Bản án 23/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

[1] Ngày 21 tháng 01 năm 2022, Tòa án nhân dân huyện Bố Trạch xét xử và ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2021/DS – ST. Ngày 04 tháng 02 năm 2022 ông Hồ Thanh Ng, bà Lê Thị G làm đơn kháng cáo. Đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, đúng quy định tại Điều 272 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên chấp nhận để xét xử phúc thẩm.

[2] Quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận ngày 26 tháng 5 năm 2012 hai bên có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyết sử dụng, theo đó bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn 150m2 đất (dài 20 mét, rộng 7,5 mét) với số tiền 250.000.000 đồng, hai bên đã giao nhận đầy đủ số tiền theo hợp đồng đã ký kết. Nhưng bị đơn đã vi phạm không làm thủ tục sang tên cho bị đơn, nên nguyên đơn khởi kiện

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ngày 26/5/2012 thấy: Ngày 26 tháng 5 năm 2012, bị đơn lập giấy có nội dung “Hôm nay ngày 26/5/2012 (dương lịch) vợ chồng L, Ng có sang lại lô đất cho vợ chồng anh Ng và chị G chiều dài 20 mét, rộng 7,5 mét với số tiền 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng). Vợ chồng L, Ng đã nhận đủ số tiền trên. Khi tách sổ đỏ, mổi bên chịu một nữa”. Hợp đồng này chỉ có vợ chồng bị đơn ký, ghi rõ họ tên; vợ chồng nguyên đơn không ký và không có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường xác nhận hoặc cơ quan công chứng chứng thực việc chuyển nhượng đất là trái quy định. Về nội dung: Giấy chuyển nhượng đất không nêu rõ số thửa đất, thuộc tờ bản đồ nào và tứ cận diện tích đất chuyển nhượng, hơn nữa diện tích đất các bên lập giấy chuyển nhượng ngày 26/5/2012 chưa được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn lập ngày 26/5/2012 bị vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

[4] Tuy nhiên, bản án sơ thẩm giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 250.000.000 đồng (số tiền nguyên đơn trả tiền nhận chuyển nhượng thửa đất của bị đơn) bị đơn đã nhận của nguyên đơn là chưa đúng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn. Bởi lẽ, tại điểm c mục 2.3 điểm 2 Nghị quyết 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu phải xác định lổi và xác định thiệt hại. Do dó cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn để xác định lổi và thiệt hại của nguyên đơn, bị đơn.

[5] Quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn xuất trình tài liệu, chứng cứ chứng minh đã trả hết tiền chuyển nhượng đất cho nguyên đơn (bị đơn xuất trình sổ ghi chép trả nợ, nhận nợ do bà Lê Thị G nguyên đơn trong vụ án viết). Tuy nhiên, tại các bản tự khai ngày 20/5/2021, ngày 09/6/2021do bị đơn Phạm Ngọc L, Trần Thị Thanh Ng viết và ký (bút lục số 45, 48, 49, 50 và 51) đều thừa nhận có vay của nguyên đơn 500.000.000 đồng với lãi suất 30% tháng, đã trả được cho nguyên đơn 273.000.000 đồng; nhưng nguyên đơn không thừa nhận việc đã nhận tiền trả nợ từ bị đơn và bị đơn không xuất trình được chứng cứ chứng minh nguyên đơn đã nhận số tiền này.

[6] Ngày 27 tháng 4 năm 2022, bị đơn Trần Thị Thanh Ng làm đơn trưng cầu giám định chữ viết của bà Lê Thị G tại bìa giấy các tông với nội dung“mệ G ngày 15/4 mượn = (99.000 chín chín triệu). Tại Kết luận giám định số 548/KL – KTHS ngày 18/5/2022 của Phòng kỷ thuật hình sự Công an tỉnh Quảng Bình đã kết luận: Chữ viết: “mệ G ngày 15/4 = 99.000” trên mẫu cần giám định so với chữ viết của Lê Thị G trên mẫu so sánh do cùng một người viết ra. Chữ viết “ mượn”, “chín chín triệu” (ở dòng chữ viết“mệ G ngày 15/4 mượn = (99.000 chín chín triệu”) trên mẫu cần giám định so với chữ viết của Lê Thị G trên mẫu so sánh không phải do một người viết ra; như vậy kết quả giám định và các chứng cứ do bị đơn cung cấp không chứng minh được nguyên đơn Lê Thị G đã nhận tiền tại bị đơn. Mặt khác, tại bản án sơ thẩm đã buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 250.000.000 đồng nhưng bị đơn không kháng cáo và chấp nhận kết quả xét xử của bản án sơ thẩm. Do đó, việc bị đơn trình bày đã trả cho nguyên đơn tiền chuyển nhượng đất là không có căn cứ.

[7] Ngày 25 tháng 3 năm 2022, Hội đồng tiến hành thẩm định, định giá thửa đất tranh chấp, nguyên đơn, bị đơn có mặt tại buổi làm việc và xác định thửa đất tranh chấp số 89, tờ bản đồ số 12 xã Nh, có diện tích 138,5m2, giá thị trường là 1.108.000.000 đồng. Như vậy, giá trị thửa đất tranh chấp năm 2012 là 250.000.000 đồng, giá trị thửa đất tại thời điểm xét xử phúc thẩm năm 2022 là 1.108.000.000 đồng; chênh lệch giá trị thửa đất là 858.000.000 đồng.

[8] Xét lỗi của các bên trong vụ án này thấy: Nguyên đơn nhận chuyển nhượng thửa đất nhưng không tìm hiểu về diện tích đất cần chuyển nhượng và thực hiện ký kết hợp đồng không đúng quy định của pháp luật, không sớm thực hiện việc khởi kiện khi bị đơn không thực hiện hợp đồng. Bị đơn biết rõ diện tích đất của mình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng, ký kết hợp đồng không đúng quy định của pháp luật. Do đó mức độ lổi của nguyên đơn là 60%, bị đơn 40%. Theo đó, bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn 250.000.000 đồng đã nhận của nguyên đơn năm 2012 và 343.200.000 đồng thiệt hại do lỗi đã gây ra cho nguyên đơn.

[9] Về chi phí thẩm định và định giá hết 4.100.000 đồng. Tại phiên tòa các đương sự không thỏa thuận được về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, theo quy định tại khoản 1 Điều 157 và khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự và hướng dẫn tại điểm c.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì nguyên đơn phải chịu 2.460.000 đồng; bị đơn phải chịu 1.640.000 đồng, do nguyên đơn đã nộp đủ toàn bộ chi phí thẩm định, định giá nên buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 1.640.000 đồng. Đối với chi phí giám định 1.500.000 đồng, yêu cầu của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí giám định (bị đơn đã nộp đủ).

[10] Nguyên đơn kháng cáo được chấp nhận nên không phải án phí dân sự phúc thẩm; trả lại cho nguyên đơn 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại Biên lai số 0003213 ngày 15/02/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bố Trạch. Bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm 5% trên số tiền phải trả cho nguyên đơn, tuy nhiên bị đơn ông Phạm Ngọc L là bộ đội Trường Sa phục viên do bị bại liệt hai chân không đi lại được, bà Trần Thị Thanh Ng không có việc làm ổn định, do đó giảm cho bị đơn 50% án phí vụ kiện .