Bản án 235/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 07/3/2025 và đơn khởi kiện bổ sung ngày 09/7/2025, nguyên đơn anh Nguyễn Văn H trình bày: Do có nhu cầu thuê mặt bằng để kinh doanh mặt hàng ăn uống nên anh và chị Vũ Thị H1 có ký hợp đồng thuê đất kinh doanh ngày 25/01/2025; Trước đó tháng 10 năm 2024 anh H có chuyển cho chị H1 5.000.000đồng tiền cọc; Sau khi ký xong hợp đồng vào tháng 01 và tháng 3 năm 2025 anh có chuyển vào tài khoản chị H1 tổng cộng là 60.000.000đồng. Do làm ăn gặp khó khăn nên cuối tháng 6 năm 2025 anh có đến nói chuyện với chị H1 về việc anh muốn chấm dứt hợp đồng và chịu phạt vi phạm hợp đồng là 01 tháng tiền thuê nhà. Quá trình thuê nhà của chị H1 thì anh thuê từ ngày 25/01/2025 đến 02/7/2025 hai bên thanh lý hợp đồng đã sử dụng 05 tháng 07 ngày, số thời gian còn lại anh đã nộp tiền nhưng chưa sử dụng là 06 tháng 23 ngày tương ứng với số tiền 33.830.000đồng. Tuy nhiên, chị H1 không đồng ý và không trả số tiền còn lại anh đã chuyển khoản cho chị H1 gồm cả số tiền đã cọc trước đó. Do vậy anh làm đơn khởi kiện, đề nghị Tòa án buộc chị H1 trả lại số tiền nhà anh đã ứng trước chưa sử dụng là 33.830.000đồng và số tiền anh đã cọc gồm và 5.000.000đồng tiền cọc ban đầu, tổng cộng là 38.830.000đồng.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn xin rút một phần nội dung đơn bổ sung nội dung khởi kiện đề ngày 09/7/2025: “Nếu trong thời gian kể từ ngày thanh lý hợp đồng 1 tháng, bà H1 không hoàn trả lại số tiền còn lại của anh, thì buộc bà H1 phải trả lãi cho anh là: 20%/1 năm của tổng số tiền bà H1 cầm thừa của anh, tính đến ngày 02/8/2025 bắt đầu tính lãi”.

Quá trình giải quyết vụ án anh đồng ý phạt vi phạm hợp đồng do đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là 01 tháng tiền thuê nhà thuê như thỏa thuận là 5.000.000đồng và anh đồng ý bồi thường cho chị H1 1.000.000đồng tiền làm mất chậu rửa bát.

Theo đơn phản tố ngày 29/7/2025 và những lời trình bày tiếp theo, bị đơn chị Vũ Thị H1 trình bày: Chị H1 nhất trí về phần trình bày của anh H về Hợp đồng thuê đất kinh doanh và số tiền anh H đã chuyển cho chị H1 là đúng. Chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh H với lý do sau:

Do hợp đồng thuê đất là 03 năm; anh H mới thanh toán trước cho chị 01 năm tiền nhà. Khi thanh lý hợp đồng chị đã đưa ra phương án cho anh H lựa chọn: Thứ nhất anh H có quyền tự cho người khác thuê lại mặt bằng; thứ 2 để chị cho thuê lại mặt bằng sau đó hai bên có thể ngồi lại nói chuyện với nhau. Tuy nhiên anh H không nghe và làm đơn khởi kiện chị ra tòa án yêu cầu chị phải trả tổng số tiền 38.830.000đồng. Quan điểm của chị là không đồng ý thanh toán tiền cho anh H mà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Kể từ 01/8/2025 đến nay chị đã cho chị Nguyễn Thị Thanh T, sinh năm 1993, đại chỉ xóm L, xã T, tỉnh Phú Thọ thuê lại cửa hàng với giá 5.000.000đ/tháng.

Ngoài ra chị H1 có yêu cầu phản tố với các nội dung sau: Đối với số tiền 5.000.000đồng mà anh H chuyển khoản trước cho chị không liên quan gì đến hợp đồng mà là đó là khoản tiền anh H chuyển cho chị để chị giữ chỗ không cho người khác thuê. Đối với số tiền anh H yêu cầu chị phải trả là 38.830.000đồng là tiền chị được hưởng do anh H đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn 02 năm 06 tháng. Do vậy chị không phải trả lại cho anh H số tiền này. Buộc anh H phải thanh toán cho chị 5.000.000đồng (năm triệu đồng) do đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn. Buộc anh H phải thanh toán cho chị 1.000.000đồng (Một triệu đồng) tiền mất chậu rửa bát.

Với nội dung trên, Tòa án nhân dân khu vực 10 - Phú Thọ đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 228, 244 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 328, 422, 472 Bộ luật Dân sự. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Buộc chị Vũ Thị H1 phải thanh toán cho anh Nguyễn Văn H số tiền thuê mặt bằng anh H đã trả nhưng chưa sử dụng là 33.833.000đồng và 5.000.000đồng tiền đặt cọc anh H đã chuyển cho chị H1. Tổng cộng là 38.833.000đồng.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn: Ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc buộc anh Nguyễn Văn H phải trả cho chị H1 5.000.000đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng do đơn phương chấm dứt hợp đồng và 1.000.000đồng tiền bồi thường do mất chậu rửa bát.

Sau khi đối trừ các nghĩa vụ buộc chị Vũ Thị H1 phải thanh toán cho anh Nguyễn Văn H tổng số tiền là 32.833.000đồng.

2. Đình chỉ đối với yêu cầu của anh H yêu cầu chị H1 phải trả lãi cho nguyên đơn 20%/1năm của số tiền 33.650.000đồng anh H chưa thuê còn lại (thực tế là 33.833.000đ) kể từ ngày 02/8/2025.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí dân sự, quyền yêu cầu thi hành án và kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 30/4/2026, bị đơn chị Vũ Thị H1 có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm số 23/2026/DS-ST ngày 15/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Phú Thọ theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn hoàn trả số tiền 38.833.000đồng. Đồng thời, yêu cầu Toà án chấp nhận yêu cầu của bị đơn về việc được giữ lại số tiền thuê tương ứng với thiệt hại thực tế phát sinh.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn anh Nguyễn Văn H vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo giữ nguyên nội dung kháng cáo

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án; các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 23/2026/DS-ST ngày 15/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Phú Thọ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn, anh Nguyễn Văn H, bị đơn chị Vũ Thị H1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự theo quy định.

Đối với số tiền phạt vi phạm hợp đồng 5.000.000 đồng mà bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải trả, cấp sơ thẩm xác định đây là yêu cầu phản tố của bị đơn là không đúng vì: Nguyên đơn đang khởi kiện bị đơn về hợp đồng thuê tài sản mà trong Hợp đồng thuê tài sản có điều khoản quy định về phạt vi phạm hợp đồng nên khi giải quyết về tranh chấp hợp đồng thuê tài sản sẽ phải xem xét giải quyết đối với điều khoản phạt vi phạm hợp đồng khi đương sự có yêu cầu nên yêu cầu trên của bị đơn chỉ là ý kiến không phải là yêu cầu phản tố của bị đơn.

Các sai sót trên không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự nên không cần thiết phải hủy án sơ thẩm, cấp phúc thẩm sẽ điều chỉnh lại cách tuyên cho phù hợp, đề nghị cấp sơ thẩm nghiêm túc rút kinh nghiệm.

Tại phiên tòa sơ thẩm cũng như phúc thẩm, anh H tự nguyện chấp nhận chịu khoản phạt vi phạm hợp đồng bằng 01 tháng tiền thuê là 5.000.000 đồng và bồi thường 1.000.000 đồng do làm mất chậu rửa bát; chị H1 cũng thống nhất với nội dung này. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự đối với các khoản nghĩa vụ này là phù hợp quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chị H1 cho rằng chị có quyền giữ lại số tiền 33.833.000 đồng tương ứng với số tiền thuê mà anh H đã thanh toán do anh H đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Theo Hợp đồng thuê đất kinh doanh, hai bên không thoả thuận về việc khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì toàn bộ số tiền thuê đã thanh toán trước nhưng chưa đến thời hạn sử dụng sẽ thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê. Mặt khác, chị H1 cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh mình đã bị thiệt hại thực tế với giá trị tương ứng số tiền 33.833.000 đồng mà anh H yêu cầu hoàn trả. Tại cấp sơ thẩm chị H1 cho rằng số tiền còn lại là khoản chị được hưởng do anh H vi phạm hợp đồng và đồng thời cho rằng đây là khoản bù đắp thiệt hại thực tế do hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn. Thực tế cũng thể hiện, từ ngày 01/8/2025 chị H1 đã tiếp tục cho chị Nguyễn Thị Thanh T thuê lại chính mặt bằng nêu trên với giá thuê 5.000.000 đồng/tháng, bằng đúng giá thuê đã thỏa thuận với anh H. Điều này cho thấy, không có căn cứ để xác định chị H1 bị thiệt hại tương ứng toàn bộ số tiền thuê còn lại mà anh H đã thanh toán trước. Tại cấp phúc thẩm, chị H1 không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì mới để chứng minh cho thiệt hại thực tế của chị như chị đã trình bày. Vì vậy, nội dung kháng cáo này của chị H1 không được chấp nhận.

Trước khi các bên ký kết Hợp đồng thuê đất kinh doanh ngày 25/01/2025, anh H đã chuyển cho chị H1 5.000.000 đồng mục đích là để đảm bảo việc giao kết hợp đồng thuê nhà. Chị H1 cũng thừa nhận số tiền trên đã để giữ chỗ. Như vậy, cần xác định số tiền trên là khoản tiền đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự có quy định “ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền…”. Thực tế, anh H đã trả tiền thuê nhà cả một năm cho chị H1 nên theo quy định nêu trên, cấp sơ thẩm buộc chị H1 phải trả lại số tiền 5.000.000 đồng trên cho anh H là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn chị Vũ Thị H1

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 23/2026/DS-ST ngày 15/4/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 10 - Phú Thọ.

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 228, 244 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 328, 422, 472 Bộ luật dân sự. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Buộc chị Vũ Thị H1 phải thanh toán cho anh Nguyễn Văn H số tiền thuê mặt bằng anh H đã trả nhưng chưa sử dụng là 28.833.000đ và 5.000.000đ tiền đặt cọc anh H đã chuyển cho chị H1. Tổng cộng là 33.833.000đồng.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn: Buộc anh Nguyễn Văn H phải trả cho chị H1 1.000.000đồng tiền bồi thường do mất chậu rửa bát.

3. Sau khi đối trừ các nghĩa vụ buộc chị Vũ Thị H1 phải thanh toán cho anh Nguyễn Văn H tổng số tiền là 32.833.000đồng.

4. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, anh H có đơn yêu cầu thi hành án nếu chị H1 không thanh toán khoản tiền nêu trên thì hàng tháng phải trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Về án phí:

5.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Chị Vũ Thị H1 phải chịu phải chịu 1.941.500 đồng (Một triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn năm trăm đồng), được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 1.110.000đ chị H1 đã nộp tại Thi hành án dân sự Phú Thọ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0002534 và số 0002553 ngày 29/9/2025 của Thi hành án dân sự Phú Thọ, chị H1 còn phải nộp 831.500đồng.

Anh Nguyễn Văn H phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 770.000đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000145 ngày 10 tháng 7 năm 2025 của Thi hành án dân sự Phú Thọ. Hoàn trả cho anh Nguyễn Văn H 470.000đ (Bốn trăm bảy mươi nghìn đồng).

5.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Chị Vũ Thị H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai nộp tiền tạm ứng án phí số 0004774 ngày 22/5/2026; chị H1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành án theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.