa số 24, tờ bản đồ số 21); diện tích 309m2; địa chỉ tổ dân phố 1, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Thị Kim P trả lại cho ông Phan Duy L và bà Ngô Thị N số tiền 1.680.530.000đ.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí: Ông Phan Duy L và bà Ngô Thị N được miễn nộp toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về quyền và thời hạn kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa, có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ nhận được bản án hoặc kể từ ngày niêm yết bản án.

Trường hợp bản án, được thi hành theo quy định tại điều 2 của Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.