Bản án 245/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện ngày 02/02/2024 quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn chị Lâm Hồng O trình bày:

Bà Lâm Thị H là chị ruột của ông Lâm Văn L1 đã chết, chị chồng của bà Thái Thị T. Khoảng năm 1994 bà H được cha mẹ ruột cho phần đất ruộng, vườn, thổ cư có diện tích 20.509m2, bà H sử dụng đến năm 1995 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoảng năm 2008 bà H cho em ruột là Lâm Văn L1 và em dâu là Thái Thị T mượn phần đất có diện tích khoảng 50m2 tại thửa 1162 để cất nhà ở, việc cho mượn đất không có giấy tờ gì. Năm 2016 bà H chuyển nhượng cho ông L1 bà T phần đất tại vị trí số (IV), diện tích 75,5m2 với giá 17.000.000 đồng để ông L1 bà T làm đường đi vào nhà. Ông L1 bà T ở trên phần đất này đến năm 2023 thì ông L1 chết, sau khi ông L1 chết thì bà T vẫn ở trên phần đất này nhưng bà T lấn ra thêm diện tích khoảng 450m2, bà H yêu cầu bà T trả lại phần đất cho ở nhờ và phần đất lấn chiếm nhưng bà T không đồng ý. Việc tranh chấp đã được Ủy ban nhân dân xã T, huyện L, tỉnh Hậu Giang hòa giải nhưng không thành. Tại phiên toà chị O đồng ý để lại phần đất tại vị trí (II), diện tích 642,4m2, vị trí số (IV), diện tích 75,5m2 cho bà T sử dụng, yêu cầu bà T trả giá trị theo kết quả định giá. Chị O yêu cầu bà T trả lại phần đất tại vị trí số (III) diện tích 167,3m2 vị trí số (V) diện tích 577,9m2 vì ngoài phần đất tranh chấp thì ông L1, bà T vẫn còn phần đất khác giáp với đất của bà H.

* Quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên toà bị đơn bà Thái Thị T trình bày:

Bà là vợ của ông Lâm Văn L1 đã chết, em dâu của bà Lâm Thị H, nguồn gốc phần đất tranh chấp trước đây là của cha chồng là Lâm Văn H3, khoảng năm 1981 cha chồng bà cho chồng bà là Lâm Văn L1 và bà phần đất có diện tích bao nhiêu thì bà không biết rõ nhưng là phần đất đang tranh chấp, việc cho đất không có làm giấy tờ gì. Sau khi được cho đất thì bà và ông L1 cất căn nhà lá có diện tích ngang khoảng 4,9m dài khoảng 9 - 10m để ở, sau đó bà và ông L1 bỏ địa phương đi làm ăn từ năm 1985 đến năm 1994 thì quay về, đến năm 2010 thì bà cất lại căn nhà như hiện nay, phần đất trống còn lại bà đang sử dụng. Năm 2016 ông L1 và bà nhận chuyển nhượng của bà H phần đất tại vị trí số (IV), diện tích 75,5m2 với giá 17.000.000 đồng để làm đường đi vào nhà, việc chuyển nhượng có lập giấy tay. Đến năm 2023 thì ông L1 chết, bà vẫn sử dụng phần đất đúng theo diện tích ông H3 đã cho bà và ông L1, không có lấn đất của bà H nên không đồng ý theo yêu cầu của bà H. Ngoài phần đất tranh chấp thì bà và ông L1 được ông H3 cho phần đất vườn diện tích khoảng 5.000m2 phần đất này giáp với phần đất của bà H hiện nay bà đang sử dụng phần đất này và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại phiên toà chị O đồng ý để lại phần đất tại vị trí (II), diện tích 642,4m2, vị trí số (IV), diện tích 75,5m2 cho bà sử dụng, yêu cầu bà trả giá trị theo kết quả định giá, chị O yêu cầu bà trả lại phần đất tại vị trí số (III) diện tích 167,3m2 vị trí số (V) diện tích 577,9m2 thì bà không đồng ý.

* Tại văn bản ngày 09/4/2025 và tại phiên toà người có quyền lợi,nghĩa vụ liên quan ông Lâm Văn X1 trình bày:

Ông là con ông Lâm Văn L1 đã chết và bà Thái Thị T. Theo ông được biết phần đất bà Thái Thị T đang tranh chấp với bà Lâm Thị H trước đây là của ông nội ông cho cha mẹ là Lâm Văn L1 và bà Thái Thị T cất nhà ở, việc cho đất có giấy tờ gì hay không thì ông không biết. Sau khi được cho đất thì cha mẹ ông cất nhà lá để ở, sau đó đến năm 2010 thì ông L1 bà T cất lại căn nhà như hiện nay, hiện nay ông đang ở cùng bà T trên căn nhà này. Từ trước đến năm 2023 bà H không có tranh chấp gì với bà T, đến năm 2024 mới phát sinh tranh chấp. Ông thống nhất với lời trình bày của bà T.

* Tại văn bản ngày 18/4/2025 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lâm Văn X, Lâm Hoàng M, Lâm Văn H1 trình bày:

Ông Lâm Văn X, Lâm Hoàng M, Lâm Văn H1 là con ông Lâm Văn L1 đã chết và bà Thái Thị T. Phần đất bà Thái Thị T đang tranh chấp với bà Lâm Thị H trước đây là của ông nội ông X2, ông M, ông H1 là Lâm Văn H3 cho cha mẹ là Lâm Văn L1 và bà Thái Thị T cất nhà ở, việc cho đất có giấy tờ gì hay không thì các ông không biết. Sau khi được cho đất thì cha mẹ các ông cất nhà lá để ở, sau đó đến năm 2010 thì ông L1 bà T cất lại căn nhà như hiện nay, hiện nay các ông đang ở cùng bà T trên căn nhà này. Từ trước đến năm 2023 bà H không có tranh chấp gì với bà T, đến năm 2024 mới phát sinh tranh chấp. Tại phiên toà ông Lâm Văn X thống nhất với lời trình bày của bà T. Ông Lâm Hoàng M, Lâm Văn H1 xin vắng mặt trong suốt quá trình Toà án giải quyết vụ án.

* Tại văn bản ngày 08/5/2025 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N1, chi nhánh huyện L trình bày:

Bà Lâm Thị H có thế chấp tài sản là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C856430 do Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 10/5/1995 diện tích 19.209m2 để đảm bảo dư nợ vay hiện nay là 140.000.000 đồng. Quá trình vay bà H thực hiện nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi đúng theo định kỳ, không phát sinh nợ quá hạn cũng như không vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Do đó ngân hàng không tham gia trong vụ kiện này, nếu có phát sinh tranh chấp ngân hàng sẽ khởi kiện bà H bằng vụ kiện khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2025/DS-ST ngày 28/5/2025 của Tòa án nhân dân huyện Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 12 - Cần Thơ) đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lâm Thị H.

Buộc bà Thái Thị T trả lại cho bà Lâm Thị H phần đất tại vị trí số (III) có diện tích 167,3m2 và phần đất tại vị trí số (V) có diện tích 577,9m2 (có mảnh trích số 128/CHK ngày 19/11/2024 của Công ty cổ phần Đ kèm theo).

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ thoả thuận) lập ngày 06/5/2016 giữa bà Lâm Thị H với bà Thái Thị T, ông Lâm Văn L1 vô hiệu.

Bà Thái Thị T được sử dụng phần đất tại vị trí số (II) có diện tích 642,4m2 và phần đất tại vị trí số (IV) có diện tích 75,5m2 (có mảnh trích số 128/CHK ngày 19/11/2024 của Công ty cổ phần Đ kèm theo) và toàn bộ công trình kiến trúc, cây trồng trên đất.

Bà Thái Thị T được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Buộc bà Thái Thị T có nghĩa vụ trả giá trị đất cho bà Lâm Thị H số tiền 223.984.800 đồng (Hai trăm, hai mươi ba triệu, chín trăm tám mươi bốn nghìn, tám trăm đồng).

Buộc bà Lâm Thị H có nghĩa vụ trả cho bà Thái Thị T với số tiền 17.000.000 đồng (Mười bảy triệu đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về phần chi phí tố tụng, án phí, quyền thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 02 tháng 06 năm 2025, bà Thái Thị T có đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Đối với phần đất bà T đang quản lý sử dụng là được cha chồng cho, bà T đã sử dụng ổn định nhiều năm và đã cất nhà trên đất. Nay bà H cho rằng phần đất này bà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên yêu cầu bà T trả lại là không đúng. Mặt khác khi giải quyết ở sơ thẩm, nguyên đơn chỉ đòi 500m2 đất nhưng khi giải quyết Tòa án cấp sơ thẩm lại giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu với phần diện tích trên 1.463,1m2 , không có đơn khởi kiện bổ sung là không đúng với quy định của pháp luật. Mặt khác đối với phần đất tranh chấp ở vị trí số V có diện tích 577,9m2 không phải do bà T sử dụng mà do ông Lâm Văn N đang quản lý nhưng không được mời tham gia tố tụng, bản sơ thẩm buộc bà T trả bà H lấy đất ở đâu để trả. Ngoài ra, bản án giải quyết phần thỏa thuận chuyển nhượng giữa các đương sự trong khi không ai yêu cầu là vi phạm thủ tục tố tụng. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét lại bản án sơ thẩm. Ngoài ra việc cấp sơ thẩm chấp nhận việc ủy quyền của bà H cho bà O tham gia tố tụng là chưa đúng, vì theo giấy ủy quyền bà H chỉ ủy quyền cho bà O tham dự phiên tòa, việc tham gia phiên tòa với tham dự phiên tòa khác nhau. Xét thấy bản án sơ thẩm vi phạm thủ tục tố tụng nghiêm trọng nên đề nghị hủy bản án sơ thẩm.

Đại diện nguyên đơn trình bày: Phần đất tranh chấp nguyên đơn được cha chồng cho, sau đó cho bị đơn mượn sử dụng rồi bị đơn xây nhà ở luôn. Nay nguyên đơn chỉ yêu cầu trả lại giá trị phần đất bị đơn đang quản lý tại phần số II theo mảnh trích đo địa chính ngày 19/11/2024 hệ tọa độ tự do, ấp B, tờ số 2 (bút lục số 67). Đối các phần khác do không có đơn khởi kiện bổ sung nên nguyên đơn không yêu cầu giải quyết phần này, đền nghị Hội đồng xét xử giải quyết theo pháp luật. Đối với phần đất ở vị trí số V do ông N quản lý nhưng bà T có tranh chấp với ông N và giành đất để sử dụng, hiện tại bà T vẫn đang quản lý phần đất này.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày quan điểm: Đối với phần đất các bên đang tranh chấp nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn. Vì là người trong gia đình nên bà H cho vợ chồng bà T mượn sử dụng, sau đó bà T đã chiếm thêm đất và cất nhà ở ổn định. Do nguyên đơn chỉ khởi kiện yêu cầu đòi lại 500m2 phần đất tại thửa 1162, qua đo đạc thực tế phần đất tại vị trí số II có diện tích 642,4m2, phần đất này bà T đã xây nhà và có các công trình trên đất nên nguyên đơn đồng ý cho bị đơn ở luôn nhưng phải trả giá trị đất cho nguyên đơn theo như cấp sơ thẩm đã tuyên. Với phần đất ở vị trí số IV, các bên đã thỏa thuận trao đổi, bị đơn đã sử dụng ổn định mặc dù không có đơn khởi kiện đối với phần này nhưng để đảm bảo tính ổn định và cũng không làm thay đổi bản chất vụ án nên đề nghị Hội đồng xét xử công nhận phần đất cho bị đơn và buộc bị đơn trả giá trị cho nguyên đơn. Đối với các phần đất ở vị trí số III và V do nguyên đơn chưa có yêu cầu khởi kiện, vượt quá phạm vi ban đầu nên nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử theo quy định của pháp luật.

* Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ:

- Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý theo thủ tục phúc thẩm và tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn, bị đơn và Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Đối với tranh chấp đất giữa bà H với bà T qua đơn khởi kiện, nguyên đơn chỉ yêu cầu giải quyết 500m2 đất chủ yếu nằm tại vị trí số II, nhưng cấp sơ thẩm đã đo đạc và giải quyết đối với các phần đất tại vị trí số III, IV và số V theo mảnh trích đo. Tổng diện tích 1.463,1m2 là vượt quá yêu cầu khởi kiện, vi phạm nguyên tắc tự định đoạt của các đương sự. Trong đó có phần đất tại vị trí số IV với diện tích 75,5m2 do các đương sự thỏa thuận giao dịch với nhau, dù giao dịch này không đảm bảo nhưng không bên nào yêu cầu giải quyết nhưng cấp sơ thẩm vẫn giải quyết là không đúng quy định. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên xử hủy một phần bản án sơ thẩm do vượt quá yêu cầu khởi kiện.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Qua diễn biến tại phiên tòa phía nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên phần ổn định phần đất tranh chấp ở vị trí số II với diện tích 642, m2 cho bị đơn sử dụng và buộc bị đơn trả lại giá trị như cấp sơ thẩm. Đối với phần đất ở vị trí số IV do các bên không yêu cầu giải quyết nhưng cấp sơ thẩm đã giải quyết buộc bị đơn trả giá trị phần đất này cho nguyên đơn nên cần điều chỉnh số tiền buộc bị đơn trả cho nguyên đơn trừ đi phần giá trị đất ở vị trí số V. Từ phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn áp dụng khoản 2, khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự sửa một phần và hủy một phần bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét, thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Cấp sơ thẩm căn cứ vào kết quả định giá phần đất 642,4m2 x 312.000 đồng/m2 (là giá theo kết quả thẩm định giá) = 200.428.800 đồng để buộc bị đơn trả cho nguyên đơn là phù hợp. Tuy nhiên, xét thấy việc bị đơn có công tôn tạo đất nên giá trị được nâng cao nên cũng cần tính công sức cho bị đơn có công tôn tạo đất, tính giá trị công sức tôn tạo khoảng 20% tương đương số tiền là 40.085.760 đồng. Do đó, bị đơn chỉ phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền là 160.343.040 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 308, Điều 311 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Thái Thị T; Sửa một phần và hủy một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2025/DS-ST ngày 28/5/2025 của Tòa án nhân dân huyện Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 12 - Cần Thơ.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc bà Thái Thị T có nghĩa vụ trả giá trị đất cho bà Lâm Thị H số tiền 160.343.040 đồng (một trăm sáu mươi triệu, ba trăm bốn mươi ba nghìn, không trăm bốn mươi đồng) giá trị phần đất tại vị trí số II diện tích 642,4m2 tại thửa 1162 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Lâm Thị H

Kể từ ngày bà Lâm Thị H có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án. Lãi suất chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468, nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Bà Thái Thị T được sử dụng phần đất tại vị trí số (II) có diện tích 642,4m2 (có mảnh trích số 128/CHK ngày 19/11/2024 của Công ty cổ phần Đ kèm theo) và toàn bộ công trình kiến trúc, cây trồng trên đất.

Bà Thái Thị T được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Hủy và đình chỉ giải quyết các phần của bản án sơ thẩm như sau:

3.1. Buộc bà Thái Thị T trả lại cho bà Lâm Thị H phần đất tại vị trí số (III) có diện tích 167,3m2, phần đất tại vị trí số (IV) có diện tích 75,5m2 và phần đất tại vị trí số (V) có diện tích 577,9m2 (có mảnh trích số 128/CHK ngày 19/11/2024 của Công ty cổ phần Đ kèm theo).

3.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Tờ thoả thuận) lập ngày 6/5/2016 giữa bà Lâm Thị H với bà Thái Thị T, ông Lâm Văn L1 vô hiệu.

3.3. Buộc bà Lâm Thị H có nghĩa vụ trả cho bà Thái Thị T với số tiền 17.000.000 đồng (mười bảy triệu đồng).

4. Chi phí xem xét thẩm định, định giá: Bà Thái Thị T phải chịu 12.120.000 đồng (mười hai triệu, một trăm hai mươi nghìn đồng). Do bà Lâm Thị H đã nộp tạm ứng trước nên bà Thái Thị T có nghĩa vụ nộp trả lại cho bà Lâm Thị H

5. Về án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: Do bà Thái Thị T là người cao tuổi nên được miễn.

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (Ngày 31/3/2026).