Bản án 25/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TÂN BIÊN, TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phạm Oanh Kiều.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Nguyễn Thị Thân;

2. Bà Nguyễn Hồng Trang.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Thị Hồng Diên, Thư ký Toà án nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh tham gia phiên toà: Bà Trần Thị Thu Lan, Kiểm sát viên.

Ngày 11 tháng 6 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 378/2020/TLST-DS ngày 20 tháng 10 năm 2020 về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 22/2020/QĐXX-ST ngày 19 tháng 4 năm 2021 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Phạm Thành Ph, sinh năm 1983; cư trú tại: ấp A, xã B, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của anh Phạm Thành Ph: Anh Nguyễn Văn N, sinh năm 1983; HKTT: khu phố X, phường Y, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh; nơi cư trú hiện nay: khu phố Z, thị trấn K, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh là người đại diện theo ủy quyền (theo văn bản ủy quyền ngày 15/10/2020); có mặt.

2. Bị đơn: Bà Lê Thị H, sinh năm 1973 và ông Trương Văn Th, sinh năm 1958; cùng cư trú tại: ấp C, xã D, huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh; có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 15/10/2020 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn – anh Phạm Thành Ph trình bày:

Vào ngày 23/7/2010, anh và vợ chồng ông Trương Văn Th, bà Lê Thị H có lập hợp đồng viết tay sang nhượng phần đất tọa lạc tại tổ 7, ấp C, xã D, huyện Tân Biên, có diện tích ngang 9,5 m, dài 28 m; Có tứ cận:

+ Đông giáp vườn quốc gia Lò Gò – Xa Mát;

+ Tây giáp đường đất đỏ;

+ Nam giáp đất bà Th;

+ Bắc giáp đất bà D.

Đất này do vợ chồng ông Th khai phá sau giải phóng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; với giá 3.000.000 đ/mét ngang; có giá trị tương đương là 28.500.000 đ (hai mươi tám triệu năm trăm ngàn đồng); đưa trước cho vợ chồng ông Th là 20.000.000 đ; còn nợ lại 8.500.000 đồng; hẹn sau khi làm sổ xong sẽ đưa tiếp phần còn lại.

Đến ngày 25/9/2010, anh tiếp tục mua thêm phần đất thứ 2 (phía sau phần thứ nhất), có lập hợp đồng viết tay sang nhượng cũng thuộc đất của ông Th và bà H tọa lạc tại tổ 7, ấp C, xã D, huyện Tân Biên; là phần đất có chiều ngang 10 m, dài 26 m, có tứ cận:

+ Đông giáp đường đất đỏ;

+ Tây giáp đất ông Th, bà H đã bán cho tôi ngày 23/7/2010;

+ Nam giáp đất ông Th, bà H;

+ Bắc giáp đất bà Th H;

Đất này do vợ chồng ông Th khai phá sau giải phóng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; với giá 3.000.000 đ/mét ngang; có giá trị tương đương là 30.000.000 đ (ba mươi triệu đồng); anh đã đưa cho vợ chồng ông Th được 29.500.000 đồng. Nên khi viết giấy tay phần đất thứ 2, anh còn nợ của cả 02 phần đất đã mua là 9.000.000 đ (chín triệu đồng).

Hẹn khi được cấp giấy chứng nhận sẽ giao đủ. Sau đó, vợ chồng ông Th có đến gặp anh yêu cầu đưa thêm qua các lần mỗi lần là 2.000.000 đồng; 500.000 đồng và lần cuối cùng ngày 24/3/2011, thì lấy thêm 500.000 đồng. Như vậy anh chỉ còn nợ lại vợ chồng ông Th còn 6.000.000 đồng.

Nay Ủy ban nhân dân xã D, huyện Tân Biên có thông báo yêu cầu vợ chồng ông Th thực hiện nghĩa vụ nộp thuế để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 02 phần đất đã bán cho anh, thì vợ chồng ông không thực hiện; anh chấp nhận thanh toán hết số tiền còn lại cho vợ chồng ông Th, bà H và yêu cầu làm hồ sơ chuyển nhượng theo quy định thì ông Th, bà H không hợp tác và cho rằng không có mua bán đất gì với anh cũng như không giao đất cho anh.

Nay anh khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng sang nhượng đất giữa anh và vợ chồng ông Th, bà H nêu trên có hiệu lực; tuyên buộc ông Th, bà H phải giao đất cho anh quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật, không có yêu cầu gì khác.

Các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - anh Nguyễn Văn N trình bày:

Ông Th và bà H có sang nhượng cho anh Ph 02 phần đất: Phần thứ 1 mua vào ngày 23/7/2010; có lập hợp đồng viết tay nêu rõ diện tích và tứ cận đất, giá là 28.500.000 (hai mươi tám triệu năm trăm ngàn) đồng; Phần thứ 2 mua vào ngày 25/9/2010; có lập hợp đồng viết tay, nêu rõ diện tích tứ cận đất sang nhượng, giá là 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng. Anh Ph chỉ còn nợ của cả 02 phần đất đã mua là 9.000.000 đồng (chín triệu đồng), do lúc đó các phần đất này đều chưa được cấp giấy nên các bên thỏa thuận khi nào ông Th, bà H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh Ph sẽ giao đủ số tiền còn lại.

Tuy nhiên sau đó, vợ chồng ông Th có đến gặp anh Ph yêu cầu đưa thêm tiền. Mỗi lần lấy tiền anh Ph có ghi số tiền lấy thêm vào mặt sau của giấy sang nhượng. Hiện nay anh Ph chỉ còn nợ lại vợ chồng ông Th là 6.000.000 đồng.

Tổng giá trị 02 phần đất tranh chấp theo giấy sang nhượng là 58.500.000 (năm mươi tám triệu năm trăm ngàn) đồng, anh Ph đã trả được 52.500.000 đồng, tương đương 89,75% giá trị hợp đồng. Do còn thiếu lại vợ chồng ông Th 6.000.000 đồng tương đương 10,25% giá trị hợp đồng. Nên anh Ph đồng ý đưa thêm cho ông Th, bà H phần giá trị chênh lệnh theo giá trị quyền sử dụng đất hiện tại là 100.253.006 đồng.

Nay anh Ph khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng sang nhượng đất giữa anh Ph và vợ chồng ông Th, bà H nêu trên có hiệu lực; Tuyên buộc ông Th, bà H phải giao đất cho anh Ph quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, anh Ph đồng ý thanh toán cho vợ chồng ông Th và bà H số tiền 100.253.006 đồng. Các tài sản khác gắn liền với đất là của vợ chồng ông Th, anh Ph không yêu cầu giải quyết. Trong trường hợp yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận, anh Ph không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu trong vụ án này khi nào anh Ph có yêu cầu sẽ khởi kiện sau.

Tại biên bản ghi lời khai ngày 06 tháng 11 năm 2020 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn – bà Lê Thị Hư trình bày:

Do bà chơi cờ bạc nợ tiền của bà Lê Thị H1, cả tiền gốc, lãi vay mượn nhiều lần tính đến năm 2014 là 41 triệu đồng, lãi suất 12%/tháng, dẫn đến không trả nợ được. Bà H1 cho người đến nhà bà đập phá đòi nợ và đề nghị bà làm giấy cầm cố phần đất ở của vợ chồng bà cho bà H1 để làm tin chứ sẽ trả nợ, không lấy đất của bà. Chồng bà cũng chửi mắng gây áp lực, bà sợ quá nên đã đồng ý với đề nghị của bà H1. Bà không rành chữ, nên khi bà H1 đưa giấy bà cũng ký tên, không đọc nội dung nên không biết giấy đó là nội dung gì. Toàn bộ chữ viết và chữ ký trong Giấy sang nhượng đất ngày 23-7-2010 và Giấy sang nhượng đất ngày 25/9/2010 là của vợ chồng bà. Do lúc đó bà H1 kêu bà mang giấy về cho ông Th ký. Bà cũng nghe lời bà H1 mang giấy về cho ông Th ký tên. Bà không biết đó là giấy bán đất cho anh Ph, thực tế bà không quen biết anh Ph, vì nội dung là bà H1 soạn sẵn bà chỉ ký tên, bà nghĩ đó là giấy cầm đất để đảm bảo bà sẽ trả nợ cho bà H1.

Nguồn gốc phần đất tranh chấp do gia đình bà thuộc diện được giao đất tái định cư, được nhà nước giao đất và cất nhà tình nghĩa trên đất. Sau này thấy gia đình bà đông con nghèo khổ, anh ruột của bà là anh Lê Hoàng H mới cho thêm vợ chồng bà thêm phần đất đang tranh chấp để sử dụng, cất nhà ở. Đây toàn bộ đều là đất của nhà nước, vợ chồng bà chỉ được ở mà không được cấp giấy.

Bà không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bà chỉ đồng ý trả cho bà H1 tiền nợ vay cả gốc và lãi còn lại là 41.000.000 đồng, không quen biết hay mua bán gì với anh Ph.

Tại biên bản ghi lời khai ngày 13 tháng 01 năm 2021 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn – ông Trương Văn Th trình bày:

Ông không quen biết và không mua bán phần đất nào cho anh Phạm Thành Ph. Ông thừa nhận chữ ký và họ tên trong các Giấy sang nhượng đất ngày 23-7-2010 và Giấy sang nhượng đất ngày 25/9/2010 là của ông. Nhưng việc cầm cố đất là do bà H thỏa thuận như thế nào với bà H1 thì ông không biết. Bà H nói với ông việc thua bài bạc gây nợ cần phải cầm cố phần đất vợ chồng đang quản lý sử dụng cho bà H1 dẫn đến vợ chồng ông xảy ra mâu thuẫn cự cãi từ đó đến nay. Bà H đưa giấy gì đó về kêu ông ký tên thì ông cũng ký vào các giấy tờ bà H đưa để bà H1 không đưa người xuống quậy phá nhà cửa và đe dọa. Vợ chồng ông không có bán đất cho anh Ph, không quen biết hay có nhận tiền gì của anh Ph. Vợ chồng ông quản lý và sử dụng đất từ đó đến nay. Đất tranh chấp, nguồn gốc tự khai phá ra ở nhưng vẫn là đất của nhà nước, ông chưa được cấp giấy. Ông không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Biên, tỉnh Tây Ninh:

+Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định tại Điều 203 BLTTDS năm 2015. Hội đồng xét xử đã tuân theo đúng các quy định của BLTTDS về việc xét xử sơ thẩm vụ án. Những người tham gia tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến phiên tòa sơ thẩm hôm nay đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của BLTTDS.

+ Về việc giải quyết vụ án:

Nguồn gốc phần đất tranh chấp hiện nay chưa được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các đương sự không được pháp luật thừa nhận, các đương sự cũng biết rõ về quy định người sử dụng đất phải kê khai đăng ký và chỉ khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng, nhưng các đương sự vẫn lập “Giấy sang nhượng đất”, do đó dù đã nhận chuyển nhượng đất từ năm 2010, nhưng anh Ph không có thỏa thuận gì về việc khi nào giao đất, sử dụng đất như thế nào; từ khi hai bên lập “Giấy sang nhượng đất” thì vợ chồng ông Th, bà H vẫn là người quản lý, sử dụng đất đến nay, do các đương sự đều biết rõ đây là khu vực đất đang thuộc diện Nhà nước quản lý, có dự án quy hoạch nên chưa có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Đến năm 2017-2018, Nhà nước mới có phương án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân tại khu vực này, do đó hợp đồng chuyển nhượng do các bên đã lập bị vô hiệu đều có lỗi cố ý của các bên.

Nhưng trong tranh chấp này anh Ph không yêu cầu giải quyết hậu quả tranh chấp nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Do đó, căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được Tòa án thu thập, Căn cứ các Điều 127, 128, 134, 689, 692 Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 106, 127 Luật đất đai năm 2003, giải quyết tranh chấp theo hướng: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự vô hiệu.

Về chi phí thẩm định, đo đạc, định giá: Giải quyết theo qui định của pháp luật.

Về án phí sơ thẩm dân sự: Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội: Các đương sự phải chịu theo quy định.