Bản án 241/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn anh Phạm Điền P trình bày:

Anh Phạm Điền P và anh Trần Quốc D có Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 537 ngày 01-3-2019, do Văn phòng công chứng Bùi Quốc T, tỉnh Tây Ninh chứng nhận. Diện tích đất thuê là 326.958,2m2 tọa lạc tại xã N và xã S, huyện T, tỉnh Tây Ninh. Thời hạn thuê kể từ ngày ký hợp đồng đến hết ngày 28-02-2021 với số tiền 729.800.000 đồng (bảy trăm hai mươi chín triệu, tám trăm nghìn đồng). Trong đó, hai bên có nêu việc thỏa thuận là anh P có quyền cho thuê lại toàn bộ diện tích đất đã thuê và anh P đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đất cho anh Trần Quốc D xong.

Ngày 15-3-2019, anh Phạm Điền P thỏa thuận cho Ông Đặng Văn H thuê lại toàn bộ số đất nêu trên để trồng mì và ông H đã đồng ý nhận đất canh tác. Thời gian đầu hai bên thỏa thuận thuê đến hết năm 2019 với số tiền là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng), thỏa thuận bằng lời nói không lập thành văn bản và ông H đã chuyển khoản thanh toán xong số tiền thuê đất năm 2019 xong. Anh Phạm Điền P không tranh chấp với Ông Đặng Văn H về số tiền thuê đất năm 2019. Sau đó, hai bên thỏa thuận tiếp bằng lời nói là ông H tiếp tục thuê đất nêu trên kể từ ngày 01-01-2020 đến hết ngày 31-12-2020, với số tiền thuê là 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng) thanh toán thành 02 lần, cụ thể:

Lần 01: Vào ngày 01-01-2020, ông H thanh toán số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng ) nhưng đến tháng 3-2020 ông H mới thanh toán và ông H thừa nhận việc chậm thanh toán 02 tháng và đồng ý chịu lãi suất theo quy định Ngân hàng về việc chậm thanh toán cho anh P.

Lần 02: Vào ngày 01-7-2020, ông H phải thanh toán số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng ) nhưng ông H chỉ hứa hẹn và chưa trả số tiền trên. Ông H thừa nhận việc chậm thanh toán và đồng ý chịu lãi suất theo quy định Ngân hàng về việc chậm thanh toán cho anh P.

Đến cuối năm 2020, anh P và ông H thỏa thuận việc thuê đất năm 2021 nhưng ông H chỉ đồng ý thuê đất trong 02 tháng là tháng 01, 02 năm 2021 với giá thuê 700.000.000 đồng/năm/tổng diện tích, được tính như sau: 700.000.000 đồng/12 tháng = 58.333.333 đồng/tháng x 2 tháng = 116.666.667 đồng, làm tròn là 116.500.000 đồng (một trăm mười sáu triệu năm trăm nghìn đồng). Ngoài ra, phần lãi suất của số tiền chậm thanh toán trong năm 2020 là 350.000.000 đồng, anh P, ông H thỏa thuận bằng lời nói thống nhất như sau: số tiền 350.000.000 đồng x 10%/năm = 35.000.000 đồng (ba mươi lăm triệu đồng). Tổng cộng, ông H còn nợ anh P số tiền 350.000.000 đồng + 116.500.000 đồng + 35.000.000 đồng = 501.500.000 đồng (năm trăm lẻ một triệu năm trăm nghìn đồng). Tuy nhiên, ông H không thanh toán số tiền trên đúng hạn và anh P nhiều lần đòi nợ đến ngày 27-4-2021, ông H chuyển khoản thanh toán cho anh P số tiền 100.000.000 đồng và còn nợ anh P số tiền 401.500.000 đồng, làm tròn thành 400.000.000 đồng. Anh Phạm Điền P khởi kiện, khởi kiện bổ sung yêu cầu Ông Đặng Văn H, bà Nguyễn Thị Đ, chị Đặng Thị Ng trả số tiền 400.000.000 đồng và tiền lãi suất là 66.000.000 đồng.

Trong quá trình giải quyết, tại phiên tòa xét xử, anh P trình bày: Tại Văn bản thay đổi ý kiến đề ngày 01-3-2023, anh P đề nghị tòa án xem xét việc anh khởi kiện Ông Đặng Văn H, bà Nguyễn Thị Đ, chị Đặng Thị Ng trong việc “Tranh chấp đòi tiền cho thuê lại quyền sử dụng đất” với yêu cầu ông H, bà Đ, chị Nguyền trả số tiền thuê đất thiệt hại và đòi tiền lãi suất do chậm trả, cụ thể với số tiền là 483.900.000 đồng – 100.000.000 đồng (ông H trả ngày 27-4-2021) = 383.900.000 đồng, yêu cầu ông H, bà Đ, chị Nguyền có nghĩa vụ liên đới trả cho anh P.

Đối với Đơn khởi kiện yêu cầu phản tố của Ông Đặng Văn H yêu cầu Tòa án buộc anh Phạm Điền P trả lại cho ông H số tiền 1.050.000.000 đồng (một tỷ, không trăm năm mươi triệu đồng )với lý do anh P tự nhận là chủ sở hữu phần đất ông H đang canh tác dẫn đến việc ông H chuyển nhầm số tiền thuê đất là 1.050.000.000 đồng (một tỷ, không trăm năm mươi triệu đồng) cho anh P nên anh P không đồng ý theo yêu cầu ông H.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày:

Từ ngày 26-5-2008 đến 30-4-2018, ông H có ký hợp đồng thuê khoảng 40 ha đất của ông Trần Công T tại xã N, xã S, huyện T, tỉnh Tây Ninh. Trong quá trình thuê đất, ông Trần Công T báo với ông H do hoàn cảnh khó khăn vì tất cả các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp Ngân hàng nên không thể làm hợp đồng công chứng mà chuyển sang hợp đồng thuê đất có người làm chứng đối với ông H. Đến năm 2018, anh Phạm Điền P có đến gặp ông H trình bày về việc ông T thiếu tiền anh P nên ông T chuyển nhượng đất cho người khác và anh P là người đang quản lý phần đất thuê của ông H và anh P sẽ cho ông H tiếp tục thuê đất đến hết tháng 12 năm 2019 và ông đã chuyển trả tiền thuê cho anh P là 600.000.000 đồng xong. Đến đầu năm 2020, do nhu cầu vay vốn để có tiền thanh toán tiền thuê đất cho anh P, ông H yêu cầu anh P ký hợp đồng thuê có công chứng để ông bổ sung hồ sơ vay vốn Ngân hàng, ông H có chuyển khoản cho anh P thêm 350.000.000 đồng. Tuy nhiên, khi đến Văn phòng công chứng, ông H phát hiện anh P không phải là chủ sở hữu các phần đất ông H đang thuê mà là ông Trần Quốc D, giá thuê anh P cho thuê đất cao hơn giá cho thuê của ông T nên ông không đồng ý ký hợp đồng. Ông T, ông Dũng ký hợp đồng chuyển nhượng không có mặt ông H và ông T không có thực hiện biên bản thanh lý hợp đồng thuê đất với ông H. Anh P đòi tiền nên ông H chuyển thêm cho anh P số tiền 100.000.000 đồng. Nay, ông H không đồng ý trả tiền thuê đất theo yêu cầu của anh Phạm Điền P trong Đơn khởi kiện.

Bên cạnh đó, ông H có Đơn phản tố yêu cầu anh Phạm Điền P trả lại cho ông H số tiền 600.000.000 đồng là tiền thuê đất năm 2019, số tiền 350.000.000 đồng là tiền thuê đất năm 2020 do anh P yêu cầu trả trước và do cần vốn vay Ngân hàng nên ông H đồng ý chuyển khoản; năm 2021 anh P nhiều lần gây áp lực nên ông H chuyển khoản cho anh P số tiền là 100.000.000 đồng. Do nhận thấy không có ký hợp đồng thuê đất với anh P nhưng anh P nói mua đất của ông T và anh P sẽ cho ông H thuê đất nên ông H chuyển tiền cho anh P tổng cộng số tiền 1.050.000.000 đồng (một tỷ, không trăm năm mươi triệu đồng). Nay ông H khởi kiện yêu cầu anh Phạm Điền P trả lại cho ông H số tiền 1.050.000.000 đồng (một tỷ, không trăm năm mươi triệu đồng).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Nguyễn Thị Đ

Bà là vợ Ông Đặng Văn H. Hiện nay, ông H đang canh tác mì, mía trên đất. Bà Đ là vợ ông H nhưng không có quản lý, sử dụng đất. Đề nghị tòa án giải quyết vụ kiện theo quy định pháp luật, bà không liên quan.

Chị Đặng Thị Ng:

Từ năm 2002 đến nay, chị sống tại Thành phố Hồ Chí Minh và không liên quan đến việc tranh chấp của anh P, ông H.

Chị Đinh Thị Hoàng Q:

Chị là vợ anh Phạm Điền P. Anh P và anh Trần Quốc D có ký Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 537 ngày 01-3-2019 do Văn phòng công chứng Bùi Quốc T, tỉnh Tây Ninh chứng nhận. Diện tích đất thuê là 326.958,2m2 tọa lạc tại xã N và xã S, huyện T, tỉnh Tây Ninh. Thời hạn thuê kể từ ngày ký hợp đồng đến hết ngày 28-02-2021 với số tiền 729.800.000 đồng (bảy trăm hai mươi chín triệu, tám trăm nghìn đồng). Chị Quyên có chuyển khoản trả tiền anh P thuê đất cho anh D đầy đủ. Sau đó, anh P có cho ông H thuê lại diện tích đất trên, chị có biết và đồng ý việc cho thuê lại đất của anh P.

Ông Trần Công T:

Vợ chồng ông H thuê đất của ông đã lâu khoảng 40ha do không đo đạc diện tích. Sau đó, ông chuyển nhượng toàn bộ phần đất cho anh Trần Quốc D (trong đó là phần diện tích đất đã cho ông H thuê), còn việc đo đạc lại diện tích để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh D là do cơ quan chuyên môn tiến hành. Ông và anh Trần Quốc D không có mối quan hệ bà con và khi chuyển nhượng đất cho anh D thì ông T có báo ông H biết thông tin việc chuyển nhượng. Việc anh P, ông H tranh chấp trình bày với nhau, ông T không biết. Nay ý kiến ông T là đã chuyển nhượng đất cho anh D xong, việc thỏa thuận cho thuê đất giữa anh P, ông H do các bên tự thỏa thuận, đối với việc ông cho ông H thuê đất đã giải quyết xong, ông có báo ông H liên hệ chủ đất mới giải quyết.

Anh Trần Quốc D:

Các phần đất hiện anh đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhận chuyển nhượng từ ông Trần Công T hợp pháp. Sau đó anh D có lập Hợp đồng cho anh P thuê lại diện tích đất tại Văn phòng công chứng Bùi Quốc T là đúng, còn anh P cho ai thuê lại đất là việc của anh P không liên quan anh D. Đề nghị tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 32/2023/DS-ST ngày 31-3-2023 của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Tây Ninh, tuyên xử:

Căn cứ Điều 117, 129, 131, 166, 502 Bộ luật dân sự 2015; Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình; Điều 167 Luật đất đai 2013; Điều 147, 157 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30-12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Điền P đối với Ông Đặng Văn H trong “Tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất”.

Buộc Ông Đặng Văn H, bà Nguyễn Thị Đ có nghĩa vụ liên đới trả cho anh Phạm Điền P số tiền 383.900.000 đồng (ba trăm tám mươi ba triệu, chín trăm nghìn đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm thực hiện, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 28-4-2023, Anh Phạm Anh K - người đại diện theo ủy quyền của ông H, bà Đ có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét rõ nội dung vấn đề buộc bà Đ liên đới trả cho ông Phạm Điền P số tiền 383.900.000 đồng và buộc ông Phương trả lại cho ông H 1.050.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh phát biểu :

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt nội qui phiên tòa.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận đơn kháng cáo của người đại diện của ông H và bà Đ. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 32/DS-ST ngày 31-3-2023, của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Tây Ninh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Kiểm sát viên, các đương sự, Hội đồng xét xử nhận định:

+ Năm 2019 (tháng 3 đến tháng 12-2019): Tiền thuê đất 600.000.000 đồng.

+ Năm 2020: tiền thuê đất 700.000.000 đồng;

+ Tháng 01, 02 năm 2021: tiền thuê đất 116.500.000 đồng.

Ông H sử dụng đất trong suốt thời gian trên và đã trả tiền cho anh P được 1.050.000.000 đồng gồm 600.000.000 đồng của năm 2019 và 450.000.000 của năm 2020, 2021. Ông H chưa thanh toán tiền thuê đất cho anh P theo thỏa thuận là 366.500.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 117, 129, 131, 166, 502 Bộ luật dân sự 2015; Điều 27, Điều 37 Luật Hôn nhân và gia đình; Điều 167 Luật đất đai 2013; Điều 147, 157 Bộ luật tố tụng dân sự; căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30-12- 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án:

1. Không chấp nhận đơn kháng cáo của Ông Đặng Văn H, và bà Nguyễn Thị Đ.

2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 32/DS-ST ngày 31-3-2023, của Tòa án nhân dân huyện T, tỉnh Tây Ninh.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Điền P đối với Ông Đặng Văn H về việc “Tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất”.

4. Buộc Ông Đặng Văn H, bà Nguyễn Thị Đ có nghĩa vụ liên đới trả cho anh Phạm Điền P số tiền 383.900.000 đồng (ba trăm tám mươi ba triệu, chín trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

5. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Điền P đối với chị Đặng Thị Ng liên đới cùng Ông Đặng Văn H, bà Nguyễn Thị Đ có nghĩa vụ trả cho anh Phạm Điền P số tiền 383.900.000 đồng (ba trăm tám mươi ba triệu, chín trăm nghìn đồng) về việc “Tranh chấp hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất”.

6. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Ông Đặng Văn H về việc yêu cầu anh Phạm Điền P trả lại số tiền 1.050.000.000 đồng (một tỷ không trăm năm mươi triệu đồng) về việc “Tranh chấp đòi tài sản”.

7. Án phí phúc thẩm dân sự: Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho Ông Đặng Văn H, bà Nguyễn Thị Đ.

8. Các Quyết định kháng của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

9. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

10. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.