Bản án 252/2022/DS-PT — Tranh chấp đất đai

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình thu thập chứng cứ nguyên đơn ông Bùi Thanh S trình bày:

Nguyên vào năm 1986 cha của ông Bùi Thanh S là ông Bùi Văn Tr sinh sống tại ấp Trường H cũ nay là Khu vực Trường H, phường Trường L, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ. Tại phần đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH03244, thửa số 183, phần đất này có lối đi chung ra lộ, lối đi chung này có từ rất lâu (có trước năm 1975).

Đến năm 1988 cha ông S có mua phần đất dưới mé sông của bà Trần Thị X (bà ngoại của ông Nguyễn Bửa G) để cất quán bán nước cho tới năm 1991 cha ông S mới đổi phần đất này với bà X để lấy con đường đi chung vào nhà cha ông S với chiều ngang khoảng 2,5m và chiều dài khoảng 25m (lúc đổi đất thì cha ông S chỉ nói miệng với bà X, việc đổi đất này có Nều người biết) và sử dụng ổn định do không có tranh chấp. Năm 2001 cha ông S để lại phần đất này cho ông S, ông S đã cất nhà để ở và sử dụng lối đi này cho đến nay, không có tranh chấp.

Năm 2015 bà X chết, từ khi bà X chết thì ông Nguyễn Bửu G (cháu ngoại bà X), đang sử dụng phần đất có lối đi này đã trồng cây ăn trái, làm cản trở lối đi chung này vào phần đất và nhà ông S ở.

Hiện nay ông G đã xây dựng hàng rào bằng bê tông chắn ngang làm bít lối đi này vào phần đất và nhà của ông S, ông S đã gửi đơn đến Hội đồng H giải tranh chấp đất đai phường Trường L H giải không thành.

Nay ông Bùi Thanh S yêu cầu buộc ông Nguyễn Bữu G mở lối đi theo diện tích đo đạc thực tế là 53m2 (Loại đất LUA) theo bản trích đo địa chính ngày 20/11/2020 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ tại thửa số 190, địa chỉ tại Khu vực Trường H, phường Trường L, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ, để ông S có lối đi vào phần đất của ông tại thửa số 183, địa chỉ tại Khu vực Trường H, phường Trường L, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ.

Bị đơn ông Nguyễn Bửu G trình bày:

Ông có phần đất tại thửa 190, tờ bản đồ số 04, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00217 cấp ngày 29/6/2005 do hộ ông Nguyễn Bửu G đứng tên, đất tọa L tại Khu vực Trường H, phường Trường L, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ.

Trước đây hộ liền kề của ông là ông Bùi Thanh S có đi nhờ lối đi của ông do ông S có căn nhà phía sau ruộng, nay ông S đã bán phần đất này cho ông Dương Văn Th nên ông không đồng ý cho ông Th đi nhờ trên phần đất của ông. Từ những lý do trên nên ông Th ủy quyền cho ông S khởi kiện ông, yêu cầu ông phải chừa lối đi ngang 2,5m, dài 25m.

Ông không có ý kiến gì về diện tích đo đạc thực tế là 53m2, (Loại đất LUA) theo bản trích đo địa chính ngày 20/11/2020 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ và không có ý kiến gì về kết quả định giá theo Biên bản định giá tài sản ngày 22/9/2020.

Ông không đồng ý yêu cầu mở lối đi của nguyên đơn vì phần đất này là đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông đứng tên.

Người làm chứng ông S trình bày:

Vào khoản năm 1980 ông sống bằng nghề làm ruộng và dạy học, hàng ngày ông đi dạy ông có đi ngang qua con đường này, nhà ông cũng gần đó nên ông biết rất rõ. Lối đi này là lối đi ra ruộng của Nều hộ gia đình sống tại địa phương, lối đi này có chiều ngang khoảng 02m. Hộ ông Bùi Văn Trong sử dụng lối đi này để vào nhà. Được biết trong thời kỳ bao cấp ông Trong có sang một phần đất nhỏ ở cặp bờ sông, trước cửa nhà bà Năm (bà ngoại của ông G) để cất một quán nước và bán tạp hóa, vài năm sau thấy quán không còn bán và thay thế trại mộc của ông G, thấy có sự thay đổi nên ông có hỏi bà Năm, thì bà Năm nói đã trao đổi cho ông Trong lối đi và nhà được sử dụng vĩnh viễn. Ông chỉ nghe bà Năm nói miệng, việc trao đổi có làm giấy tờ không thì ông không biết. Sau này ông Trong để lại nhà cho ông S sinh sống, khi bà Năm chết một thời gian thì ông G đã rào chắn lối đi ra ruộng không cho ông S đi lại, cũng không cho người trong xóm đi ra ruộng theo lối đi này nữa. Con đường này đã có từ trước khi ông về ở địa phương, cả xóm sử dụng lối đi này suốt thời gian bà Năm còn sống, không có tranh chấp.

Ông L trình bày:

Khoảng năm 1986 ông Bùi Văn Trong cất nhà phía trong phần đất có đường đi, sau này ông Trong giao lại cho con là Bùi Thanh S cũng cất nhà ở đó và một số hộ lân cận cũng đi ra làm ruộng trên lối đi này trong đó có ông. Năm 1988 ông Trong có cất một quán nước trên đất của bà Năm (bà ngoại ông G) và sau đó đổi lại đường đi. Ông nghe ông Trong nói là ông với bà Năm đã trao đổi phần đất bà Năm đã sang cho ông cất quán để lại cho ông G làm trại mộc, bù lại bà Năm đổi cho ông Trong lối đi vào nhà ông Trong.

Ông là người cùng chung xóm với ông S và ông G. Phần đất ruộng của ông cũng nằm phía sau đất của ông G. Trước đây ông cũng thường đi trên lối đi này nhưng thời gian gần đây ông G đã xây dựng hàng rào nên cũng gây khó khăn trong việc đi lại. Mỗi lần ông đi vào thửa đất thì ông có nhờ gia đình ông G mở cửa hàng rào cho đi vào. Việc ông G xây dựng hàng rào cũng gây khó khăn cho ông trong việc đi lại canh tác.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 21/2022/DSST ngày 15 tháng 4 năm 2022, Tòa án nhân dân quận Ô Môn đã tuyên xử:

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Thanh S.

Buộc ông Nguyễn Bửu G phải mở lối đi cho ông Bùi Thanh S phần đất có chiều ngang 02m, chiều dài (26,65m + 26,44m) tổng diện tích 53m2 tại thửa 190, tờ bản đồ số 04, đất tọa L tại khu vực Trường H, phường Trường L, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ, tại vị trí được ký hiệu là A theo bản trích đo địa chính số 62/TTKTTNMT ngày 20/11/2020 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ.

Ông Bùi Thanh S phải trả giá trị đất và tài sản trên đất cho ông Nguyễn Bửu G là 97.744.000 đồng (Chín mươi bảy triệu bảy trăm bốn mươi bốn ngàn đồng). Ông Bùi Thanh S được sở hữu các tài sản trên lối đi gồm: 18 cây bưởi da xanh loại B, 02 cây dừa loại A, 01 cây dừa loại C, hàng rào lười B40 diện tích 17,82m và hàng rào 4,4m.

Các đương sự được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng thực tế. (Kèm theo bản trích đo địa chính số 62/TTKTTNMT ngày 20/11/2020 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và Môi trường Tp Cần Thơ)

Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Nguyễn Bửu G phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng).

Ông Bùi Thanh S được nhận lại 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền

tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 010976 ngày 14/5/2020 của Chi cục thi hành án dân sự quân Ô Môn.

Chi phí đo đạc định giá và lệ phí trích đo địa chính: Buộc ông Nguyễn

Bửu G phải trả cho ông Bùi Thanh S 6.866.000 đồng (Sáu triệu tám trăm sáu mươi sáu ngàn đồng).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 25/04/2022 bị đơn yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết:

Ông G không đồng ý việc phải mở lối đi cho hộ ông Bùi Thanh S với diện tích trên, bị đơn chỉ bán với diện tích bị đơn đưa ra với giá cả theo thời giá thị trường hiện nay.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn ông Nguyễn Bửu G cho rằng ông không đồng ý kết quả giá trị tài sản thẩm định giá đất trồng lúa 2.187.000đồng/m2. Nếu ông S muốn mở lối đi trên phần đất của ông thì ông chỉ đồng ý cho ông S mở lối chiều ngang 1.5m2 x 18m chiều dài với giá tiền là 5.000.000đồng/m2 hoặc Bị đơn bán cho nguyên đơn chiều ngang 4m x chiều dài hết đất của bị đơn với giá tiền là 1 tỷ đồng.

Nguyên đơn cho rằng lối đi 1.5 chiều ngang là nhỏ gây khó khăn cho nguyên đơn đi vào phần đất của nguyên đơn nên nguyên đơn cầu mở lối đi ngang 2m chiều dài như bản trích đó thể hiện. Nguyên đơn chỉ đồng ý trả giá trị phần đất nguyên đơn yêu cầu mở lối đi với giá trị tiền là 1.500.000đồng/m2. Còn việc chuyển nhượng đất chiều ngang 04m x chiều dài hết đất của bị đơn với giá tiền 1tỷ đồng thì nguyên đơn không có khả năng.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tại phiên tòa:

Về hoạt động tố tụng:

Người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã tuân thủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án:

Qua phân tích các tình tiết, sự kiện pháp lý và các quy định pháp luật có liên quan, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ cho rằng nguyên đơn không có lối đi vào đất nên yêu cầu mở lối đi là phù hợp. Tuy Nên nguyên đơn phải trả giá trị phần đất nguyên đơn yêu cầu mở lối đi theo kết quả giá trị tài sản thẩm định giá của Công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư Việt – Nhật. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng, khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Bửu G. Sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Phần đất đang tranh chấp là của bị đơn ông Nguyễn Bửu G, phần đất phía sau giáp ranh với phần đất ông G là phần đất của ông Bùi Thanh S (phần đất ông S không có lối đi), nguyên đơn muốn đi vào phần đất của nguyên đơn thì phải đi qua phần đất của ông G. Hiện nay ông G xây dựng hàng rào cản trở lối đi từ lộ giao thông nông thôn vào nhà ông S. Hiện nay ông S không còn lối đi nào khác để đi từ lộ vào phần đất của nguyên đơn. Việc không còn lối đi nào khác để vào phần đất của nguyên đơn cũng được bị đơn thừa nhận, bị đơn cho rằng lối đi nguyên đơn yêu cầu mở là lối đi thuận tiện cho việc vào phần đất của nguyên đơn nhất.

Hội đồng xét xử xét thấy phần đất nguyên đơn yêu cầu mở lối đi là phù hợp, chính đáng. Tuy Nên nguyên đơn muốn mở lối đi thì phải trả lại giá trị đất cho bị đơn theo giá thị trường là phù hợp quy định pháp luật. Tuy Nên nguyên đơn và bị đơn điều không đồng ý kết quả giá trị tài sản thẩm định giá của Công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư Việt – Nhật ngày 15/09/2022. Nguyên đơn cho rằng giá trị phần đất yêu cầu mở lối đi Công ty định giá thị trường là 2.187.000đồng là cao, nguyên đơn đồng ý trả giá trị đất 1.500.000đồng/m2. Bị đơn cho rằng Công ty định giá 2.187.000đồng/m2 là thấp, giá trị phần đất nguyên đơn yêu cầu mở lối đi là 5.000.000đồng/m2. Nguyên đơn và bị đơn đưa ra giá trị đất như vậy, nhưng ông S và ông G không đưa ra được chứng cứ chứng minh giá trị thị trường phần đất như nguyên đơn và bị đơn trình bày. Cả nguyên đơn và bị đơn không chứng minh được kết quả giá trị tài sản thẩm định giá của Công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư Việt – Nhật ngày 15/09/2022 là sai. Nguyên đơn và bị đơn không yêu cầu định giá lại. Do đó Hội đồng xét xử chấp nhận kết quả giá trị tài sản thẩm định giá của Công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư Việt – Nhật ngày 15/09/2022 để buộc nguyên đơn trả giá trị cho bị đơn phần đất nguyên đơn mở lối đi là phù hợp.

Theo kết quả giá trị tài sản thẩm định của Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư Việt – Nhật định giá thị trường tài sản như sau:

Giá đất trị thị trường phần đất tranh chấp:

Diện tích đất là 53m2 x 115.911.000 đồng/m 2 = 115.911.000 đồng.

Giá trị cây trồng trên đất:

18 cây bưởi da xanh loại B x 1.500.000 đồng/cây = 27.000.000đồng.

02 cây dừa loại A x 865.000 đồng/cây = 1.730.000đồng

01 cây dừa loại C x 475.000 đồng/cây = 475.000đồng.

Giá trị công trình trên đất:

Hàng rào lưới B40 diện tích 17,82m x 572.000 đồng x 50% = 5.096.520 đồng

Hàng rào 4,4m x 1.215.000 đồng x 55% = 2.940.300 đồng.

Tổng cộng giá trị quyền sử dụng đất, cây trồng, công trình: 153.153.820đồng.

Như vậy cần phải buộc ông Bùi Thanh S trả lại giá trị đất và tài sản trên đất cho ông Nguyễn Bửu G tổng cộng là 153.152.820 đồng.

Ông Bùi Thanh S được sử dụng phần đất, cây trồng, hàng rào trên đất .

Đối với phần trình bày của bị đơn cho rằng chỉ mở chiều ngang 1.5 x 18 Hội đồng xét xử xét thấy không phù hợp gì theo trích đo của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường – Sở tài nguyên môi trường thành phố Cần Thơ thì chiều dài tới phần đất nguyên đơn 23.44m. Hơn nửa từ khi nguyên đơn mở lối đi chiều ngang 2m bị đơn không có ý kiến gì, mặc khác lối đi 1.5m là nhỏ, khó khăn cho việc đi lại của nguyên đơn, nên Hội đồng xét xử chấp nhận mở lối đi ngang 2 m theo yêu cầu nguyên đơn.

Như vậy, từ những phân tích trên xét thấy chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn. Sửa Bản án sơ thẩm.

Tổng chi phí đo đạc và chi phí bản trích đo địa chính là 6.866.000 đồng, do phần đất này của bị đơn, nhưng nguyên đơn mở lối đi nên nguyên đơn phải chịu 6.866.000 đồng. Nguyên đơn đã nộp xong.

Chi phí định giá tại cấp phúc thẩm:

Bị đơn yêu cầu định giá thị trường tài sản tranh chấp 8.000.000đồng do bị đơn định giá lại nên bị đơn phải chịu. Bị đơn đã nộp xong.

Do yêu cầu kháng cáo của bị đơn được chấp nhận một phần nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Bửu G. Sửa án sơ thẩm;

Khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; Điều 157, 158, 227, 271 và Điều 173 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Điều 166 Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

Điều 254 Bộ luật dân sự 2015.

Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Thanh S.

1. Buộc ông Nguyễn Bửu G phải mở lối đi cho ông Bùi Thanh S phần đất có chiều ngang 02m, chiều dài (26,65m + 26,44m) tổng diện tích 53m2 tại thửa 190, tờ bản đồ số 04, đất tọa L tại khu vực Trường H, phường Trường L, quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ, tại vị trí được ký hiệu là A theo bản trích đo địa chính số 62/TTKTTNMT ngày 20/11/2020 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ.

2. Ông Bùi Thanh S phải trả giá trị đất và tài sản trên đất cho ông Nguyễn Bửu G là 153.152.820 đồng(một trăm năm mươi ba triệu một trăm năm mươi hai ngàn tám trăm hai mươi đồng).

Ông Bùi Thanh S được sở hữu các tài sản trên lối đi gồm: 18 cây bưởi da xanh loại B, 02 cây dừa loại A, 01 cây dừa loại C, hàng rào lười B40 diện tích 17,82m và hàng rào 4,4m.

Sau khi ông Bùi Thanh S thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Bửu G, ông Bùi Thanh S được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

3. Chi phí đo đạc định giá và lệ phí trích đo địa chính tại sơ thẩm: Tổng chi phí đo đạc và chi phí bản trích đo địa chính là 6.866.000 đồng(sáu triệu tám trăm sáu mươi sáu ngàn đồng) nguyên đơn phải chịu. Nguyên đơn đã nộp xong.

Chi phí định giá tại cấp phúc thẩm: Bị đơn yêu cầu định giá thị trường tài sản tranh chấp 8.000.000đồng(Tám triệu đồng) bị đơn phải chịu. Bị đơn đã nộp xong.

Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Nguyễn Bửu G phải chịu 300.000 đồng(Ba trăm ngàn đồng).

Ông Bùi Thanh S được nhận lại 300.000 đồng(Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 010976 ngày 14/5/2020 của Chi cục thi hành án dân sự quân Ô Môn.

3. Về án phí phúc thẩm: Ông Nguyễn Bửu G không phải chịu.

Nguyễn Bửu G được nhận lại 300.000đồng(Ba trăm ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0003335 ngày 25/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM