- Tranh chấp gì? Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất — án dân sự — "Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa VP và anh Đủ"
- Căn cứ chính? NGHỊ QUYẾT SỐ 326/2016/NQ-UBTVQH14 QUY ĐỊNH VỀ MỨC THU, MIỄN…; Điều 117 Luật Đất đai; Điều 173 Luật Đất đai
| TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc |
| Bản án số: 274/2019/DS-PT Ngày: 03-9-2019 V/v Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. |
NHÂN DANH
NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP
- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:
Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Văn Phương.
Các Thẩm phán:
Ông Trương Phước Tự.
Ông Đinh Chí Tâm.
- Thư ký phiên tòa: B Tr nh Thùy Vân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
- i di n i n ki m t nh n d n t nh ồng Th p: Ông Lê Thành Biên – i m sát viên tham gia phiên tòa.
Trong ngày 21/8/2019, 03/9/2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 185/2019/TLPT-DS, ngày 20 tháng 3 năm 2019 về vi c Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.
Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 116/2018/DS-ST ngày 26/11/2018 của To án nhân dân huy n Cao L tỉnh Đồng tháp kháng cáo.
Theo Quyết đ nh đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 203/2019/QĐ-PT, ngày 13 tháng 5 năm 2019 giữa các đương sự:
1. Nguyên đơn: Văn phòng huy n ủy C;
Đ a chỉ: Đường 30/4 khóm Mỹ T, th trấn Mỹ T huy n Cao L tỉnh Đồng Tháp.
Người đại di n theo pháp luật ông Hồ Văn T; chức vụ: Chánh văn phòng Huy n ủy C.
Người đại di n theo ủy quyền của ông T l ông Nguyễn Văn T; chức vụ: Phó Chánh văn phòng Huy n ủy C (vắng mặt ng y 03/9/2019).
2. B đơn:
2.1. Huỳnh Văn Đ sinh năm 1973 (vắng mặt);
Đ a chỉ: Ấp Bình T, xã Bình T huy n Cao L tỉnh Đồng Tháp.
2.2. Châu Văn H sinh năm 1972 (có mặt);
Đ a chỉ: Ấp Bình T, xã Bình T huy n Cao L tỉnh Đồng Tháp.
Người ảo v quyền và lợi ích hợp pháp của anh H l
Nguyễn Th Ngọc H l Luật sư – Chi nhánh Văn phòng luật sư Gia Q Luật thuộc Đo n luật sư th nh phố Hồ Chí Minh (có mặt).
3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Thanh H1 sinh năm 1964 (vắng mặt);
Đ a chỉ: Ấp Bình T, xã Bình T huy n Cao L tỉnh Đồng Tháp.
4. Người kháng cáo: Ông Châu Văn H l đơn trong vụ án.
NỘI D NG V ÁN
Nguyên đơn Văn phòng huyện Ủy C t nh y:
Ngày 24/10/2011 Văn phòng huy n ủy C ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với ông Huỳnh Văn Đ cho thuê phần đất thửa 40 v thửa 930 đất tọa lạc tại xã Bình T huy n Cao L di n tích cho thuê l 86.450 2m2 với giá cho thuê 13.650.000đồng/ha/năm thời hạn cho thuê 20 năm k từ ng y ký kết hợp đồng. Trong quá trình thuê đất ông Đ không trả tiền thuê đầy đủ đồng thời ỏ đất không canh tác. Hi n nay ông Đ còn nợ Văn phòng huy n ủy C số tiền thuê l 153.602.018 đồng. Sau khi ông Đ không trả tiền thuê đất v ỏ đất không sử dụng Văn phòng huy n ủy C tiếp tục cho ông Châu Văn H thuê vào ngày 4/5/2017 giá thuê 17.500.000đồng/ha/năm thời hạn cho thuê 14 năm nối tiếp với thời hạn thuê còn lại của hợp đồng của ông Đ. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng với ông H chưa thông qua thủ tục đấu giá chưa chấm dứt hợp đồng với ông Đ l không hợp lý. Văn phòng huy n Ủy C có đề ngh ông H chấm dứt hợp đồng đ tiến h nh đấu giá lại theo quy đ nh thì ông H không đồng ý. Nay Văn phòng huy n Ủy C yêu cầu sau:
+ Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Huỳnh Văn Đ. Buộc ông Huỳnh Văn Đ thanh toán tiền thuê còn nợ l 153.602.018 đồng.
+ Tuyên ố vô hi u hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với ông Châu Văn H. Buộc ông H giao đất 86.450 2m2 lại cho Văn phòng huy n Ủy C. Đối với giá tr đầu tư trên đất của ông H Văn phòng huy n Ủy C ghi nhận giá tr đầu tư an đầu như ông H đưa ra 1.908.000.000 đồng. Giá tr đầu tư n y Văn phòng huy n ủy C sẽ thương lượng giải quyết với ông H sau khi có kết quả đấu giá. Trường hợp không thỏa thuận được sẽ khởi ki n yêu cầu tòa án giải quyết ằng vụ ki n khác.
Bị đơn ông Châu Văn H trình bày: Ông H có ký hợp đồng thuê đất nội dung đúng như phía Văn phòng huy n Ủy C trình bày. Tuy nhiên, ông H cho rằng ông l người dân ình thường khi Văn phòng huy n Ủy C đề ngh giao kết hợp đồng thì ông ký v đã thực hi n hợp đồng được một năm chưa hết hạn đồng thời đã ỏ tiền ra đầu tư rất lớn trên thửa đất thuê. Nay Văn phòng huy n Ủy C cho rằng ký hợp đồng với ông H có vi phạm pháp luật l chưa qua thủ tục đấu giá nên yêu cầu tuyên ố hợp đồng thuê ng y 04/5/2017 vô hi u ông H đồng ý v tự nguy n trả đất lại cho Văn phòng huy n Ủy C. Đối với giá tr đầu tư trên đất 1.9008.000.000đồng ông H không yêu cầu Văn phòng huy n Ủy C trả lại. Đợi sau khi có kết quả đấu giá sẽ giải quyết vần đề n y sau ằng vụ ki n khác. Lý do này m tại phiên tòa anh Phương B đại di n theo ủy quyền của ông H xin rút lại to n ộ nội dung phản tố.
n n ơ thẩm 116/2018/DS-ST ngày 26/11/2018 và Quyết định
33/2018/Q -SC S A ngày 22/12/2018 về vi c ửa chữa, bổ ung b n n ơ thẩm của Tòa n nh n d n huy n Cao L tuyên xử:
- Chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng ng y 24/10/2011 v trả tiền thuê của Văn phòng huy n Ủy C;
- Buộc ông Huỳnh Văn Đ có nghĩa vụ trả cho Văn phòng huy n ủy C tiền thuê là 153.602.018 đồng ( một trăm năm mươi a tri u sáu trăm lẽ hai nghìn không trăm mười tám)
- Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ng y 24/10/2011 giữa ông Huỳnh Văn Đ với Văn phòng huy n ủy C;
- Chấp nhận sự tự thỏa thuận tuyên ố vô hi u hợp đồng thuê ng y 04/5/2017 giữa ông Châu Văn H với Văn phòng huy n ủy C;
- Tuyên ố vô hi u hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ng y 04/5/2017 giữa ông Châu Văn H với Văn phòng huy n ủy C.
- Ghi nhận sự tự nguy n giao nhận di n tích đất 76.088 3m2 thuộc thửa 930 thửa 40 ( thửa cũ ) thửa mới 939 02 21 29 56 39 29 11 tờ ản đồ số 19 v 22 đất tại xã Bình T huy n Cao L giữa ông Châu Văn H với Văn phòng huy n ủy Cao L. Đất nằm trong phạm vi các mốc 01 02 03 04 05 05 07 08 v các mốc 09 10 11 12.
- Ông Trần Thanh H1 có nghĩa vụ cùng với ông Châu Văn H giao di n tích đất 76.088 3m2 cho Văn phòng huy n ủy C.
- Đình chỉ yêu cầu phản tố ( yêu cầu Văn phòng huy n ủy C trả giá tr đầu tư trên đất v ồi thường thi t hại do hợp đồng vô hi u l 9.488.364.000đồng) của ông Châu Văn H.
- Ông Châu Văn H có quyền yêu cầu tòa án giải quyết lại khoản đầu tư ồi thường thi t hại theo thủ tục chung.
( èm theo iên ản thẩm đ nh ng y 29/5/2018 v mảnh trích đo đ a chính được Chi nhánh văn phòng dăng ký đất đai huy n Cao L duy t ng y 16/8/2018 sơ đồ mốc ng y 15/8/2018).
từ ng y ản án quyết đ nh có hi u lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi h nh án có quyền chủ động ra quyết đ nh thi h nh án) hoặc k từ ng y có đơn yêu cầu thi h nh án của người được thi h nh án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi h nh án) cho đến khi thi h nh án xong tất cả các khoản tiền h ng tháng ên phải thi h nh án còn phải ch u khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi h nh án theo mức lãi suất quy đ nh tại khoản 2 điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
Về án phí:
+ Ông Huỳnh Văn Đ phải nộp 7.680.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.
+ Ông Châu Văn H phải nộp 300.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ v o số tiền tạm ứng án phí đã nộp 59.000.000đồng theo iên lai số 0000905 ng y 05/10/2018. Sau khi khấu trừ ông H được nhận lại 58.700.000đồng.
Về chi phí xem xét thẩm đ nh v đ nh giá t i sản: Ông Huỳnh Văn Đ và ông Châu Văn H phải nộp 11.778.400 đồng đ trả lại cho Văn phòng huy n ủy C vì Văn phòng đã tạm ứng trước.
- Về chi phí đăng phát văn ản tố tụng v ản án trên phương ti n thông tin đại chúng: Văn phòng huy n ủy C phải ch u 20.000.000đồng v đã nộp xong.
Ngo i ra ản án sơ thẩm còn tuyên về quyền v thời hạn kháng cáo quyền nghĩa vụ v thời hi u thi h nh án của các đương sự theo quy đ nh của pháp luật.
Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 10/12/2018 đơn Châu Văn H kháng cáo ản án sơ thẩm yêu cầu Tòa phúc thẩm sửa to n ộ ản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi ki n của Văn phòng huy n ủy C.
Tại phiên tòa phúc thẩm:
- B đơn Châu Văn H thay đổi nội dung kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm đối với phần Văn phòng huy n ủy ki n anh H do chưa giải quyết phần cơ sở vật chất chi phí của anh H đầu tư trên đất án sơ thẩm uộc anh H trả đất cho Văn phòng Huy n ủy l gây thi t hại cho anh H.
- Luật sư H2 ảo v quyền v lợi ích hợp pháp của đơn H đề cập sơ thẩm xác đ nh tư cách người liên quan không đúng v thiếu tư cách vi c đ nh giá tài sản giá tr đầu tư của anh H trên đất thuê không đầy đủ v chính xác không xử lý dứt đi m hậu quả của hợp đồng thuê vô hi u nên đề ngh Hội đồng xét xử hủy một phần án sơ thẩm đối với phần ki n anh H.
- Nguyên đơn Văn phòng Huy n ủy C (VP Huy n ủy) giữ nguyên một phần nội dung khởi ki n về yêu cầu tuyên ố Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa anh H với Văn phòng Huy n ủy C vô hi u; rút một phần nội dung khởi ki n về yêu cầu uộc anh H giao trả đất thuê;
Đại di n Vi n ki m sát nhân dân Tỉnh đã phát i u về tố tụng của Thẩm phán Thư ký Hội đồng xét xử v những người tham gia tố tụng đã chấp h nh đúng quy đ nh của pháp luật; riêng đối với đương sự vắng mặt các cấp Tòa xét xử vắng mặt l phù hợp theo quy đ nh chung của pháp luật; về nội dung Tòa sơ thẩm tuyên vô hi u hợp đồng thuê đất nhưng không xử lý hết hậu quả hợp đồng vô hi u chỉ uộc anh H trả đất thuê cho Văn phòng Huy n ủy m không giải quyết phần giá tr đầu tư trên đất của anh H, anh B đại di n cho anh H rút yêu cầu phản tố l do VP Huy n ủy thừa nhận giá tr đầu tư của anh H nhưng không thống nhất số tiền cụ th nay VP Huy n ủy rút yêu cầu n y nhưng anh H không đồng ý cho nên án sơ thẩm giải quyết không to n di n vi phạm tố tụng nghiêm trọng nên đề ngh hủy một phần án sơ thẩm về nội dung n y.
Sau khi nghiên cứu các t i li u chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ v o kết quả tranh tụng tại phiên tòa;
NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) 86.450,2m2 của VP Huy n ủy đã xác lập hợp đồng cho anh Huỳnh Văn Đ thuê thời hạn thuê 20 năm từ 24/10/2011 đến 24/10/2031, sau khi thuê một thời gian ông Đ đã vi phạm hợp đồng về khoản trả tiền thuê v sử dụng đất sau nhiều lần hai ên thương lượng anh Đ vẫn không khắc phục được v từ tháng 5/2015 anh Đ đã ỏ đất không sử dụng v lánh mặt khỏi đ a phương hai ên chưa thanh lý chấm dứt hợp đồng; nhưng đến ng y 04/5/2017 VP Huy n ủy lại ký kết hợp đồng mới cho ông H thuê to n ộ di n tích đất này không qua đấu giá thời hạn cho thuê 14 năm còn lại l từ 01/5/2017 đến 30/5/2031. Như vậy QSDĐ của VP Huy n ủy l loại đất nông nghi p được Nh nước giao không thu tiền sử dụng đất l đất của tổ chức chính tr không được quyền cho thuê nhưng VP Huy n ủy lại ký hợp đồng cho thuê QSDĐ n y m không tiến h nh thủ tục qua đấu giá v còn trong thời hạn hợp đồng thuê của ông Đ chưa kết thúc chưa chấm dứt nên hợp đồng cho thuê đất giữa VP Huy n ủy với ông H l trái pháp luật coi l vô hi u Tòa án cấp sơ thẩm tuyên chấp nhận sự thỏa thuận tuyên vô hi u hợp đồng là đúng.
Tuy nhiên về hậu quả của hợp đồng vô hi u ên cho thuê yêu cầu uộc ên thuê phải giao trả lại đất thuê nghĩa l phải xác đ nh vụ án có yêu cầu giải quyết về hậu quả của hợp đồng vô hi u Tòa án phải xử lý dứt đi m to n di n về hậu quả của hợp đồng các ên phải ho n trả cho nhau những gì đã nhận không phụ thuộc v o yêu cầu hay không yêu cầu của chủ th ên kia nói chung hay riêng của ên anh H trong vụ án này vì quyền v nghĩa vụ của các ên đan xen nhau uộc phải giải quyết cùng lúc; bởi vậy Tòa cấp sơ thẩm chỉ giải quyết một phần hậu quả hợp đồng của ên người cho thuê yêu cầu v tuyên uộc anh H trả đất thuê; không giải quyết một phần hậu quả hợp đồng của ên người thuê đã xây dựng nh ở công trình vật kiến trúc v giá tr đầu tư khác trên đất thuê vì mục đích sử dụng đất thuê lâu d i l một sự thiếu sót lớn dẫn đến giải quyết vụ án không to n di n không dứt đi m ảnh hưởng quyền v lợi ích hợp pháp của đương sự; đồng thời anh H thuê đất này l đ sản xuất nuôi trồng thủy sản với qui mô khá lớn của hộ gia đình có ch M l vợ anh H cùng quản lý sử dụng đất thuê nên vi c giải quyết vụ án này uộc phải có ch M tham gia tố tụng không đưa ch M v o tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đứng về phía đơn l thiếu sót.
Tuy l tại phiên tòa phúc thẩm phía nguyên đơn đã rút một phần yêu cầu l không yêu cầu anh H trả lại di n tích đất thuê nhưng phía anh H không đồng ý vi c rút phần yêu cầu này của nguyên đơn anh H vẫn tiếp tục yêu cầu giữ nguyên hợp đồng thuê đất trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng vô hi u l phải giải quyết xong luôn hậu quả của hợp đồng vì vậy theo quy đ nh tại Đi m a hoản 1 Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự Tòa cấp phúc thẩm không chấp nhận rút một phần yêu cầu khởi ki n nêu trên của nguyên đơn.
Ý kiến đề cập nhận đ nh v đề ngh của luật sư Nguyễn Th Ngọc H2 l có căn cứ phù hợp.
Đối với phần quyết đ nh của án sơ thẩm về phần yêu cầu của nguyên đơn đối với đơn Huỳnh Văn Đ không có kháng cáo kháng ngh nên phúc thẩm không xem xét lại.
Về ý kiến phát i u nhận đ nh v đề ngh của i m sát viên hủy một phần ản án về phần khởi ki n của nguyên đơn đối với đơn H và giữ nguyên quyết đ nh sơ thẩm về phần tranh chấp đối với đơn Đ l có căn cứ chấp nhận.
Từ những tình tiết nội dung nhận đ nh trên có đủ cơ sở kết luận án sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng v nội dung giải quyết tranh chấp phần yêu cầu của nguyên đơn đối với đơn Châu Văn H m cấp phúc thẩm không th ổ sung, khắc phục được nên cần thiết phải hủy một phần ản án sơ thẩm về phần tranh chấp giữa nguyên đơn đối với đơn H đ giao về sơ thẩm xét xử lại theo quy đ nh pháp luật. Do hủy án sơ thẩm nên không phải xem xét đối với nội dung yêu cầu kháng cáo của anh H.
Các phần khác của quyết đ nh án sơ thẩm không có kháng cáo kháng ngh có hi u lực pháp luật k từ ng y hết thời hạn kháng cáo kháng ngh .
Do án sơ thẩm hủy một phần nên án phí sơ thẩm liên quan phần
hủy sẽ được quyết đ nh khi giải quyết lại vụ án v người kháng cáo không phải ch u án phí phúc thẩm theo luật đ nh.
Vì các lẽ trên;
Q YẾT ĐỊNH
Căn cứ Đi m a hoản 1 Điều 299 hoản 3 Điều 308 v Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự;
Áp dụng: Điều 117 173 Luật đất đai; Điều 422 423 501 502 Bộ luật dân sự; Ngh quyết 326/2016/UBTVQH14 ng y 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội quy đ nh về án phí l phí Tòa án.
Tuyên xử:
1. Chấp nhận phần yêu cầu khởi ki n của Văn phòng Huy n ủy C đối với anh Huỳnh Văn Đ. Buộc chấm dứt hợp đồng thuê QSDĐ (thửa số 40 v 930 tổng di n tích 86.450 2m2) giữa Văn phòng Huy n ủy C với anh Huỳnh Văn Đ ký kết ng y 24//10/2011. Anh Huỳnh Văn Đ có nghĩa vụ trả cho Văn phòng Huy n ủy Cao L tiền thuê đất còn nợ l 135.602.081 đồng (Một trăm a mươi lăm tri u sáu trăm lẻ hai nghìn không trăm tám mươi mốt đồng).
từ ng y có đơn yêu cầu thi h nh án m người phải thi h nh án chưa thanh toán số tiền phải thi h nh án thì phải ch u lãi cho người được thi h nh án ằng mức lãi quy đ nh tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 tương ứng số tiền thời gian chậm thi h nh án cho đến khi thi h nh án xong.
2. Hủy một phần ản án sơ thẩm số 116/2018/DS-ST ng y 26/11/2018 của Toà án nhân dân huy n Cao L tỉnh Đồng tháp về phần khởi ki n của Văn phòng Huy n ủy C đối với anh Châu Văn H về yêu cầu tuyên ố vô hi u hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất (thửa củ số 40 v 930 - thửa mới số 939 02 21, 29, 56, 39, 11, tờ số 19 v 22) tại xã Bình T huy n Cao L ký kết ng y 04/5//2017.
3. Giao hồ sơ phần án hủy này về cho Tòa án nhân dân huy n Cao L giải quyết sơ thẩm lại theo quy đ nh của pháp luật.
4. Về án phí:
+ Anh Huỳnh Văn Đ phải nộp 7.680.000đ (Bảy tri u sáu trăm tám mươi nghìn đồng) án phí sơ thẩm dân sự;
+ Anh Châu Văn H không phải ch u án phí phúc thẩm được nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000đ ngày 10/12/2018 theo iên lai số 0005954 của Chi cục Thi h nh án dân sự huy n Cao L; phần án phí sơ thẩm v chi phí tố tụng đối với phần hủy được quyết đ nh lại khi giải quyết sơ thẩm lại vụ án.
5. Về l phí đăng phát văn ản tố tụng trên phương ti n thông tin đại chúng: Văn phòng Huy n ủy Cao L phải ch u 20.000.000đ (đã nộp xong).
Trường hợp Bản án được thi h nh theo quy đ nh tại Điều 2 Luật Thi h nh án dân sự thì người được thi h nh án dân sự người phải thi h nh án dân sự có quyền thỏa thuận thi h nh án có quyền yêu cầu thi h nh án tự nguy n thi h nh án hoặc cưỡng chế thi h nh án theo các Điều 6 7 7a, 7b v 9 Luật Thi h nh án dân sự; thời hi u thi h nh án được thực hi n theo quy đ nh tại Điều 30 Luật Thi h nh án dân sự.
Bản án phúc thẩm có hi u lực pháp luật thi h nh k từ ng y tuyên án.
| Nơi nhận: - V SND tỉnh Đồng Tháp; - TAND huy n Cao L; - CCTHADS huy n Cao L; - Phòng KTNV-THA TAND Đồng Tháp; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án. | TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Bùi Văn Phương |