Bản án 25/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 12/10/2017, tài liệu có tại hồ sơ và tại phiên tòa vợ chồng bà Nguyễn Thị B, ông Nguyễn Văn Ch trình bày:

Năm 1997 vợ chồng tôi có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ẩ 946m2 đất có tứ cận: Đông giáp đất ông Bảy Th (trên thực tế phía đông giáp đường đi nội bộ nhưng do đường đi nhỏ nên mọi người thống nhất ghi giáp đất ông Bảy Th); Tây giáp đất bà Nguyễn Thị D (phần diện tích của bà Nguyễn Thị D hiện nay đã bị trúng đền bù để làm bờ kè); Nam giáp đất ông Gũi (hiện nay ông T đang sử dụng); Bắc giáp sông sau, việc chuyển nhượng thể hiện bằng giấy viết tay không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, giá chuyển nhượng là 750.000đ. Tại thời điểm chuyển nhượng hộ gia đình tôi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến năm 1998 được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số thửa 01, tờ bản đồ 12, diện tích 1.380m2, tọa lạc tại thôn P, xã A, huyện T, tỉnh Phú Yên do ông Nguyễn Văn Ch đại diện hộ gia đình đứng tên, hộ gia đình lúc đó gồm 08 nhân khẩu: vợ chồng chúng tôi và 06 người con: Nguyễn Hải Đ, Nguyễn Phi C, Nguyễn Thị Quyên Ch, Nguyễn Quang L, Nguyễn Quang M, Nguyễn Thị Như Y. Khi chuyển nhượng các con còn nhỏ (lớn nhất là 16 tuổi), các con cũng không ký vào giấy chuyển nhượng, nay các con đã biết và đồng ý cho v/c tôi chuyển nhượng phần diện tích 946m2. Riêng phần diện tích đất còn lại 434m2 các con và v/c tôi yêu cầu bị đơn phải trả lại. Theo giấy chuyển nhượng nguyên đơn chỉ chuyển nhượng cho bị đơn 946m2, còn lại 434m2 thì không chuyển nhượng nhưng bị đơn lấn chiếm và cho vợ chồng anh Ph, chị Qu xây dựng nhà ở nên yêu cầu phải trả lại.

Trong tổng diện tích 946m2 đã bị Nhà nước thu hồi 922,2m2 làm bờ kè sông sau, số tiền được bồi thường là: 119.425.000đ nguyên đơn nhận 40.000.000đ, ông L nhận 79.425.000đ. Diện tích còn lại 23,8m2 nguyên đơn yêu cầu trả lại và đồng ý trả lại giá trị đất cho bị đơn theo quy định pháp luật.Trên thửa đất tranh chấp, bị đơn có xây dựng nhà, chuồng trại nên nguyên đơn yêu cầu phải tháo dỡ trả lại hiện trạng cho nguyên đơn, riêng cây trồng và giếng nước thì nguyên đơn chấp nhận trả lại giá trị cho bị đơn.

Tài liệu có tại hồ sơ và tại phiên tòa bị đơn trình bày: Bị đơn có nhận chuyển nhượng của nguyên đơn 946m2 đất , trong giấy chuyển nhượng có chữ ký của vợ chồng nguyên đơn bên bị đơn chưa ký, các con của nguyên đơn còn nhỏ không biết có việc chuyển nhượng và không ký tên, giấy này chưa được công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Khi thực hiện chuyển nhượng ông Ẩ là người đứng ra giao dịch, làm giấy tờ và giao tiền nhưng thực tế tiền mua đất là của vợ chồng bà M và là người trực tiếp canh tác cho đến nay. Diện tích đất đã đền bù làm bờ kè là 922,2m2 còn lại là 23,8m2, bà M thừa nhận sau khi nhận bồi thường vợ chồng nguyên đơn có thỏa thuận ông L được nhận 79.425.000đ, bà B được nhận 45.000.000đ, còn tổng số tiền bồi thường cụ thể bao nhiêu bà M không biết, trước khi nhận bồi thường bà B có nói tiếp tục cho gia đình sử dụng phần diện tích đất còn lại, nên gia đình tôi mới thống nhất cho bà B nhận bồi thường là 45.000.000đ. Hiện nay trên đất có tồn tại 01 ngôi nhà cấp 4, chuồng bò của vợ chồng con cái bị đơn, việc cho đất giữa bị đơn và vợ chồng bà M chỉ thể hiện bằng miệng, riêng cây trồng và giếng khoan trên đất là của vợ chồng bà M, nếu việc xây dựng này là trái phép thì bà M đồng ý tháo dỡ theo quy định của pháp luật. Do đó, bị đơn không chấp nhận yêu cầu trả lại đất cho nguyên đơn.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Hải Đ, Nguyễn Phi C, Nguyễn Thị Quyên Ch, Nguyễn Quang L, Nguyễn Quang M, Nguyễn Thị Như Y do bà Nguyễn Thị B đại diện trình bày: như nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, tại thời điểm chuyển nhượng, anh Đ, anh C, chị Ch, anh L, anh M, chị Y đều không biết và không ký tên vào giấy sang nhượng, nay đã biết việc chuyển nhượng và cùng thống nhất với việc chuyển nhượng 946m2 đất cũng như việc phân chia tiền bồi thường, riêng phần diện tích đất còn lại phải trả lại cho nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Qu trình bày:

Hiện toàn bộ diện tích đất đang tranh chấp do vợ chồng chị Qu, anh Ph trực tiếp sử dụng. Trên đất này vợ chồng chị có xây dựng một căn nhà cấp 4, chuồng bò và giếng khoan, diện tích đang tranh chấp là loại đất màu. Riêng phần cây trồng trên đất là của ông L, bà M, nếu Nhà nước cho rằng việc xây dựng là trái phép thì vợ chồng chị tự nguyện tháo dỡ căn nhà và chuồng bò theo quy định của pháp luật, còn việc giao lại đất cho vợ chồng ông Ch, bà B thì v/c bà không đồng ý.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2019/DS-ST ngày 09 tháng 7 năm 2019 của Toà án nhân dân huyện Tđã quyết định:

Áp dụng các Điều 35 của Bộ luật tố tụng dân sự, các Điều 691, 692, 693, 697 và Điều 707 của Bộ luật dân sự 1995, Điều 30 của Luật đất đai 1993.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn Ch, bà Nguyễn Thị B.

Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Nguyễn Văn Chu, Nguyễn Thị B và ông Nguyễn Ẩ lập ngày 16/3/1997.

Buộc vợ chồng anh Lê Hồng Ph, chị Nguyễn Thị Lệ Qu tháo dỡ ngôi nhà cấp 4, tường xây gạch, nền lát gạch ceramic, mái lợp tole, chái bếp tạm, cột bê tông, cốt thép nền tráng xi măng vách dừng che bạt, chuồng heo diện tích 16,38m2, chuồng bò 13,2m2 do vợ chồng anh Ph, chị Qu xây dựng.

Buộc ông Ẩ, vợ chồng ông Nguyễn Kim L, bà Bùi Thị M và vợ chồng anh Lê Hồng Ph, chị Nguyễn Thị Lệ Qu phải trả lại hộ gia đình ông Nguyễn Văn Ch, Nguyễn Thị B diện tích đất 554m2 có vị trí giới cận như sau: phía Đông giáp đường nội bộ, phía Tây giáp đất sản xuất ông G, phía Nam giáp đất sản xuất ông G, phía Bắc giáp đường giao thông sông vét tọa lạc tại thôn P, xã An, huyện T, tỉnh Phú Yên (có sơ đồ hiện trạng lập ngày 02/5/2018 kèm theo).

Công nhận cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn Ch do ông Chu đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất 544m2 thuộc thửa số 01, tờ bản đồ 12 tọa lạc tại thôn P, xã A, huyện T, tỉnh Phú Yên đã được Ủy ban nhân dân huyện T cấp ngày 25/7/1998 (có sơ đồ hiện trạng lập ngày 02/5/2018 kèm theo).

Buộc hộ vợ chồng ông Nguyễn Văn Ch, bà Nguyễn Thị B phải có nghĩa vụ trả ông Nguyễn Ẩ số tiền: 578.747 đồng (Năm trăm bảy mươi tám nghìn bảy trăm bốn mươi bảy đồng) do lỗi gây ra hợp đồng vô hiệu và hộ gia đình ông Ch gồm: ông Nguyễn Văn Ch, bà Nguyễn Thị B, anh Nguyễn Hải Đ, anh Nguyễn Phi C, chị Nguyễn Thị Quyên Ch, anh Nguyễn Quang L, anh Nguyễn Quang M, chị Nguyễn Thị Như Y do ông Ch đại diện hộ gia đình đứng tên phải trả cho vợ chồng ông L, bà M 1.915.000đ (Một triệu chín trăm mười lăm nghìn đồng) giá trị cây trồng; buộc hộ gia đình ông Ch gồm: ông Nguyễn Văn Ch, bà Nguyễn Thị B, anh Nguyễn Hải Đ, anh Nguyễn Phi C, chị Nguyễn Thị Quyên Ch, anh Nguyễn Quang L, anh Nguyễn Quang M, chị Nguyễn Thị Như Y do ông Ch đại diện hộ gia đình đứng tên phải trả cho vợ chồng anh Ph, chị Qu số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) giá trị giếng khoan.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 06 tháng 8 năm 2019, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Lê Hồng Ph có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn Ch, bà Nguyễn Thị B giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn giữ nguyên lời trình bày.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Lê Hồng Ph giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác giữ nguyên lời trình bày.

Ý kiến của kiểm sát viên, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Thẩm phán, HĐXX, Thẩm tra viên trong quá trình giải quyết vụ án tại phiên tòa tiến hành tố tụng đúng pháp luật tố tụng dân sự, các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng pháp luật. Về giải quyết vụ án: Đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: không Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Lê Hồng Ph, ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đồng ý thanh toán giá trị công trình trên đất cho v/c anh Lê Hồng ph là 44.641.000đ và được sở hữu tài sản có trên đất tranh chấp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến các bên đương sự, Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Năm 1997 vợ chồng bà Nguyễn Thị B có chuyển nhượng cho ông Nguyễn Ẩ diện tích đất 946m2 có tứ cận: Đông giáp đất ông Bảy Th (trên thực tế phía đông giáp đường đi nội bộ nhưng do đường đi nhỏ nên mọi người thống nhất ghi giáp đất ông Bảy Th); Tây giáp đất bà Nguyễn Thị D (phần diện tích của bà Nguyễn Thị D hiện nay đã bị trúng đền bù để làm bờ kè); Nam giáp đất ông G (hiện nay ông T đang sử dụng); Bắc giáp sông sau. Giao dịch giữa hai bên thể hiện bằng giấy viết tay, giá chuyển nhượng là 750.000đ, thời điểm chuyển nhượng hộ gia đình bà B chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến năm 1998 được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa số 01, tờ bản đồ 12, diện tích 1380m2, tọa lạc tại thôn P, xã A, huyện T, tỉnh Phú Yên do ông Nguyễn Văn Ch đại diện hộ gia đình đứng tên. Trong diện tích đất chuyển nhượng 946m2 đã bị Nhà nước thu hồi 922,2m2 làm bờ kè sông sau còn lại là 23,8m2, số tiền bồi thường là 119.425.000đ v/c bà Nguyễn Thị Bê nhận là: 40.000.000đ, ông L nhận 79.425.000đ. Riêng diện tích đất còn lại 434m2 bị đơn đã tự động lấn chiếm của nguyên đơn để sử dụng là không hợp pháp. Cấp sơ thẩm căn cứ vào hợp đồng xác lập chỉ là giấy viết tay chưa được cơ quan có thẩm quyền chứng thực, đất cân đối cho hộ gia đình nhưng chỉ có v/c bà B đứng ra giao dịch là chưa phù hợp, thời điểm giao dịch hộ gia đình bà B chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nguyên đơn và những thành viên của hộ gia đình nguyên đơn đồng ý chuyển nhượng 946m2 cho bị đơn và không tranh chấp, diện tích đất còn lại phải trả theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nguyên đơn, nên cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở.

Thấy rằng, quan hệ pháp luật tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và đòi lại quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn v/c ông Nguyễn Văn Ch, Nguyễn Thị B và bị đơn ông Nguyễn Ẩ, ông Nguyễn Kim L. Cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Trong thời hạn kháng cáo theo quy định tại Điều 273 của BLTTDS năm 2015 bị đơn không kháng cáo nên được xem như bị đơn đã chấp nhận quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên. Vợ chồng anh Ph, chị Qu kháng cáo đối với diện tích đất theo hợp đồng chuyển nhượng là không đúng đối tượng để cấp phúc thẩm xem xét, đối với tài sản của vợ chồng anh Ph, chị Qu xây dựng trên diện tích đất tranh chấp là không phù hợp và cam đoan nếu nhà nước xử lý thì vợ chồng anh tự động tháo dỡ trả lại hiện trạng, nên cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của anh Ph, chị Qu.

Tại phiên tòa nguyên đơn tự nguyện xin nhận sở hữu tài sản có trên đất là nhà, nền móng, chái tạm, chuồng trại và trả lại giá trị cho anh Ph, chị Qu 44.641.000đ. Thấy rằng, đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng hợp pháp của nguyên đơn, để thực hiện quyền sử dụng đất của nguyên đơn được ổn định cần ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn là phù hợp.

Từ những căn cứ như trên, không chấp nhận kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Lê Hồng Phong, chị Nguyễn Thị Quyên. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn xin được sở hữu tài sản có trên đất và trả lại cho anh Phong, chị Quyên 44.641.000đ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của anh Lê Hồng Ph, chị Nguyễn Thị Qu, sửa một phần quyết định của bản án sơ thẩm

Áp dụng Điều 35, 147, 148 BLTTDS; Điều 691, 692, 693, 697 và Điều 707 BLDS năm 1995; Điều 30 Luật đất đai 1993; Điều 29 Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của v/c bà Nguyễn Thị B, ông Nguyễn Văn Ch theo đơn khởi kiện ngày 12/10/2017.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Nguyễn Thị B, ông Nguyễn Văn Ch và ông Nguyễn Ẩ lập ngày 16/03/1997 là vô hiệu.

Công nhận cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn Ch do ông Ch làm đại diện được quyền sử dụng diện tích đất 544m2 thuộc thửa 01, tờ bản đồ 12, có tứ cận: Đông giáp đường nội bộ; Tây giáp đất sản xuất ông Gủi; Nam giáp đất sản xuất ông G; Bắc giáp đường giao thông sông vét tọa lạc tại thôn P, xã A, huyện T, tỉnh Phú Yên đã được UBND huyện Tcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có sơ đồ hiện trạng lập ngày 02/5/2018 kèm theo). Buộc ông Ẩ, vợ chồng Bùi Thị M, Nguyễn Kim L và vợ chồng Nguyễn Thị Qu, Lê Hồng Pho phải giao trả lại diện tích đất đúng như hiện trạng trên.

Vợ chồng bà Nguyễn Thị B, ông Nguyễn Văn Ch đại diện cho hộ gia đình được quyền sở hữu ngôi nhà cấp 4, tường xây gạch, nền lát gạch ceramic, mái lợp tole, chái bếp tạm, cột bê tông, cốt thép nền tráng xi măng vách dừng che bạt; Chuồng heo diện tích 16,38m2; Chuồng bò 13,2m2 có trên đất và phải trả lại cho vợ chồng Lê Hồng Phong, Nguyễn Thị Quyên 44.641.000đ.(Bốn mươi bốn triệu sáu trăm bốn mươi mốt nghìn đồng )

Vợ chồng bà Nguyễn Thị B, ông Nguyễn Văn Ch phải trả cho ông Nguyễn Ẩ 578.747đ (Năm trăm bảy mươi tám nghìn bảy trăm bốn mươi bảy nghìn đồng) về khoản lỗi do hợp đồng vô hiệu. Vợ chồng bà B, ông Ch đại diện cho hộ gia đình được quyền sở hữu toàn bộ số cây trồng có trên đất, 01 giếng khoan và phải trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Kim L, bà Bùi Thị M 1.915.000đ (Một triệu chín trăm mười lăm nghìn đồng) về giá trị cây trồng; trả cho vợ chồng Nguyễn Thị Qu, Lê Hồng Ph 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) về giá trị giếng khoan.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án nếu không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải chịu lãi suất trên khoản tiền chậm trả tương ứng với thời gian thi hành án, theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

2. Về chi phí định giá tài sản: Vợ chồng Nguyễn Thị B phải chịu 2.500.000đ, ông Nguyễn Ẩ và Nguyễn Kim L phải chịu 1.500.000đ. Bà B đã nộp tạm ứng 4.000.000đ nên ông Ẩ, ông L phải trả lại cho bà B 1.500.000đ.

3. Về án phí:

Nguyên đơn v/c bà Nguyễn Thị B phải chịu 300.000đ án phí DSST. Được khấu trừ 300.000đ đã nộp ở biên lai thu tiền số 0007140 ngày 30/10/2017 tại Chi cục THADS huyện T. Buộc hộ gia đình ông Ch, do ông Ch làm đại diện phải chịu 300.000đ án phí DSST.

Bị đơn ông Nguyễn Ẩ, ông Nguyễn Kim L phải chịu án phí DSST 300.000đ.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan v/c ông Lê Hồng Ph, Nguyễn Thị Qu phải chịu 300.000đ án phí DSPT. Được khấu trừ 300.000đ đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0011700 ngày 27/8/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.