Bản án 24/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, lời khai tiếp theo và tại phiên tòa, nguyên đơn chị Lê Thị Thu H trình bày: Giữa chị và chị Dương Thị E là quan hệ bạn bè xã hội. Qua thông tin bạn bè được biết vợ chồng anh Nguyễn Văn Y, chị Nguyễn Thị L có thửa đất muốn bán, chị có nói chuyện với chị Dương Thị E và ngày 19/01/2021, chị cùng chị Hương lên nhà anh Y, chị L để xem đất. Tối cùng ngày, chị và chị Hương đến nhà anh Y, chị L để nói chuyện. Sau đó, chị thỏa thuận với vợ chồng chị L, anh Y là chuyển nhượng cho chị và chị Hương (góp vốn cùng mua chung) một phần của thửa đất số 43, tờ bản đồ số 67, diện tích 1633,4m², đã được Ủy ban nhân dân huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ cấp GCN:CH00181/Quyết định số: 1156/QĐ/UBND ngày 27/08/2014, mang tên anh Y, chị L; địa chỉ thửa đất tại: Thôn X, xã Q, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang. Phần diện tích đất chị L, anh Y đồng ý bán là 715,32m², trong đó 75m² là đất thổ cư, còn lại là đất vườn; có một cạnh dài 18m, một cạnh gần 40m, các hướng cụ thể chị không nhớ; giá 2.300.000 đồng/m²= 1.645.236.000 đồng. Sau khi thỏa thuận xong với vợ chồng chị L, trên đường về chị Hương hỏi chị cho mua chung, chị đồng ý và cùng nhau hẹn hôm sau đến nhà chị L, anh Y để đặt cọc. Ngày 20/01/2021, chị gọi điện thoại và nhắn tin Zalo cho chị Dương Thị E nhiều lần để cùng nhau lên nhà chị L, anh Y làm thủ tục đặt cọc, nhưng chị Hương không nghe máy nên chị đi một mình. Cùng ngày (20/01/2021) chị và vợ chồng anh Y, chị L lập “Biên bản đặt cọc”, hai bên thỏa thuận, chị đặt cọc cho vợ chồng anh Y, chị L 30.000.000 đồng. Biên bản đặt cọc được lập tại nhà anh Y, chị L do chị viết. Sau khi ghi xong số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng thì anh Y, chị L cho chị biết là chị Dương Thị E đã chuyển khoản tiền đặt cọc cho chị L, anh Y 20.000.000đ nên chị đã sửa lại trong “Biên bản đặt cọc” tZ 50.000.000đ. Thực tế chị Hương chuyển tiền cho chị L, anh Y hay chưa và chuyển lúc nào thì chị không biết. Ngay sau ngày đặt cọc, chị có trao đổi lại sự việc với chị Hương là nếu muốn chung với chị 50% giá trị thửa đất thì phải chuyển cho chị 5.000.000 đồng tiền đặt cọc, nhưng chị Hương không chuyển và chị Hương có nói với chị là đã chuyển cho chị L 20.000.000 đồng. Chị và vợ chồng anh Y, chị L thỏa thuận, chị L, anh Y có trách nhiệm tách sổ và làm thủ tục chuyển nhượng phần đất trên cho chị, phí chuyển nhượng vợ chồng anh Y, chị L phải chịu. Sau khi các bên hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng, ra công chứng, chị sẽ trả vợ chồng anh Y, chị L tiếp số tiền 1.445.236.000 đồng, còn 200.000.000 đồng đến khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chị, chị sẽ thanh toán nốt. Thời hạn cụ thể anh Y, chị L phải hoàn tZ thủ tục chuyển nhượng đất hai bên không thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nhưng chị có nói với vợ chồng anh Y, chị L là hoàn tZ trước tết âm lịch năm 2022. Sau khi chị và vợ chồng anh Y, chị L lập “Biên bản đặt cọc” và giao tiền đặt cọc, chị có gọi điện cho vợ chồng chị L, anh Y nói khi nào tách xong sổ đỏ thì báo chị trước 02 ngày để chị lên làm thủ tục công chứng và giao tiền. Tối ngày 25/02/2021, chị L gọi điện báo chị là vợ chồng chị đã làm xong thủ tục tách thửa. Chị và chị L thống nhất ngày 03/03/2021 hai bên ký hợp đồng công chứng và giao tiền. Việc này chị không thông báo cho chị Hương biết, bởi chị thấy chị L lúc gọi điện đã báo cho chị Hương. Sáng ngày 03/03/2021, chị, chị Hương và vợ chồng anh Y, chị L có mặt tại Ủy ban nhân dân xã Q để cùng nhau ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao tiền. Tuy nhiên, các bên không thực hiện được, lý do chị Dương Thị E cho rằng giữa chị và chị Hương chưa có văn bản mua chung nên chị Hương không ký và chị Hương tuyên bố là hủy bỏ việc mua chung với chị, bên bán có toàn quyền quyết định. Mặc dù vậy, chị vẫn yêu cầu vợ chồng chị L, anh Y phải thực hiện đúng cam kết như nội dung biên bản đặt cọc, vì việc đặt cọc là giữa chị với vợ chồng chị L, anh Y, việc chị Hương không mua là việc của chị Hương, còn chị vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của chị như đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc, chị Hương chỉ là người góp vốn. Vợ chồng chị L, anh Y vẫn kiên quyết không thực hiện đúng hợp đồng như đã cam kết với lý do bên mua từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng. Sau ngày 03/03/2021, anh Y có gọi điện cho chị nhiều lần, cụ thể là ngày 07 và ngày 08/04/2021 hỏi chị có mua nữa không để bán cho chị, vẫn giá cũ với điều kiện phải hủy hợp đồng đặt cọc ngày 20/01/2021, chị trả lời sẽ mua nhưng hiện tại chị phải đi vay và bao giờ có tiền chị sẽ thanh toán. Chị có bảo anh Y chụp và gửi cho chị sổ vợ chồng anh Y đã tách nhưng anh Y không chụp cũng không gửi. Từ đó các bên chấm dứt liên lạc.Việc các bên không thực hiện được hợp đồng như đã cam kết là do lỗi của vợ chồng anh Y, chị L nên chị yêu cầu vợ chồng anh Y, chị L phải trả chị số tiền đặt cọc là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) và phải chịu phạt cọc gấp 100 lần số tiền đặt cọc như trong “Biên bản đặt cọc” là 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng).

Tại biên bản lấy lời khai, lời khai tiếp theo và tại phiên tòa, bị đơn anh Nguyễn Văn Y, chị Nguyễn Thị L thống nhất trình bày: Khoảng 18 giờ tối ngày 19/01/2021, chị Dương Thị E và Lê Thị Thu H có đến nhà anh chị để xem đất và hỏi giá. Sáng ngày 20/01/2020, chị Dương Thị E có liên hệ với vợ chồng anh chị, đồng ý mua 75m² đất ở, từ 600 đến 700m² đất vườn, với giá là 2.300.000 đồng/m² của thửa đất số 43, tờ bản đồ 47, đã được Ủy ban nhân dân huyện Lục Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/08/2014, mang tên hai vợ chồng anh chị; địa chỉ thửa đất tại thôn X, xã Q, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang. Đến 13 giờ 18 phút ngày 20/01/2021, chị Hương đã chuyển khoản cho vợ chồng anh chị số tiền là 20.000.000 đồng. Khoảng 13 giờ 30 phút ngày 20/01/2021, chị H một mình lên nhà anh chị đưa thêm 30.000.000 đồng. Tổng số tiền chị Hương, chị H đưa cho vợ chồng anh chị là 50.000.000 đồng. Chị H gọi điện cho chị Hương đồng ý viết biên bản đặt cọc với vợ chồng anh chị, với nội dung: Vợ chồng anh chị nhận của chị H, chị Hương 50.000.000 đồng tiền đặt cọc. Nếu chị H, chị Hương không mua diện tích đất trên thì mất 50.000.000 đồng tiền đặt cọc, còn nếu vợ chồng anh chị không bán thì sẽ bị phạt 100 lần số tiền đặt cọc. Do chị Hương không có mặt nên chỉ có chị H và vợ chồng anh ký hợp đồng đặt cọc. Thực hiện hiện theo thỏa thuận đặt cọc, vợ chồng anh chị đã đi làm thủ tục tách thửa đất trên làm hai thửa. Ngày 23/02/2021, thửa đất trên đã được tách tZ 02 thửa là: Thửa đất số 420, tờ bản đồ 67, diện tích 737,7m², trong đó đất ở nông thôn (0NT) có diện tích 75m², đất trồng cây lâu năm 662,7m² (CLN), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 539984; thửa đất số 421, tờ bản đồ 67, diện tích 895,6m², trong đó đất ở nông thôn (0NT) có diện tích 50m², đất trồng cây lâu năm 845,6m² (CLN), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 539985. Cả hai thửa đất trên đều mang tên vợ chồng anh chị. Sau khi làm xong thủ tục tách thửa đất, anh chị đã liên hệ với chị Hương, chị H cung cấp các giấy tờ cá nhân để anh chị chuyển đến Ủy ban nhân dân xã Q nhờ cán bộ địa chính xã soạn thảo và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ba bên. Cán bộ địa chính xã hẹn anh chị sáng ngày 03/03/2021 đến Ủy ban nhân dân xã để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Anh chị đã thông báo cụ thể thời gian, địa điểm để chị Hương, chị H đến ký hợp đồng.

Sáng ngày 03/03/2021, các bên có mặt tại Ủy ban nhân dân xã Q. Cán bộ địa chính xã Q đã soạn thảo xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đưa cho các bên ký thì chị H và chị Hương xẩy ra cãi nhau, chị Hương không đồng ý ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chị H gợi ý anh chị ký riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị H nhưng anh chị không ký, vì hợp đồng đặt cọc anh chị ký với cả chị Hương và chị H.

Ngày 10/03/2021, đại diện Ủy ban nhân dân xã Q mời anh chị đến Ủy ban xã để hòa giải. Anh chị yêu cầu sáng 11/03/2021, nếu chị Hương, chị H thống nhất được với nhau anh chị vẫn bán đất cho chị Hương, chị H, nhưng chị Hương, chị H không liên lạc lại với anh chị. Ngày 02/04/2021, Ủy ban nhân dân xã Q, tiếp tục gọi vợ chồng anh chị và chị H lên để hòa giải. Tại buổi hòa giải, anh chị vẫn nhất trí bán đất cho chị Hương và chị H nếu hai chị thống nhất được với nhau, còn nếu hai chị không thống nhất được với nhau thì anh chị sẽ trả lại tiền đặt cọc. Nhưng chị Hương, chị H vẫn không thống nhất được với nhau, nên nay chị H yêu cầu vợ chồng anh chị phải trả lại 30.000.000 đồng đặt cọc và phạt cọc gấp 100 lần số tiền đặt cọc là 3.000.000.000 đồng, anh chị chỉ nhất trí trả 30.000.000 đồng tiền đặt cọc, còn số tiền phạt cọc 3.000.000.000 đồng, anh chị không đồng ý.

Quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chị Dương Thị E không đến trụ sở Tòa án làm việc, cũng không cung cấp bản tự khai và bất cứ tài liệu, chứng cứ gì.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Lục Nam tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án cơ bản đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, việc thu thập tài liệu, chứng cứ vẫn chưa đầy đủ nên Viện kiểm sát đã có văn bản yêu cầu bổ sung. Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa Y theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự, nguyên đơn, bị đơn chấp Z đúng nội quy phiên tòa.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự; Điều 147, 227, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị Thu H. Về án phí, chị Lê Thị Thu H phải chịu 92.600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 116, Điều 117, Điều 328, Điều 401 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 5, khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và L phí Tòa án. Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Lê Thị Thu H, buộc anh Nguyễn Văn Y, chị Nguyễn Thị L phải trả chị Lê Thị Thu H 30.000.000đ (Ba mươi triệu đồng) tiền đặt cọc; không chấp nhận yêu cầu của chị Lê Thị Thu H phạt cọc anh Nguyễn Văn Y, chị Nguyễn Thị L với số tiền là 3.000.000.000đ (Ba tỷ đồng) theo Hợp đồng đặt cọc ngày 20/01/2021.

2. Về án phí: Chị Lê Thị Thu H phải chịu 92.000.000đ (chín mươi hai triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm, trừ số tiền tạm ứng án phí 46.300.000 đồng chị Lê Thị Thu H đã nộp theo biên lai thu số 0013337 ngày 26/10/2021, tại Chi cục thi Z án dân sự huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang, chị Lê Thị Thu H còn phải chịu 45.700.000đ (Bốn mươi năm triệu bẩy trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Anh Nguyễn Văn Y Y, chị Nguyễn Thị L phải phải chịu 1.500.000đ (Một triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Kể từ ngày người được thi Z án có đơn yêu cầu thi Z án, nếu người bị thi Z án không trả số tiền trên, thì hàng tháng còn phải trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi Z theo quy định tại Điều 2 Luật thi Z án dân sự thì người được thi Z án dân sự, người phải thi Z án dân sự có quyền thỏa thuận thi Z án, quyền yêu cầu thi Z án, tự nguyện thi Z án hoặc bị cưỡng chế thi Z án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi Z án dân sự. Thời hiệu thi Z án được thực hiện theo Điều 30 Luật thi Z án dân sự.

Báo cho các đương sự có mặt biết, được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Đương sự vắng mặt, được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.